◎リフォーム（修繕・営繕・改装）事業は、大・中・小。工事に分けられる。

営業ひとり当たりの売上額は約６００万円前後。年７，２００万円前後である。

この売上額は印刷業とほぼ同じである。

注文住宅営業の売り上げは、平均年１億８，０００万円くらいである。

つまりリフォーム事業は、あまり儲からない。競争も激しくなっている。

この理由で注文住宅を始める人もいるが、あまり成功者はいない。

そこで当社が提案するのは、「完全企画型」戸建貸家である。

現在、川越市と沼津市の２社が戸建貸家を始められている。

沼津市で戸建貸家の見学会をやったが、大雨にも関らず４０名が参加された。

さらに１８時から当方が講師で地主さんを対象に「戸建貸家経営セミナー」を行った。

参加者は３０名であった。

この見学会の前に、上記２社に「戸建貸家受注のための研修」を実施した。

以下はその内容である。
１、戸建て貸家のメリットの説明。

①利回り計算の仕方。②建築費と利益率。③地主営業の具体的方法。④集客ツール

の作り方。⑤戸建貸家の地主紹介の仕組みの作り方。
２、ユーザーによって異なる戸建貸家のプラン。

①年収３００万円の家賃の上限額は月６万円～７万円。床面積は１６坪前後。

原価坪３０万円前後。引渡し価格７００万円前後。工法は在来軸組工法。

②年収５００万円以上は、月家賃８万円～１４万円。

貸家売れ筋プランは２０坪～２４坪。２７坪以上は註文住宅になる。

当方が提供しているソフトは、「金物フレームピン工法」耐震性は在来軸組工法の

１.５倍で、長期優良住宅認定対象建築物である。

原価は在来木造より坪３万円くらい高くなる。
例：那覇市２４坪タイプ。家賃月１２万円。名古屋市１８坪タイプ。家賃月１８万円。

３０坪の住宅プランは、青森、福島では１，３５０万円で販売されている。
※戸建貸家は５０坪の土地で２戸建築出来る。

最大は２２戸。平均１現場６戸が受注出来る。
※当方の埼玉の会員企業は、女性ひとり営業で年６０戸販売されている。

この営業手法は当社が指導したものである。

 
★上記の社内研修のお薦め★

時間４時間前後。講師：「建築・不動産ビジネス研究会」代表　西京　建一。

講師出張費用１０万円（税別）＋交通費。
※別売ソフト。

１、お洒落なデザイン住宅ソフト。ピン工法。外観プラン１５種。内装仕上げ見本。

平面図・立面図・側面図。全プランの各仕様による明細工事費見積ソフト（全７０

０枚）
２、賃貸住宅経営マニュアル。全９０頁。
３、賃貸住宅投資計画＆建築計画書。４０頁。
４、ＤＶＤ２巻「賃貸住宅経営は投資の王道」
５、収支概算計算ソフト。
※別売の価格についてはお問い合わせください。

当社会員企業は、割引価格になります。
★上記、セミナーはＦＡＸでお申込み下さい★
ＦＡＸ０３－６４２１－６４４５
以下、ご記入下さい。
社名・〒住所・代表者名・電話番号・ＦＡＸ番号・ご担当者名。受講者数。
★お電話でのご相談無料。西京まで。

１、取引地価？
２、公示地価。全国４千か所で調査。
３、市町村の基準地価。
４、路線価。
５、固定資産税評価額。
◎さて、今回はコロナ感染前の調査だから公示地価は上昇している。

コロナで観光客が激減しているので、次の公示地価は下落する。

相続税評価額は、通常路線価で計算するが、裁判で取り引き価格で評価され、相続税

ゼロ円で申告したが、相続税が２億円程度追徴課税された最近の事例もある。

どうも国税は長期保有の場合は、路線価で計算するが、そうでない場合は、売買価格

を相続税評価額と考えているみたいである。

申告を担当する税理士さんは、要注意である。

場合によっては、納税者から損害賠償を求められる。

実際、税理士さんに対する損害賠償請求裁判が多くなっている。

◎企業は現金収入と資産を保有するために戸建貸家を建築します。

当方例では、岡山で７戸。丸亀市で１２戸。

土地は買うより２４条の定期借地権で借ります。

岡山はガソリンスタンド跡地。丸亀は休耕田（５条申請）３０年後、入居者付きで地

主さんに建物を無償譲渡します。

更地で戻すより地主さんに家賃が入ります。

丸亀市の場合、２０坪。新築家賃月８万円ですが３０年後５万円に下がっても、タダ

で貰った貸家ですから儲かります。

土地を買うより、定期借地にしたほうが、利回りは３％以上上昇します。

ただし、この建築資金の融資はサラリーマンさんには融資しません。

あくまで企業の信用力による融資となります。

丸亀では、別の２戸の戸建て貸家を売却しました。

利回りは年１２％。売買代金は２戸で１４００万円。

自営業の方が現金で買われました。

従来は、地主さんが相手のビジネスでしたが、このように企業に投資不動産として展

開した方が大きなビジネスになります。
※この戸建貸家は、当方の設計ソフトによるものです。

２０坪～３５坪まで１５プランあります。

耐震性１.５倍のピン工法。建築原価坪３０万円前後。売価５０万～。

外観・内装仕上げ・プラン図。１５プランの工事費明細見積ソフト付き。

永久リース費１００万円（税別）営業研修付き。収支計算ソフト付き。

賃貸住宅経営マニュアル進呈（９０頁）

※当社会員企業は３割引きの７０万円。

※全国で３０社様採用済み。

貸家は２０坪～２４坪までが主流。

２７坪から３５坪は註文住宅として（特に青森・福島）。

◎近年、新しいビジネスモデルが出てきている。
１、リースバック方式。
高齢者は年金だけでは現金が不足する。

これは、そういった高齢者のニーズに対応したものである。

そのスキームは以下の通り。

①住まいを事業者に売却する。

②売却してから賃貸で住み続ける。

家賃は売却額の年８％程度。１，０００万円で売却したら月８万円。

年９６万円となる。

③賃貸の契約は、「終身契約」とするか「再契約可能定期借家契約」とする。

④この期間が経過したら事業者は売却する。
※問題点。

最終的には売却するが、リフォーム費用がかかるから、それから逆算した金額が

買い取り価格になる。
※長期間入居すれば売買代金以上の家賃を支払うことになる。

その場合は年金を充当することになる。
※この仕組みを事業者側から見れば、初めの買い取り額の査定が重要になる。

事業者は８％の家賃収入を得るから、収益性からみてもメリットがある。

２、賃貸から所有権に転換方式。
①賃貸入居後、約２０年経過後に賃貸人に所有権を与える。

これまで賃借り人は、永久に家賃を支払うが、この仕組みは２０年後に賃貸人

に所有権にチェンジするから賃貸人にメリットがある画期的仕組みと言える。

この場合、初めの持ち主は、建築元金の回収に何年かかるかである。

木造であるなら１０年～１５年で回収できる。

しかしＲＣなら２５年以上かかるから、ＲＣなら３０年後に所有権を移転する

ことになる。

今のところ、事業者は木造に限定していると言える。
３、住宅の月賦販売。

これは昭和２０年～大ブームになったが、住宅ローンの普及により１２０社あっ

た月賦住宅の会社は全滅してしまった。

だからここで言う月賦住宅とは、積立制ではない。

頭金を２分の１くらいにして残存額を月賦払いにするものである。

毎月の支払額は、年収の２０％前後にすべきだろう。
当方は、昨年取り先の依頼で、この月賦住宅の契約書（公正証書）を作成した。

この場合は、お客様が住宅ローンが通らなかった人である。
※このように住宅余りの現状で、さらに建築や不動産売買を増やしていくためには、

様々な新しいビジネスモデルを創って行く必要性がある。

■素晴らしいデザインの注文住宅兼戸建貸家。
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★営業研修とソフトのご案内★
当社では、素晴らしデザインの住宅兼戸建貸家のプランを開発し、
一式ソフトと営業研修を実施しています。

１、工法は耐震性１.５倍のピン工法で、長期優良住宅認定対象です。

２、プランは２０坪～３５坪です。
貸家としては２０坪～２４坪が売れ筋です。
２７坪～３５坪は註文住宅として販売されています。

我が国は地震国ですから、在来木造より坪単価が３万円前後高くても
耐震性の良い住宅が選ばれます。
東北大震災の時、閖上（ゆりあげ）で建築したピン工法の住宅３棟は
倒壊せず海水の侵入もありませんでした。
このことがテレビ、新聞で報道されたために、その企業には注文が殺
到し、建築着工が１０ヶ月後になっています。
年間４００戸以上完工され、県下ナンバーワンビルダーになりました。

（例）
福島・青森・山形では注文住宅として。
３０坪タイプが１，３５０万円（本体価格）で販売されています。
建売としては２，７００万円前後です。
貸家としては、名古屋で２２坪タイプ。家賃月１２万円。２４坪タイ
プが家賃月１８万円。那覇市２２坪タイプが家賃月１２万円。香川県
２０坪タイプ家賃月７５，０００円。
入居者は年収４００万円以上です。
一流企業・士業・学校の先生・自営業が主です。

★ソフトの内容★
１、外観プラン。５パターン。
２、プラン数。２０坪～３５坪。全１５プラン。
３、平面図・側面図・立面図。全プラン。
４、内装仕上げ見本。
５、全プランの工事明細見積ソフト。（７００頁）
６、戸建て貸家の収支概算計算ソフト。
※建築原価は坪２８万円～３０万円。
以上の一式ソフトは「永久リース」の形態でご提供いたしております。
全国で３０社様にご採用いただいております。

７、研修が含まれています。
貸家としての売り方。注文住宅としての売り方。
建築条件付宅地販売の仕方。定期借地権住宅の仕組みと販売方法。
紹介受注の仕組み作り。地主営業の仕方等。
時間５時間程度。

★以上、一式費用。１００万円（税別）＋交通費。
「会員割引費用」７０万円（税別）
「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」
入会費２０万円。年会費２４万円（各税別）

★会員特典につきましては、当社のホームページでご確認ください。

★ピン工法に慣れていない方には、現場指導いたします。（別途費用）
※上記名古屋市の１敷地（面積９０坪）の場合、大工６名を２週間派遣
しました。大工派遣費用は、別途になります。

■ソフト導入前の研修■
当方が貴社に出張して行います。時間４時間。
費用１０万円（税別）＋交通費。
社内研修ですから何名でも構いません。
資料原本１通をお送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。

■お申し込はＦＡＸで。０３－６４２１－６４４５
「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」行。

■該当箇所に〇印をつけてください。
★研修のみを申込みたい。税別１０万円＋交通費。

★一式ソフト（研修付き）を申込みたい。
１００万円。会員割引価格７０万円（各税別）

★「研究会」に加盟したい。
入会費２０万円。年会費２４万円（各税別。前払い）

※全ての費用は、前払いとなります。
事前にご請求書をお送りいたします。

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