★不動産仲介業の二つの財布。

◎不動産仲介の手酢料の上限は双方代理で６％が法定の上限である。
これは、一つの財布のみである。二つ目の財布は「コンサルタント手数料」である。これには報酬の上限がない。
コンサルの要件は次の三つである。
１、相談に乗る。
２、提案する。
３、書類を作成する。

以下は当方例である。
１、熱海のホテル。１億円。買主手数料３％の３００万円。
２、当方のコンサル費。４００万円。この費用は売りと買いで負担。

※この場合、何故コンサル費が取れたのか？
この物件は競売物件を前の持ち主が落札したものを買い受けたのである。
競売前は、反社会勢力が占有していた。
その問題が解決しているかどうか？を綿密に調べる必要があった。
これは不思議な縁でこのホテルの本館を僕が顧問していた。その別館が対象物件である。であるので反社の実態も解っていた。レポート３０枚作成した。その報酬が４００万円＋仲介手数料３００万円。合計７００万円が当方の報酬だった。

会員企業は、現在、東北から沖縄まで３０社。地域オンリーワン企業が多数参加されています。以下は１例です。

山形市。注文住宅年４００戸。

埼玉。戸建貸家年７０戸。全員女性チーム。営業１名。設計１名。補助１名。

愛知県。建築条件付宅地販売。年６０戸。営業３名。設計１名。

静岡。定期借地戸建住宅。累計１，０００戸以上。地代管理手数料年１，０００万円以上。

山形。同、３００戸以上。１戸最高額９，０００万円。

大阪。賃貸マンション。年商３０億円以上。近年、民泊マンションを強化。

名古屋。賃貸マンション。サ高住等年商１５０億円。

岐阜。定期借地分譲マンション。累計２００戸以上。

沖縄。賃貸マンション。定期借地分譲マンション。戸建貸家等。

★入会費。年５万円。年会費２４万円。各税別。前払い。

★ご入会企業へのサービス。

１、入会時総合社内研修。５時間。無料。交通費のみ。

２、毎月、ニュース送信。マスコミスクラップ提供。

３、適宜、当方制作のＤＶＤ無償提供。在庫４０作。

４、会員期間更新時。当方制作の各種マニュアル。計算ソフト無償提供。

５、研修費、講演費。割引３０％以上。交通費のみ負担。

６、地主、家主との商談代行。割引価格。１回５万円。（税別）＋交通費。成約報酬。建築費の２％。

７、戸建て貸家一式セールスシステム。１００万円を５０万円に割引。設計プラン１５種。内装仕上げプラン。外観プラン。工事明細見積ソフト。社内研修３時間含む。

★お問い合わせは、西京まで。080-1154-6353

■定期借地権付戸建貸家の有望性。■
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※事業スキーム。
２４条の「建物譲渡特約付借地権」期間３０年以上。

※実例。
香川県丸亀市で当方プランの戸建て貸家２棟を建築した。
家賃年１７０万円。
この貸家を当方取り引き先の工務店名義で登記し、２棟
１,８００万円で売り出した。
当初販売できなかったので、５年間の家賃８５０万円の
家賃収入後、中古として１,２００万円で再販した。
直ぐに現金客が見つかり契約業務一式は当方が担当した。
地主との特約で転売後から３０年の期間設定をしていた。
買われた方は３０年で５,１００万円の家賃収入を得るこ
とが出来る。
定期借地の賃貸住宅にはローンが付かないので現金取引
である。
３０年経過後、この建物は入居者付きで地主に無償譲渡
する。
もちろん最初の特約で更地に戻す特約にしても良い。
ここの当方のプランは金物軸組工法（ピン工法）２０坪
タイプである。土地面積は２棟で５０坪弱。

この２棟がモデルとなったので、これを見た地元の年商
１００億円の水産業者から１４棟の戸建て貸家の発注が
きた。もちろん、全額現金払いである。

もう１例は岡山県津山市。
有名なイシンホームの本部のあるところ。
ここで地元の有力者を集めた講演会の講師を依頼され、
来場の地主よりガソリンスタンドの跡地に戸建貸家７棟
を建築した。
これは売らないで自社経営される。
※さて、これらの土地は地主から借りるものであるが、
このビジネスにおいては、土地を自社購入して、事業
化しても良い。
土地購入の金利は地代で賄うことができるし、３０年
後は、建物も自社のものになる。
企業の資産形成にもなる。
建築業は他人の建物を建てるだけで有るから、財産が
出来にくい。

※以上は、戸建て貸家の場合であるが、賃貸マンション
は建築後４０年?４５年で地主に建物を譲渡する。
この事例は静岡と埼玉で、５件ぐらい事業化した。
このスキームは、戸建てより複雑で面白いが、また次
の機会に紹介する。

★この社内研修は４時間。
費用２０万円（税別）。会員割引１０万円＋交通費。
契約書関係書類一式・地主さんへの企画提案書見本・
各種計算書見本（地代、一時金の額、固都税、相続税
評価額計算）・登記簿謄本見本・公正証書見本・テキ
スト・各種事例集、付。

◆シェアハウス、不正融資問題◆
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★スルガ銀行、シェアハウス（かぼちゃの馬車）不正融資問題は、
まだ解決していない。
同行の１,０００億円の不正融資の問題は、銀行が融資額の７０％
を免除することで解決することになっていたが、現在の時点では、
まだ１件も解決していない。
その理由は以下の税務問題である。

１、銀行が損金処理できるか？
２億円の融資額が７０％免除で１億４,０００万円。
この金額が銀行として税務上の損失処理が可能かどうか？

２、ユーザーが１億４,０００万円の債務免除を受ければ、ユーザーに
「債務免除益」が発生するか？
（つまり所得税若しくは贈与税？として課税対象になるかどうか？）

この２点の税務処理が可能かどうかは、税務当局（国税局・国税庁）
の見解を待たなければ、処理できない状況になっている。
これが認められれば、ユーザーは３割の６,０００万円でシェアハウス
を取得できることになるので、家賃を安くして貸すことも出来るし、
格安で売却することも出来て、ユーザーは、万々歳だが、今のところ、
どうなるかは解らない。
すべては税務当局の見解待ちとなっている。
従って現時点での解決件数は、ゼロである。

★なお、ここのシェアハウスは、シェアハウスとしての魅力に欠けるの
で（共用のリビングが無い）風呂、トイレ共同のアパート若しくは
社員寮に転用する方が良いだろう。

★オンリーワンビルダー養成研修のご案内★
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◎当方では、オンリーワンビルダー社員研修を実施している。
コースは次の２コース。
今年は消費税の増税で需要が落ち込む。
さらに住宅と賃貸住宅の空き家戸数約８００万戸超で新築需
要の落ち込みが顕著になる。
得意分野のオンリーワン事業を持たない企業は、縮小して行
く。

１、注文住宅の受注促進。
新築、建替え、建築条件付宅地販売等の販売促進企画。
イベント企画。広告、チラシ企画の原案作成。

２、土地活用ビジネスの促進企画。
賃貸マンション、アパート、戸建て貸家、サ高住、定期借
地権活用事業等。地主、家主集客企画。
★この企画の概要★
１、各時間３時間?４時間。
２、出席者。企業の営業幹部。営業担当者。人数に制限なし。

★ある企業の実施例の紹介★
１、注文住宅事業。午前９時３０分?１２時まで。
２、土地活用事業。午後１時?５時まで。

この企画会議でまとめた販促案は、上司にあげて実施する。
販促予算の目安は、売上額の３％以内で考える。
某企業とは、毎月１回これを実施している。
多くのノウハウが、ここから案出された。

１、地主、家主、あらゆる士業の先生方の組織化。
この組織からの紹介客をもらうのが目的である。
固定ギャラはゼロ円。全ては成約報酬制とする。

２、申込みを何倍にもする建築条件付宅地販売の手法。

３、賃貸マンション、アパート、サ高住等の「一括経営代行方
式」の仕組み造り。

４、家賃を割り引く「定期借家権」での契約方法。

★この社員研修の費用。
１、午前、午後の２コースの内１コースのみ。
１０万円（税別）＋交通費等の実費。

２、全日コース。
１５万円（税別）＋交通費等の実費。

※いずれも豊富な実践資料付。
３、講師：西京　建一。２８００社に対して講演実施。
３００社に対して、企業毎の社員研修実施。

★この研修の目的は事業別に県、地域オンリーワンビルダーを
育成することを目的にしている。
当方の研修で約３０社が、県、地域でオンリーワンビルダー
不動産企業に成長された。