◎今年の建築と不動産ビジネスは、前年度より相当落ちるが健闘して
いる事業もある。

１、都市部では中古マンションが値下がりしていて売れている。
新築マンションは苦戦しているが値引きしないで景気の回復を待っ
ている。

２、地方では地主相手の賃貸住宅受注が、それほど落ちていない。
その理由は、金融機関が地主の所有する建築地と別の土地を共同担
保に取るからである。
サラリーマンの投資用賃貸については、ローンが厳しくなっている。
賃貸住宅が満室になる期間。戸建貸家は１ヶ月程度。アパート、賃
貸マンションは６ヶ月。サ高住は１年から２年。
これらの損益分岐点は、満室率が約５０％となる。
ホテルは厳しくなっている。稼働率７０％が損益分岐点だが、現在
は３０％～５０％に落ち込んでいる。

■ノウハウがいっぱい！
「建築・不動産ビジネス。売上倍増のための社内研修のお薦め」
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◆この研修は、貴社がどの事業に集中して、売り上げを高めるかの
ノウハウ取得研修です。

①「地価１５万円までの地方において売れるローコスト戸建貸家」
のプランと営業方法。
現在新潟の当社会員企業例。戸建貸家新潟ナンバーワン企業例。
累計２００戸。１現場２戸～２２戸。空室ゼロのノウハウ。
家賃設定と満室にする仕様。家賃５万円～６万円の戸建て貸家
プランの作り方。
（新潟市。（株）Ｍ・Ｋプランニング例）

②ワンランク上の戸建て貸家。地価３０万円以上。
「金物フレームピン工法」耐震性在来の１.５倍。
長期優良住宅認定。２０坪家賃９万円～２２坪家賃１２万円。
２４坪１８万円。

③建築が自然に高額化する「推奨プラン付き住宅」の販売手法。
最高額９，０００万円（山形市）

③西京式。「定期借地事業の展開方法」
注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・戸建貸家等。極め付きは、
地主に払う権利金と同額の建物交換。

④耐震性、在来木造の１.５倍の「金物軸組フレーム、ピン工法」のお薦め。
※貸家は２０坪～２４坪が売れ筋。
２７坪～３５坪は註文住宅として販売
（特に青森・福島３０坪タイプ１，３５０万円で販売。本体工事）

⑤建築や不動産のお客様を紹介していただける組織の創り方。

⑥賃貸サブリースは危険。
これに代る最低家賃保証の「経営代行方式」の仕組みの導入。

⑦相続対策ビジネスの手法。申告前の土地売買を促す手法。

※上記の①～⑦のテーマについて、企業別の社内研修を承ります。
テーマは選択制ですので、①～⑦までの中からお選びください。
講師出張。西京建一。時間約５時間。
（約２００頁の資料がつきます。原本各１通を送りますので
必要部数コピーしてご使用ください。）

※講師費１０万円（税別）＋交通費。費用は前払いとなります。

※お申込みは、
「建築・不動産ビジネス研究会」までＦＡＸでお申込みください。
ＦＡＸで：０３－６４２１－６４４５
◎社名・代表者名・住所〒・電話番号・メール番号・お申し込みの担当者名。

※お電話無料相談。西京まで。

◎シェアハウスのオーナーに対するスルガ銀行の不正融資問題は最終決着した。

スルガの融資額を投資ファンドに売却し、オーナーはその投資会社に「物納する」

それによってオーナーの債務はゼロ円になる。

事実上の「代物弁済」である。
さて、当方は「かぼちゃの馬車」の経営者を知っていて、彼はこのような理想を語った。

このシェアハウスは上京する女性専門シェアハウスであった。

彼は言う「東京に年６万人の女性が職を求めて上京してくる」

「彼女らに職業教育を施し、正社員に採用されるまで面倒を見る」

「それで教育助成金と正社員採用手数料が一人につき９０万円の収益が上がる」

「ゆえに、うちはシェアスの家賃をとらないでもやっていけるのです」

これが社長の理想であった。

ところが事実は、彼の言った理想は出鱈目で、いつしか不動産売却益と建築利益で手っ

取り早く稼ぐ企業になっていた。

それも市場価格より２割も３割も高い価格でシェアハウスのサラリーマンオーナーに

売り付けた。

不正融資で。預金残額４００万円であれば４，０００万円にして。この不正でも満室に

なれば不正は見抜けなかったが、多くのシェアハウスは、半分も埋まらなかった。

そこからスルガの不正融資が発覚することになった。

理想と現実のあまりにもギャップがあった。

今、ひとつの問題はシェアハウスの設計プランにあった。

共有リビングがない。

つまり寝るだけのシェアハウスである。

やはり、マンションにベランダが欲しいように、シェアハウスに入居者は共有リビングがあることを当然と考えている。

◎ホテルの収支分岐点は、稼働率７０％としている。

コロナ感染で、この稼働率が大きく下がっている。

外国人観光客のみならずオリンピックが延期されたことによる関係者のキャンセル

である。

現在の推定稼働率は、３０％～５０％前後ではないか。

東京はじめ全国でホテル建設ラッシュであったが、延期により、売り物が多くなっ

てくるだろう。

例のア〇ホテルのオーナーは、経営が苦しくなったとしたら、既存ホテル（現在３

００以上ある）を売ればいいじゃないか。と言っていたが、稼働率が落ちたホテル

は、大幅に値下げしないと売れない。

僕の知人２名がホテル経営に失敗している。
１、関西で３軒のホテルを経営していた。

Ｏ１５感染で稼働率が落ち赤字となり、慌てて買主を探した。

僕のところにも相談に来られた。

しかし稼働率が落ちているから、新築の（３年前建築）半額でしか売れない。

結果、自己破産された。負債額は約３０億円。
２、クライアントがホテルチェーンを作った。

オーナーに建築してもらい、それを借り上げる仕組み。

当初の契約ではオーナーへの配当が建築費の６％の約束であったが、稼働率が悪

くなったと言う理由で３％に引き下げた。

オーナーは約束が違うと反発し訴訟になった。

これによりホテルチェーンは崩壊してしまった。
僕も観光ホテルのコンサルをしていたことがあるが（６００人収容）。

ホテル経営は、コストが高い。

電気、水道、ガス代等の光熱費の支払いだけで月３００万円かかる。

特に水道代が高い。

温泉は組合から購入している。１トンに付２００円だった。

大きな風呂であったので月６００万円を組合にはらっていた。

朝は４時から夜はホテル内のラーマン屋とスナックが閉店する１０時まで。

オーナー女将は３６５日休みがない。

こんなしんどい仕事なら、マンション経営をしたほうがいいと思ったものである。

このホテルはバブル時に銀行から借りた４０億円が返済できないで結局は倒産した。

今は行政が買い取り更地になっている。

何故このようなリスクが高いホテル経営やゴルフ場をやりたいのか？

それは経営者のステータスや夢の事業であるからだ。

ゴルフでは知人の社長が３０カ所手掛けたが、全て失敗している。

１カ所４０億円程度かかるが、売却処分では３億円手度にしか売れない。

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※当社制作物の販売物の紹介。
★全品最大５０％～２０％割引価格適用★

※但し、本年４月末までのお申込みに限らせていただきます。

５月よりは定価販売となります。

※全品消費税別途。送料一律６００円。
１、マニュアル類。

①賃貸住宅経営マニュアル。９０頁。

②賃貸住宅投資計画＆建築計画。４０頁。上書き可。

※上記価格。２０万円（税別）５割引。１０万円。

③賃貸住宅収支概算計算書ソフト。土地有りケース。土地から購入するケース。

定期借地権等の計算ソフト。

※上記３種ソフト。定価１５万円。５割引。７５，０００円。

④賃貸住宅経営代行システム。（契約ソフト）

※上記価格。１５万円。５割引。７５，０００円。

⑤定期借家で家賃を割り引くシステム。（契約ソフト）

※上記定価。１５万円。５割引。９万円。

⑥定期借地権企画提案書（地主向き）＆計算ソフト（地代・一時金額・固都税・相続

税評価額自動計算ソフト。

※上記価格。３０万円。５割引。１５万円。

⑦デザイン住宅完全企画型ソフト。耐震性在来木造の１.５倍。

長期優良住宅認定対象。ピン工法。面積２０坪～３５坪まで。戸建貸家の売れ筋２０

坪～２４坪まで。２７坪から３５坪まで１５プラン。２７坪以上は註文住宅として販

売。外観プラン５種。内装仕上げ見本。平面図・立面図・側面図。

１５プランの仕様と工事明細見積ソフト（７００枚）

※この永久リース費。１００万円。２割引。８０万円。

※このソフトにつきましては事前申し込みの前払いとなります。

※これには社内研修４時間付です。交通費のみご負担ください。
⑧分譲住宅、分譲マンション事業収支計算ソフト。

※上記定価。１０万円。５割引。５万円。

⑨売建て式コーピラティブ住宅マニュアル。４００頁（収支計算ソフト付き）定価

１５万円。５割引。７５，０００円。
２、ＤＶＤ関係。以下全品５割引。

①賃貸住宅経営は土地活用の王道。２巻セット。定価３６，０００円。

５割引き１８，０００円。

②賃貸住宅経営の驚くべきメリット。２巻セット。定価３６，０００円。

５割引き１８，０００円。

③定期借地で県下ナンバーワンビルダーになった戦略と建築例。２巻セット

定価４５，０００円。５割引き２２，５００円。

④以下の税務調査への対応ＤＶＤ．定価１８，０００円。各５０分。

５割引き９，０００円。

個人の所得税・・法人・建築業・不動産業・医師・現金業種・ドラマ編・国税不服

審判。等。

⑤定期借地現場レポート編。ミサワホーム・積水ハウス・福島の定期借地のアパー

ト・愛知の定借マンション。横浜の定借マンション等。

定価１８，０００円。５割引き９，０００円。
※ＤＶＤは全品５割引。代金は配達時の現金払い。
※全品消費税別途。

上記⑦を除いて代引き。⑦については、お申込み後請求書を発行。

お振込み確認後発送します。
※商品の性質上、お申込み後の返品はできません。
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