★賃貸住宅。
従来の「家賃保証方式」から「経営一括代行方式」への転換。
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◎ご存じの通り、従来の「家賃保証方式」では、実際に家賃が下が
り、このために、保証家賃が支払われないケースが出てきており、
集団訴訟にもなっています。
当方はこれに代る「経営一括代行方式」をお薦めいたしておりま
す。最低限ローンを支払える金額を「最低保証」する仕組です。

最低保証は、①建築費の年3%の家賃を保証する。1億円なら年
300万円。
②ローンの元利支払い金を保証する。
(金利は変動するので、金利が上昇した場合は、従前の金利のみ
保証とします。)

以上①②のいずれかの選択性です。
契約期間は、当初10年のみです。
すべての経費(貴社の管理費5%とします)支払いをオーナーに
代って代行払いたします。
1月~12月で締めて余剰家賃があれば、オーナー側80%。貴
社20%で利益をシェアします。
管理センターに似ていますが、管理センターの保証は保証率のみ
を保証し、家賃額を保証するものではありません。

契約関係は次のようなものになります。
従って家賃が下がれば当然保証家賃も下がりますから、完全なリ
スクヘッジにはなりません。

1、「経営一括代行契約書」(原契約書)マスターリース契約書。
2、「転賃貸住宅契約書」(貴社と入居者間)サブリース契約書。
3、重要事項説明書。 以上、3点です。

以上、3点の契約書と組織を上書き出来る書式ソフトとして、社内
研修受講企業様に進呈いたします。

※当方は、契約書関係のみの提供ですので、この仕組みを採用され
る場合は、別にパンフレットの制作とホームページの制作が別途
必要になります。

※時間は、13時~17時頃まで。

※費用は、上記3点付きで、
①当方会員企業様は税別10万円+交通費等の実費。
※契約書式は上書きソフトでお届けいたします。
◎会員企業様は研修後の後払い。

②非会員企業様は、税別30万円+交通費等の実費。
◎非会員企業様は、研修費前払いとなります。

★事例。
北関東の賃貸住宅建築会社(主としてアパート)は、早くから、この
経営代行方式を採用され、皆さんもご存じの最大手の賃貸建築会社の
競合に勝って、地域では独占状態になっています。
その大手営業さんも、この経営代行方式を採用する地元建築会社に転
職しているくらいです。

★以下の建築事業で、地域、商圏、県下、ナンバーワン企業になりたい方は、
当方が指導いたします。
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1、注文建築、建替え住宅でナンバーワンに!
ローコストから中、高級に自然に移行する手法。
当社取り引き企業の最高額は、1戸9,000万円!(山形)

2、推奨プラン付き(建築条件付)宅地販売でナンバーワンに。
当社取り引き先(愛知県)3名の営業、設計1名で年商30億円!

3、市街地の建替え複合住宅(賃貸・住居・店舗等)3階~5階でナンバー
ワンに!
旭化成へーベル住宅。パナポームが先行。地元企業は出遅れ!

4、アパート、賃貸マンションでナンバーワンに!
※家賃保障の問題点の解決!

5、戸建て貸家でナンバーワンに!
女性3名(営業1名。設計1名。補助1名)年60戸~70戸
(1現場2戸~10戸)(埼玉)空室はゼロ。

6、分譲住宅、分譲マンションでナンバーワンに!

7、定期借地、注文住宅でナンバーワンに!
※最高額2億円(芦屋)

8、定期借地、建売住宅でナンバーワンに!
※松江、8棟。1万人見学。

9、定期借地分譲マンションでナンバーワンに!
※権利金と前払い地代で地主に区分建物プレゼント。(静岡・埼玉)

10、定期借地アパートでナンバーワンに!
福島54戸。空室待ちの人気に。

11、定期借地戸建貸家でナンバーワンに!
30年後建物を入居者付きで地主に無償譲渡。(香川)

12、シェアハウスでナンバーワンに!
※リビング型と寄宿舎型のメリットとデメリット。

13、建築紹介受注件数ナンバーワンに!
※あらゆる士業の先生方を無償のブレーンに。成約報酬制。

14、売建て式コーポラティブ分譲マンションでナンバーワンに!
※売れ残りの心配がない分譲手法。普通の分譲マンションより利益が
多い。

15、相続対策事業でナンバーワンに!
※土地売買と土地活用の受託。

◎貴社出張によるコンサルと営業指導。
(上記のテーマからお選びください。複数可)
時間時間程度。費用税別10万円+交通費等の実費。
◎社員研修。5時間程度。費用税別20万円+交通費等の実費。
◎当方主宰「研究会」会員企業様は各50%割引価格適用。
◎各電話相談無料。西京まで。
◎担当コンサルタント。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
一社)日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。西京 建一。

★久々の大手住宅メーカーの定期借地権戸建住宅事業★
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住宅新報の記事を参考に意見を述べてみる。

◎事業主は、パナソニックホーム。
場所は埼玉市桜区大久保。
戸数:6戸。期間:50年以上。
工法は在来木造住宅。プレハブ住宅より坪30万円ほど安い。
大和ハウス・ミサワホームも在来木造住宅をやっている。
プレハブは工場量産住宅なのに高すぎる。
ついにパナホームも。
積水ハウスは昔から在来木造住宅をやっている。

1区画面積:153㎡~180㎡。
建築面積:2階建て。延べ102㎡~111㎡。
建物価格:2,680万円前後。
地代 前払い地代 約240万円。※この辺がハッキリしない。
前払い地代とは通常何年、何十年分の家賃の先払いで、「前受地代」
「前払い地代」をして税務上の処理ができる。
地主にとっては、権利金収受の性格を持ち、借主は地代を経費として
処理できるメリットがある。
しかし、この240万円の前払い地代が50年分では考えられない。
だと、すると通常の月地代がいくらなのか、新聞記事ではわからない。
定期借地分譲マンションにおいては50年分の地代を全額前払いした
ケースはある。
(俗称としては時間所有権という場合がある。しかし、これは法律的
なものではない。あくまで概念上の呼び名である。)
保証金:150万円。

※以上が概要だが定期借地としては建物面積が小さい。
これでは上手く行かないかも知れない。
パナポームの定期借地は当社でも数か所コンサルしたが、建物延べ面
積は150㎡以上である。土地面積は60坪以上。
こんな小さい住宅では客層が悪くなる。
同社も定期借地権住宅を良く理解しているとは思えない。
埼玉県は、生産緑地の多いところがが、営農期間終了後多くの土地が
宅地化されて貸地になると見ている布石とも言える。
しかし。もう少し、企画をしっかりしないと、このような雑な考え方
では事業としては伸びない。
土地面積は60坪以上。建物面積は延べ40坪~50坪前後にしないと
駄目である。

今回のパナホームの定期借地は建売住宅のレベルに過ぎない。

■建築が受注できるDVD。 50%割引!!
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★当社DVD。サマーセール50%割引のお知らせ。
8月末までのお申込みに限り!!

※当社のDVDは、社員研修用として、また商談進行用のツール
(道具・武器)として制作されています。
税務や法律等の難しい問題は、営業さんが説明するよりDVD
を見せた方の理解が深まるのです。
ある調査によると映像は文字よりも500倍効果があるとされ
ています。地主、家主、ユーザーの説得用としても用いること
ができ、その場合は、DVDをコピーされて進呈するか、貸し
出して商談につなげます。(ご購入後のコピーは自由です)

※税務・法律については当方の顧問の先生方のチェックを受けて
います。価格は税込み価格です。

★「土地活用関係」★
※注文番号
①「賃貸住宅の驚くべきメリット」2枚組。
定価36,000円。→割引価格18,000円。
※某社は新人営業マンにこのDVDを地主訪問時に見せています。

②「賃貸住宅は土地活用の王道」2枚組。
定価36,000円。→割引価格18,000円。

③地主向け「定期借地権の驚くべきメリット」3枚組。
定価46,000円。→割引価格23,000円。
※このDVDをご覧になった長野県の地主さんが、13宅地分を
貸してくれました。即日契約いたしました。

④ユーザー向け「定期借地権住宅。今日は!」1枚組。
定価18,000円。→割引価格9,000円。

⑤建築、不動産業者向け「定期借地権住宅で地域1番店になる法
則」2枚組。
定価36,000円。→割引18,000円。
★「税務調査関係」★
※元.国税局特別調査官、現.有名税理士のA先生。S先生。M先
生の解説です。
時間は各50分ですが最後の5分間に3名の先生による裏話を
座談会形式で収録しています。
価格は全て18,000円ですが →割引価格9,000円とな
ります。
⑥「個人に対する税務調査への上手な対応の仕方」A先生。
⑦「法人に対する税務調査への〃」S先生。
⑧「個人の所得税、相続税調査への〃」A先生。
⑨「不動産業者への税務調査〃」A先生。
⑩「建設業者への税務調査〃」S先生。
⑪「医師に対する税務調査への〃」M先生。
⑫「現金業種への〃」S先生。
⑬「製造業への税務調査〃」S先生。
⑭「国税不服審判の制度について」M先生。

⑮番外ドラマ編「もう怖くない税務調査への上手な受け方」
※税理士の先生2,000名購入済です。
※役者さん約20名のドラマ編です。
★定借ケーススタディ編★(各社事例)※各50分。
定価各18,000円。→割引価格9,000円。
※女性レポーターが現地ロケです。建物と入居者へのインタ
ビュー付です。入居者の満足率は100%です。
また、それぞれのビジネスの仕組みを解りやすく解説して
おります。
⑯ミサワホーム。千葉県。注文住宅。14戸申込み8倍。
⑰セキスイハウス。埼玉。建て売り8棟。申込み8倍。
⑱定借分譲マンション。愛知。住まいの角文。1室90㎡。
⑲定借分譲マンション。横浜。サミエル。賃貸の空室を定借
にスライドして完売。
⑳分譲住宅。横浜。建物代金約4,000万円。サミュエル。
㉑定借アパート。52室。福島。坂上建設。相場より家賃
5,000円高いが順番待ちのアパート。2×4工法。
★お申込み期限。本年8月末までのお申込みに限定。

★代金は、商品お届け時の代引き払いとなります。

★商品の性質上返品は不可。

★送料は、数量に関らず一律600円です。

★代引き手数料無料。

※お申込み方法。
上記①~㉑まで必要とされるDVDのナンバーをご記入くだ
さい。
※メール:info@property-art.co.jp ご注文専用メール
もしくは
FAX:03-6421-6445 でお申込みください。
プロパティ・アート株式会社。まで。

◎お申込みのDVDナンバー及び下記をご記入下さい。
社名。代表者名・住所・電話番号・FAX番号・
Eメール・注文担当者名・担当者の携帯電話番号・
お届け先住所。
以上。

★制作著作・発売元。プロパティ・アート株式会社。
★DVDお届け日。ご注文後、1週間前後でお届けいたします。
※商品の性質上返品は不可。

★改正、相続法のあらましと実務処理★
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◎7月6日参議院で可決成立した民法改正(相続法)40年
ぶりの改正である。施行は20年7月までに施行する。

1、配偶者の相続持分から現に居住している家屋を相続財産
から除外して、配偶者に「永久居住権」を与える。
(配偶者死亡まで)
これにより配偶者は、死亡するまで自宅に住み続けるこ
とができ、さらに居住する家屋以外の財産も相続する権
利は消滅しない。
実務上は、この配偶者居住家屋も相続登記の対象である
から、相続時は相続人全員の法定持分による相続登記に
なるのではないか。
この登記のことまでは改正案に書かれているわけではな
い。

※その前に、婚姻期間20年超の配偶者には非課税の住宅贈
与が2,000万円あるので、生前贈与もしくは遺贈によっ
て贈与しておく方法もある。
2、法定相続人でなくても相続財産を金銭で請求することが
認められる場合は、被相続人の介護や老後の生活の面倒
をみた第三者も相続財産の分与を求めることができる。
これは金銭請求に限定されるとみてよい。
子供の配偶者等のケースが考えられる。
3、自筆遺言証書を法務局に委託することもできるようにな
る。これで自筆遺言書が偽造される心配がなくなる。
これについてはまだ具体的な手続き方法が示されていな
いが、施行日までに法務省から登記所に通達されことに
なる。多分有料となるのではないか。

※対象者の死亡届け(戸籍)が出された後、法務局から各相
続人に通知されることが検討されている。