〇紹介受注の仕組みは、こうすれば抜群の効果を発揮する!〇
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★新築住宅、賃貸住宅の紹介受注と定期借地権の土地募集は、
このようにして行う。★

1、地主、家主、あらゆる士業、あらゆる不動産、金融機関の組織化。

2、士業の先生方を「ブレーン委員」と称し、他の業種は「協力委員」
と称する。
ただし、すべては紹介報酬手数料とし、固定費用はなしとする。

3、成功報酬。建築の場合、本体の4%。
定期借地の場合は1区画60万円もしくは路線価の3%。
支払い時期は建築着工時。

4、※「会を作る」
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇資産活用研究会」「〇〇パートナ
シップ倶楽部」他、自由名称。

5、実績。
全国30社採用済。横浜では1社の新築住宅の紹介件数トップ店
は年26戸。山形では定期借地の建築条件付宅地が約300区画。
建築費3,500万円~9,000万円。

6、創設までの当方のコンサル内容。
約20種の書類作成。準備説明会とオープン時の2回講演費含む。
計90万円(税別)
※会員企業は割引の60万円(税別)
各3回の交通費と宿泊費。

7、会を創設しても以後の活動を活発に行わないと効果はない。
当方で年間イベントのスケジュールのアイデアと運営ノウハウ提供。

8、着手してオープンまで3ヶ月間。

9、貴社はあらゆる士業の先生方とあらゆる不動産関係業者、金融機関
のリストアップとDMラベルを作成するだけ。
類似名称が無いか調べて、商標登録する。

10、「ブレーン委員」「協力委員」の入会率。
DM数の5%~15%。(見込み数)

■増々厳しくなってきた賃貸住宅融資■
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◎スルガ銀行のシェアハウスの不正融資問題で銀行融資が厳しく
なってきた。
これまでは全額融資が当たり前のようであったが、以下のよう
に各地銀の融資は厳しくなってきた。
対象は、アパート、賃貸マンション、シェアハウスが主である
が、サ高住や戸建て貸家についても厳しくなるだろう。

1、自己資金。20%以上必要。

2、家賃が2割下がり、金利が3.5%になっても返済可能で経営
が継続出来る物件。

3、マンション等の場合、大規模修繕費が積立てられているか。
つまり毎月の修繕積立金が適正であるかどうか。

※以上の基準で考えれば、
利回りが当初10%-2割=8%-3.5%=4.5%。の範囲で
管理費や固定資産税を加算しても経営が成り立つかどうかである。
当初10%なら経営は可能だが、7%以下では経営が不可能とな
るのではないか。
心配されることは、この基準に合わせるために建築費がローコス
トになり、耐震性能も良くないものの建築が増えることである。
土地を定期借地権にすれば利回りは3%程度あげられるが、定期
借地の賃貸住宅には基本的に融資が付かない。
普通の住宅の定期借地権ローンは問題なくつくのであるが、残念
ながら賃貸住宅では融資がつかない。
最も富裕層や信用力のある個人や法人では、どのような土地形態
でも融資は実行される。
このように賃貸住宅融資が厳しくなったので、賃貸住宅の着工数
は30%以上減少するのではないかと思われる。
25万戸が17万戸前後に減少するのではないか。

◆定期借家権の商品化◆
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◎この制度は、確か平成12年度であるがあまり普及していない。
アパート、賃貸マンションの普及率は20%ぐらい。
ほとんどが2年再契約型としている。
これらの平均入居年数は6年程度であるから2年では短すぎる。
この理由は仲介業者が2年毎に仲介手数料を稼ぎたいからである。
本来この制度の主旨はユーザーにもメリットがあることにしていた
が、現状のような2年の短期ではユーザーに何のメリットもない。
オーナーにのみメリットがある運用になっている。
ホテルやビルの場合は約10年としている。
当方の賃貸住宅の再契約型は5年としている。
この仕組みで以下のようなビジネスモデルを創設している。
ただし、採用企業は少ない。

1、入居年数で家賃を割り引くサービス。
1)1年前払い家賃で家賃を5%割り引く。
2)3年前払いで家賃を10%割り引く。
3)5年前払いで家賃を15%割り引く。
もちろん中途解約の場合は、原状回復費を差し引いた残金は1カ月
後に返還する。

2、敷金額によって家賃を割り引く仕組み。
※残念ながら、この詳細は、ここでは明らかに出来ない。
会員企業のみに契約書式等つき有料で会員企業に提供している。
ある、建築会社は、この敷金を5億円集めた。
この資金で、自社であらたな賃貸住宅を建築している。
事業資金を銀行から借り入れば利子が発生する。
それならば銀行利子+αの家賃を割り引いても損しないではないか?
銀行に頼らない自己資金の調達方法である。
ここでは、簡単に説明しているが、本当は、そんな簡単なものではない。
サブリース物件にも適用しているからである。(グロス利回りは5%以
上が対象)契約書が肝である。
もちろん、中途解約の場合は、無利子で返還している。
敷金は預り金だから、返還するのは当然である。

★サ高住事業の注意点★
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◎サ高住は、補助金が建築費の1割が出る(建物完成後)
需要は、地域によって異なる。
過剰になっている地域では確認申請が下りない場合もある。
ここに来て経営破綻するケースが多くなっている。
その原因は次のようなものである。

1、入居者が集まらない。
賃貸住宅と違って満室になる期間が長い。
最低1年はみておかなければならない。
満室になるまで10年かかったケースもある。

2、ヘルパーさんが集まらない。
低賃金と深夜勤務があるため離職率が高い。
今後は外人さんに頼らざるを得ない。

3、50室未満の小規模なものは採算性が悪い。

4、競合する施設が多い地区では、難しくなり価格競争になる。

5、サ高住の賃貸料・食費のみでは儲からない。

6、介護事業を自社で行えない場合、経営は難しい。

7、借り上げ業者をつけても家賃を値引きされるケースが多い。

※サ高住を成功させている業者の特徴は。
1、介護事業を行う、社会福祉法人、もしくは医療法人を自社で
作れている企業に限定される。

2、1施設を50室以上にしないと有力な借り上げ業者が付かない。

※この事業を自社で行うにはリスクの高い事業です。
経営破綻した場合、アパートのような汎用性がないから他に転用
するのは難しくなります。
結果、競売になるか、半額ぐらいで専門業者に売却するしか方法
はありません。
建築業界にサ高住が広がったのは、神奈川県の建築業者さんが、
この事業で大成功した点にあります。
しかし、この企業はちゃんと奥さんを代表とする社会福祉法人を
作っているのです。介護の体制が取れないと成功しません。

★当方のコンサルの仕組み★
1、福祉住宅専門の建築事務所と提携しています。

2、建築の場所が解る地図を送っていただくと設計士が現地に行って、
適正な規模や競合状態を調査いたします。

3、その上で適地だという結論がでたら、優秀な大手借り上げ業者を
つけます。運営も同じ企業が行います。

※ここまでは無料です。次からは有料になります。
1、本設計を上記の建築設計事務所に委託していただくこと。

2、コンサルの成功報酬は、建築費の3%をいただきます(本体工事
費のみ)。支払い時期は、建築着工時点です。

★当方では、サ高住の「サブリース契約書」を作成しています。
賃貸住宅の契約より、複雑な契約書になります。

◆あるビルダーの地域ナンバーワンビルダー戦略進行中◆
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◎現在、当方の某会員企業さんと地域ナンバーワンビルダー戦略が
進行中である。当面の目標は最低年商を30億円にする計画であ
る(現在は年商10億円)。
そのためには、既存の商品に新しい事業を加える。
下記1)と3)は既に事業化されている。
2)4)5)6)7)の事業を追加するものである。

1)ローコスト住宅。
これは本体坪単価45万円前後の住宅を言う。
タマホームが、その大手である。
年収は200万円台からのユーザーが対象になる。
正直ローコストを扱うビルダーは数多くいて、利益の少ない事業
である。

2)中、高級住宅を加える。
本体坪60万円前後の住宅をラインに加える。
年収は400万円以上が対象である。

3)在来木造の戸建て貸家。
20坪前後が中心。独身や新婚向きの貸家である。
地主の利回りは7%以上ある。
しかし、戸建て貸家の主流は、子育て世帯にあるから、どちらか
と言うと都会の単身者向きである。
原価は本体坪単価23万円前後。引渡し価格は坪40万円前後。
4)はグレードアップした戸建貸家である。

4)上記3)をグレードアップしたピン工法(金物フレーム工法)
これは家族向き戸建貸家事業。
これは当方の開発したもので、20坪~35坪までの15プラン。
耐震性が在来木造の1.5倍ある。デザインがお洒落である。
売れ筋は22坪~24坪。原価は坪28万円前後。
このすべてのノウハウはソフトにして、会員企業に永久リースで
提供している。全国で30社が採用されている。
東北では30坪以上は、一般注文住宅として販売されている。
お客様の引渡し本体価格は坪45万円前後となる。
大手の場合坪55万円~70万円くらいだから価格的にも対抗で
きる。
長期優良住宅の対象でもある。

5)「推奨プラン付き」宅地販売事業。
このノウハウは当方が確立していて、1区画から出来る。
応募が多数あれば、宅地を斡旋すれば良い。
宅地が無ければ宅地販売の不動産業者とタイアップすれば良い。
要は売り方の問題で大手も苦手である。
当方のノウハウは、その宅地の推奨プランを作成し、その見せ方
に独自のノウハウがある。

6)定期借地権注文住宅。
宅地単価坪10万円から事業化に成功している。
山形の平均建築費は1戸3,500万円。最高額は9,000万円
である。
昨年北陸の5戸は宣伝もしないで売れた。
北陸の宅地価格は坪12万円前後である。
まだ定期借地住宅をやったことのない県は多数ある。
誰もやっていない地域ほどチャンスがあるのである。
愛知県などは100社以上定借住宅を行っているから新規進出の
余地は少ない。
島根なども当方のコンサルで累計300戸以上の定借住宅を販売
した。この地の土地価格は坪15万円前後位である。

7)顧客紹介システムの構築。
当方がマニュア化している「資産活用倶楽部」方式であり、地主、
家主さんの紹介を目的とする。
そのためにあらゆる士業の先生方と金融機関、不動産関連業者さ
んを囲い込む仕組みである。
顧問費はゼロ円。すべてが成約報酬制である。
名称は自由だから、資産活用研究会。パートナシップクラブ。
ゆうゆう。ひまわり。さくらそう。等々。名称が決まったら商標
登録を行う。
今回の名称は、社長が独自に考えられた名称を用いる。
これはまだ秘密である。
以上の業種の方とは「提携契約書」を締結する。
要は成功報酬の額と支払い時期を明確にしなければならない。
この会を立ち上げるには、3か月間かかる。
従って、これを実行に移すには、上記事業の実績を出さないと
パンチがない。
世間が評価するのは、あくまでも、その企業に上記事業の実績が
ないと説得力がないのは言うまでもない。ひとつの事例が出れば、
それはもう実績となる。

※以上が成功すれば、この会員企業様と全国展開する計画になっている。
FCに似ているがFCではない。
考え方はボランタリーチェーンである。
名称も決まっているが、現時点では公表できない。
加盟店の最小売上額を年30億円にする。
もちろん、それ以上の企業でも加盟は自由にする。
この場合は年商を倍にすることが目的である。

※この件のお問い合わせは西京まで。
※一社)日本土地活用事業普及振興機構。主宰。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
★入会費。5万円。年会費24万円。各税別。一括払い。
※特典。
毎月の定例サービス。(ニュース配信。情報提供)隔月にDVD進呈。
入会記念社員研修。無料。交通費と宿泊費1日分ご負担ください。
時間。10時~17時。テーマは上記より選択してください。

★ご入会前のオリエンテーション。
事業全体の概要のご説明訪問。時間13時より17時。
費用8万円(税別)+交通費。
※研修ではありません。