◎土地活用とは、所有者の土地利用の最適化と利益の最大化を図る
と同時に、それぞれのリスクを理解することにある。
リスクのないものはなにもない。
生きていることこそリスクの塊である。
病気・交通事故・痴呆・コロナ感染（笑）

１、土地活用の分類。
1）建築する活用。賃貸住宅等。
2）建築しない土地活用。定期借地等。
3）1）2）のミックス。定期借地の一時金でアパートを建てるとか。
4）土地売却。
5）青空駐車場。もしくは何もしない。固都税の軽減は一切ない。

２、企画・コンサルの手順。
1）現地調査。ロケーションを見る。
例えば周辺に高齢者住宅が多数ある場所で同様の物はできない。
マーケットリサーチ。
2）地主面談。企画の提案概要を説明する。
3）合意を得たら簡単な合意書や協定書に地主承認の印を押してもらう。
4）建築プラン概要・契約内容・収支概算計算書を地主に提出。
5）以上の合意を得て、地主さんとの「本契約書」に双方調印する。
★この後は、通常の建築業、不動産業の業務に移行する。
★なお、客付け業務、販売促進業務等についても、企画、コンサルは提案して行く。

◎現在、全国の空き家件数は約４２０万戸。

何故このように空き家が増え続けるのかである。

その原因は、
１、核家族化により子供が独立した住宅に住むようになった。

本当は３代が同居する家庭の方が幸福で豊かな生活が得られるのだが。

にも、関らず新築住宅は年５０万戸増え続けている。

これには我が国では中古住宅の売買が少ないことにも原因がある。
２、空き家の相続登記が行われていなくて所有者が決まらないこと。

この登記には現在のところ罰則がない。

（登記遅滞による過料性はあるが事務が複雑になるために実際は過料されていな

い。過料されるのは商業登記のみである）

登記の中でも相続登記は難しい登記である。

遺言書や遺産分割協議が出来ないと登記できない。

また古い家屋では戸籍謄本を揃えるのが大変で、電話帳分くらいの厚さになること

もある。

この相続未登記を根本的に解決する方法がない。

仮に罰則罰金制を採ったとしてもそれほど効果があるとは思えない。
３、固定資産税軽減メリット。

家が建ち敷地面積が６０坪以下なら固定資産税が６分の１に軽減される。

その理由で解体しない人が多い。

この解決は、人が住まいないで空き家になって１０年でこの軽減措置を取り消す法

律を作れば解決できる。
４、市町村が空き家を買い受けて、移住者の住居として貸したり売買する。

町おこし事業の一貫である。

これから地方にサテライトオフィスが増えて行くので、この新興に地方自治体は積

極的に取り組む必要があるのではないか。

働き方改革で、オンラインで仕事をすることが普通になってきた。

コロナ感染で悪いニュースばかり続くが、唯一明るいニュースである。

このオンラインオフイスが拡大して行けば、過疎化する地方にとって人口減少の歯

止めになる。

◎能力ではなく「脳力」である。
感覚を鋭敏にし、第６意識。第６感を開発する特訓である。
あまり宣伝していないので、これまで６社程度にしか実施して
いない。
１泊２日コースである。
１人から１００名程度まで１回で実施出来る。
テキストは何もない。
全てが脳力の開発であるから。
大手住宅営業の最下位の社員(解雇することになっていた）が
この特訓を受けて６ヶ月後首都圏４００名の営業マンの中の
トップセールスマンになった。
神戸では１６人が受けたが全員
「このような研修は初めて受けた」と驚いていた。

当方の費用は１泊２日で税別３０万円である。
会場が広くて静かな所が望ましい。
貴社が用意するのは、会場と水と４食分の食事と人数分の椅子
と１人当たり原稿用紙２枚のみである。
特訓の様子の録画はお断りしている。

★地主と紹介業者の集客成功例★
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◎以下は、いずれも当方の取引先における集客の成功事例である。

１、浜松においては地主さん７００名にＤＭする。
毎回５０名ほどこられる。
普通は７００名DMしても５人程度しか来られない。
しかし、この企業の場合、毎月地主さんに情報誌を発行されている。
Ｂ４ペラ１枚。これを１０年以上継続しておられる。
このような地道な努力の結果５０名が集客できる。
僕が２時間ばかり講演して最後にアンケートを取る。
「定期借地権で土地を活用されませんか？」や「アパート経営に関心
をお持ちですか？」等々。
結果、どのようなテーマであっても地主さんの回答は、４５％ぐらいが、
積極的にやりたいとの回答がある。
「その時のテーマの土地活用をやりたい」という回答がある。
この企業は不動産業なので、建築は３社に依頼されている。
定期借地住宅で約２００戸。アパート建築で約１００棟を受注されている。
情報誌がキメテである。

２、山形市では１２００社の不動産会社にＤＭして、うち１２０社と提携された。
この企業は山形で定期借地権住宅（建築条件付）建築費は３，０００万円～
９，０００万円である。
さらに定期借地によるクリニック３ヶ所。１カ所の建築費１，５億円。
紹介手数料は、以下の３方法の中からお選びください。
１区画敷地面積による定額料金制とするか、建築本体価格費の４％とするか、
路線価の３％としている。
この地元企業に紹介が集中するのは、紹介料を地主と契約した時点で支払っている
ことにある。
住宅メーカーは、建築契約して契約費が支払われないと手数料を払わない。
早く手数料を払うから紹介が集中するのである。業者さんとの勉強会や懇親会も
定期的に開催されている。関係を「密」にしないと地主紹介は出ない。

★このテーマについてのご相談無料。西京まで。

★地主さん、業者さんに対する講演や説明会の費用。
１回１０万円（税別）＋交通費。
テーマは土地活用全般からチョィスしてください。
テキスト及び多数の資料付。講師。西京建一。

■地元で誰でも出きる「地主さんが泣いて喜ぶ」土地活用の方法■
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◎それは借地借家法２４条の「建物譲渡特約付借地権」のことです。

★つまり地主さんは土地を貸すだけで、建物を無償若しくは格安で
手に入れることが出来るのです。
当社、コンサル例では、香川県丸亀市に戸建貸家２戸を建設。
家賃１戸８万円。
２戸で１６万円×１２ヶ月＝１，９２万円（税込み・グロス）
この建築費２戸で１，４００万円。利回り年１３.７１％。
年地代２４万円。
地主さんへの権利金支払額１５０万円。敷地面積約５０坪。
１戸の床面積２０坪。
木造金物フレーム工法。（耐震性在来木造の１.５倍）
３年後に地主さんへ建物無償譲渡。入居者付で。３０年後の家賃
下落額想定。
１戸５万円。２戸１０万円×１２ヶ月＝１２０万円×２０年経営で
＝２４００万円の家賃収入があがる。
建物はタダで貰ったものである。
３０年の地代収入年２４万円×３０年＝７２０万円。

★地主さんが３０年後更地にしてほしい場合は更地返還。

★さて、この戸建貸家は当社会員の建築会社が建築し、投資家に
販売した。
この場合、普通の人には銀行融資が付かない。
香川の場合は現金客に販売した。販売業務も契約引き継ぎ業務も
当社が担当した。
ローンは与信力のある企業には借地権でも融資する。
現に当社会員の静岡では、静岡と埼玉で賃貸マンション３棟計
１２億円が、地銀が融資してくれた。
賃貸マンションの場合は４０年～４２年ぐらいで建物を地主に
譲渡する。
譲渡価格は自由だが「収益還元価格」とするのが合理的だと言
える。
この場合は地主に支払う一時金と区分建物を「等価交換」した。
この賃貸マンションのスキームも面白いものだが複雑になるので、
関心のある方は当方にお問い合わせください。

★電話相談無料。西京まで。

★契約書＆地主さんへの提案書付き社内研修承ります。
受講費用１５万円（税別）＋交通費。時間約４時間。