★建築業界の消費税対策★
（消費税８％→１０％に）
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◎この税が施行される前に、駆け込み需要がある。
しかし、これは需要の先食いだから反動減がくる。
■以下は法律で禁止されています。
１．消費税増税分を値引きすること。
２．ポイント還元セールスをすること。
その時にどういう対策を取るかを考えておく必要がある。
当方は既にこの対策を考えたビジネスモデルを持っているが、
会員企業様限定公開で、それ以外は非公開としている。
★逆転の発想で、建築受注を増やす仕組み。
★この仕組みに興味あるかたは説明にお伺いいたします。
他に住宅の販売促進等営業に関する全てにアドバイスいたし
ます。
※講師：西京出張費。税別３万円＋交通費等の実費。
時間３時間前後。
※会員企業様につきましたては、この説明会の後、この仕組み
を導入されたい方には、これに関するユーザーとの諸契約書
やパンフレットの文案等を無料で進呈いたします。
（説明のため出張費のみは有料で上記価格となります。）
■究極の土地活用事業。
これをマスターすれば上級のコンサルタントになれます■
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★定期借地、借家の活用事業★
★この研修受請企業に以下のソフトとＤＶＤを進呈いたします。
１、ソフト「地主さんに対する定期借地権企画提案書兼固都税・
相続評価額・地代・一時金計算書」（最長９０）
２、ＤＶＤ３巻セット「定期借地権の驚くべきメリット」
■定期借地権の種類。
１、２３条。事業用借地権。期間１０年?最大５０年まで。
店舗、倉庫、ホテル等。
大和ハウスの流通店舗はほとんど２３条による。
郊外店舗のコンビニやスパーマーケット、ドラックストア等。
２、２２条。一般定期借地権。５０年以上。
住宅、賃貸マンション、分譲マンション、サ高住、ビル、スタ
ジアム等。通常住宅系は６０年?７０年にしている。
中日スタジアムは７０年。
聖路加病院のツインタワービルは５０年。
※当社指導。ミサワーホーム、積水ハウス、東急不動産、三井不動産、
住友不動産、大東建託等大手約２０社。ミサワのマニュアルは当社
で制作。
以下、当社取り引き先企業例。全国では約３０社の定期借地権事業
を指導。
山県市では、３,５００万円?９,０００万円の注文住宅。約３００
棟建築。高級住宅で周辺建替えが高級化する。
山形の企業は年４００棟建築で県下ナンバーワンビルダーに。
定期借地権住宅の申し込み倍率平均１３倍！
松江市では８棟の定期建売分譲に１万人集客。
※土地価格は坪１０万円以上可能。
３、２４条。建物譲渡特約付借地権。
３０年以上経過後に建物を地主に譲渡。
木造では３０年。ＲＣでは４０年前後に地主に譲渡。有償、無償
問わず。当社の計算は、収益還元価格で。
静岡で賃貸マンション３棟。埼玉で同１棟、建築費５億円。
住宅、分譲住宅、賃貸マンション、アパート、戸建て貸家で事業化。
※地主への権利金や前払い地代で地主に建物を等価交換で区分マンショ
ンや、戸建て貸家を与える。地主は土地を貸すだけで建物が手に入る、
地主が泣いて喜ぶ土地活用。
４、定期借家権。１日?上限期間なし。
これは、まだ応用ビジネスが少ない。
当方モデルでは、長期借家権で家賃割引サービスのモデルを創って
いる。
※これらの事業は、少し難しい。だから多くの企業がやらない。
そこが独占事業となるチャンスであることを理解していない。
この事業により、土地売買も増える。
地代管理手数料年１,０００万円以上が取引先に２社ある。
（静岡・愛知）
★定期借地権事業社内研修承ります。時間７時間。
資料約３００頁。カラー事例集多数。地主さんに対する
「定期借地権企画提案書兼計算書（固都税・相続税評価額・地代・
一時金計算。最長９０年計算）」サンプル、及び契約書サンプル、
及び登記簿謄本見本付。テキスト3冊。
研修費用。税別３０万円＋交通費等の実費。費用は前払いとなります。
当方より「研修受託書」と「ご請求書」を前もってお送りいたします。
■講師 西京 建一。
■この研修受講者全員に、一社）日本土地活用事業普及支援振興機関
から「定期借地権コンサルタント技能士」資格を交付いたします。
国家資格ではありません。
★土地活用事業をやらないと建築、不動産事業は大きくならない。★
★この研修受講企業様に以下のソフトを２種類無料進呈いたします。
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◎積水ハウスさん、大和ハウスさんは、住宅から始めアパート、店舗等
の土地活用事業を初め、今やスーパーゼネコン以上の売り上げを出し
ています。大東建託さんもそうです。
地元企業では大阪のフジ住宅さんが売り上げ７００億円以上ですが、
賃貸マンション等の土地活用事業が約３００億円あります。
和歌山県の人口減少県でもアズマハウスさんが、アパートや賃貸マン
ション、サ高住等の土地活用事業でジャスラック上場企業になりまし
た。同社の年間の総契約数は約６００件です。
（建築数、売買数の合計）
このように注文住宅や不動産から始めても土地活用企業は大きなビジ
ネスになるのです。
注文住宅や分譲住宅だけをしていたら人口減で受注は年々縮小いたし
ます。「土地活用事業は、建築、不動産ビジネスの宝庫」です。
◎それでは、土地活用事業の進め方について具体的に述べていきましょう。
１、土地活用ビジネスの定義。
地主、家主さんの（企業を含む）所有する土地の利用の最適化と利益
の最大化を図るものである。
２、土地活用事業のアイテム。
戸建貸家。アパート・賃貸マンション・サ高住・老人ホーム・シエア
ハウス・店舗・ホテル・グループホーム・太陽光発電等。
３、リスクとリターンを知る。
どんな事業でもリスクはあります。ノーリスクのものはありません。
ここで我々が重視しなければならないのは、幾ら儲かるかではなく
「地主、家主さんを破産させないこと」にあるのです。」
近年アパマンの空室増により、（空室率１4%?地方では９０％のと
ころもあります）
カラクリのある「家賃保障制度」に騙されて、地主、家主破産が増
えているのです。
アパートや賃貸マンションでは空室が５０％になったら危険信号。
ホテルの稼働率が７０％を下回ったら危険信号です。
４、利回りの考え方。
利回りには表面・実質・金利格差・純利益等４種の利回り計算をし
ますが、一番大事ことは、純利益です。
投資額に対して、最低３％の純利益が出ない場合はやるべきではあ
りません。
※ここに、一つのヒントがあります。
家賃保障などしないで、「経営代行」すれば良いのです。
１億円の投資に対し年３００万円です。これ以純利益が出た場合は、
こちらとオーナーさんで利益をシェアさうれば良いのです。
★これらの実務を具体的に進める方法★
１、先ず、上記の事業アイテムから１つの事業に絞り込みます。
私のお薦めは「戸建貸家」です。
当方のお薦めするデザイン戸建貸家の一式パックシステムは既に
全国で３０社採用済で。埼玉県では営業経験のない女性が一人で
年間６０戸以上受注されています。
売上額は６億円。粗利益は１億８,０００万円です。
この企業の営業研修や営業指導は当社によるものです。
それを具体的に説明いたしましょう。
１、地主、家主のリスト収集。
地図上の適地をマーキングし、登記簿で所有者を調べます。
２、訪問のためのプレデンテーションツールを作成します。
住宅プラン。外観。平面図、工事概算見積もり書。概算収支計算書。
以上で５枚程度です。
３、あらゆる士業の先生と不動産業業者を組織化する「資産活用倶楽部」
を創設。これは、仕組み上は特約販売店です。
紹介受注に繋がれば木造では建築費の４％、ＲＣでは３％の紹介手
数料を支払います。この仕組みは当社がマニュアル化していて、
全国で３０社採用済です。
※このように、投資額が小さい戸建貸家からはじめれば大きなＲＣ建築
物は営業過程で自然に出てきます。
先ほどの埼玉の企業もＲＣ３億円の賃貸マンションを受注しました。
★土地活用ビジネスを進める能力を持つ★
１、相続、贈与税をマスターする。
２、土地活用の税務と関連する法律を知る。
特に「節税対策」と相続税をゼロ円にする方法。
３、商品アイム、プランを決定する。
４、プレデンテーションツールを作成出来るようになること。
５、地主、家主さんへの提案書作成能力を持つこと。
（投資計画書＆建築計画書の作成）
６、収支概算計算書の作成。
７、地主、家主のリスト作成と組織化手法。
８、士業の組織化（顧問料ゼロ円）
９、資産活用倶楽部の運営プランと実行。
※以上の社員研修費、資料提供３００頁分を含めて税別３０万円＋交通費。