■一番儲かる建築条件付宅地売買。
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※事例
当社取引先の山形市の建築会社は、この方法で何時も
申込みが8倍になる。
建築費の最高額は9,000万円である。
13宅地が、一現場の最高区画数である。
実は大手も苦手である。
建物のイメージを訴求できないと売れ残る。
一種の設計コンペ方式を採用している。
3,500万円~9,000万円の注文住宅を受注している。
この建築条件付は、建設業免許と宅建業免許が必要になる。
宅建業のみの場合は、「請負契約」にしないで、
建築確認後の「建物売買契約」にすれば良い。

※事例
愛知県西三河の当社会員企業は、不動産売買から始めて、
建築条件付にして現在日経ホームビルダーの統計で、
一人当り売上額、全国9位になっている。

★宅地がなければ宅地を持っている企業と「協同事業方式」
にすれば良い。
宅地所有会社に、建築費の4%をキックバックする。
土地の仲介手数料は販売する建築会社が取る。

★この事業方式のご相談は当社まで。
当社は企画から販売までのすべての業務をお引き受けいたします。

■当社のDVDは、このように使われている。
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◎総制作本数は約40作あるが、その中でも一番利用されているのは、
次の3作である。

1.「相続税調査の上手な受け方」50分。
解説は元.国税特別調査官。通称マルサで現在有名税理士のA先生。
このDVDを地主さんにコピーして渡したりして、相続対策ビジネスに利用されている。
コピーは自由である。
定価税込18,000円。送料600円。

2.「賃貸住宅経営は土地活用の王道」2枚組。
定価税込36,000円。送料600円。
新人営業マンの地主説得用に使用されている。
某社はこれで新人の営業が楽になったと喜ばれている。

3.地主説得用「定期借地権の驚くべきメリット」3枚組。
定価税込46,000円。送料600円。
※長野県の地主さんが、900坪の空地をもっていた。
僕が地主さんに「息子さんが反対しませんでしたか?」と聞いたら
「あなたの解説しているビデオを見せたら」「お父さんこれいいん
じゃない」と賛成してくれた。とのこと。
その日に契約したのは13戸分の土地である。

◎ツールとは、このように使うものである。
商品の性格上、返品不可。代金引き換えで送っている。

★ご注文はメールか、FAXで03-3444-7754。
社名・住所〒・代表者名・申込者名・役職・メール番号・電話・
FAXを書いて下さい。

◎先月と今月2社が当方の新しい会員となり、
当社指導でデザイン戸建自社ブランド住宅の販売を開始する。
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1社は静岡県三島市。もう1社埼玉県鶴ヶ谷市。
2社に共通するのは、これまでリフォーム事業が中心で、住宅を建築
したことがない点である。
リフォーム市場は7兆円だけど、新築住宅を自社で建築した満足感が
得られないものである。
9月より三島市の会社は営業を開始する。

既に24坪タイプの貸家2棟を建築されたので、この見学会と土地活
用の講演会を開催する。講師はもちろん僕である。

ここの販売価格は坪39万円~。建物粗利益は約30%。
既に2日間の営業社員研修は受けていただいた。
職人さんから建築会社になられたケースは多い。
大工さん、建具職人さん、左官屋さん、ペンキ外装さん等で、中には
年数千戸の住宅会社になられている企業もある。
まあ鹿島建設の創業者も大工さんである。
鶴ヶ島市の企業は、2宅地に「建築条件付」で、これも9月より販売
を開始する。27坪プラン。土地面積は区画50坪×30万円。
建築費は売価坪43万円×27坪=1,161万円。合計2,661万円
(外構・消費用除く)で。
これは一般住宅としてエンドユーザーに販売する。粗利益は約32%。
昨日現場看板作成の要領をアドバイスしておいた。

この2社は、社長お二人共独立前は、建築関係の職人さんをされていた
点にある。年商もそれぞれ5億円ぐらい。
僕のコンサルでこの2社の当面の年商を1年で10億円にすることにある。
岡山のイシンホールディグの石原社長も元は大工さんである。
グループ全体の注文住宅の戸数は約4,000戸になっている。
石原社長も僕の1日研修を受けられて土地活用の手始めとして、22条
の一般定期借地権期間50年でガソリンスタンドの跡地に戸建て貸家を
7棟建築し自社経営されている。

★この三島市と鶴ヶ島市の2社の強みは、木造工事の職方さんに直接
工事を発注することの体制があることである。
建築会社の中にはRCが出来ても木造ができない企業があるし、
木造が出来てもRCが出来ない企業もある。
工事は木造が基本で次に鉄骨造り、さらにRCと体制をとられること
が望ましい。
特に都市部では3階建ての賃貸併用住宅が多くなる。

★戸建ブランド住宅の事業化のご相談は、当社まで。

★工事のできない方は当方で丸請けします。(ほぼ全国可能)
単価は約坪30万円。(本体工事)自社直接工事なら坪26万円から
28万円で納まる筈である。
但し、東京や大阪では大工日当が高騰しているので、この単価より
は坪万から2万円高くなる。

★一式資材、設備、プレカット材販売いたします。

※支払い条件等は、別途相談。

■中古住宅再生販売事業。■

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★松本市の不動産会社は、年間40戸の中古住宅を再生販売!
★大阪の建築会社は、中古再生販売専門の「住宅館」を2ヶ所設置。

現在、全国に空き家戸数が360万戸ある。
うち、90万戸に対し昨年勧告が出された。
崩壊の恐れのある建物。衛生上問題のある建物は、
解体するか、売買するか、賃貸しないと行政側で解体し、
解体費用を所有者に請求するというものである。
同時に90万戸に対し、これまでの小規模住宅地特例を廃止する
主旨である。
敷地60坪までは固定資産税が6分に1に軽減されていたが、
勧告の対象90万戸は敷地の固定資産税軽減措置を打ち切る
ものである。
10万円の固定資産税が60万円になる。
ここに中古住宅再生販売事業が活発になってくる。
再生販売価格は、新築の85%以内にすれば売れる。
新築3,000万円なら2,550万円である。
リフォーム費用は、戸当たり200万円~400万円程度。
販売価格は、買い取り価格+リフォーム費用×粗利益= となる。
安く仕入れが出来るかが全て。

■賃貸住宅経営の目的と受注のための営業促進研修。
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◎賃貸住宅の空室は400万戸超!
それでも毎年35万戸建築されている不思議?
相続された土地の約4割が生前賃貸住宅を建築。

★建築するオーナーの動機。
1、相続対策。評価の引き下げ。遺産分割。区分所有のメリット。
2、節税対策。固都税・減価償却・赤字の繰り延べ。
青色申告特別控除。相続税。取得税。
3、年金対策。老後の生活資金の確保。
4、生前贈与の「相続時精算制度」を利用すれば
時価6,000万円の賃貸住宅が非課税に?
年10%利回りで、30年間で1億8,000万円の家賃収入が入る。

★利回りの種類と計算方法。
1、表面(グロス)利回り。
2、実質(キャッチ)利回り。
3、金利格差(イーグルスプレット)利回り。
4、純利回り。この適正額。

★賃貸住宅の種類とリスク度の順。
戸建て貸家2棟2,000万円~。アパート3,000万円~。
賃貸マンション6,000万円~。サ高住1億円~。
他にシェアハウス・ゲストハウス。

★特殊な賃貸マンション。
定期借地権24条「建物譲渡特約付借地権」権利金と区分建物交換。
権利金と前払い家賃による定期借家権との交換。
45年後に建物全部を地主に譲渡する。譲渡対価の決め方の種類。
木造では30年後に譲渡する。

★営業方法。
1、地主リストの収集と営業展開。
2、セミナー形式の集客。
3、特殊なプレデンテーションの仕方。
4、紹介ルート拡充。「資産活用倶楽部」を創設する。その方法。

★サブリース、家賃保証の問題点。
1、現行の仕組みではオーナーが破産する。
2、新しい方式を採用する。「経営代行方式」の仕組み。

★当方営業指導例。
資産活用倶楽部方式で営業経験のない女性が戸建て貸家を
年60戸~70戸3年連続受注。
賃貸住宅の完全企画化(戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等)

★講師西京出張による社員研修。午後1時~5時まで。
時間5時間この研修費用資料含む20万円(税別)+交通費等の実費。

★研修の資料。
改正、相続、贈与税テキスト・賃貸住宅経営テキスト・戸建て貸家の
ニーズとメリット、テキスト・収支予測計算書モデル例・定期借地に
よる戸建て貸家の物件概要書。企画型賃貸住宅の参考プラン・「資産
活用倶楽部」創設モデル例・地主集客文案例多数・事例集(チラシ)
等。必要部数コピーしてご使用ください。

★研修受講企業様にDVD特別進呈。
タイトル「賃貸住宅経営は土地活用の王道」2枚組。