★今後の住宅市場は新築からストック市場が中心になってくる。★
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――————————-
現在の空き家戸数８２０万戸。
これが、２０年後に２,０００万戸が空き家になると予測されている。
今年の５月２６日には、空き家３００万戸に対して、空き家を解消するよう勧告
が出された。
日本の空き家がこれほど多い理由は、少子高齢化による人口減少と２００?
（６０坪）までの宅地には固定資産税が、６分の１に軽減されているからである。
解体すれば固定資産税の軽減がなくなるから、空き家のままにしている訳である。
この３００万戸に対しては、来年１月からの固定資産税が６倍になる。
空き家の持ち主は選択を迫られる。（特に崩壊の危険性がある建物。防犯上
問題のある建物。衛生上問題のある建物については自治体が強制的に解体し、
解体費用を建物所有者に請求することになる。）
１）更地にして売却してしまう。
２）リフォームして、売却か貸家にする。
３）貸家にして投資不動産として売却する。
４）リフォームして、シェアハウスかディサービスか寄宿舎にする。
◆さて、我々の業界は、空き家が大きなビジネスになるチャンスである。
上記の１）から４）までがすべてビジネスになる。
この中でも一番大きなビジネスになるパターンは次の中古転売ビジネスである。
このビジネスの形態は次のようなものになる。
１）古家を買い取り解体して、新築住宅として売買する。
２）買い取り後リォフームして貸家にする。
３）中古をリフォームして、新築住宅の８０％の価格で再販すれば必ず売れる。
従って、空き家の買い取りは、リフォーム価格＋粗利益を計算して売買価格を
決める。これが最高に売れるビジネスとなる。
これに中古住宅の「瑕疵担保補償」をつければ文句なく売れる。
●次に、中古再販住宅の対象とするのは、「不動産競売物件」である。
次にその競売のノウハウについて述べてみよう。
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――—
◆不動産競売の実務・実践の方法について◆
不動産競売の本など本屋に行けば何十冊と売っている。弁護士の書いたもの。
元、裁判官の書いたもの。競売実務屋さんの書いたもの。
実際僕もそれらの本を読んで競売のマニュアルを書いた。
すべての競売の本は債権者側から書いたもので、債務者の立場から書いたもの
は１冊もない。競売の成功のためには債務者のこともよく知る必要がある。
競売の本などいくら読んでも競売の実務にあまり役立たない。
競売の実務は広範な知識と実務経験がないとできない。
法律だけでなく不動産実務や登記制度の本質も知らないと出来ない。
裁判所の執行官の調書には、「公信力がない」。
執行官は、分かる範囲で調べたけど、それ以外に対抗する権利があるかどうか
は分かりませんよ。と言うのが裁判所の調書、いわゆる３点セットの内容なので
ある。で、僕が債権者側で競売実務を教えるのは簡単なことである。
本など読まなくてもよい。
僕の場合は、いきなり実務から教える。
最寄りの裁判所に行って、競売中の物件を調べ、その中から、落札したい物件
をひとつ取り出し、コピーして、対象物件の現地に行く。
競売物件の中は見られないので、外から見て、この物件を落札すれば、いくら
で売買できるか検討をつける。
プロなら、転買価格の５０％ぐらいで落札しないと転売益が出ない。
素人さんは、自分で住むから時価の８０％ぐらいで札を入れてくる。こんなもの
を落札してもなんのメリットもない。
従って素人が手を出しにくい物件を選ぶのである。
具体的に言うと、何らかの瑕疵のある物件を選ぶのである。権利の瑕疵。物理
的瑕疵。心理的瑕疵（幽霊が出るとか自殺者が出たとか）。
心理的瑕疵は選ばない。（僕も坊主の免許は持っているが、気持ちが悪いから）
物理的瑕疵と権利の瑕疵は、解決可能な場合が多々ある。
値付けして、裁判所に証拠金２割を振り込み入札に参加する。
このときに、何千万円でも１００円の単位をつけるのがコツである。
実際僕もアパート２０室の物件を３００円の差で落札したことがある。
札をいれてから、開札日に裁判所に行く。値付けの安いものから順に開札結果
が読み上げられる。
落札できたら、残額を振り込む。落札できなかったら、先に振り込んだ証拠金は
振り込みにより返還される。
競売なんて簡単なものでしょう？ 本を読むから難しく感じるのである。
★競売の実務をマスターしたい方は、いつでも実地研修いたします。
もちろん有料。１回に付き会員企業様１５万円。非会員様２５万円（税別・交通
費別）
◆実地研修時間。（レクチャーと実地研修）午前１０時より午後５時まで。
★レクチャーは、会社の会議室→裁判所→現場→会議室で入札価格決定。
★遠方の方は割引パックでお伺いしますので、ホテル代込みで通常料金の
５０％?６０％の費用です。