島根パートナーシップ倶楽部が1月より活動を開始する。11月には大阪市でオープンした。この仕組みは、県下や商圏で、建築業・不動産業(管理業含む)・士業の先生方と三位一体となって、地域の建築、不動産、土地活用事業を活発に展開するための戦略的装置である。東北から九州まで30社採用済。この仕組みで早くも県下ナンバーワン企業になった企業もある。この仕組みは、当社でマニュアル化しているので、着手してから3か月でオープンすることが出来る。主催者は、建築、不動産、管理、士業の先生でも可能である。来年には100社採用を目標としている。名称は自由で「パートナーシップ倶楽部」「資産活用倶楽部」「資産活用研究会」等、自由だが仕組みは同じである。1商圏に1社と限定しているので、先着申込み順としている。戦略は大胆だが、運用の戦術をキメ細かく展開しないと大成功しない。いずれの場合でも「細部に神宿り」である。

◆定期借地権住宅事業化マニュアルのソフトの内容◆
★特典付き頒布のお知らせ。★6種類のDVD無料サービス付き。

◎定期借地権住宅の相乗的効果につきましては、下記をご覧ください。
◎当社のみが、このマニュアルを制作しておりますが、今回このマニュアルに各種事例を収録したDVD6種類合計金額142,000円分をサービスいたします。
◆この特典つきは、来年の平成27年1月末までのお申込みの方に限らせていただきます。
1.収録ソフトの内容。
①地主さんに対する提案書及び最長90年の計算書ソフト(地代・権利金・保証金・固都税・相続税計算)
②地代と固都税の簡易計算ソフト。
③契約文書ソフト(コンサル契約・事業協定書・代理契約書。権利金方式による定期借地権設定契約書。保証金方式による契約書。23条事業借地権契約書。24条建物譲渡特約付き借地権契約書。分譲マンションの場合の定期借地権契約書。…
④各地の定期借地権による、注文住宅、分譲住宅、分譲マンション、賃貸住宅のチラシ集ソフト。
※定期借地権設定契約書は上書き出来るソフトです。
上記一式ソフトの販売価格。18万円(税別、送料含む)
◆今回の特典。下記のDVDを無料提供いたします。
1)地主さん説得用DVD(3枚組み)定価46,000円を無料サービス。
2)定期借地一番点戦略DVD(2枚組み)定価36,000円を無料サービス。
3)入居者のインタビュー付き、定期借地権住宅DVD
  定価14,000円。
4)  〃          定期借地権分譲マンションDVD
  定価14,000円。
5)  〃          〃 54室のアパートDVD
  定価14,000円。
6)相続税調査への上手な対応の仕方DVD50分。
  有名税理士解説。 定価18,000円。

●以上のDVD6種類定価142,000円分を無料で提供いたします。

※但し、来年平成27年1月末までのお申込者に限らせていただきます。

◆上記ソフトご購入の方が、社員研修される場合は、8時間15万円(税別・交通費・宿泊費別)で承ります。
その場合、上記ソフトの提案書、計算書、契約書類はソフトからプリントアウトされて、テキスト資料としてご使用ください。

◎上記、一式ソフト18万円(税別)をお申込みの方は、社名・代表者名・住所〒・お申込者のお名前。所属、役職、電話・FAX。Eメール。ご記入の上、当社まで、FAX若しくはメールでお申込ください。代金は配達時の代引きとなりますことをご了承ください
◆定期借地権住宅事業化のソフトは下記のホーメページでご確認ください。

◆各種のDVDにつきましては下記のホームページでご確認ください。

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◆何故、定期借地権住宅で県下ナンバーワン建築、不動産会社になるのかの謎?◆

定借住宅は、平成4年から始まる。借地法22条。借地期間は50年以上だが、実際は60年から70年が中心である。
これをいち早く手がけたのが、ミサワホームさんと積水ハウスさんである。
平成5年春にミサワさんが千葉四街道で14戸。積水さんが浦和で11戸販売。いずれも8倍で完売した。大手を巻き込むのが、僕らの戦略であった。この後、山形や島根でも2,500万円から9,000万円を分譲。山形は常に8倍で販売。島根の8戸の分譲には、1ヶ月で1万人集客した。この成功事例で島根だは、5社ぐらい定借住宅を事業化している。隣りの鳥取県は、現在でもゼロである。山形では建物面積が60坪から100坪である。ユーザーは、高学歴、高所得者で年収500万円から1,500万円である。立派な家が建築されるので、この見学会で周辺の建替え住宅を受注する
当社コンサルの最高は、岡崎市で2ヶ月で12棟の建替えを受注した。これが最大の定借住宅の相乗効果である。山形の会社は、今年4月末で400戸の注文を取り、県下ナンバーワンビルダーとなった。これを本気で事業化すれば、県下、地域でナンバーワンになれる。
このビジネスは、宅建業免許のみでも建築できる。
本気でやるためには、当社の1日研修を受けるのが最適である。
業界団体や推進機構の研修は本を読めばわかる程度のレベルで、講師に現実に事業化した体験がないから役に立たない。
当社の研修は、土地の仕入れ方から販売まで。地主さんに対する提案書や固都税・相続税計算ソフトや、あらゆる契約書ソフト、地主さん説得用DVD等のすべてのツールが揃っている。
8時間で、税別30万円である。
これで、何十億円の事業になるのだから安いものである。
定借は住宅だけではなく、マンション、病医院、36階建ての高層ツインタワービル、賃貸住宅、老人ホーム等に活用されている。
22条は、あらゆる建築が可能である。名古屋の中日名古屋スタジァムも67年の定期借地権である。最長は川崎市の1,000年がある。
定借による賃貸マンションは、当社が静岡で4棟13億円については当社が地主交渉と銀行融資を担当した。
因みに僕が地主さんに対して定借の講演(2時間)をして後、アンケートを取れば約65%に地主さんが、定借を積極的に検討したいと言う結果が出る。この数値は全国共通である。

◆当社の研修形態は次の2種類である。時間は共に8時間。
1.講師(西京)出張によるのも。資料約300ページ分を受講者分コピーしていただく。
  交通費・宿泊費は別途。遠方は割引パック航空運賃の約半額程
  度にホテル代含む。
2.東京会場に来てもらう。5名様まで。昼食つき。
  資料は当方で準備。
3.研修費用は、1.2.共30万円(税別)
4.研修に提供するツール。
  ①地主さんに対する提案書、計算ソフト。
  ②上書きできる各種契約ソフト。
  ③地主さん説得用DVD「定期借地権の驚くべきメリット」
   2枚組み。
◆多数のカラーチラシ集15枚。定借による、注文住宅例。分譲住宅例。確認販売例。分譲マンション例。賃貸住宅例等。 もっと見る

◆これまで多くの、建築・不動産業界のコンサルや営業推進企画を担当してまいりましたが、多くの企業に見受けられるのは「営業戦術」はあっても、「営業戦略」がない点が共通しています。
それでは「戦略」と「戦術」の違いを私なりに解説してみましょう。

1.「戦略」とは、戦いの、大まかな筋書きです。
成長企業になりたいための成長戦略。新規事業として何をやるべきか。企業の最終目的は何であるのか。等です。
例えば、先の戦争で日本の戦略は、真珠湾攻撃等で初戦にアメリカに勝利し、アメリカと和平を結ぶことでした。日ソ平和条約で、日本はソ連に和平の仲介を頼んだのですが、ソ連が裏切り、日本に宣戦布告し、和平は消えました。
真珠湾の戦術は成功しましたが、戦略が筋書き通りに行かなかった訳です。
戦略とは、映画で言えば、「プロット」「筋書き」「荒ら筋」「シノプシス」「物語の概要」という項目になります。
これに対して、戦術とは「構成表」「セリフと場面」の入ったシナリオ。「場面のカット割」に相当します。
営業では、見込み客の集客方法。営業ツールの整備と提案。営業訪問の仕方。イベント開催の企画。クロージングテクニック等が、営業戦術の範疇に含まれるものと存じます。
つまり、大きな構想が戦略であり、個々の顧客への交渉技術が戦術であると言えます。
次に、貴社が、県下・都市・地域でナンバーワン企業になるための、戦略と戦術を考えてみましょう。
何故、ナンバーワンになる必要があるのか? と、疑問を持たれるかも知れませんが、ナンバーワンになると、その地域の見込み客情報が、その企業に集中するからです。
一例をあげましょう。
山形市のUハウスさんは、私がコンサルするまで、建売会社で、地元・福島・仙台・東京で用地を買いましたが、バブルの崩壊により、地価が50%に下落し、大赤字でした。
そこで、私の提案で<山形資産活用倶楽部>を作り、120社の宅建会社に対し、徹底的に「定期借地権」研修を実施いたしました。
成功しない企業の特徴は、何事も徹底的にやらないことにあります。
山形では、宅建業の他に、士業の先生方、農協、銀行さんに対しても研修なり、講演を実施しました。この回数は、延べ20回ほどになります。
結果はご存じの通り、3,500万円~9,000万円の高級注文住宅を約300棟販売し、1億5,000万円のクリニックを3ヶ所受注し、その周辺建て替え住宅の受注で、今年4月時点で500棟の契約をして、県下ナンバーワンビルダーになりました。
実は、定期借地住宅は、戦略であって真の目的は、周辺建て替え受注を多数取ることが戦略であったのです。
山形においては、大手住宅メーカーも定期借地権住宅はゼロのままです。
何故なら、定借の土地情報は、全てUハウスさんに集中するようになりました。
これは戦術的には、定期借地の完成住宅をすぐに引き渡さないで、一定期間展示場として借り受けます(借り賃は月5万円程度)。米沢の6,000万円の住宅は、大学教授が定年退官になるまで10年間展示場として使用し、この程退官され、家具プレゼントで引渡しました。
また、12月から翌年2月まで、宿泊体験型展示場として借り受けます。
これは冬季の暖房効果を体験していただくもので、床暖房の必要がない造りになっています。宿泊型展示場の契約率は、ほぼ100%です。
皆様も同じことをされていると思いますが、同社の場合、あらゆるお酒、あらゆる調味料が準備されているので、お客様は、その日の食材を持ってくるだけでいいのです。
これは移動展示場でもあります。
1ヶ所の借り上げがおわれば、別の場所を借り上げ、展示場として周辺建て替えを受注して行くのです。これらは、営業戦術です。
高級注文住宅ナンバーワン企業になるためには、定期借地権住宅を事業化するのが最適です。
また、高級注文住宅を多数受注するためには「設計コンペ方式」を採用するのが戦略で、その具体的な方法と、それに並行して、顧客を具体的に募集する方法が戦術です。
既に、当社では、この設計コンペ方式の戦略と戦術が考案済みです。
さらに紹介ルートを拡充するためには、当社の推奨する<資産活用倶楽部>を創設し、宅建業・管理業・FP業の方を組織化すれば良いのです。
別の紹介拡充の方法もありますが、これは当社会員企業様に公開します。
現場養生を綺麗にし、職人さんのマナーを良くする研修を受けても、さほど紹介件数は増えません。
何故なら、それは当たり前のことではないですか。
しかし、この当たり前のことが出来ない建築業者が多いから、現場養生のコンサルが成り立っているのでしょう。

2.賃貸住宅受注の戦略と戦術。
この事業の戦略は、小さい物から → 中くらいの物 → 大きい物へと商品戦略を考えるのが正解です。
小さい物とは、木造の戸建貸家2棟で2,000万円。中は6,000万円前後のアパート建築。大は1億から3億の中高層マンションです。
この逆は成功しにくいのです。
事実、当社取引先企業の中には、営業経験のない女性営業が年間戸建貸家を60棟から70棟受注し、最近はRCの3億円の賃貸マンションも受注出来るようになりました。
この企業にとって、注文住宅100%から賃貸住宅事業を始めたのが、企業戦略で、個々の営業手法は、当社が指導しました。
この企業の賃貸事業は、3人の女性が担当し、男性営業は、展示場で注文住宅を販売していますが、今は、女性の賃貸営業部が男性営業を上回るようになりました。
この賃貸営業の戦術については、会員企業様に具体的に公開いたします。
賃貸の営業戦略は、商品の選定や、どの企業も採用していない「家賃保証方式」を採用するのも営業戦略で、営業ツール、プレゼンテーションの方法が営業戦術です。
また、年金の不安の時代ですから、自宅と賃貸併用住宅も有望です。
自宅だけでは、なんの収益もありません。木造戸建貸家なら、自宅30坪。貸家2棟40坪でローンを全額支払っても、家賃が年50万円前後残ります。
6階建ての賃貸マンションなら、最上階を自宅にして、1階を地主経営の店舗にしても、ローンを全額支払っても家賃は100万円以上稼げます。
併用住宅の採用は、営業戦略です。

◎当社の営業代行をご利用ください。
これには2つの方法があります。
①  は、貴社に地主・家主さんに来てもらうこと。
できれば、次の相続人となるお子さんと一緒に来ていただければ、契約効率は格段に高くなります。

②  は、地主・家主宅への訪問同行です。
これは契約効率が低くなります。
何故なら、定借にしろ、賃貸にしろ、説得のための時間が、私の場合、2時間程度必要ですので、その2時間単位で相談組数をお考え下さい。訪問すると集中的に話しを聞いてくれません。
この代行は、2日~4日にかけて私が出張します。
費用は、会員企業様で、1日5万円(税別)。
非会員様で1日10万円(税別)。
交通費・宿泊費別途です。遠方の場合は、割引パックでお伺いしますので、ホテル込みで、通常の航空運賃の約半額程度です。
契約出来れば成功報酬をいただきます。建築受注は、建築費本体の2%。
定期借地権の土地受託の場合は、路線価の3%となります。
訪問代行の最高額は、静岡の定期借地権賃貸マンション(24条借地権&15条の自己借地権併用)計4棟。建築費合計13億円です。

◎<資産活用倶楽部>創設を考えている方は、お急ぎください。
これは1商圏に1社しかお引き受けできませんので、先着お申込み順となります。
この仕組みのコンサルは、会員企業様限定です。
名称は自由です。資産活用研究会。資産活用倶楽部。その他ご自由に。頭に、都道府県名・都市名・社名等を冠します。
すべての文書類の制作と印刷業者への指示。オープンとオープン後のコンサル一式で、30万円(税別)。交通費・宿泊費別途。
創設前の事前説明必要な方は、出張費5万円(税別)でお伺いいたします。交通費は別途となります。

◎これまでの<資産活用研究会>の他に、
来年度より「建築・不動産・ナンバーワン倶楽部」、通称「西京塾」という組織を新たに創設いたします。
会員企業様は、自動的に「西京塾」のメンバー企業になることができます。
以上。

★下記テーマの研修受講者には、
(社)土地活用事業普及振興支援機構より、
「定期借地権上級コンサルタント技能士資格」を交付いたします。―――――――――――――――――――――――――
■定期借地権住宅と応用ビジネス事業化の研修。■
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★定期借地権を制する者は、建築・不動産・土地活用ビジネスを制します。
★借地法22条の「一般定期借地権」の活用事業の種類。
期間は50年以上ですが、現実的には60年~70年にしております。
1.自由設計の注文住宅。
当社事例では、最高額が9,000万円です。これを買われたのは、山形市の大手自動車の販売会社の社長です。
山形では平均3,500万円の住宅が約300棟建築されています。
山形の場合は、「山形資産活用倶楽部」の会員になった不動産業者さんの紹介です。紹介料は1区画50万円の定額制です。
大手さんは、大体、建築費の4%が紹介料です。
何度も申しあげているように、定期借地の相乗効果は、見学会等により、周辺建替え効果が進むことです。
当社事例では、岡崎市で1戸のモデルハウス建築したところ2ヶ月で12棟の建替え住宅を受注しました。浜松と愛知では、800戸以上の実績のある企業が3社あります。島根では、約200棟です。
これらは、全て地元企業です。浜松と愛知の企業は、土地管理費が
年800万円程度の固定収入があります。

2.分譲住宅、分譲マンション。
島根では、8戸の分譲住宅の1ヶ月のキャンペーンで1万人集客しました。もちろん、これには、住宅設備機器やフリーマーケット、地元、マスコミの協力があったからです。島根のこの8棟分譲の事業主さんは、当社の研修を受けた宅建業者さんで、建築は8社が各1戸を建築しています。岐阜の会員様は、この分譲マンションを約200戸分譲されています(岐阜・愛知・福井・大阪市で)。価格は、2,200万円台から3,400万円台が中心です。この定期は、地上権借地権で期間は70年です。土地の仕入れは、主に不動産業者さんからの紹介で、紹介料は、路線価の3%で建築確認後支払います。

3.売りたて式分譲住宅。
これは、1棟だけモデルハウスを建築し、他は、建築確認書を取り、販売するものです。横浜の損保が本業の企業が、1戸4,000万円前後で500棟販売されました。権利金は600万円前後。敷金が200万円です。

4.賃貸マンション、賃貸戸建事業。
静岡では、賃貸マンション3棟。建築費合計13億円。蕨市では1棟5億円。地主さんに支払う、権利金と区分建物との交換。権利金と、前払い家賃の、定期借家権の交換等、ウルトラEのビジネスモデルです。さらに入居者をつけ投資家に販売しました。
さらに、これらに24条特約をつけ建物全部を入居者付きで地主さんに有償譲渡します。
戸建貸家も、丸亀市で2棟建築し、1,400万円で現金取引しまし。利回りは、年15%です。30年経過後は、入居者付きで地主に無償譲渡します。
さて、定借の融資は、難しく、銀行は、富裕層以外融資してくれません。定借の賃貸は融資が難しいのです。1戸を1,000万円ぐらいにすれば、現金客は何処でもいると思います。丸亀の戸建を買われた方は、新聞販売店の店主で、他にアパート経営もされています。
その方が、賃貸期間は充分だ。
定借の方が利回りが3%アップするからと、明確に答えられました。
この2棟の丸亀の戸建貸家の場合、投資額を全額回収し、さらに30年間で3,000万円の家賃収入が得られます。
従って、貸家1戸単位で投資用とされれば、グロスでは大きな事業になります。

5.22条であらゆる建築が可能です。
山形市では300坪の定期借地に、クリニック、調剤薬局、医者の自宅。計1億5,000万円を建築したところ、そのお医者さんの紹介で、同規模のお医者さんの建物を2棟受注しました。お医者さんの場合、地代は住宅の倍いただいています。

6.スキームチェンジした定期借地権のケース。
①  賃貸マンションの未入居分を区分登記し、定借で分譲。
権利金300万円+建物代金が売買価格です。
これは、横浜市と小田原で分譲しました。
②  分譲マンションの販売残戸に入居者をいれ、これを投資用で販売。お医者さんが、2戸と3戸分を現金で買ってくださいました。
利回りは、グロスで8%前後です。
③  企業の販売用土地の売れ残り処分。
これは、岐阜市で29区画。島根県で約200区画分を「所有権・定期借地権選択性」で販売しました。
④  建売の売れ残り処分。
当社が扱ったのは、宮城県の26棟の完成建売住宅です。
これを、定借にして、車の残価のようにして、土地の権利金を土地価格の30%+建物価格で売買。特約で土地代金の70%を支払ってくれたら、土地の権利を所有権にチェンジするものです。土地代70%の支払い時期は、確定できませんので、残金決済の方法を、理論価格にすれば良いわけです。

◎このように定期借地権事業は、建築・不動産業に取って、倍々ゲームのような面白い事業なのですが、成功のためには、地主集客ができるかどうかが、全てです。
この手法についても、過去何度も説明しているように、地主さんを直接集めることが出来る「直接法」か、当社がマニュアル化している<資産活用倶楽部>方式で、宅建業と管理業の方に、地主さんをご紹介いただくのが現実的です。

◎定期借地権上級コンサルタント技能士研修講座のご案内。
①講師出張による研修。8時間。費用30万円(税別・交通費・宿泊費別)。
資料約300頁の原本を送りますので、必要部数コピーしてください。
遠方の方は割引パックでお伺いいたしますので、通常航空運賃の約半額程度にホテル代が含まれます。
②東京での研修。5名様まで。費用は上記と同額。会場費・資料代・昼食費含む。

◎受講後、全員に(社)土地活用事業普及振興支援機構より、
「定期借地権上級コンサルタント技能士資格」を交付いたします。

◎定期借地権の社員・地主さん及び宅建業者様及び士業の先生 方を対象にした、講演は1回15万円(税別)。
時間は、2時間~3時間。

◎地主さんに対する商談代行承ります。何社かで経費を分担されれば、安くつきます。
先日も大阪の税理士の先生2名。鑑定士の先生1名が各10万円分担し、大阪で1日研修をしてまいりました。
先生方には、実務が解りません。
電話によるご相談は、全て無料です。ご利用ください。
以上。