★定期借地権受託の為の地主さんに対する
企画提案書兼計算ソフト販売★
----------------------------

■借地借家法第22条の一般定期借地権対応ソフト。
最長90年に対応。
実際例は60年から70年が多い。
最長は、川崎市の1.000年。
定期借地権住宅は、高額の注文住宅が受注、販売出来ます。

※山形の事例。
注文住宅3,500万円から9,000万円。約250戸受注。
地代収入。一時金の額。固定資産税。相続税。
更地と定借土地との固都税・相続税評価額の比較計算。
10年分。30年分。50年分。
地代年間。評価額の2%。権利金評価額の10%。
地代は固定資産税の8倍から10倍。
但し、建築後の小規模住宅地評価額。
50年間で、土地代相当額。100年間で土地代2倍の地代
収入が得られる。
これらの計算を自動計算するソフト。

◎このソフトは当社のみ販売。
☆この企画書と計算ソフトの販売価格6万円(税別)。
配達時の代引きでお送りいたします。

☆添付サービス分。
①実際の記入例。出力サンプル。約35頁。
実例の定借住宅の販売チラシ見本多数添付。約10例。

☆お申し込みの方は、
社名。〒住所。代表者名・ご担当者名。電話番号。FAX番号。
をご記入の上、FAXにてお申込み下さい。
FAX番号:03-6421-6445

☆ソフトの動かし方や数字の記入方法等が分からない場合は、
電話でお問い合わせください。
担当者:西京 建一。相談無料。

☆制作発売元:プロパティアート株式会社。
担当者:西京建一。

◎コロナでリアルな研修が出来ないので、当社のビデオ研修を
お薦めする。
1.賃貸住宅受注のためのビデオ。DVD、2巻。
タイトル:賃貸住宅経営は土地活用の王道。
税制上のメリットなど全て解説。
ある大手メーカも新人の営業マンに地主訪問の際に持参し
ている。
当方のビデオはコピー自由にしている。
50分2巻。定価36,000円。税込み。

2.定期借地権土地受託のためのビデオ。DVD、2巻。
タイトル:定期借地権の驚くべきメリット。
地主説得のためのビデオ。
地代収入。一時金収入。固定資産税、相続税軽減。
このビデオをご覧になった地主さんより 900坪の土地
を受託。13戸数の注文住宅を建築、販売した。
定価36,000円。税込み。

3.定期借地権戦略ビデオ。DVD、2巻。
定価借地権住宅で大成功した東北企業の実例。
3,500万円から1億5,000万円の住宅を約250
棟建築。県下ナンバーワンビルダーになられた。
この企業のビジネススキームや建築物を紹介。
定価36,000円。税込み。

★代引きでお送りいたします。代引き手数料と送料は無料。

★ご注文の方は、社名、住所、担当者名、電話、ファックス。
等ご記入の上ご注文下さい。
商品の性格上返品は出来ません。

★制作発売元。プロパティアート株式会社。
担当者:西京建一。
FAX:03-6421-6445

☆FAXでお申し込み下さい。

◎当方は、かねてより「賃貸&住宅併用住宅」を推奨してきた。
近年、この事業に特化した企業の成長が著しい。

★郊外住宅地での併用住宅★
横浜市の「フロンティアハウス」は年収400万円から買え
る併用住宅事業が伸びている。
土地を含めた投資額が約5,000万円。
プランに共通するのは、1階がオーナーの自宅。2階がアパ
ート2戸、が基準タイプである。
賃貸部分が全床面積の2分の1以下であれば、土地の固定資
産税が6分の1になる。
住宅ローンがアパートローンよりはるかに安い。
多分1.3%以内である。
因みにフラット35の併用住宅ローンは、自宅+事務所若し
くは店舗に限られるので、このローンは、民間の金融機関に
限られる。
特に、地銀、信用金庫が積極的である。
お客のイメージとしては以下である。

1、自宅の建替えに併用住宅を建築する。
2、庭先空地が30坪以上あれば併用住宅を考える。
3、年収400万円以上のサラリーマンが、土地と建物投資する。
総額の平均は4,000万円前後となろう。

◎土地を定期借地にすれば利回りは3%程度高くなるが、これに
は金融機関のローンが付かない。
故に現金客の富裕層か利益を出している企業に限られる。
これまで定期借地の投資用マンションを販売してきたが、購入
客は医者か中小企業の社長であった。
定期借地ではサラリーマンさんにはローンが付かない。

◎東京の下町には、併用住宅が多い。
1階がオーナーの住居で2階がアパートになっている。
自宅が30坪なら7坪のアパートが3戸。
自宅が20坪なら7坪のアパートが2戸。

★都市部での併用住宅★
◎都市部ではRC、SRCによる併用住宅への建て替えが盛ん
になっている。
3階建て~6階建て。1階店舗。2階から賃貸。最上階が地
主の自宅がパターンである。
東京では、へーベルハウスが、断トツに受注している。

◎この併用住宅のメリッイトは、賃貸部分の家賃で全体のロー
ン返済が可能になる。
さらに屋根にソーラパネルを載せれば売電収益も見込まれる。
プランに必備は、ネット環境を整えること。
バスルームは広くする。ペット対応の材を用いる。
場合によっては、監視カメラを設置する。

★注意点は、オーナーと入居者のプライバシーに配慮する。
アパートでは外階段になり、3階建以上は内階段になる。
当然外階段になる。宅配ボックスも望まれる。
また各階の床防音にも配慮すべきであろう。

★集客はリアルとバーチャルになる。
特に最近は、ネットの集客やBRによる集客方法も出て来
ている。

1、賃貸マンションの空室が増えている。
2、家賃保証は、引き下げられて行く。
3、テレワークの増加により床面積を拡大する傾向がある。
4、賃貸マンション建築の融資条件が厳しくなっている。
5、来年度の着工数は、約18%減と推定される。
◎さて、上記の現状と傾向を含めて、今後どのような対策を
取ればいいのかを提案する。
1、サブリースから「経営代行方式」への転換。

2、区分建物の表示登記をして、空室は「定期借地権分譲マ
ンション」にして販売する。
当方は、小田原市と横浜市で、計15戸を定期にして完
売した。

3、空室分を賃貸にして、投資用不動産で販売する。
グロス利回りが7%以上あると売れる。
医師のような富裕層であれば現金で1億円以上購入される。

4、環境と共有部分を配慮した設計にする。

5、1階にクリニック、コンビニ、商業店舗を誘致する。

6、定期借地権賃貸マンションであれば、利回りがアップする
ので、入居者を入れてから投資用として販売する。

◎戸建貸家の人気は高い。
その理由は、アパートと違ってプライバシーが守られること。
庭があるから子育てや園芸、ペット飼育に向いていることに
ある。
さらに近年はネット環境が整備されており、監視カメラによ
る防犯効果が高いことにある。
周辺のアパートより、家賃が2割、3割高くとも満室になっ
ている。
高級車を所有する入居者も多い。

さて、この戸建貸家事業を進める場合、先ず、地主に提案
する。
グロス利回りは7%~15%程度である。
木造であるから建築原価を回収できるのが10年~15年。
RCであれば25年かかる。
50坪の敷地に2棟建築できる。駐車場は2台分取れる。

さて、地主に提案するが建築ローンが付かない場合がある。
金融機関は物件評価よりも返済能力を重視する。
従って富裕層か黒字企業であれば喜んで融資する。
地主にローンが付かない場合は、次の手として、24条の定
期借地で土地を貸すように促す。
これには特約を付ける。30年後に建物を入居者付きで無償
譲渡する。
更地に戻してほしいと言えば更地にする。
また満室になった戸建貸家を地主が買い取りたいと言えば、
年数別の売買価格を設定して地主に売却しても良い。
この方式で、当方は丸亀市で2棟。岡山市で7戸建築した。
丸亀の場合は、当初5年間は建築会社が経営し、5年後投資
家に現金で売却した。
5年分の家賃を差し引いて金額が売却額である。
岡山市はガソリンスタンド跡地で、ここに7棟の戸建て貸家
を建築した。
経営は建築会社である。
企業も売却益だけでは、資産形成できない。
企業もキャピタルゲインからインカムゲインを重視するよう
になってくる。
我々は、これまで地主だけを対象にしてきたが、これからは、
資産形成を考える企業に戸建貸家経営を薦めた方が良い。
丸亀市の2棟がサンプルになり、近くの水産会社が戸建貸家
を12棟建築された。
貸家の売れ筋は、2階建て20坪タイプ~24坪タイプである。
27坪以上は、一般住宅として販売されている。
当方のソフトを導入された、福島市の会社と青森の建築会社で
ある。
当方のソフトは、ピン工法(耐震性在来未来木造の1.5倍)
20坪~35坪までのデザインプラン数は15プランある。
各プランの明細工事見積もりと仕様書はソフトになっている。
他に、平面図・立面図・側面図。内装仕上げ見本がソフトに
含まれている。
採用企業は、全国で30社(青森から沖縄まで)

◎貴社で工事できない場合は、当方と提携する企業が、部材の
提供と工事施工一式をお引き受けする。(但し離島は除く)
建築費だけ稼ぐのは時代遅れである。
どんな不況になっても生き残れるように、自社が経営される強
い財務体質を作るべきであると思う。

◎一式の電話相談は無料。西京まで。

■このビジネスの進め方について社内研修を承ります。
時間3時間程度。費用7万円(税別)+交通費。
会員企業様研修費3万円(税別)+交通費。
テキストや事例を添付。●講師:西京 建一。

■以下は、別料金となります。
1)収支計算ソフト。3種類。
土地所有者用。土地購入用。定期借地権用(24条)
2)契約書関係書類。
3)戸建貸家一式ソフト。デザインプラン5種。
間取プラン。20坪~35坪まで15プラン.
平面図・立面図・側面図。内装仕上げ見本。
仕様と工事明細見積ソフト(全700頁分)

※ソフトは耐震性が在来木造1.5倍のピン工法になっておりま
すが、在来軸組工法にも使えます。

※各、費用については、別途見積にてご相談。