■地元、建築、不動産業に有望な戸建貸家事業のお薦め。
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◎当方の取引企業様の中で、戸建貸家を累計３００戸以上受注
されている企業が３社あります。
埼玉・新潟・徳島。
特に埼玉の企業は女性営業１名。女性設計士１名。
女性補助者１名の計３人チームで年間６０戸以上、年商７億
円を売り上げています。
この営業手法は当方が指導したものです。
後程詳しく説明いたします。

１、地主さんの土地活用として戸建貸家経営が選ばれます。
１現場１戸～最大２０戸程度です。
平均は６戸程度となります。
このプランには連棟式のガレージハウスが含まれます。

２、地主さんが戸建貸家を選ぶ理由。
ほとんどが在来木造住宅です。
建築費は鉄筋工事に比べ価格高騰が激しくありません。
従来の３０％増しの単価です。
営業粗利益は３５％が相当です。
契約までのコストが約１０％かかります。
販売促進費が３％ぐらいかかります。
この粗利益設定で税前利益が５％から６％です。
優秀な企業の税前利益は１０％です。

３、地主さんが戸建貸家を建築する理由。
※地主さんが戸建貸家を建築する理由。
１）利回り。
地主さんであれば年１０％前後。
土地から購入すれば年５％以上になるのが目安です。
東京のような土地の高い所では３％～４％程度しかありません。
４％以上の利回りが無いと不動産投資ファンドは買いません。

２）固都税減額効果。
１戸２００㎡までは固定資産税が６分の１に権限されます。

３）ローンの残債は、相続時負債となりますので相続財産が５億円
あれば、死亡時５億円の負債があれば相続税はかかりません。

４）そして、何よりも賃貸住宅経営はお金持ちになる方法なのです。

◆戸建貸家の建築面積。
２階建て。１６坪。２０坪。２２坪。２４坪までが戸建貸家の床面積です。
２７坪以上は、一般住宅となります。

★工法。在来軸組・２×４工法・金物フレームピン工法。
ユニット工法・（耐震性在来工法の１.５倍。

◆敷地５０坪で戸建貸家が２戸建築できます。
１現場の最大戸数は約２０戸です。
２戸が最低。最大１敷地２０戸前後。開発申請数次。

★戸建貸家の立地条件。
ほとんどの方が車通勤ですので交通の便は考慮する必要がありません。

◆女性営業１人で年６０戸の戸建て貸家を受注する仕組み。
この手法は当方が開発したものです。以下に詳細を説明いたします。
１）ゼンリンの紙地図で地主を特定して行く。
５０坪以上の更地・青空駐車場・古いアパート等です。
登記簿で地主を調べ、戸建て貸家を提案します。
プラン図・外観・平面図。
収支予測計算書を地主さんに提案します。
その後訪問活動に移行します。
埼玉の場合は約８００名の地主さんを調べています。

２）地主さんを紹介していただく仕組みを作ります。
不動産業者・税理士等の士業の先生方・下職関係者です。
埼玉でも瓦工事店が６棟紹介してくれました。
このように直接営業と紹介営業を組み合わせるのです。
建築が受注できると紹介謝礼を支払います。
附帯工事を除いた建築費の４％が相場です。

◆戸建貸家の入居者は余裕のあるサラリーマンさんです。
ほとんどの方が高級車に乗っています。
年収５００万円がボリュームゾーンです。
ローンであれば何時でも自宅を建築できるお客様です。
転勤等に備えて自宅を建てない方が多いのです。

◆戸建貸家が選ばれる理由。
１）アパマンの騒音から解放される。
２）庭で子供を遊ばせることができる。
３）ペットが自由に飼える。
４）敷地内に２台の駐車スペースが取れる。

◆戸建貸家の家賃設定方法。
新築アパマンの坪当り家賃×戸建の面積＋２台分の駐車場費用
＋アパマンの管理費や共益費＝戸建貸家の家賃。
アパマンより３割ほど高くなります。
ほとんどが建築中に入居者が決まります。
家賃保証の会社は家賃を安く査定するので利用されない方が良
いでしょう。
元付業者からのサイトでお客様は簡単に集まります。

※以上で戸建貸家事業の有望性がお分かりいただけたものと存じます。
以下で会社単位の研修をお薦めいたします。

◆経営が面倒くさいと言うオーナーさんがいたら、
「賃貸住宅経営一括代行方式」を採用します。
■戸建貸家受注促進社内研修■
★１名様から受講できます。人数に制限はありません。
１、時間：２００分。質疑応答無制限で承ります。
２、場所：貴社会議室で。幹部・営業・設計・工事の方が参加してください。
３、講師：建築・不動産ビジネスプロデユーサ。西京建一。
４、受講費：１５万円＋交通費＋宿泊費。以上は前払いです。
５、研修に用いる資料。約３００頁分。内カラー頁約５０％
※資料。相続税の基礎知識　賃貸住宅経営のメリット。収支予測計算例。
地主用。土地から購入する場合の収支計算。
定期借地で建築する３パターンの収支概算計算書サンプル添付。

★賃貸住宅経営一括代行方式のマニュアルサンプル１冊。
参考プランの外観・平面図等多数。
★多数のプランを用意しています。
連棟式ガレージハウスのプランも含まれます。
★カタログ・パンフレット参考例提供。
実例カラーチラシ集多数。
在来木造・金物フレーム工法・２×４工法・漆喰工法。等。
★資料作成費別途。１名様から数十人分当方で作成いたします。
◎作成費有料。１名様７，０００円。受講費と共に前払いとなります。

◎西京建一実績。
１．銀行管理になっていた建築会社を３年で県下ナンバーワンビルダーに再生。
２．注文住宅ゼロ会社を完工５，０００戸になるまで人材開発と販売促進を担当。
３．セラミックニュット住宅を３年で２，０００戸販売。
４．島根県地元不動産会社の定借建売現場に１万人集客企画参画。
５．年商５億円からの全国約１５０ヶ所の地元建築・不動産・土地活用ビジネス
を指導。
※売り上げを３割アップするより２倍にする方が易しい。
６．女子３人チーム（営業１名・設計１名・補助１名）で戸建貸家年６０戸。
７億円売り上げ。

★建築・不動産ビジネス生きのこりの為の社内研修のご案内★
※３年後建築・不動産業３０％消滅。
◎これからご提案する建築、不動産業が地域競争に打ち勝ちさらに成長を考える
ビジネスモデルのご提案です。
従って、この全ての事業を行うのではなく、貴社の能力に応じたビジネスを「選
択と集中」により活発に展開され地元企業として確固たる企業になられるための
メニュー出しとお考えください。
以下の厳しい時代を迎えますから地元競合企業の３分の１は淘汰される時代にな
ります。

★格言「脱皮できない蛇は死ぬ」「船は一つの錨に全てを委ねるべきではない」

◆建築・不動産業が淘汰の時代を迎えた。
◆建築着工数は９０万戸から６０万戸に減少。
◆パワービルダーの崩壊？ ビルダーの投げ売りが始まる？
地方パワービルダーは倒産の危機に？
◆人口減少２０７０年には８，７００万人に減少。
◆２０４０年には世帯数が１，１８７万世帯に減少。
２０３５年の世帯数は１，４３２万世帯。
◆現在の空き家数８４９万戸。
◆２０３０年には空き家率が３０％増加続ける。
★こういう厳しい、建築、不動産不況の時代の生き残り戦略を考える。★

■上記による社内研修のご案内■

★「縮小均衡論」は、間違い。「拡大均衡論が正解」
◎「縮小均衡論」に陥れば食っていければいいやとなり、最後は一人だけの
家業になります。
◎「拡大均衡論」は可能性のある事業にチャレンジして、その中から次世代
の成長事業を見つけ出しそれに集中します。

◆上記のテーマに沿って、これから生き残り成長する建築、不動産ビジネス、
土地活用ビジネスのアイデアを提供いたします。
そのための社内研修のご案内です。

◆１商圏の人口は１０万人とお考えください。
１０万人以上なら以下の全ての事業が成功いたします。
商圏とは工事可能範囲とお考えください。

◆以下のテーマはメニュー出しですので貴社の出来そうな事業を選択してください。
１）建売事業。これはなるべくやらない。最後は損切りのパターンになります。
※すでにパワービルダーでは投げ売りが始まっているようです。
地方大手ビルダーも銀行の新規融資がストップしたようです。

★建売の売れ残りは定借にして再販。土地の売却損が出ない。
これは当方で幾つか手掛け完売しています。
販売用土地から固定資産に移行。
但し、抵当権がついていれば金融機関の同意を得て、売れた区画から抵当
権を抹消します。

２）推奨プラン付き（建築条件付）宅地販売の秘訣。
これは漫然と行っては絶対成功しません。
現場の見せ方・モデル建築プランの見せ方・集客方法の工夫。
当方会員さんの企業は、この手法で年間４００棟を超える注文住宅を
受注されています。
平均請負額は１棟３，５００万円。
１００区画全て建築条件付など大手でもやっていません

３）住宅再生事業。フルリフォーム後再生住宅として再販します。
販売価格は新築の５０％から６０％で再販します。
６０％価格で販売。
解体費やリフームから逆算して空き家買い取り価格を設定してください。
粗利益は３５％が目安です。

４）賃貸住宅。戸建貸家・アパート・賃貸マンションの受注。
サ高住は運営ノウハウが無い企業は必ず失敗します。
当方会員企業の中には女性３人チームで戸建貸家年間６０戸。
売上７億円の会員さんもいます。
この営業手法は当方が開発した独特のやりかたです。
戸建貸家から始めて木造アパートに。
工事能力が整えば賃貸マンションを目指します。

５）単純なサブリースによる「家賃保証方式」
それよりも当社が開発した「賃貸住宅経営一括代行方式」を採用され
れば、他のサブリース会社に勝ちます。
最低家賃補償額の設定。あらゆる業務の代行。余剰家賃シェア方式です。
オーナさんが絶対破産しない仕組みです。
これは当方で全てマニュアル化しています。

６）賃貸住宅フルリフォームで再生。
現在の入居者を退去してもらい耐震性を高めたフルリフォームで再生
します。立退き業務は難しくありません。
家賃は従来の１.３倍～１.５倍の設定です。

７）新しいモデルによる「定期借地権住宅」の事業化。
これまでの大手のやり方は時代遅れのやり方。
当社地元企業のやり方は保証金を廃止、
権利金の地代「前受・前払い方式」を採用。
推奨プラン付き住宅を販売。平均３，５００万円。
期間は６０年～７０年。
病医院の定借の建築費は１.５億円～１０億円程度。
定借の土地などいくらでも集められるノウハウをご提供いたします。
この地主さんに対する「定期借企画・計算書」マニュアル作成済みです。
地代・一時金・固都税・相続税評価額計算が自動計算されます。
最長９０年まで。カラー頁多数。約３０頁。

８）地主さんは、建築、土地活用、不動産ビジネスの宝庫。
地主さんの土地活用とは、
１.建てる土地活用（賃貸住宅等）
２.建てない土地活用。貸地。定期借地２２条。５０年以上、当社は６０年に
設定。あらゆる建築物が建てられます。
２３条、事業用借地権。マックス５０年。居住系を除くあらゆる建築が可
能です。
２４条、建物譲渡特約付借地権。３０年以上経過後に建物を地主に譲渡。
当方では木造は３０年で無償譲渡。ＲＣ系は４２年で有償譲渡。
譲渡対価は自由。当社では「収益還元価格」を採用しています。
地主の権利金と同額の建物を「等価交換」地主は土地を貸すだけで区分
マンションが手に入る地主が泣いて喜ぶ土地活用の手法です。
既に５棟建築済み。
◆相続税支払いのための土地売却。
相続から申告まで１０ヶ月しかありません。
売却のためには実測・境界明示・隣地地主同意をとりつけておかねば
なりません。
従って相続発生前にこれらの準備をしておく必要があるのです。
この作業を有料で代行して、その物件の「販売代理権」を取って代理
手数料を稼ぎます。
また上記の代行業務はフィービジネスにもなります。

◆地主の土地募集の仕方。
簡単にいくらでも集まります。謝礼額は研修の時にお話しいたします。
これは不動産業のみならす、税理士さん等の士業、及び下職業者さん
を含みます。
この組織は当方は３０地方で構築しておりますので、当方にお任せい
ただければ２ヶ月で紹介システムが完成いたします。
共存共栄の仕組みですですから利益を一人占めにしたい企業さんは
対象外です。

◆難しい地主さんは、当方が商談を代行いたします。
費用、成功報酬につきましてはご相談の上で。
但し、地主の自宅では説得できません。会社に来てもらってください。
地主接説得に要する時間は１時間～２時間です。

◆厳しい時代、淘汰の時代を生き残るためには、この研修の受講を
企業単位で受けて実践されることをお薦めいたします。
年商も飛躍的にアップします。約束します。
当社会員企業の中には銀行管理になっていた企業が、今や県下一の
ビルダーになられた会員さんもあります。

■社内研修受講費用：３０万円＋交通費等＋宿泊費用等の実費(前払い)。

■当社主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の新規会員企業は無料。
★入会費：１０万円。年会費：２４万円＝３４万円(入会時前払い)

★入会方法につきましてはホームページに入会申込書がありますので、
所要事項ご記入の上FAXでお申込みください。

★入会済みの会員様の受講費。２０万円＋交通費宿泊費等の実費。

■研修時間２００分。質疑応答無制限時間。ＡＭ９時より。

■研修資料約４００頁。内カラー頁約５０５．
カラ―多数。資料送付は次から選んでください。
１）各原本を１通送りますので貴社で必要部数コピーして使用。
２）当社で必要部数提供。１名様分１万円×受講者数分＝合計額。５名様であれば
５万円。
★以上、１）、もしくは２）をお選びください。

■講師。建築・不動産ビジネスプロデユーサー 西京建一
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰
一般社団法人 日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。

■主な実績。
全国約１５０ヶ所以上で地元の建築、不動産業界の建築、分譲住宅、
定借住宅の企画から販売を手掛ける。独特の「推奨プラン付き」宅地
販売の手法を開発。

■事業種類。
注文住宅・建築条件付宅地販売・分譲住宅・定借地の分譲住宅・定借
の注文住宅・定借の分譲マンション・売れ残った建売と定借分譲マン
ションの処分・戸建て貸家・アパート・賃貸マンション・ビジネスホ
テル・競合に勝てる「賃貸経営一括代行方式を」を開発。
■以上の社員研修を申込みます■　　令和６年　　月　　日
◎ＦＡＸでお申込み下さい。０３－６４２１－６４４５
宛先、一般社団法人 日本土地事業普及振興支援機構。理事長 西京建一

★お問合せ、ご質問は西京まで。費用は無料です。

★該当する箇所を〇及び記入してください。
社名：
ご住所：〒
代表者名：
電話番号：
ＦＡＸ：
Ｅメール：
お申し込み者名：　　　　　　担当部署：　　　　　役職：
連絡用携帯電話番号：
受講者数：　　　　名　※１名様から数十名一度で受講できます。
受講費用：３０万円＋交通費等の実費
当社既存会員様は１５万円。会員様は入会済みと記載してください。

★新規に研究会に入会。研修費無料。
入会費：１０万円。年会費：２４万円。計３４万円前払い。
ご請求書をお送りいたします。
研修実施日の１週間前に指定銀行にお振込みください。
１）研修資料は原本のみ送付希望。総頁３００頁。カラー頁多数。
２）もしくは１名１万円で人数分注文する。

※資料、１）２）のいずれかを〇で囲んでください。

■研修実施ご希望日をご記入ください。

◎お申し込時に貴社が当別関心のあるテーマをお書きくださると、
それに力を入れてお話しいたしますので、関心のあるテーマを
お書きいただけると幸いです。
他社と重なる場合は、お電話の上で調整いたします。
研修ご希望日は、研修費ご入金後１週間以降となります。
実施は先着順となります。

※具体的な日時は貴社のご担当者様とお打ち合わせいたします。