■自社ブランドの戸建デザイン住宅をつくりませんか？
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★地震に強いピン工法。
耐震性１とは数百年に一度の大地震を「１」とし、
この地震に対する耐震強度を１.５倍とする工法です。

★現在、静岡で戸建デザイン住宅のブランドメーカー作りを依頼されて
作っている。当方が一式コンサルを担当している。

１．ブランド名。
外観・仕様。設計プラン１５種類。耐震性１.５倍のピン工法。
耐震１とは数百年に一度の地震１（想定震度７）に対して、
１.５倍とは、震度１０.５に相当する。理屈では。
貸家の売れ筋は２０坪・２２坪・２４坪。２７坪?３２坪は一般住宅用。
以上を完全企画化。
それ以上と３階建ては自由設計。長期優良住宅認定対象。

２．実行予算。坪２６万円?２８万円。販売価格。本体価格約３９万円。
２０坪で販売粗利益２２０万円。（粗利益３０％とする）

３．収支計算ソフトの作成（３０年収支）表面・実質・金利格差・純利益計算。

４．社員研修。２日間。延べ１２時間。
基礎は相続、贈与税、賃貸住宅経営。応用は収支計算。
利回り計算の仕方、実行予算、売価設定。プラン作り等。

５．営業パンフレット制作。各バラで使えるものを作る。約２０枚。

６．販売価格表。１５プラン作成。

７．お客様見積書作成。本体価格、附帯工事、外構、諸費用、オプション工事。

８．営業手法。チラシ配布。講演会開催。現場見学会開催。訪問の仕方等。

９．請負契約書。本四会契約書の短縮型契約書。

10．地盤調査から完成、引き渡し、入居者募集までのフローチャート。

★以上、一式価格税別１3０万円。※「研究会」会員割引価格適用。
★但し、この費用は当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の
会員価格です。非会員様は一式で税別１６０万円。
★この制作と研修に要する期間約１ヶ月。

※この種のフランチャイズに加盟すると加盟費が３００万円?６００万円
月会費が１０万円かかる。　当方は半分以下、安い。
次にオプションとして、
１．販売用チラシ制作。
２．見込み客用地主リスト作成。
３．地主講演会開催。
４．営業訪問の仕方。
５．紹介ルートを作る「資産活用倶楽部」創設の仕方。
※これは別途費用である。
※この営業は女性の方が契約を取れる。
※展示場ができれば女性営業を募集。
※このブランド住宅は建築業でも不動産業でも出来る。
※建築業は「請負契約」。不動産業は「売買契約」。

★電話相談無料。西京携帯：080-1154-6353
★事前相談（西京が貴社に出張）
１回税別５万円＋交通費等の実費。時間午後１時から。
★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

★一式見積書必要な方はお送りいたします。
メールもしくはＦＡＸでご連絡ください。

■地主リスト営業の大成功例。「農耕型営業」■
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★このケースは、浜松のＪ不動産の例である。
地主リストを７００名集められた。
僕が講演に行く前に７００名に対しＤＭされる。
出席者は、毎回５０名から６０名来られる。
通常ＤＭだと７００通で、５、６人こられるだけである。

何故５０名も６０名も集められる秘訣は、毎月「あすなろ通信」という
Ｂ４判１枚の情報紙を、もう１０年以上送られているからである。
情報誌は３分で読めるものにする。長いものは読まない。
その情報誌には「成年後見制度」の説明とか「税改正」や
「セミナーの案内」の情報を掲載している。
僕が講演するテーマは、「賃貸住宅経営」や「定期借地権活用」である。
講演後アンケートを取る。
どのテーマで講演しても、そのテーマの土地活用をしたいという
地主さんは６６％である。
結果、Ｊ社はこの２０年間で定期借地権住宅約４００戸を決めている。
建築は大手に５０％。地元建築会社に５０％割り当てている。
報酬は建築費の４％である。
他にアパート建築約２０件。スーパー銭湯５億円を決めている。

情報紙を長く送り続けるのが秘訣であり、この営業は「農耕型」と言える。

地主リスとの集め方はお金のかからない「簡便法」と登記で調べる
「精密法」がある。
埼玉で営業経験のない女性が戸建貸家を年６０?７０戸販売しているのは、
この「精密法」である。地主リストは１００坪以上の空き地所有者４００名
をリスト化した。
講演後地主さんとの「飲み会」をやれば、その場で、見積もりが欲しいとか、
土地を見にきてほしいとかの依頼がある。

★地主さんから生じるビジネスの種類。
１．土地、建物売買。
２．賃貸住宅。戸建貸家、アパート、賃貸マンション、サ高住、シェアハウス等の建築。
３．店舗、工場等の建て貸し。
４．駐車場。資材置き場。
５．土地貸し。事業用、住宅用の貸地。
６．屋外ソーラ発電。
７．管理業務。
８．何もしないと約７０年で自分の土地代相当額の固都税を支払うことになる。

★僕の講演料は税別１５万円＋交通費等の実費。資料やテキスト含む。
★この件に関する電話相談無料。西京携帯080-1154-6353
★事前相談（西京貴社出張による）１回税別５万円＋交通費等の実費。

場所は長野県。６００kw。中部電力との発電契約済。１kw単価２７円。

譲渡価格１億８，０００万円。年間利回り約１６％。

金額には２０年分の地代前払い費用が入っています。

工事は契約より３か月で完成。

仲介手数料３％が必要です。

事業主直物件です。お問い合わせは西京まで。080-1154-6353

★「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」養成研修のご案内。★
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■本研修受講者全員に（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構認定の
「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格を交付いたします。

■今回の研修特別進呈品（１社に付各１セット）
１）ＤＶＤ３０分「相続税調査への上手な対応の仕方」元国税局特別調査官。
現有名税理士Ａ先生解説。定価１８,０００円。
２）ＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組。定価３６,０００円

■時間午前９時３０分より午後５時まで。

■場所　貴社内会議室において。

■講師（一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長　西京　建一
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/

■研修費用　資料一式含む。３０万円（税別）＋交通費等の実費。

■電話でのご相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６３５３

■事前講師出張によるご相談承り。１回５万円（税別）＋交通費等の実費。
※時間午後１時より５時まで。

★研修プログラム。
１．基礎編。
改正、相続、贈与税の基礎知識。
相続税課税者は、１２,０００人から３０,０００人に激増。
数年後には５万人に激増します。
１）小規模住宅地控除の厳密化とは？
２）相続人の持分計算。
３）非課税財産の種類と金額。
４）時価６,０００万円の賃貸住宅の贈与税が非課税に？
５）家族信託すれば相続税はかからない？
６）名義を公益法人にすれば相続税はかからない？
７）債務分は、相続税はかからない？
８）遺言の種類と効果。
９）遺産分割の要件。
１０）代襲相続とその持分。
１１）相続税調査への対応の仕方と事前準備。
１２）売買した時の所得税、相続税の扱い。
１３）定期借地による究極の相続対策。

２．賃貸住宅経営のオーナーの建築動機を知る。
１）私的年金の充実。老後の生活資金の充実。
２）相続対策。土地と建物評価額が下がる。遺産分割がしやすくなる。
３）節税対策。原価消却で建物全額が経費になる。固定資産税が下がる。
損益通算ができる。

３．賃貸住宅経営の利回りの種類。
１）表面（グロス）利回りとは？
２）実質（キャッチ）利回りとは？
３）金利格差（イーグルスプレット）利回りとは？
４）純利回りの適正額とは？
５）リスクに意味とリターン。

４．賃貸住宅の種類は？
小さく始めれば大きな物になる。
１）戸建貸家。売れ筋は２０坪から２４坪。
２）アパート・賃貸マンションの企画化。
３）サ高住・シェアハウスの企画化。

★実技編。
１．プラン、デザイン、間取り、設備等の商品造り。
２．パンフレットやチラシ作成。
３．収支計算書の作成。
４．実行予算見積り。
５．売価の設定（粗利３０％）
６．サブリース。家賃保証方式の問題点と改善点。
「経営代行方式」が主流に？

★販売方法。※モデルハウスが無くても出来ます。
１．モデルハウス見学方式（あれば）
２．地主、家主リストの作り方。簡易法と精密法。
３．ＤＭで講演会や現場見学会の案内。
４．地主、家主に対するプレデンテーションの方法と営業ツールの
作り方。
５．営業訪問の仕方。ツールのフル活用。

★画期的なお客様紹介システムを創る。
「資産活用倶楽部方式」とは？
士業のすべての先生方。不動産業者、管理業者、金融機関、地主、
家主の組織化。固定費ゼロ円で作る。
すべては紹介と契約事点の成功報酬制とする。
さらに。極秘の丸秘テクを教えます。

★各資料原本を１通お送りいたしますので、必要部数コピーして
ご使用ください。人数に制限はありません。

★電話相談無料。西京まで。０８０?１１５４?６３５３

★事前講師訪問相談。１回に付５万円（税別）＋交通費等の実費。

■「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

■「資産活用倶楽部」の詳細は、こちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

■賃貸住宅受注の拡大研修。と、地主講演のご案内。■
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１．賃貸住宅の種類。
アパート・戸建貸家・賃貸マンション・サ高住・シェアハウス。

２．受注のポイント。
オーナーの動機を知る。
私的年金の充実。このためには、グロス利回りが地主さんで７％以上。
（宅地の時価坪４０万円以上は利回り１０％以上）純利益３％以上。
１億円投資して３００万円の不動産所得（税込み）.
但し、節税目的の人は赤字でも良い。
所得税還付が目的のオーナーもいる。
この目的のオーナーのグロス利回りは５％程度で良い。
高級のサラリーを取っている人には土地付きで進める。
源泉所得税の還付目的だから。
※ローン金利が収支に大きく影響するから２％以下の金利とする。

３．利回りの種類は、
グロス（表面）利回り。キャッ（実質）利回り。金利差利回り。
各利回りの計算の仕方。
相続対策目的。評価額の引き下げ効果。
土地建物合計額がおよそ時価の６０％前後に下がる。
遺産分割がし易くなる。
１棟１戸毎にＡ・Ｂ・Ｃの相続人に分割できる。
公益法人の名義にすれば相続税はかからない。
家族信託にすれば名義は信託人になり、被相続被相続人には
相続税はかからない。

４．節税目的。
土地の固定資産税が宅地の６分の１になる。
建物評価額は、およそ時価の６０％程度である。
低層２階は３年間２分の１に。３階以上の中高層は５年間
２分の１に。
不動産取得税、１戸１,２００万円まで非課税。
（時価換算で２,０００万円程度。１戸に付き）
同族法人にサブリースもしくは経営委託や管理をすれば所得
税は分散できる。赤字分は、繰延できる。

５．改正相続、贈与税に強くなる。
特に「相続時精算制度」の贈与を使えば、およそ時価
６,０００万円の賃貸住宅の贈与が非課税額２,５００万円内
に納まる。

６．家賃保証の問題。
空室率が増大している。首都圏の空室率は３０％から３５％に。
これでは保証会社が破産する。過去にも大手保証会社が３社
倒産している。
空室が多くなると保証会社は借り上げ家賃を引きさげる。
これに変わる保証の仕組みを考える。
当方の考案した「経営代行方式」の最低保証家賃は年３％、
若しくは借り入れ元利を最低保証にしている。

７．プランの問題。
デザイン性を高める。お金をかけないでもデザイン性を良く
することが出来る。
女性好みにする。外装デザイン、キッチン、バスルーム。
内装、設備が需要。
家族用の広め（６０?以上）にするか単身用（１８?以上）
にするかはっきりさせる。健康志向、エコ仕様にする。

８．営業手法。
１）講演会方式。
これまでの最高はSハウスさんの広島での４００名。
当日の個別相談６０組。集客の方法は地主ＤＭと中国新聞の
５段新聞広告である.当方が講師担当。
当方の講演のギャラは、資料込みで１５万円（税別）＋交通費。
講師担当：西京健一。時間は２時間?制限なし。
集客数の約６０％は有望見込み客となる。
※講演進呈品。ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価３６,０００円のもの。コピー自由。
面倒な方は当方でジャケット付きの真正品をコピーします。
１組税別１,０００円。
資料は貴社で必要部数コピーしてご使用ください。
※講師：西京健一。
プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/
講演後アンケートを取れば約６５％が賃貸住宅経営をしたいと答える。
講演の後地主さんと飲み会をすれば、その場で案件が出る。
酔った地主さんには代行車を手配する。契約は泥くさくやるのがコツ。

２）見込み客リストの作り方。
地主、家主リストを作成する。これには簡便法と精密法がある。
最低１,０００名はほしい。

３）上記に対し、毎月情報誌を発行する。３分で読めるものにする。
長いものは読まない。情報誌の３要素は、ニュース、トピック
（税や法律）、社員のコメント（体験した身近な話題）会社の
催事案内（建築見学会の案内とかセミナーの案内）で構成される。
当方の会員企業には多くのサンプルを提供している。

４）アプローチツール作成。
プラン、外観、平年図。概算見積り。概算収支の４枚。
当方発売のＤＶＤ「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」２枚組み。
定価税別３６,０００円。送料６００円。
これを見せただけで契約取れたケース多数あり。コピー自由。
当方の会員企業は無料。
※コピー面倒な方は当方で真正品をジャツケット付きで提供いたします。
１セットに付き税別１,０００円です。

５）最少の営業体制。営業１名。女性の方が男子の倍契約を取る。
設計１名。事務１名。計３名体制。

６）訪問営業の仕方。地主来社の仕方を教えます。
地主来社の契約率は訪問営業の５倍以上です。

７）紹介件数が飛躍的に高くなる「資産活用倶楽部」方式の採用。
既に全国で３０社導入済み。
現在西三河で近日オープン。
この仕組みは全ての士業の先生方と不動産業者、管理業者、金融
機関等を組織化し、お客様紹介ルートを大拡充するシステムです。
しかも月間固定費用はゼロ円でできます。
当方独自の強大な紹介システムで、この採用により、県下、地域
ナンバーワン企業を輩出しています。
山形では年５００棟契約。埼玉では営業経験のない女性が１人で
年６０棟以上の賃貸住宅を３年連続受注。１戸の最高額はRCの
賃貸マンション。３億円。

※「資産活用倶楽部」の詳細はこちらでご覧ください。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

※以上に付き当方が一式コンサルと営業研修お引受けします。
７時間研修で税別３０万円＋交通費、宿泊費。
資料約２００頁は貴社で必要分コピーしてご使用ください。

※研修進呈品。１）ＤＶＤ２枚組「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」
定価３６,０００円のもの。２）「相続税調査の上手な受け方」５０分。
定価８,０００円。元、東京国税局特別調査官。現.有名税理士解説。
コピー自由。面倒な方は当方でジャケット付きの真正品を１枚税込み
１,０００円で提供します。
研修資料約２００ページは、必要部数貴社でコピーしてご使用ください。

※事前相談。西京貴社に出張１回に付き税別５万円＋交通費等の実費。
時間午後１時から５時まで。

※電話相談無料。西京携帯０８０?１１５４?６３５３

★当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」は以下で。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf