場所は福井県小浜市。人口3万人。土地の売買価格坪約13万円前後。

地主さんの土地は2,600㎡。農地である。相続により取得。

事業主は、地元のH不動産である。建設業免許はないから「建築条件」はつけられないから「推奨プラン付き」とする。

当方が2日間でコンサルした内容である。

1、地主さんの土地を拝見。地主さんと面談。契約内容の概要を説明する。

2、農業委員との事前打ち合わせ。5条申請。

3、測量、造成工事業者との打合せ。開発申請業務。5区画を売買。5区画を平均70坪の定期借地権に分割する。工事完了は、本年11月末。

4、地銀との打合せ。工事資金の繋ぎ融資と住宅ローンの打合せ。5宅地の売買で工事費用を捻出する。

5、建築会社5社を読んで、1区画に2プランの推奨プランの作成を要望。

6、地主さんに対する企画提案書と各種計算書を作成。

7、地主さんと事業会社との原契約書、ユーザーとの契約書、需要事項説明書作成調印。

8、司法書士の先生に登記方法をレクチャーする。

※さて、販売開始は造成工事完了後となるが、地元新聞社が「北陸初の」と記事にしてくれたので、工事完了前に5区画の定期借地権契約を完了。さらに5宅地の売買契約も完了。同じ地主さんの2期目の計画に入る。販売広告費はゼロ円である。

5人との公正証書も完了。

※ここまでの当社のコンサル費用は一式で60万円+2回分の交通費である。

※事業主の利益は5宅地の建築費のバックマージンが6%。5宅地の売買手数料6%となる。

建築は「請負契約」だが「売買契約」にすれば建築粗利益は約30%となる。

※建築費の平均は1戸3,000万円程度である。

※当社主宰の「研究会」に入会していただくと、リーズナブルな費用でコンサルをお引き受けする。非会員企業の場合は、会員価格の約2倍のコンサル費用となる。

アパマンは空家戸数が実質20~45%になっている。「借り上げ・家賃保証会社」の統計上の空室は外部には分からない。戸建貸家の供給戸数は賃貸住宅の1%しかない。当社は全国で約30社の戸建貸家事業をコンサルしているがほとんどが建築中に入居者が決まってしまう。さて、当社の一式コンサルの内容である。

1、見込み客の創り方。

2、プレゼンテーションの手法。営業方法。

3、紹介ルートの創り方。

4、戸建貸家のプラン創り。

5、賃貸住宅受注、営業促進マニュアルの提供。

6、収支予測計算書の創り方。家賃設定の方法。

7、社員研修。6時間。

8、営業同行。営業代行。(希望企業のみのオプション)別途費用。

以上、一式で200万円(税別)+交通費等の実費。

※スタッフ構成は営業1名(未経験の女性可)設計1名。補助1名。

※ただし、当社主宰の(一社)日本土地活用事業普及振興支援機構の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業になると費用は150万円(税別)の3割引価格となる。

入会費用。税別5万円。年会費税別24万円。入会に全額前払い。

※電話事前相談。無料。

※事前説明に貴社訪問相談。1回に付税別5万円+交通費等の実費。

時間は午後1時から5時くらいまで。

※この種のフランチャイズに加盟すると加盟費が600万円。月会費が10万円かかります。

初めにお断りしておく。戸建貸家は女性の方が向いている。

営業は未経験でも良い。ただし、地主と面談するのぼが苦痛な人は向いていない。

当方の営業指導先では営業体験のない女性が年60戸受注。3年連続だからマグレではない。営業は彼女一人。スタッフに女性の設計者。補助の女性一人の3人構成である。

特殊なプレゼンテーションの方法と、特殊な紹介ルートを作っている(当社ではこの仕組みを「パートナーシップ倶楽部」とか「資産活用倶楽部」と称している)

地主は家にいるから訪問は昼にできる。女性だから歓迎される。

残業も少ない。主婦でも出来る。

普通の男性営業なら年10戸前後である。

1現場に2戸~10戸建築される。平均で4戸くらいである。

この内、紹介営業は年20戸前後である。

緻密な見込み客の創り方と営業手法が鍵である。

アパマンは空室が多くなっている。「借り上げ、家賃保証」も当てにならない。

戸建貸家の場合、完成前に入居者が決まる。これまで入居者に困ったことがない。

坪数は20坪~24坪が戸建貸家の売れ筋である。

一式コンサルお引き受けいたします。

とりあえず社員研修をお薦めする。6時間。費用は資料込みで30万円(税別)+交通費等の実費となる。全国で戸建貸家事業、約30社の営業指導、研修、営業代行を当社は行っている。プラン造り・事業収支計算から営業促進まで。

★「借り上げ、家賃保証の」問題の解決★
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◎現在、社会問題になっているアパートや賃貸マンションの
「借り上げ、家賃保証」の問題点は、「家賃額を保証」する
ものではなく、保証率を保証するものに過ぎない。
例えば年間の家賃が1,000万円とすると90%保証で
900万円の保証。80%保証で800万円。保証期間は
2年~10年。
ところが借り上げ業者は空室が多くなるとオーナーに対し
て家賃を引き下げるよう要求してくる。
これに応じないと保証を打ち切るという意味である。
僕の知るケースでは半年も経たないのに、家賃を3割引き
下げするよう要求されたオーナーもいる。
これは違法ではないか? と疑問を持たれるかも知れない
が合法である。
何故なら、借家法では「家賃増減請求権」が双方にあるから
保証期間に関らず、借り上げ業者はいつでも家賃引き下げ
要求ができるのである。裁判になってもオーナーが負ける。
裁判所の判断は「経済動向や周辺家賃相場によって、それは
仕方ないと判断する。
空室が50以上になりとオーナーは建築ローンを支払えなく
なり破産して土地も建物もなくしてしまう。
統計空室率の平均は13%となっているが、実際は20%
~45%ぐらいある。
統計のマジックで借り上げ業者と契約したら統計上は満室と
なる。
従って実際の空室がどれくらいあるかは、借り上げ業者以外
分からないのである。

★この問題はNHKの特集番組でも埼玉県本庄市のアパマンの
空室率が45%になっていると報道され、日経新聞でも
「アパートのオーナーが泣いている」という記事が出た。
いずれも「借り上げ、家賃保証」が問題の根幹にあると指摘
している。

★当社は、この問題を解決するために、全く新しい
「借り上げ、家賃保証」システムを創っている。
この骨子は、最低オーナーが破産しない家賃額を「最低保証」
するというものである。
余剰家賃が出ればオーナーに80%還元。
借り上げ業者が20%の配当を得る。

★このための「借り上げ原賃貸契約書」「転賃貸契約書」
「重要事項説明書」を作成している。
残念ながら、まだ2社しか採用されていない。
この「最低保証」で勝負すれば、通常の「借り上げ、家賃保証会社」
に勝てる。

★この社員研修は25万円(税別)+交通費等の実費。
時間は4時間程度。
この研修には、上記の3点の書式を提供する。

★この講師出前事前相談は1回に付5万円(税別)+交通費等の実費。
時間は午後1時から5時まで。

★電話相談無料。
西京まで。(携帯:080-1154-6353)