■究極の土地活用事業。
これをマスターすれば上級のコンサルタントになれます■
----------------------------

★定期借地、借家の活用事業★
★この研修受請企業に以下のソフトとDVDを進呈いたします。
1、ソフト「地主さんに対する定期借地権企画提案書兼固都税・
相続評価額・地代・一時金計算書」(最長90)
2、DVD3巻セット「定期借地権の驚くべきメリット」

■定期借地権の種類。
1、23条。事業用借地権。期間10年~最大50年まで。
店舗、倉庫、ホテル等。
大和ハウスの流通店舗はほとんど23条による。
郊外店舗のコンビニやスパーマーケット、ドラックストア等。

2、22条。一般定期借地権。50年以上。
住宅、賃貸マンション、分譲マンション、サ高住、ビル、スタ
ジアム等。通常住宅系は60年~70年にしている。
中日スタジアムは70年。
聖路加病院のツインタワービルは50年。

※当社指導。ミサワーホーム、積水ハウス、東急不動産、三井不動産、
住友不動産、大東建託等大手約20社。ミサワのマニュアルは当社
で制作。
以下、当社取り引き先企業例。全国では約30社の定期借地権事業
を指導。
山県市では、3,500万円~9,000万円の注文住宅。約300
棟建築。高級住宅で周辺建替えが高級化する。
山形の企業は年400棟建築で県下ナンバーワンビルダーに。
定期借地権住宅の申し込み倍率平均13倍!
松江市では8棟の定期建売分譲に1万人集客。
※土地価格は坪10万円以上可能。

3、24条。建物譲渡特約付借地権。
30年以上経過後に建物を地主に譲渡。
木造では30年。RCでは40年前後に地主に譲渡。有償、無償
問わず。当社の計算は、収益還元価格で。
静岡で賃貸マンション3棟。埼玉で同1棟、建築費5億円。
住宅、分譲住宅、賃貸マンション、アパート、戸建て貸家で事業化。
※地主への権利金や前払い地代で地主に建物を等価交換で区分マンショ
ンや、戸建て貸家を与える。地主は土地を貸すだけで建物が手に入る、
地主が泣いて喜ぶ土地活用。

4、定期借家権。1日~上限期間なし。
これは、まだ応用ビジネスが少ない。
当方モデルでは、長期借家権で家賃割引サービスのモデルを創って
いる。
※これらの事業は、少し難しい。だから多くの企業がやらない。
そこが独占事業となるチャンスであることを理解していない。
この事業により、土地売買も増える。
地代管理手数料年1,000万円以上が取引先に2社ある。
(静岡・愛知)

★定期借地権事業社内研修承ります。時間7時間。
資料約300頁。カラー事例集多数。地主さんに対する
「定期借地権企画提案書兼計算書(固都税・相続税評価額・地代・
一時金計算。最長90年計算)」サンプル、及び契約書サンプル、
及び登記簿謄本見本付。テキスト3冊。
研修費用。税別30万円+交通費等の実費。費用は前払いとなります。
当方より「研修受託書」と「ご請求書」を前もってお送りいたします。

■講師  西京 建一。
■この研修受講者全員に、一社)日本土地活用事業普及支援振興機関
から「定期借地権コンサルタント技能士」資格を交付いたします。
国家資格ではありません。

★土地活用事業をやらないと建築、不動産事業は大きくならない。★
★この研修受講企業様に以下のソフトを2種類無料進呈いたします。
--------------------------------

◎積水ハウスさん、大和ハウスさんは、住宅から始めアパート、店舗等
の土地活用事業を初め、今やスーパーゼネコン以上の売り上げを出し
ています。大東建託さんもそうです。
地元企業では大阪のフジ住宅さんが売り上げ700億円以上ですが、
賃貸マンション等の土地活用事業が約300億円あります。
和歌山県の人口減少県でもアズマハウスさんが、アパートや賃貸マン
ション、サ高住等の土地活用事業でジャスラック上場企業になりまし
た。同社の年間の総契約数は約600件です。
(建築数、売買数の合計)
このように注文住宅や不動産から始めても土地活用企業は大きなビジ
ネスになるのです。
注文住宅や分譲住宅だけをしていたら人口減で受注は年々縮小いたし
ます。「土地活用事業は、建築、不動産ビジネスの宝庫」です。

◎それでは、土地活用事業の進め方について具体的に述べていきましょう。
1、土地活用ビジネスの定義。
地主、家主さんの(企業を含む)所有する土地の利用の最適化と利益
の最大化を図るものである。
2、土地活用事業のアイテム。
戸建貸家。アパート・賃貸マンション・サ高住・老人ホーム・シエア
ハウス・店舗・ホテル・グループホーム・太陽光発電等。
3、リスクとリターンを知る。
どんな事業でもリスクはあります。ノーリスクのものはありません。
ここで我々が重視しなければならないのは、幾ら儲かるかではなく
「地主、家主さんを破産させないこと」にあるのです。」
近年アパマンの空室増により、(空室率14%~地方では90%のと
ころもあります)
カラクリのある「家賃保障制度」に騙されて、地主、家主破産が増
えているのです。
アパートや賃貸マンションでは空室が50%になったら危険信号。
ホテルの稼働率が70%を下回ったら危険信号です。
4、利回りの考え方。
利回りには表面・実質・金利格差・純利益等4種の利回り計算をし
ますが、一番大事ことは、純利益です。
投資額に対して、最低3%の純利益が出ない場合はやるべきではあ
りません。
※ここに、一つのヒントがあります。
家賃保障などしないで、「経営代行」すれば良いのです。
1億円の投資に対し年300万円です。これ以純利益が出た場合は、
こちらとオーナーさんで利益をシェアさうれば良いのです。

★これらの実務を具体的に進める方法★
1、先ず、上記の事業アイテムから1つの事業に絞り込みます。
私のお薦めは「戸建貸家」です。
当方のお薦めするデザイン戸建貸家の一式パックシステムは既に
全国で30社採用済で。埼玉県では営業経験のない女性が一人で
年間60戸以上受注されています。
売上額は6億円。粗利益は1億8,000万円です。
この企業の営業研修や営業指導は当社によるものです。
それを具体的に説明いたしましょう。
1、地主、家主のリスト収集。
地図上の適地をマーキングし、登記簿で所有者を調べます。
2、訪問のためのプレデンテーションツールを作成します。
住宅プラン。外観。平面図、工事概算見積もり書。概算収支計算書。
以上で5枚程度です。
3、あらゆる士業の先生と不動産業業者を組織化する「資産活用倶楽部」
を創設。これは、仕組み上は特約販売店です。
紹介受注に繋がれば木造では建築費の4%、RCでは3%の紹介手
数料を支払います。この仕組みは当社がマニュアル化していて、
全国で30社採用済です。
※このように、投資額が小さい戸建貸家からはじめれば大きなRC建築
物は営業過程で自然に出てきます。
先ほどの埼玉の企業もRC3億円の賃貸マンションを受注しました。

★土地活用ビジネスを進める能力を持つ★
1、相続、贈与税をマスターする。
2、土地活用の税務と関連する法律を知る。
特に「節税対策」と相続税をゼロ円にする方法。
3、商品アイム、プランを決定する。
4、プレデンテーションツールを作成出来るようになること。
5、地主、家主さんへの提案書作成能力を持つこと。
(投資計画書&建築計画書の作成)
6、収支概算計算書の作成。
7、地主、家主のリスト作成と組織化手法。
8、士業の組織化(顧問料ゼロ円)
9、資産活用倶楽部の運営プランと実行。
※以上の社員研修費、資料提供300頁分を含めて税別30万円+交通費。

◎バブルと言えばオランダのチューリップバブルが有名。

球根が現在の価値で言えば1球200万円~500万円になった。

日本では江戸時代に兎バブルや文鳥バブルが起きている。

品種改良したものが高額で取引された。

幕府はこのバブルを潰すための高額の税をかけた。

兎一羽に1両(現在価値約15万円)これにより幕府はバブルを潰した。

江戸時代には草鞋税もあった。
不動産バブルは、既に明治5年くらいに起きている。

維新政府の財源を増やすために、豪商に「換金抵当増額令」を発し、豪商の持つ

土地の価格を高騰させ、豪商から献金させた。

(越後屋、現在の三井グル―プは江戸だけで100ヶ所以上土地を所有していた)

つまり架空価値に融資した分を献金させた。
昭和の後半~平成2年には、日銀の政策で銀行が無制限に不動産融資をした。

その額200兆円である。

日銀の三重野総裁が金融を引き締め不動産バブルは崩壊した。

この後遺症は現在も続いている。まだ、100超円ほど回収できていない。

 

現在は、オリンピックバブルである。このバブルはオリンピック後に終わる。

不動産は大幅に下がる。

建築費はRCで20%下がる。

木造は高騰していないのでバブルの影響はあまり出ない。

ピットコインは、バブルそのものである。

上がる時は、何十倍にも上がり、下がる時も何十%下がる。

これは投機的商品である。

政府の保証しない仮想通貨にはなんの保障もない。

オランダのチューチップバブルと同じである。
ピットコインは保証金の25倍まで買えるから、大儲けするときもあれば大損する

場合もある。

多分破産者が続出するのではないか。

よく分からないものに手を出すべきではない。

 

ホテル投資も限界になっている。

オリンピック後は、1日1万室の空きが出る。

 

小バブルの周期は約20年。大バブルの周期は約60年である

◎現在はホテルブームだが、いささか供給過剰となっている。

オリンピックが終わると、淘汰されるホテルが出てくる。

1万室ぐらいが過剰になると言われている。

 

そこで、ホテル兼アパート建築が面白くなってくる。

少し前、地方に出張したとき、〇〇グランドホテルを予約したが、来てみると、

廊下はコンクリート。

室内にキッチンや調理器や大型冷蔵庫が揃っている。

畳の部屋もある。

これが〇〇グランドホテルかと笑ってしまった。

つまり、ホテルが駄目ならいつでもアパートに出来るように造られている。

まぁ、アパートでもシェアハウス、ゲストハウスでもいいんだけど。

このように、これが駄目なら、次はこれに切り替えるのは巧みな方法と言える。

賃貸住宅(戸建貸家・アパート・賃貸マンション。共通。)

1、賃貸住宅経営マニュアル。90頁。

2、概算収支計算書作成ソフト(30年~90年)

3、建築投資計画&地主提案文書ソフト。14頁。文案のみ。デザイン、レイアウトは貴社で自由に。

★以上、3点の価格。税別20万円。

■以上の社内研修費。「相続対策と賃貸住宅経営のメリット」

時間。約6時間。研修費用。約300枚の資料付研修費。税別15万円+講師西京建一の出張交通費等の実費。

★デザイン戸建貸家建築ソフト★

価格。税別100万円。

※価格に含まれるもの。上記、1,2,3のソフト一式。と上記の研修費+下記のソフト。

1、外観プラン集。約6パターンのソフト。

2、内装仕上げ見本ソフト。

3、20坪~35坪。計15種類の設計図面。平面図・立面図。側面図。

4、各プランの明細工事見積りソフト。

※以上、1,2,3、4のプリントアウトの枚数は約750頁となります。

※戸建貸家の名称は、貴社で自由につけてください。