■定期借地権付戸建貸家の有望性。■
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※事業スキーム。
24条の「建物譲渡特約付借地権」期間30年以上。

※実例。
香川県丸亀市で当方プランの戸建て貸家2棟を建築した。
家賃年170万円。
この貸家を当方取り引き先の工務店名義で登記し、2棟
1,800万円で売り出した。
当初販売できなかったので、5年間の家賃850万円の
家賃収入後、中古として1,200万円で再販した。
直ぐに現金客が見つかり契約業務一式は当方が担当した。
地主との特約で転売後から30年の期間設定をしていた。
買われた方は30年で5,100万円の家賃収入を得るこ
とが出来る。
定期借地の賃貸住宅にはローンが付かないので現金取引
である。
30年経過後、この建物は入居者付きで地主に無償譲渡
する。
もちろん最初の特約で更地に戻す特約にしても良い。
ここの当方のプランは金物軸組工法(ピン工法)20坪
タイプである。土地面積は2棟で50坪弱。

この2棟がモデルとなったので、これを見た地元の年商
100億円の水産業者から14棟の戸建て貸家の発注が
きた。もちろん、全額現金払いである。

もう1例は岡山県津山市。
有名なイシンホームの本部のあるところ。
ここで地元の有力者を集めた講演会の講師を依頼され、
来場の地主よりガソリンスタンドの跡地に戸建貸家7棟
を建築した。
これは売らないで自社経営される。
※さて、これらの土地は地主から借りるものであるが、
このビジネスにおいては、土地を自社購入して、事業
化しても良い。
土地購入の金利は地代で賄うことができるし、30年
後は、建物も自社のものになる。
企業の資産形成にもなる。
建築業は他人の建物を建てるだけで有るから、財産が
出来にくい。

※以上は、戸建て貸家の場合であるが、賃貸マンション
は建築後40年~45年で地主に建物を譲渡する。
この事例は静岡と埼玉で、5件ぐらい事業化した。
このスキームは、戸建てより複雑で面白いが、また次
の機会に紹介する。

★この社内研修は4時間。
費用20万円(税別)。会員割引10万円+交通費。
契約書関係書類一式・地主さんへの企画提案書見本・
各種計算書見本(地代、一時金の額、固都税、相続税
評価額計算)・登記簿謄本見本・公正証書見本・テキ
スト・各種事例集、付。

◆シェアハウス、不正融資問題◆
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★スルガ銀行、シェアハウス(かぼちゃの馬車)不正融資問題は、
まだ解決していない。
同行の1,000億円の不正融資の問題は、銀行が融資額の70%
を免除することで解決することになっていたが、現在の時点では、
まだ1件も解決していない。
その理由は以下の税務問題である。

1、銀行が損金処理できるか?
2億円の融資額が70%免除で1億4,000万円。
この金額が銀行として税務上の損失処理が可能かどうか?

2、ユーザーが1億4,000万円の債務免除を受ければ、ユーザーに
「債務免除益」が発生するか?
(つまり所得税若しくは贈与税?として課税対象になるかどうか?)

この2点の税務処理が可能かどうかは、税務当局(国税局・国税庁)
の見解を待たなければ、処理できない状況になっている。
これが認められれば、ユーザーは3割の6,000万円でシェアハウス
を取得できることになるので、家賃を安くして貸すことも出来るし、
格安で売却することも出来て、ユーザーは、万々歳だが、今のところ、
どうなるかは解らない。
すべては税務当局の見解待ちとなっている。
従って現時点での解決件数は、ゼロである。

★なお、ここのシェアハウスは、シェアハウスとしての魅力に欠けるの
で(共用のリビングが無い)風呂、トイレ共同のアパート若しくは
社員寮に転用する方が良いだろう。

★オンリーワンビルダー養成研修のご案内★
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◎当方では、オンリーワンビルダー社員研修を実施している。
コースは次の2コース。
今年は消費税の増税で需要が落ち込む。
さらに住宅と賃貸住宅の空き家戸数約800万戸超で新築需
要の落ち込みが顕著になる。
得意分野のオンリーワン事業を持たない企業は、縮小して行
く。

1、注文住宅の受注促進。
新築、建替え、建築条件付宅地販売等の販売促進企画。
イベント企画。広告、チラシ企画の原案作成。

2、土地活用ビジネスの促進企画。
賃貸マンション、アパート、戸建て貸家、サ高住、定期借
地権活用事業等。地主、家主集客企画。
★この企画の概要★
1、各時間3時間~4時間。
2、出席者。企業の営業幹部。営業担当者。人数に制限なし。

★ある企業の実施例の紹介★
1、注文住宅事業。午前9時30分~12時まで。
2、土地活用事業。午後1時~5時まで。

この企画会議でまとめた販促案は、上司にあげて実施する。
販促予算の目安は、売上額の3%以内で考える。
某企業とは、毎月1回これを実施している。
多くのノウハウが、ここから案出された。

1、地主、家主、あらゆる士業の先生方の組織化。
この組織からの紹介客をもらうのが目的である。
固定ギャラはゼロ円。全ては成約報酬制とする。

2、申込みを何倍にもする建築条件付宅地販売の手法。

3、賃貸マンション、アパート、サ高住等の「一括経営代行方
式」の仕組み造り。

4、家賃を割り引く「定期借家権」での契約方法。

★この社員研修の費用。
1、午前、午後の2コースの内1コースのみ。
10万円(税別)+交通費等の実費。

2、全日コース。
15万円(税別)+交通費等の実費。

※いずれも豊富な実践資料付。
3、講師:西京 建一。2800社に対して講演実施。
300社に対して、企業毎の社員研修実施。

★この研修の目的は事業別に県、地域オンリーワンビルダーを
育成することを目的にしている。
当方の研修で約30社が、県、地域でオンリーワンビルダー
不動産企業に成長された。

◆ローン破産の原因と任意売却と競売◆
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◎住宅ローン破産の原因は以下のようなものである。

1、リストラ、雇い止め、解雇、会社倒産、等による失業。

2、夫婦でローンを支払っていたが離婚によりローンを支払え
なくなった。

3、ボーナス払いを選択していたがボーナスが無くなった。
★さて、このような債務者を救済するために「任意売却」が
流行している。
しかし、これにも問題がある。
売却しても残債が平均500万円残り、これを支払う義務が
ある。
これが出来ないと「自己破産」するしかない。
それであるならば「競売」された方が良いのではないか?
競売の場合でも残債が残るが、多くの金融機関は「貸倒れ損
失処理」して、残債の請求は事実上来ない。
もちろん、金融機関がサービサーに債権を売る場合があるが、
債権額の10%程度である。
500万円が50万円。これを支払えば、それで処理は終わる。
債務は残らない。

もともと、このような物件を取得すること自体に問題がある。
万一、ローンが払えなくなっても、それ以上で売れる物件を買う
こと。
毎月のローン支払い額以上の家賃収入が見込める物件を買うこと。
当方も白金で賃貸マンションを持っていたが、現金化の必要があ
ったので売却した。
ローン残債を全額支払っても500万円残った。
買われた方は、フエイスブックのお友達のお兄さんであった。
「任意売却」を考える前に、もう一度良く考えることをお薦め
する。

★任意売却の場合は、売却額でローン残債が全額支払える場合
に限るべきであろう。

★ナンバーワンビルダーとオンリーワンビルダーの違い★
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◎ナンバーワンビルダーとは、
県下、地域の総合売上額でナンバーワンになることである。
この最高額は、大阪岸和田のフジ住宅である。
売上総額700億円以上。東証、大証にも上場している。
関西における定期借地権分譲マンションも関西で一番早く事業化
した。
この定期借地権の社内研修とこの時の銀行融資については、同社
と取引のある地銀にローンの付け方と権利保全の仕方は当方がア
ドバイスした。
この会社のオーナーは高卒後別荘地販売の営業マンをしていた。
独立し、現在の大企業に成長した。

さて、オンリーワンビルダーとは分野別に県下、地域でナンバーワン
企業になることである。

1、建築条件付宅地販売のナンバーワンは、愛知県の取引先である。
年に約60戸建築している。営業3名。設計1名。
全国ビルダー1人当たり売上額4位である。

2、戸建て貸家のナンバーワン企業は、埼玉の企業である。
女性3名で年60戸~70戸建築している。
営業1名。設計1名。補助1名である。

3、注文住宅ナンバーワン企業は、山形市の取引先が年400戸。
島根県の取引先企業は年に150戸程度建築されている。

4、定期借地権注文住宅は、取引先の山形市にある。
推計300戸。1個の最高額は9,000万円である。
建築総数は年に400戸だから県下ナンバーワン企業である。

5、定期借地権分譲マンションは、岐阜の取引先である。
累計200戸ぐらい。FC化しようとしたが成功しなかった。
当方はこのためのあらゆる契約書やマンション管理契約書を作成
した。

6、賃貸マンションは、大阪、名古屋にトップ級のビルダーが2社ある。

7、サ高住は名古屋の取引企業で、約1,000人の収容施設を建築し
ている。地主建築をサブリースで借り上げる形態である。

8、和歌山県のビルダーは、建築と不動産売買の成約数が年間600件
となっている。
★先ずは、分野別オンリーワン企業になることをお薦めする。

★上記、1、~8、までの事業化相談。
講師西京が貴社に出張。時間3時間前後。
費用1回に付5万円(税別)+交通費。
電話相談無料。西京まで。

★上記1、~7、までの社内研修。時間5時間前後。
費用15万円(税別)+交通費。多数の資料付。

★上記のご相談や社内研修のテーマについては、
1、~7、までからお選びください。幾つでもOKです。