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◆建築・不動産・土地活用ビジネス業界必読。(永久保存判)◆
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★当社プロパティ・アート株式会社(一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構)のホームページに「資産活用倶楽部創設マニュアル」を掲載しています。
この創設の目的は、地主さん、家主さんの所有する「土地活用ビジネス」を組織的、効率的に行うためのシステムであることをご理解ください。
なお、名称は「〇〇倶楽部」or[〇〇研究会」or「「〇〇会」or「〇〇オーナー会」等の他に、当社会員企業の名称例では「ひまわり」(静岡)「さくらそう」(埼玉)「パートナーシップ」(大阪)「マイシャトウー」(東京)「七福神」(岐阜県)「島根定期借地権研究会」等、様々な名称を用いていますが、仕組みは同じです。

「〇〇」の所は、山形、福島、神奈川、大阪などの地名や社名を用いる場合があります。
つまり名称は、自由ですが、既に商標登録されていないかどうかをネット等で調べないとトラブルになる場合がありますので要注意です。
上記の名称例の仕組みは、すべて当社マニュアルによるもので、創設までと創設後の運営指導は、当社が行っている実例です。現在、この仕組みを導入されたのは、全国で約30社様です。

★この主宰会社の目的は、建築受注や不動産売買の紹介ルートの確立、拡充であり、士業の先生方の協力を得て、コンサルのワンストップステーションを社内に設けることが主宰企業の目的です。

★この「〇〇資産活用倶楽部」の目的。
1.地主さん、家主さん保有する「土地資産の目的の最適化」と「収益の最大化」
を図るものです。具体的には、以下の土地活用を地主さんにお奨めし提案いた
します。
1)建築する土地活用。
戸建貸家・アパート・メゾネット・賃貸マンション・サ高住を言う。
この順位は投資額の大から小の順位であり、リスク度の小から大の順位です。
大手建築会社は、すべて土地活用の企業です。D建託・Tコーポレーション・
Lパレス・Sコ-ポレーション、T建設、Dハウス・Sハウス等は、この賃貸
住宅だけで、数千億円の売り上げを計上しています。
初めて参入される企業様は、投資額が少ない戸建貸家から始めた方が良い
のです。
1敷地2棟で2,000万円前後の投資額となります。
1敷地の面積は50坪から60坪程度です。いつもご紹介しているように、当
社が指導した埼玉の会社では、営業経験のない女性が年間60棟3年連続
受注  しています。売上としては7億円くらいになります。
戸建貸家から初めて、現在はRCの賃貸マンションも受注するようになりました。
小から始めると大になってきます。
一番リスクが高いのは、サ高住で、運営企業の倒産が、今年だけで46社になっ
ています。サ高住は、大手の借り上げ企業をつけないと危険です。
ご要望があれば、当社が大手の借り上げ企業をご紹介いたします。
これは当社のコンサルですので有料です。
(コンサルのみと設計担当の有無で費用が異なります)

★サ高住の運営会社の倒産が増えている原因は、建築費の高騰や施設介護
保険料の引き下げ、ヘルパーさんの確保が出来ない等が原因です。
また、サ高住が満室になるまで通常1年以上かかります。
規模にもよりますが、建築費は2億円から4億円程度かかります。
運営会社が倒産すると代わりの運営会社を見付けるためには、大幅に家賃を
引き 下げないと引き受け手が見つかりません。
場合によっては、サ高住から、寄宿舎やシェアハウスに用途変更するしかあり
ません。
2.建築しない土地活用。貸地にする。
1)22条の「一般定期借地権」50年以上の定期借地では、注文住宅を建築
(山形市では3,500万円から9,000万円の住宅を建築。さらに医院
が3か所。1カ所の建築費が1億5,000万円)。ミサワホームは、全国
で約12,000戸の定借住宅を建築。同社の定期借地マニュアルは、当方
が制作しました。
さらに分譲住宅。横浜の地元企業は約4,000万円の建売を分譲された。
分譲マンション。地元企業としては、神奈川、愛知、岐阜が多い。東京の
一等地では、M不動産の独壇場になっています。販売価格は4,500万円
~4億円程度です。京都の下鴨神社の境内にマンションが建築されます。
年間地代は8,000万円です。

2)23条の「事業用借地権」期間は10年から30年。30年~50年まで
の2種類ある。
Dハウスの店舗事業部では、この売り上げが5,000億円となっています。
商業店舗・ホテル・老人オーム・グループホーム・倉庫・工場が建築でき
ます。住宅・アパート・賃貸マンション等の居住系は建築できません。

3)24条の「建物譲渡特約付借地権」これで当方では、戸建貸家と賃貸マン
ションを建築している。木造なら30年後の地主さんに。RCなら40年
前後に地主さんに入居者付きで、建物全部を譲渡します。譲渡対価は自由
ですが、当社のお薦めは「利回り還元価格」を採用しています。
また、借地の際の権利金と区分建物との交換や権利金と「前払い家賃によ
る定期借家権」との交換等。地主さんは、土地を貸すだけで建物が持てる
ので、地主さんが一番喜ぶ土地活用法です。
3.土地売却。
相続税支払いのために、事前に、土地の測量。境界確定。隣地地主の同意書
の取り付け業務を代行して、売買の場合は、地主さんより「販売代理委任」
を取っておきます。
4.何も活用しない。
何もしないと、70年前後で自分の土地価格相当額を固定資産税で支払うこ
とになります。つまり、広義的には地主さんも「借地人」なんです。

★以上の提案と事業を行うのが、土地活用ビジネスであり、これをシステム的に
行い、継続的な紹介システムにより、建築受注や不動産売買事業を、拡大、拡
充していくのが、この「〇〇資産活用倶楽部方式」なのです。

★次に、この仕組みの内容をご説明いたします。

★「〇〇資産活用倶楽部」の仕組み。

1.ここで言う「正会員」とは、地主さん、家主さんの事を言います。
入会費無料が多いが、有料のところもあります。年1万円くらいの会費です。

2.「ブレーン委員」とは、士業の先生方のことです。
税理士・弁護士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・FP
等です。固定費は無料。依頼案件ごとのギャランティとしています。

3.「運営委員」とは、宅建業や管理業者さんのことです。

4.「協力委員」とは、金融機関や下職さんのことです。

さて、貴社が、直接地主さんや家主さんを集客できる場合は、「ブレーン委員」の
みで、「運営委員」や「協力委員」は不要です。
当社例でも、山形や神奈川では、地主さんを集めることが出来ない企業であったの
で、山形では120社。神奈川では800社さんを組織しました。

★「〇〇倶資産活用楽部」創設手順。以下は、当社マニュアルの手順です。
1.各業種のリストアップ。ネット、電話帳、リスト屋さんから調達。
DMラベルを準備します。地主、家主リストは、住宅地図にマーキングし、
ネットで公図と所有者を調査します。お金をかけない簡易法もありますので、
その方法は当社が指導します。

2.「〇〇資産活用倶楽部」のパンフレットの印刷。
当方で文案を作成するので、印刷は貴社指定の業者で。当方が印刷デザイン、
レイアウトの指示をします。

3.「正会員」「ブレーン委員」「運営委員」「協力委員」への創設準備説明会の
印刷原稿一式。封筒は角二と定型の2種類制作。

4.各、DM発送。参加返事はFAXで申込み。

5.参加申し込み事業所を訪問して。「委嘱書」を手渡し。
多数の場合は、一部郵送で。

6.「〇〇資産活用倶楽部創設準備会」オープン。ホテル等の会議室で。
6時過ぎより「懇親会」を行います。有料3,000円前後。メンバー紹介、
自社ピィアール等。
記念講演は、西京が担当。
テーマは、「相続対策を見据えた土地活用について」8時30分解散。

7.上記より、約1カ月後に「〇〇資産活用倶楽部」創設発足会(正式オープン)
各メンバー紹介。会社PRとスタッフ紹介。
記念講演は、地主向けの講演を西京が担当します。

★オープン後の催事の内容とスケジュールを決める。最低2か月に1回行う。
士業の先生方の講演や相談会を行う。
この時のギャランティの取決めや成功報酬の取決めなどは、準備会で説明します。
士業の先生方の相談業務はサービス業務であるので、年に2回ほど、西京の「土
地活用ビジネス」の研修や講演を挿入してください。
1回2時間程度。テーマは、貴社の自由で。
(賃貸住宅・定期借地権・相続対策等)

★社内に、この資産活用倶楽部の事務担当者が最低1名必要です。
担当者は、DM発送作業や、運営イベントについて情報誌の制作等、当社と打合
せしながら、作業を進行いたします。この仕組みが成功するためには、この担当
者が社内に候補者がいないと絶対成功しないと断言できます。
実際、当社指導でこの会を創られた企業様の中には担当者がいないために休眠状
態になっていたり、ほとんど活動されていない企業様もあります。
創るのは簡単ですが、その後の活動を活発にしないとほとんど効果がありません。
「仏作って、魂いれず」になります。

★女性の方が適任です。

★当社への費用。
「〇〇資産活用倶楽部」創設までのマニュアル、文案、コンサル費一式50万円
(税別)

★当社「研究会」会員費用は30万円(税別)交通費・宿泊費別途。
西京講演。1回に付き20万円(税別)。会員費用1回に付き15万円。
午前と午後の2回の場合は、35万円。会員費用25万円(各税別)
一式資料提供費含みます。

★創設費用は、貴社に文案提供時にお支払いいただきます。

◎新たに、ご入会の方には、「土地活用ビジネスの進め方」研修(4時間程度)
を無料で行います。ご入会されないで、研修のみご希望の方は、4時間コースで
20万円。8時間コース40万円で承ります(各税別)

★この仕組み導入についての事前相談。
貴社に出張して行います。時間は4時間程度。
費用は会員企業様5万円。非会員様は10万円(各税別)。交通費・宿泊費別途。

★「研究会入会案内」の内容につきましては、当社ホーム頁でご確認ください。

★ご遠方の方には、割引パックを利用しますので、通常費用の50%~60%の
価格です。

以上。

★今後の住宅市場は新築からストック市場が中心になってくる。★
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現在の空き家戸数820万戸。
これが、20年後に2,000万戸が空き家になると予測されている。
今年の5月26日には、空き家300万戸に対して、空き家を解消するよう勧告
が出された。
日本の空き家がこれほど多い理由は、少子高齢化による人口減少と200㎡
(60坪)までの宅地には固定資産税が、6分の1に軽減されているからである。
解体すれば固定資産税の軽減がなくなるから、空き家のままにしている訳である。
この300万戸に対しては、来年1月からの固定資産税が6倍になる。
空き家の持ち主は選択を迫られる。(特に崩壊の危険性がある建物。防犯上
問題のある建物。衛生上問題のある建物については自治体が強制的に解体し、
解体費用を建物所有者に請求することになる。)

1)更地にして売却してしまう。
2)リフォームして、売却か貸家にする。
3)貸家にして投資不動産として売却する。
4)リフォームして、シェアハウスかディサービスか寄宿舎にする。

◆さて、我々の業界は、空き家が大きなビジネスになるチャンスである。
上記の1)から4)までがすべてビジネスになる。
この中でも一番大きなビジネスになるパターンは次の中古転売ビジネスである。
このビジネスの形態は次のようなものになる。
1)古家を買い取り解体して、新築住宅として売買する。
2)買い取り後リォフームして貸家にする。
3)中古をリフォームして、新築住宅の80%の価格で再販すれば必ず売れる。
従って、空き家の買い取りは、リフォーム価格+粗利益を計算して売買価格を
決める。これが最高に売れるビジネスとなる。
これに中古住宅の「瑕疵担保補償」をつければ文句なく売れる。

●次に、中古再販住宅の対象とするのは、「不動産競売物件」である。
次にその競売のノウハウについて述べてみよう。
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◆不動産競売の実務・実践の方法について◆
不動産競売の本など本屋に行けば何十冊と売っている。弁護士の書いたもの。
元、裁判官の書いたもの。競売実務屋さんの書いたもの。
実際僕もそれらの本を読んで競売のマニュアルを書いた。
すべての競売の本は債権者側から書いたもので、債務者の立場から書いたもの
は1冊もない。競売の成功のためには債務者のこともよく知る必要がある。
競売の本などいくら読んでも競売の実務にあまり役立たない。
競売の実務は広範な知識と実務経験がないとできない。
法律だけでなく不動産実務や登記制度の本質も知らないと出来ない。
裁判所の執行官の調書には、「公信力がない」。
執行官は、分かる範囲で調べたけど、それ以外に対抗する権利があるかどうか
は分かりませんよ。と言うのが裁判所の調書、いわゆる3点セットの内容なので
ある。で、僕が債権者側で競売実務を教えるのは簡単なことである。
本など読まなくてもよい。
僕の場合は、いきなり実務から教える。
最寄りの裁判所に行って、競売中の物件を調べ、その中から、落札したい物件
をひとつ取り出し、コピーして、対象物件の現地に行く。
競売物件の中は見られないので、外から見て、この物件を落札すれば、いくら
で売買できるか検討をつける。
プロなら、転買価格の50%ぐらいで落札しないと転売益が出ない。
素人さんは、自分で住むから時価の80%ぐらいで札を入れてくる。こんなもの
を落札してもなんのメリットもない。
従って素人が手を出しにくい物件を選ぶのである。
具体的に言うと、何らかの瑕疵のある物件を選ぶのである。権利の瑕疵。物理
的瑕疵。心理的瑕疵(幽霊が出るとか自殺者が出たとか)。
心理的瑕疵は選ばない。(僕も坊主の免許は持っているが、気持ちが悪いから)
物理的瑕疵と権利の瑕疵は、解決可能な場合が多々ある。
値付けして、裁判所に証拠金2割を振り込み入札に参加する。
このときに、何千万円でも100円の単位をつけるのがコツである。
実際僕もアパート20室の物件を300円の差で落札したことがある。
札をいれてから、開札日に裁判所に行く。値付けの安いものから順に開札結果
が読み上げられる。
落札できたら、残額を振り込む。落札できなかったら、先に振り込んだ証拠金は
振り込みにより返還される。
競売なんて簡単なものでしょう? 本を読むから難しく感じるのである。

★競売の実務をマスターしたい方は、いつでも実地研修いたします。
もちろん有料。1回に付き会員企業様15万円。非会員様25万円(税別・交通
費別)
◆実地研修時間。(レクチャーと実地研修)午前10時より午後5時まで。
★レクチャーは、会社の会議室→裁判所→現場→会議室で入札価格決定。
★遠方の方は割引パックでお伺いしますので、ホテル代込みで通常料金の
50%~60%の費用です。

西京出張による、経営、営業、販売促進等の営業会議のアドバイザー、企画提案、
営業代行、営業同行等のOGTをお引き受けいたします。

 ★以下の事項は、講師自ら経験済みのテーマです。★
一つの事を成功させるためには、幹部、営業職全員の意思統一とパワーが
必要です。上から一方的に決めた企画の成功率は高くなりません。
全員が同意した事は、全員に結果責任がありますので、やったことに対して
「駄目だった」とは言えないわけです。以下の各業種のテーマ出しをしてみま
す。

1.注文住宅の受注。
 注文住宅業界は、激戦区です。大手メーカーのシェアが約50%です。
これに地元企業がどう対抗して行くか、その営業戦略と戦術が大事になり
ます。
初めにお断りしておきますが、当社は「低価格住宅」は、扱いません。
何故なら、低価格住宅を建築したユーザーから、ほとんど紹介が出ない点
にあります。
お客様は安く建てても「高く建てた」と言いたいのです。
だから低価格メーカーを紹介しません。
結果的に低価格メーカーは、宣伝広告費を使って「新客」を集め、最後は、
広告費倒れになるのが、これまでの住宅業界の歴史です。
ここで言う、低価格とは、坪一式単価が40万円ぐらいの住宅のことであり、
高品質住宅の一式坪単価は60万円以上のことです。
山形でも島根でも当社の会員企業の住宅は、60万円以上であり、施行の
平均金額は、3,500万円程度。最高額は1億円くらいです。(全て木造)
 1)建て替え住宅の受注促進企画。
  新築の約50%は、建て替え住宅です。これからは、相続税の関係で、
2世帯住宅が増えてきます。
先ずは、①建て替え見込み客の探客方法をアドバスいたします。
次に、見込み客に対して、効率的な営業の手法をアドバイスいたします。
当社の記録は、千葉県で1回のイベントで60棟受注しました。
1か月間のイベントだけで、6万人を集客し、月間で600棟受注しました。
これはあくまで、参考例で、実施は、貴社の予算内で行うものです。
これに付いては販促ツール、営業方法などを会議で決めていきます。
当方は、司会進行とアドバイスを行います。
チラシ等の文案まで、協議の上決めていきます。
この作業は、基本的な物で以下のテーマに共通するものだとご理解ください。

 2)4,000万円から1億円くらいの高級注文住宅を、一度に多数受注する方法。
  これは「設計コンペ方式」を採用いたします。
当方の企画の特徴は「コンペ」と並行して、注文客を決めて行く方法です。
媒体は、通常の媒体やチラシと並行して、ネットを多用いたします。
コンペには、社内設計士さんも参加できます。

3)「建築条件付」土地の販売方法。
これは大手住宅メーカーさんも下手で売れ残りを多く出しています。
要するに企画が雑なのです。
我々は、緻密な「見える化」の方法」採用し、山形では、常に8倍の申込みを
取っています。(山形では、3,500万円から9,000万円)

2.賃貸住宅の受注。
  これには、戸建貸家、アパート、メゾネット、マンション、サ高住を含みます。
郊外では、「戸建貸家」が大人気です。20坪から24坪までが売れ筋です。
1現場に最低2棟から13棟建築されますから、いつも紹介しておりますよう
に営業経験のない女性が年間60棟以上、3年連続で受注しています。
この営業手法は、当方が指導したものです。
アパート、賃貸マンションは厳しくなってきます。
いわゆる「サブリース・家賃保証方式」のカラクリが暴露されたからです。
従って、これからは、オーナーさんが、破産しないような仕組みを導入する
必要があります。
これについては、当方で全く新しい「経営代行方式」を開発しています。
都市部では、店舗、賃貸、住まいの併用住宅をRCかSRCで開発する必要
があります。この分野では、パナホームの都市部の営業店が先行されてい
るので、大いに参考にされた方が良いと存じます。

3.賃貸住宅の空室の処理。
  これは当方で小田原と横浜で手掛けましたが、空室部分を「区分建物」に
変更し、土地は60年の「定期借地権」としました。
権利金300万円+建物代金が販売価格です。
従って、空室リスクを避けるために、区分登記を最初からしておいた方が
良いでしょう。特にフラット35は、人気があり、直ぐ売れます。
仕様、専有面積にご注意ください。

 4.定期借地権の戸建住宅と分譲マンション事業。
  これを成功させるために絶対必要なことは、土地を受託できるかどうかです。
手法は大きく分けて2種類です。
 1)地主さんを直接集客する。
  これで成功されているのは、浜松が2社。愛知県知多市の企業です。
累計戸数は各社800棟。地代管理手数料は年間800万円ほどあります。
これにたいして、不動産業者さんや士業の先生方の紹介で成功しているの
は、山形市・横浜市で累計は、山形が350棟。横浜市が800棟です。
ここで大事なことは、紹介料をはっきりと決めないと成功しないと言うことです。
山形の場合は、地主さんと契約した時点で1区画50万円を支払います。
浜松や横浜は、建築費の4%です(本体価格のみ)。岐阜の場合は、土地が
集まり過ぎたので、私も視察に行き、4件受託していた内の3件を解約しまし
た。解約違約金は地主さんに地代の1年分。業者さんには、路線価3%の
半額を支払いました。これは売買手数料並みですから、土地は幾らでも集
まったのです。
人は「利」がないと動きません。同じ方法を取られても成功しないのは、この
辺のギャラの金額と支払い時期をはっきり決めないからです。
岐阜の支払い時期は「建築確認」が取れた時点です。

 2)定期借地権住宅の販売方法。
  これについては、先程の「建築条件付」を参考にしてください。
最近、当社が受託した、定期借地権分譲マンションの販売処理の方法に
ついて説明いたします。これは7億円売れ残っていた処分の方法です。
価格は2,400万円~3,400万円。
先ずは、通常の販売チラシ30万枚を新聞折り込み。
中日新聞への全面広告1回。
岐阜県と愛知県の不動産業者を集め「見学会」と「説明会」を開催。
販売手数料を6%にして販売を依頼。
まだ売れない5戸に賃貸入居者を入れ、投資用として販売。グロス利回り
8%。お医者さんに、2戸~3戸纏めて買っていただいた。
この費用総額は、3,000万円くらいかけたが、当初は3億円の損切りで
処分されようとしたので、販売促進費は、その10%で済んだことになる。
いわば、販売手法をミックスさせるわけである。

5.売れ残っている販売用土地と分譲住宅の処理。
  これは先ず、固定資産に写す。その上で、土地は「定期借地権」にする。
権利金は、土地代の30%+建物価格で販売する。
残りの70%を支払えば、「所有権」にチェンジする特約を付ける。
土地の残価は理論式を採用する。地代は金利相当額。
ただし、この場合、土地に抵当権がついていれば、銀行が抹消してくれるか、
順位譲渡してくれないと出来ない。
しかし、丸亀市では、共担に入っていたのを抹消してくれたので、ここには、
定期借地の戸建貸家を2棟分譲した。2棟で1,800万円。利回りは約12%
である。新聞販売店の店主が現金で買ってくれた。

6.定期借地権の高度な手法。
  これは、静岡と埼玉で、賃貸マンション計4棟。合計18億円のケースである。
例えば、土地価格が3億円とし、定借の権利金1割3,000万円だとすると、
この権利金と等価の建物を交換するのである。(見かけ上の交換で契約は
売買契約もしくは、定期借家契約である)。
つまり地主は土地を提供するだけで、建物の所有若しくは、定期借家権を
得ることになる。
これに24条の特約をつければ、木造については30年。RCについては、
40年前後で建物全体を入居者付きで地主に譲渡する。
譲渡対価は自由だが、僕の場合「利回り還元価格」が双方にとって一番良い
方法だと考えている。

7.最後に特殊な社員トレーニングについて説明しておきたい。
  この訓練には、テキストは一切ない。身体を元気にし、五感を鋭敏にし、
究極の目標を達成するためのトレーニングであり、一言で説明できない。
HPに受講者14名の感想文を掲載しているので、それをお読みください。
この訓練はハーフ(午後1時~6時まで)で20万円。
フルコース(1日目午後1時~6時まで。2日目9時~12時まで)が30万
円である(各税別)

◎さて、ここで、まとめておきたい。
西京が上記の業務に付き、貴社に出張する場合、午後から6時くらいまで、
会員様価格は、10万円。非会員価格は15万円となる。(各税別)
業務は、相談、提案、企画会議の進行とアドバイス。チラシや広告、イベント
開催の打合せとアドバイス、営業代行、営業訪問同行等が、上記業務の価
格である。
2日目からは、会員企業様は1日に付き2万円。非会員様は3万円(各税別)
となる。最大5日間までお伺いする。

★講演費や研修費用は、上記には含まれません。内容と時間によって、
会員様15万円から30万円の範囲。非会員様は20万円から40万円の範囲
となります(各税別)。

★交通費・宿泊費は別途となります。
遠方の方は、割引パックでお伺いしましので、ホテル込みで通常料金の50%
~60%の費用となります。