★建築・不動産ビジネスプロデユーサーの仕事。実例①★
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◎近く「建築・不動産ビジネスプロデユーサー養成講座」を開講するので、
この仕事とは具体的に何をするのか?について、僕の扱った事例を紹介
してみよう。

1、当方の研修を受けた北陸の不動産業者さんより電話があった。
相続した農地を定期借地権で貸地したいとう地主がいるので、今後の
進め方の相談があった。

2、その対象地の近くの宅地評価額を調べ、当方において、地主さんにた
いする「企画提案書」&「地代・一時金・固都税・相続税評価額」の
計算書を作成する。
同時に、地主と不動産業間の「定期借地権マスタリース契約書」を当
方で作成する。
借地期間は60年。対象地は600坪。宅地価格は坪15万円くらい。

3、当方が北陸に出張する。人口3万人の小さな町である。
地主さんとお会いし、契約書の詳細を説明し、調印する。
次に、工事業者とお会いし、工事見積もりと農転の依頼をする。
司法書士の先生に登記の方法を説明する。

4、工事業者の見積後、分筆は5宅地。1宅地60坪とする。
造成工事捻出のために隣接の5宅地を販売することにした。

5、事業主が不動産業で建築が出来ないから、建築業者5社をあつめ、建
築プランの依頼をする。
1業者につき2プラン。このプランの看板を作ってもらうよう依頼。

※ここまでの作業の当方の仕事は延べ3日間。うち現地出張2日間。
※さて、ここまでが基礎作業である。
造成工事完了後「推奨プラン付き宅地販売」の準備にかかる。工事から
3ヶ月後。

6、販売の為には、広告の準備やユーザーとの契約業務等、種々の作業が
ある。

7、工事終了近く、事業主である不動産屋さんに電話する。
意外な答えが返ってきた。「西京さん、販売の作業を頼もうと思って
いたら、地元新聞に、北陸初の定借住宅。という囲み記事が出ました。
それでお客様が5区画とも建築するお客様が決まってしまったんです
よ。おまけに販売土地5宅地の買主まで決まりました」こんなに簡単
に決まって少し拍子抜けがしたが、広告もしないで売れたからお目出
度いことだ。こちらの業務と報酬は減ってしまったが。

★さて、これが様々な副次効果をもたらした。
同じ地主さんが、別の場所で、定借で貸したい。
また近所の農家3人が、うちも定借やってほしいと言う依頼が来たので
ある。

★事業主(不動産業)としての利益。
1、5宅地の土地売買手数料。(専任仲介)

2、建物利益の取り方は、次のいずれかによる。
①不動産業者が、建築確認をとり「建て物売買契約」とする。
利益は建築費の25%前後。
この場合平均建築費1戸2,500万円×5戸=12,500万円×
25%=3,125万円。
②建築費バックマージン。12,500万円×6%=750万円。
③建築業者からのバックマージン。この金額は、建築費の4%~6%。

※以上でお分かりのように、確認後の「売り建て方式」にした方が、利益
が大きい。定借が可能であるのは宅地価格坪10万円~可能。

※定借で事業化出来る物。
注文住宅・建築条件付・分譲住宅・分譲マンション・賃貸マンション・
戸建貸家・クリニック・医院併用住宅。サ高住。等。

★当方が講師の1日研修費。5時間程度。
費用30万円(税別)+交通費。300頁のテキストや豊富な資料が
つきます。原本をコピーしてご使用ください。

◆女性ひとりで戸建貸家を年60戸販売するノウハウ教えます◆
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◎当社の戸建て貸家ノウハウ採用企業は、全国で30社様ですが、
男性営業では年間12戸前後です。
ところが当方が営業指導する企業においては、営業素人の女性が
初年度から60戸販売しています。
もちろん、そこには独特の営業の仕組みがあるからです。
仕組みは、大きく分けて次の2種です。

1、直接販売の場合。
見込客の見つけ方。プレデンテーションの仕方。訪問方法。

2、紹介のルートの作り方。
不動産ルート・士業ルート等。

以上、2種の組み合わせです。
ですから60戸の内30戸は直販。30戸は紹介によるものです。
60戸といっても1現場2戸~20戸で、平均は1現場6戸
(土地面積300坪)ですから現場数は6か所に過ぎません。
女性営業のチーム構成(営業1名。設計1名。雑務1名)全員が
女性です。
★当方が永久リースしている戸建貸家一式パッケージ・ソフト★
1、工法。
耐震性在来1.5倍の金物フレーム工法(ピン工法)長期優良
住宅認定対象建築物。

2、プラン。
20坪~35坪まで15プラン。
貸家の売れ筋は20坪~24坪まで。27坪~35坪は一般
注文住宅として(特に青森・福島においては30坪タイプ
1,300万円で販売)

3、デザインパターン。
お洒落な5種類。

4、添付図面。平面図・側面図・立面図。

5、内装仕上げ見本。

6、15プランの工事明細見積ソフト。
(上書きできます。プランと総枚数約700枚。)

※永久リース費につきましては別途ご相談ください。
当方の会員企業様には割引価格としております。

★家賃例。
入居者は年収400万円以上です。
香川県20坪タイプ75,000円。名古屋22坪14万円。
24坪18万円。那覇22坪12万円。

★在来木造よりワンランク上の戸建て住宅です。
日本は地震国ですから在来木造より坪単価3万円高くなっても
お客様は安心してくれます。
在来木造は地震とペチャンコに潰れますが、金物フレーム工法は、
モノコック(自動車のような単一体)ですから、箱のまま倒れる
だけです。(建物内に浸水しない)

★なお、年収が300万円~400万円未満の方には、
13坪~16坪タイプの在来木造をお薦めいたします。
家賃が5万円~7万円。

1、電話相談。無料。
2、貴社に(講師 西京建一)出張研修。営業研修付き。時間4時間。
テキスト・収支概算計算例・ピン工法例や多数の事例集等がつきます。
費用20万円(税別)+交通費。
資料原本を必要部数コピーしてください。

★分譲事業で倒産する★
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◎分譲住宅、分譲マンションが売れなくて倒産する企業が多い。
大手住宅メーカーの代理店などは、利益が15%~20%しかない。
適正な再生産利益は、25%以上である。
つまり住宅メーカーの代理店のほとんどは註文住宅の利益がない
から最後に建売をする。それが完売できずに倒産する。
実は、ほとんどの代理店は倒産しているのである。
分譲マンションなどは、大手の多くの企業が倒産している。
しかし、ゾンビのように生き残る。
債務圧縮して支援企業が経営を引き継ぐ。これを繰り返している。
分譲事業は止めたほうがいい。
当方のクライアントも建売用地を大量に買い込み銀行管理になって
いた。簿価損が30億円くらい出た。
分譲に代る手法を持たないと本当に潰れてしまう。
以下は、当社コンサルにより分譲を止めて他の事業に転換して成功
した企業である。

1、定借注文住宅。建築条件付。
平均請負額3,500万円。最高額9,000万円。
ほとんどの方は、未だに誤解しておられるが定借のユーザーは、
年収500万円~1,500万円がボリュームゾーンである。
低所得者ほど土地の所有権にしがみつく。
定借注文住宅の建築費が高額化するから周辺の建替えも自然に
高額化する。
最近の事例では100宅地、すべてを建築条件付で完売した。
現在、この企業は年間400棟以上を注文で建築している。

2、「推奨プラン付き宅地販売」
これは、上記と関連している。
土地がリースか売買の違いがあるに過ぎない。
これのコツは、ちょっとした現場工夫とチラシの作り方にある。
13宅地をこの方法で行ったが、チラシだけで申込みが8倍に
なった。
1宅地から出来る。申込みが多かったら宅地を斡旋すれば良い。
また宅地が無ければ宅地分譲の不動産会社との共同事業にすれ
ば良いのである。
この方式のメリットは、販売する営業マンが要らない。
契約と設計担当者のみで可能である。
実際、当方の取引先には、このプラン付き宅地販売のみで、優秀
ビルダーとして認定されている。
マンションも分譲にしないで、「売り建て式」にすれば良いので
ある。スケルトンインフィル方式。マンションの注文住宅である。
★電話相談無料。テーマ自由。
★貴社への出張相談。(講師。西京建一)
建築・不動産・土地活用ビジネス全般。時間4H。
費用8万円(税別)+交通費。時間3時間。参考チラシ集のみ提供。

★本格的な社内研修。(講師。西京建一)
戸建貸家・定期借地住宅・推奨プラン付き宅地販売。
費用25万円(税別)+交通費。時間5時間。多数の書類と資料提供。

11月8日新潟において金融機関に対する建築融資の説明会を実施する。

金融機関は収益が低下している。企業融資は年1%前後。住宅ローン融資は1%を切っている。こういう環境の中で不動産投資へ融資が唯一希望がある。しかし不正融資が続発したので、金融機関は不動産への投資を控えている。

この研修では新しい不動産融資への提案をしようと考えている。

◎住宅は大きなビジネスであるが撤退した企業もある。
カネボウハウジングは経営破綻。
東芝メイゾンと東急不動産は鉄骨プレハブ住宅事業から撤退した。
この3社の赤字は各100億円を超える。
東急不動産は200億円くらいの赤字になっていると思う。
パナホームは苦戦している。
住宅とアパートは、ほとんど売れていなから都市型建替えに力を入れている。
大和ハウスも店舗、アパートは好調だが住宅は苦戦している。
トヨタホームは、創業40年を超すが、利益があまり出ていない。
トヨタ自動車と言えども、住宅事業は成功したとはとても言えない。
ヤマダ電機はS×Lを買収したが売り上げが縮小している。
電気製品を買うついでに住宅を買うことはない。

苦戦する会社の特徴は、経営戦略、営業戦略と販売促進が下手なことにある。
パナホームなどは、本社事業にすれば良かったのに、住宅事業を電工の子会社としたことにある。代理店戦略も合弁戦略もことごとく失敗した。

一方住友林業は、創業15年で1万戸の企業になった(現在は9,000戸くらい)

この住友林業注文住宅事業の創業期から5,000戸になるまで僕が販売促進を担当した。
ミサワホームはトヨタ自動車の子会社になったが、これも売り上げが縮小している。
トヨタ自動車としては、次の成長事業に何をやったらいいのか、よく分からいのでは
ないか。

僕から見れば自動車産業自体が不況業種なのではないかと思っている。
若い人は自動車を買うよりスマホの方が大事なのである。

積水ハウスは全般に健闘しているがアメーバー戦略も限界にきたのではないか。
アメーバー戦略は、京セラより先に積水ハウスが採用している。
ただ積水ハウスは自社の営業戦略をアメーバーだと気がつかなかっただけのことである。