◎建築業は不動産業の人脈や土地情報が必要になる。
不動産業は、建築に関係しないと儲からない。
両者は不即不離の関係にある。
以下の事例は全て当社が関係してきたものである。

１、横浜市の建築業は不動産業とタイアップして、
主に注文住宅の紹介受注を目的としたものである。
協力業者８００社。紹介トップ店は年２6戸受注。

２、山形市。不動産業１２０社と提携。
主に定期借地住宅の土地紹介。建築平均額３００
０万円。最高額９，０００万円。
クリニック３ヶ所。現場の建築費１.５億円
（診療所。医師自宅・調剤薬局。敷地３００坪）

３、埼玉。戸建貸家年６０戸。紹介３０戸。
直営業３０戸（営業は女性１人のみ）８０社と提携。

４、東京武蔵野市の不動産会社。１０社の建築会社と提携。

５、4,浜松の不動産会社。３社の建築会社提携。
アパート多数。注文住宅紹介。

６、松江不動産会社。定借住宅約２００戸。地主より住宅。
建築は８社の地元企業に発注。敷地面積１００坪。
建築延べ面積５０坪。

７、岐阜市。定借分譲マンション。累計２００戸。
土地は提携不動産からの紹介。
※紹介報酬４％～最大１０％（建築費本体価格）

８、相続対策による土地売却。代理もしくは専任。
建築売買契約には自ら手掛ければ利益は２５％以上。
外注の紹介は上記６、の通り。

９、愛知。建築条件付宅地売買。１２０社の不動産業と提携。
年間の販売宅地約６０戸分。

★当社がこれまで当社企画でコラボしてきた地域★
山形市。福島市・仙台市・新潟市・埼玉３社。東京２社。
浜松・西三河・東三河・名古屋市・岐阜・四日市・大阪
市３社。松江市・那覇市等。　約３０カ所において。

★この仕組みは簡単に出来ますが、要所要所にコツがあり、
他社の物真似をしても成功しません。
そこには、当社の豊富な実務経験のノウハウが必要になります。

★提携の仕方と契約の仕方と契約書の作り方を教えます★

１、講師出張コンサル費。
１０万円（税別）＋交通費等の実費。時間約３時間。
多数の実例資料と提携契約書提供いたします。

★最近の相談例から。「建築条件付宅地販売」の問題点★
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◎先日、東北の建築会社からの相談があった。
この企業は建設会社の資格のみで、建築条件付宅地販売の
チラシ広告を出した。
多分、不動産会社からの宅建協会への密告があったのだろう。
協会から宅建業法違反の指摘を受けた。
基礎的なことであるが、法律を知らないと違法行為をしてしまう。
あらためて、法的条件を指摘しておこう。

１、建築条件をつけられる条件。宅地販売だから、
宅建免許が必要になる。東北の企業はそれを知らなかった。
また、宅建免許のみでなく建設免許が自社もしくは１００％
子会社にそれが無いと出来ない。詰まり両免許が必要になる。
次に両免許がない場合のやり方を述べる。

２、建設免許のみの場合。
宅地販売を知り合いの不動産会社に販売代理を委託する。
建築は条件付とできないから（代理店に建設免許があれば条件
付に出来る）「推奨プラン」とする。
強制条件ではない、「お願い」である。

３、宅建免許だけなら、建築条件はつけられないので、売建て売買
契約にする。分譲住宅にしてしまうのである。
「請負契約」は条も長く複雑なものになる。
「売買契約」にすれば、売買契約書と需要事項説明書のみで足りる。
簡単である。
ある建築会社は、請負であるが、ユーザーの家具も組み込んだ売買
契約にしている。
基礎的なことを知らないと、法的トラブルに巻き込まれる。
宅建業法違反も１度や２度なら注意処分で済むが、繰り返すと聴聞
会への呼び出しがあり、罰金等の重い処分を受けることになる。

※以上の建築条件のことは法律の何処にも書いていない。
建設省（現、国土交通省の通達である。）

※建築条件付宅地販売は、高額の注文住宅を受注する最適の手法です。
山形市では１棟の建築費が９，０００万円。芦屋では２億円。

※この申込みを多くする方法があります。
チヨットしたコツがあります。
普通のやり方では多数の申込みは取れません。
当方の取引先では年６０戸～３００戸販売されています。

※この手法を社員研修で教えます。時間は２時間程度。
講師西京の出張コンサル費用は税別１０万円＋交通費です。

★建築・不動産ビジネスプロデユーサーの仕事。実例①★
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◎近く「建築・不動産ビジネスプロデユーサー養成講座」を開講するので、
この仕事とは具体的に何をするのか？について、僕の扱った事例を紹介
してみよう。

１、当方の研修を受けた北陸の不動産業者さんより電話があった。
相続した農地を定期借地権で貸地したいとう地主がいるので、今後の
進め方の相談があった。

２、その対象地の近くの宅地評価額を調べ、当方において、地主さんにた
いする「企画提案書」＆「地代・一時金・固都税・相続税評価額」の
計算書を作成する。
同時に、地主と不動産業間の「定期借地権マスタリース契約書」を当
方で作成する。
借地期間は６０年。対象地は６００坪。宅地価格は坪１５万円くらい。

３、当方が北陸に出張する。人口３万人の小さな町である。
地主さんとお会いし、契約書の詳細を説明し、調印する。
次に、工事業者とお会いし、工事見積もりと農転の依頼をする。
司法書士の先生に登記の方法を説明する。

４、工事業者の見積後、分筆は５宅地。１宅地６０坪とする。
造成工事捻出のために隣接の５宅地を販売することにした。

５、事業主が不動産業で建築が出来ないから、建築業者５社をあつめ、建
築プランの依頼をする。
１業者につき２プラン。このプランの看板を作ってもらうよう依頼。

※ここまでの作業の当方の仕事は延べ３日間。うち現地出張２日間。
※さて、ここまでが基礎作業である。
造成工事完了後「推奨プラン付き宅地販売」の準備にかかる。工事から
３ヶ月後。

６、販売の為には、広告の準備やユーザーとの契約業務等、種々の作業が
ある。

７、工事終了近く、事業主である不動産屋さんに電話する。
意外な答えが返ってきた。「西京さん、販売の作業を頼もうと思って
いたら、地元新聞に、北陸初の定借住宅。という囲み記事が出ました。
それでお客様が５区画とも建築するお客様が決まってしまったんです
よ。おまけに販売土地５宅地の買主まで決まりました」こんなに簡単
に決まって少し拍子抜けがしたが、広告もしないで売れたからお目出
度いことだ。こちらの業務と報酬は減ってしまったが。

★さて、これが様々な副次効果をもたらした。
同じ地主さんが、別の場所で、定借で貸したい。
また近所の農家３人が、うちも定借やってほしいと言う依頼が来たので
ある。

★事業主（不動産業）としての利益。
１、５宅地の土地売買手数料。（専任仲介）

２、建物利益の取り方は、次のいずれかによる。
①不動産業者が、建築確認をとり「建て物売買契約」とする。
利益は建築費の２５％前後。
この場合平均建築費１戸２，５００万円×５戸＝１２，５００万円×
２５％＝３，１２５万円。
②建築費バックマージン。１２，５００万円×６％＝７５０万円。
③建築業者からのバックマージン。この金額は、建築費の４％～６％。

※以上でお分かりのように、確認後の「売り建て方式」にした方が、利益
が大きい。定借が可能であるのは宅地価格坪１０万円～可能。

※定借で事業化出来る物。
注文住宅・建築条件付・分譲住宅・分譲マンション・賃貸マンション・
戸建貸家・クリニック・医院併用住宅。サ高住。等。

★当方が講師の１日研修費。５時間程度。
費用３０万円（税別）＋交通費。３００頁のテキストや豊富な資料が
つきます。原本をコピーしてご使用ください。