■自社ブランドの戸建デザイン住宅をつくりませんか?
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★地震に強いピン工法。
耐震性1とは数百年に一度の大地震を「1」とし、
この地震に対する耐震強度を1.5倍とする工法です。

★現在、静岡で戸建デザイン住宅のブランドメーカー作りを依頼されて
作っている。当方が一式コンサルを担当している。

1.ブランド名。
外観・仕様。設計プラン15種類。耐震性1.5倍のピン工法。
耐震1とは数百年に一度の地震1(想定震度7)に対して、
1.5倍とは、震度10.5に相当する。理屈では。
貸家の売れ筋は20坪・22坪・24坪。27坪~32坪は一般住宅用。
以上を完全企画化。
それ以上と3階建ては自由設計。長期優良住宅認定対象。

2.実行予算。坪26万円~28万円。販売価格。本体価格約39万円。
20坪で販売粗利益220万円。(粗利益30%とする)

3.収支計算ソフトの作成(30年収支)表面・実質・金利格差・純利益計算。

4.社員研修。2日間。延べ12時間。
基礎は相続、贈与税、賃貸住宅経営。応用は収支計算。
利回り計算の仕方、実行予算、売価設定。プラン作り等。

5.営業パンフレット制作。各バラで使えるものを作る。約20枚。

6.販売価格表。15プラン作成。

7.お客様見積書作成。本体価格、附帯工事、外構、諸費用、オプション工事。

8.営業手法。チラシ配布。講演会開催。現場見学会開催。訪問の仕方等。

9.請負契約書。本四会契約書の短縮型契約書。

10.地盤調査から完成、引き渡し、入居者募集までのフローチャート。

★以上、一式価格税別130万円。※「研究会」会員割引価格適用。
★但し、この費用は当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の
会員価格です。非会員様は一式で税別160万円。
★この制作と研修に要する期間約1ヶ月。

※この種のフランチャイズに加盟すると加盟費が300万円~600万円
月会費が10万円かかる。 当方は半分以下、安い。
次にオプションとして、
1.販売用チラシ制作。
2.見込み客用地主リスト作成。
3.地主講演会開催。
4.営業訪問の仕方。
5.紹介ルートを作る「資産活用倶楽部」創設の仕方。
※これは別途費用である。
※この営業は女性の方が契約を取れる。
※展示場ができれば女性営業を募集。
※このブランド住宅は建築業でも不動産業でも出来る。
※建築業は「請負契約」。不動産業は「売買契約」。

★電話相談無料。西京携帯:080-1154-6353
★事前相談(西京が貴社に出張)
1回税別5万円+交通費等の実費。時間午後1時から。
★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★一式見積書必要な方はお送りいたします。
メールもしくはFAXでご連絡ください。

■地主リスト営業の大成功例。「農耕型営業」■
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★このケースは、浜松のJ不動産の例である。
地主リストを700名集められた。
僕が講演に行く前に700名に対しDMされる。
出席者は、毎回50名から60名来られる。
通常DMだと700通で、5、6人こられるだけである。

何故50名も60名も集められる秘訣は、毎月「あすなろ通信」という
B4判1枚の情報紙を、もう10年以上送られているからである。
情報誌は3分で読めるものにする。長いものは読まない。
その情報誌には「成年後見制度」の説明とか「税改正」や
「セミナーの案内」の情報を掲載している。
僕が講演するテーマは、「賃貸住宅経営」や「定期借地権活用」である。
講演後アンケートを取る。
どのテーマで講演しても、そのテーマの土地活用をしたいという
地主さんは66%である。
結果、J社はこの20年間で定期借地権住宅約400戸を決めている。
建築は大手に50%。地元建築会社に50%割り当てている。
報酬は建築費の4%である。
他にアパート建築約20件。スーパー銭湯5億円を決めている。

情報紙を長く送り続けるのが秘訣であり、この営業は「農耕型」と言える。

地主リスとの集め方はお金のかからない「簡便法」と登記で調べる
「精密法」がある。
埼玉で営業経験のない女性が戸建貸家を年60~70戸販売しているのは、
この「精密法」である。地主リストは100坪以上の空き地所有者400名
をリスト化した。
講演後地主さんとの「飲み会」をやれば、その場で、見積もりが欲しいとか、
土地を見にきてほしいとかの依頼がある。

★地主さんから生じるビジネスの種類。
1.土地、建物売買。
2.賃貸住宅。戸建貸家、アパート、賃貸マンション、サ高住、シェアハウス等の建築。
3.店舗、工場等の建て貸し。
4.駐車場。資材置き場。
5.土地貸し。事業用、住宅用の貸地。
6.屋外ソーラ発電。
7.管理業務。
8.何もしないと約70年で自分の土地代相当額の固都税を支払うことになる。

★僕の講演料は税別15万円+交通費等の実費。資料やテキスト含む。
★この件に関する電話相談無料。西京携帯080-1154-6353
★事前相談(西京貴社出張による)1回税別5万円+交通費等の実費。

場所は長野県。600kw。中部電力との発電契約済。1kw単価27円。

譲渡価格1億8,000万円。年間利回り約16%。

金額には20年分の地代前払い費用が入っています。

工事は契約より3か月で完成。

仲介手数料3%が必要です。

事業主直物件です。お問い合わせは西京まで。080-1154-6353

★「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」養成研修のご案内。★
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■本研修受講者全員に(一社)日本土地活用事業普及振興支援機構認定の
「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格を交付いたします。

■今回の研修特別進呈品(1社に付各1セット)
1)DVD30分「相続税調査への上手な対応の仕方」元国税局特別調査官。
現有名税理士A先生解説。定価18,000円。
2)DVD「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」2枚組。定価36,000円

■時間午前9時30分より午後5時まで。

■場所 貴社内会議室において。

■講師(一社)日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長 西京 建一
プロフィール:http://www.property-art.co.jp/profile/

■研修費用 資料一式含む。30万円(税別)+交通費等の実費。

■電話でのご相談無料。西京まで。080-1154-6353

■事前講師出張によるご相談承り。1回5万円(税別)+交通費等の実費。
※時間午後1時より5時まで。

★研修プログラム。
1.基礎編。
改正、相続、贈与税の基礎知識。
相続税課税者は、12,000人から30,000人に激増。
数年後には5万人に激増します。
1)小規模住宅地控除の厳密化とは?
2)相続人の持分計算。
3)非課税財産の種類と金額。
4)時価6,000万円の賃貸住宅の贈与税が非課税に?
5)家族信託すれば相続税はかからない?
6)名義を公益法人にすれば相続税はかからない?
7)債務分は、相続税はかからない?
8)遺言の種類と効果。
9)遺産分割の要件。
10)代襲相続とその持分。
11)相続税調査への対応の仕方と事前準備。
12)売買した時の所得税、相続税の扱い。
13)定期借地による究極の相続対策。

2.賃貸住宅経営のオーナーの建築動機を知る。
1)私的年金の充実。老後の生活資金の充実。
2)相続対策。土地と建物評価額が下がる。遺産分割がしやすくなる。
3)節税対策。原価消却で建物全額が経費になる。固定資産税が下がる。
損益通算ができる。

3.賃貸住宅経営の利回りの種類。
1)表面(グロス)利回りとは?
2)実質(キャッチ)利回りとは?
3)金利格差(イーグルスプレット)利回りとは?
4)純利回りの適正額とは?
5)リスクに意味とリターン。

4.賃貸住宅の種類は?
小さく始めれば大きな物になる。
1)戸建貸家。売れ筋は20坪から24坪。
2)アパート・賃貸マンションの企画化。
3)サ高住・シェアハウスの企画化。

★実技編。
1.プラン、デザイン、間取り、設備等の商品造り。
2.パンフレットやチラシ作成。
3.収支計算書の作成。
4.実行予算見積り。
5.売価の設定(粗利30%)
6.サブリース。家賃保証方式の問題点と改善点。
「経営代行方式」が主流に?

★販売方法。※モデルハウスが無くても出来ます。
1.モデルハウス見学方式(あれば)
2.地主、家主リストの作り方。簡易法と精密法。
3.DMで講演会や現場見学会の案内。
4.地主、家主に対するプレデンテーションの方法と営業ツールの
作り方。
5.営業訪問の仕方。ツールのフル活用。

★画期的なお客様紹介システムを創る。
「資産活用倶楽部方式」とは?
士業のすべての先生方。不動産業者、管理業者、金融機関、地主、
家主の組織化。固定費ゼロ円で作る。
すべては紹介と契約事点の成功報酬制とする。
さらに。極秘の丸秘テクを教えます。

★各資料原本を1通お送りいたしますので、必要部数コピーして
ご使用ください。人数に制限はありません。

★電話相談無料。西京まで。080-1154-6353

★事前講師訪問相談。1回に付5万円(税別)+交通費等の実費。

■「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

■「資産活用倶楽部」の詳細は、こちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

■賃貸住宅受注の拡大研修。と、地主講演のご案内。■
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1.賃貸住宅の種類。
アパート・戸建貸家・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス。

2.受注のポイント。
オーナーの動機を知る。
私的年金の充実。このためには、グロス利回りが地主さんで7%以上。
(宅地の時価坪40万円以上は利回り10%以上)純利益3%以上。
1億円投資して300万円の不動産所得(税込み).
但し、節税目的の人は赤字でも良い。
所得税還付が目的のオーナーもいる。
この目的のオーナーのグロス利回りは5%程度で良い。
高級のサラリーを取っている人には土地付きで進める。
源泉所得税の還付目的だから。
※ローン金利が収支に大きく影響するから2%以下の金利とする。

3.利回りの種類は、
グロス(表面)利回り。キャッ(実質)利回り。金利差利回り。
各利回りの計算の仕方。
相続対策目的。評価額の引き下げ効果。
土地建物合計額がおよそ時価の60%前後に下がる。
遺産分割がし易くなる。
1棟1戸毎にA・B・Cの相続人に分割できる。
公益法人の名義にすれば相続税はかからない。
家族信託にすれば名義は信託人になり、被相続被相続人には
相続税はかからない。

4.節税目的。
土地の固定資産税が宅地の6分の1になる。
建物評価額は、およそ時価の60%程度である。
低層2階は3年間2分の1に。3階以上の中高層は5年間
2分の1に。
不動産取得税、1戸1,200万円まで非課税。
(時価換算で2,000万円程度。1戸に付き)
同族法人にサブリースもしくは経営委託や管理をすれば所得
税は分散できる。赤字分は、繰延できる。

5.改正相続、贈与税に強くなる。
特に「相続時精算制度」の贈与を使えば、およそ時価
6,000万円の賃貸住宅の贈与が非課税額2,500万円内
に納まる。

6.家賃保証の問題。
空室率が増大している。首都圏の空室率は30%から35%に。
これでは保証会社が破産する。過去にも大手保証会社が3社
倒産している。
空室が多くなると保証会社は借り上げ家賃を引きさげる。
これに変わる保証の仕組みを考える。
当方の考案した「経営代行方式」の最低保証家賃は年3%、
若しくは借り入れ元利を最低保証にしている。

7.プランの問題。
デザイン性を高める。お金をかけないでもデザイン性を良く
することが出来る。
女性好みにする。外装デザイン、キッチン、バスルーム。
内装、設備が需要。
家族用の広め(60㎡以上)にするか単身用(18㎡以上)
にするかはっきりさせる。健康志向、エコ仕様にする。

8.営業手法。
1)講演会方式。
これまでの最高はSハウスさんの広島での400名。
当日の個別相談60組。集客の方法は地主DMと中国新聞の
5段新聞広告である.当方が講師担当。
当方の講演のギャラは、資料込みで15万円(税別)+交通費。
講師担当:西京健一。時間は2時間~制限なし。
集客数の約60%は有望見込み客となる。
※講演進呈品。DVD2枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価36,000円のもの。コピー自由。
面倒な方は当方でジャケット付きの真正品をコピーします。
1組税別1,000円。
資料は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。
※講師:西京健一。
プロフィール:http://www.property-art.co.jp/profile/
講演後アンケートを取れば約65%が賃貸住宅経営をしたいと答える。
講演の後地主さんと飲み会をすれば、その場で案件が出る。
酔った地主さんには代行車を手配する。契約は泥くさくやるのがコツ。

2)見込み客リストの作り方。
地主、家主リストを作成する。これには簡便法と精密法がある。
最低1,000名はほしい。

3)上記に対し、毎月情報誌を発行する。3分で読めるものにする。
長いものは読まない。情報誌の3要素は、ニュース、トピック
(税や法律)、社員のコメント(体験した身近な話題)会社の
催事案内(建築見学会の案内とかセミナーの案内)で構成される。
当方の会員企業には多くのサンプルを提供している。

4)アプローチツール作成。
プラン、外観、平年図。概算見積り。概算収支の4枚。
当方発売のDVD「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」2枚組み。
定価税別36,000円。送料600円。
これを見せただけで契約取れたケース多数あり。コピー自由。
当方の会員企業は無料。
※コピー面倒な方は当方で真正品をジャツケット付きで提供いたします。
1セットに付き税別1,000円です。

5)最少の営業体制。営業1名。女性の方が男子の倍契約を取る。
設計1名。事務1名。計3名体制。

6)訪問営業の仕方。地主来社の仕方を教えます。
地主来社の契約率は訪問営業の5倍以上です。

7)紹介件数が飛躍的に高くなる「資産活用倶楽部」方式の採用。
既に全国で30社導入済み。
現在西三河で近日オープン。
この仕組みは全ての士業の先生方と不動産業者、管理業者、金融
機関等を組織化し、お客様紹介ルートを大拡充するシステムです。
しかも月間固定費用はゼロ円でできます。
当方独自の強大な紹介システムで、この採用により、県下、地域
ナンバーワン企業を輩出しています。
山形では年500棟契約。埼玉では営業経験のない女性が1人で
年60棟以上の賃貸住宅を3年連続受注。1戸の最高額はRCの
賃貸マンション。3億円。

※「資産活用倶楽部」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

※以上に付き当方が一式コンサルと営業研修お引受けします。
7時間研修で税別30万円+交通費、宿泊費。
資料約200頁は貴社で必要分コピーしてご使用ください。

※研修進呈品。1)DVD2枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価36,000円のもの。2)「相続税調査の上手な受け方」50分。
定価8,000円。元、東京国税局特別調査官。現.有名税理士解説。
コピー自由。面倒な方は当方でジャケット付きの真正品を1枚税込み
1,000円で提供します。
研修資料約200ページは、必要部数貴社でコピーしてご使用ください。

※事前相談。西京貴社に出張1回に付き税別5万円+交通費等の実費。
時間午後1時から5時まで。

※電話相談無料。西京携帯080-1154-6353

★当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」は以下で。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf