――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――——————-
◆建築・不動産・土地活用ビジネス業界必読。（永久保存判）◆
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――——————

★当社プロパティ・アート株式会社(一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構）のホームページに「資産活用倶楽部創設マニュアル」を掲載しています。
この創設の目的は、地主さん、家主さんの所有する「土地活用ビジネス」を組織的、効率的に行うためのシステムであることをご理解ください。
なお、名称は「〇〇倶楽部」ｏｒ［〇〇研究会」ｏｒ「「〇〇会」ｏｒ「〇〇オーナー会」等の他に、当社会員企業の名称例では「ひまわり」(静岡）「さくらそう」（埼玉）「パートナーシップ」（大阪）「マイシャトウー」（東京）「七福神」（岐阜県）「島根定期借地権研究会」等、様々な名称を用いていますが、仕組みは同じです。

「〇〇」の所は、山形、福島、神奈川、大阪などの地名や社名を用いる場合があります。
つまり名称は、自由ですが、既に商標登録されていないかどうかをネット等で調べないとトラブルになる場合がありますので要注意です。
上記の名称例の仕組みは、すべて当社マニュアルによるもので、創設までと創設後の運営指導は、当社が行っている実例です。現在、この仕組みを導入されたのは、全国で約３０社様です。

★この主宰会社の目的は、建築受注や不動産売買の紹介ルートの確立、拡充であり、士業の先生方の協力を得て、コンサルのワンストップステーションを社内に設けることが主宰企業の目的です。

★この「〇〇資産活用倶楽部」の目的。
１．地主さん、家主さん保有する「土地資産の目的の最適化」と「収益の最大化」
を図るものです。具体的には、以下の土地活用を地主さんにお奨めし提案いた
します。
１）建築する土地活用。
戸建貸家・アパート・メゾネット・賃貸マンション・サ高住を言う。
この順位は投資額の大から小の順位であり、リスク度の小から大の順位です。
大手建築会社は、すべて土地活用の企業です。Ｄ建託・Ｔコーポレーション・
Ｌパレス・Ｓコ?ポレーション、Ｔ建設、Ｄハウス・Ｓハウス等は、この賃貸
住宅だけで、数千億円の売り上げを計上しています。
初めて参入される企業様は、投資額が少ない戸建貸家から始めた方が良い
のです。
１敷地２棟で２,０００万円前後の投資額となります。
１敷地の面積は５０坪から６０坪程度です。いつもご紹介しているように、当
社が指導した埼玉の会社では、営業経験のない女性が年間６０棟３年連続
受注　　しています。売上としては７億円くらいになります。
戸建貸家から初めて、現在はＲＣの賃貸マンションも受注するようになりました。
小から始めると大になってきます。
一番リスクが高いのは、サ高住で、運営企業の倒産が、今年だけで４６社になっ
ています。サ高住は、大手の借り上げ企業をつけないと危険です。
ご要望があれば、当社が大手の借り上げ企業をご紹介いたします。
これは当社のコンサルですので有料です。
（コンサルのみと設計担当の有無で費用が異なります）

★サ高住の運営会社の倒産が増えている原因は、建築費の高騰や施設介護
保険料の引き下げ、ヘルパーさんの確保が出来ない等が原因です。
また、サ高住が満室になるまで通常１年以上かかります。
規模にもよりますが、建築費は２億円から４億円程度かかります。
運営会社が倒産すると代わりの運営会社を見付けるためには、大幅に家賃を
引き　下げないと引き受け手が見つかりません。
場合によっては、サ高住から、寄宿舎やシェアハウスに用途変更するしかあり
ません。
２．建築しない土地活用。貸地にする。
１）２２条の「一般定期借地権」５０年以上の定期借地では、注文住宅を建築
（山形市では３,５００万円から９,０００万円の住宅を建築。さらに医院
が３か所。１カ所の建築費が１億５,０００万円）。ミサワホームは、全国
で約１２,０００戸の定借住宅を建築。同社の定期借地マニュアルは、当方
が制作しました。
さらに分譲住宅。横浜の地元企業は約４,０００万円の建売を分譲された。
分譲マンション。地元企業としては、神奈川、愛知、岐阜が多い。東京の
一等地では、Ｍ不動産の独壇場になっています。販売価格は４,５００万円
?４億円程度です。京都の下鴨神社の境内にマンションが建築されます。
年間地代は８,０００万円です。

２）２３条の「事業用借地権」期間は１０年から３０年。３０年?５０年まで
の２種類ある。
Ｄハウスの店舗事業部では、この売り上げが５,０００億円となっています。
商業店舗・ホテル・老人オーム・グループホーム・倉庫・工場が建築でき
ます。住宅・アパート・賃貸マンション等の居住系は建築できません。

３）２４条の「建物譲渡特約付借地権」これで当方では、戸建貸家と賃貸マン
ションを建築している。木造なら３０年後の地主さんに。ＲＣなら４０年
前後に地主さんに入居者付きで、建物全部を譲渡します。譲渡対価は自由
ですが、当社のお薦めは「利回り還元価格」を採用しています。
また、借地の際の権利金と区分建物との交換や権利金と「前払い家賃によ
る定期借家権」との交換等。地主さんは、土地を貸すだけで建物が持てる
ので、地主さんが一番喜ぶ土地活用法です。
３．土地売却。
相続税支払いのために、事前に、土地の測量。境界確定。隣地地主の同意書
の取り付け業務を代行して、売買の場合は、地主さんより「販売代理委任」
を取っておきます。
４．何も活用しない。
何もしないと、７０年前後で自分の土地価格相当額を固定資産税で支払うこ
とになります。つまり、広義的には地主さんも「借地人」なんです。

★以上の提案と事業を行うのが、土地活用ビジネスであり、これをシステム的に
行い、継続的な紹介システムにより、建築受注や不動産売買事業を、拡大、拡
充していくのが、この「〇〇資産活用倶楽部方式」なのです。

★次に、この仕組みの内容をご説明いたします。

★「〇〇資産活用倶楽部」の仕組み。

１．ここで言う「正会員」とは、地主さん、家主さんの事を言います。
入会費無料が多いが、有料のところもあります。年１万円くらいの会費です。

２．「ブレーン委員」とは、士業の先生方のことです。
税理士・弁護士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・行政書士・ＦＰ
等です。固定費は無料。依頼案件ごとのギャランティとしています。

３．「運営委員」とは、宅建業や管理業者さんのことです。

４．「協力委員」とは、金融機関や下職さんのことです。

さて、貴社が、直接地主さんや家主さんを集客できる場合は、「ブレーン委員」の
みで、「運営委員」や「協力委員」は不要です。
当社例でも、山形や神奈川では、地主さんを集めることが出来ない企業であったの
で、山形では１２０社。神奈川では８００社さんを組織しました。

★「〇〇倶資産活用楽部」創設手順。以下は、当社マニュアルの手順です。
１．各業種のリストアップ。ネット、電話帳、リスト屋さんから調達。
ＤＭラベルを準備します。地主、家主リストは、住宅地図にマーキングし、
ネットで公図と所有者を調査します。お金をかけない簡易法もありますので、
その方法は当社が指導します。

２．「〇〇資産活用倶楽部」のパンフレットの印刷。
当方で文案を作成するので、印刷は貴社指定の業者で。当方が印刷デザイン、
レイアウトの指示をします。

３．「正会員」「ブレーン委員」「運営委員」「協力委員」への創設準備説明会の
印刷原稿一式。封筒は角二と定型の２種類制作。

４．各、ＤＭ発送。参加返事はＦＡＸで申込み。

５．参加申し込み事業所を訪問して。「委嘱書」を手渡し。
多数の場合は、一部郵送で。

６．「〇〇資産活用倶楽部創設準備会」オープン。ホテル等の会議室で。
６時過ぎより「懇親会」を行います。有料３,０００円前後。メンバー紹介、
自社ピィアール等。
記念講演は、西京が担当。
テーマは、「相続対策を見据えた土地活用について」８時３０分解散。

７．上記より、約１カ月後に「〇〇資産活用倶楽部」創設発足会（正式オープン）
各メンバー紹介。会社ＰＲとスタッフ紹介。
記念講演は、地主向けの講演を西京が担当します。

★オープン後の催事の内容とスケジュールを決める。最低２か月に１回行う。
士業の先生方の講演や相談会を行う。
この時のギャランティの取決めや成功報酬の取決めなどは、準備会で説明します。
士業の先生方の相談業務はサービス業務であるので、年に２回ほど、西京の「土
地活用ビジネス」の研修や講演を挿入してください。
１回２時間程度。テーマは、貴社の自由で。
（賃貸住宅・定期借地権・相続対策等）

★社内に、この資産活用倶楽部の事務担当者が最低１名必要です。
担当者は、ＤＭ発送作業や、運営イベントについて情報誌の制作等、当社と打合
せしながら、作業を進行いたします。この仕組みが成功するためには、この担当
者が社内に候補者がいないと絶対成功しないと断言できます。
実際、当社指導でこの会を創られた企業様の中には担当者がいないために休眠状
態になっていたり、ほとんど活動されていない企業様もあります。
創るのは簡単ですが、その後の活動を活発にしないとほとんど効果がありません。
「仏作って、魂いれず」になります。

★女性の方が適任です。

★当社への費用。
「〇〇資産活用倶楽部」創設までのマニュアル、文案、コンサル費一式５０万円
（税別）

★当社「研究会」会員費用は３０万円（税別）交通費・宿泊費別途。
西京講演。１回に付き２０万円（税別）。会員費用１回に付き１５万円。
午前と午後の２回の場合は、３５万円。会員費用２５万円（各税別）
一式資料提供費含みます。

★創設費用は、貴社に文案提供時にお支払いいただきます。

◎新たに、ご入会の方には、「土地活用ビジネスの進め方」研修（４時間程度）
を無料で行います。ご入会されないで、研修のみご希望の方は、４時間コースで
２０万円。８時間コース４０万円で承ります（各税別）

★この仕組み導入についての事前相談。
貴社に出張して行います。時間は４時間程度。
費用は会員企業様５万円。非会員様は１０万円（各税別）。交通費・宿泊費別途。

★「研究会入会案内」の内容につきましては、当社ホーム頁でご確認ください。

★ご遠方の方には、割引パックを利用しますので、通常費用の５０％?６０％の
価格です。

以上。