■建築業でナンバーワンになるノウハウを提供■
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◎貴社を地域、商圏、県下ナンバーワン企業になるノウハウを
提供いたします。年商の目標は5億円。10億円。20億円。
30億円。50億円。100億円。150億円。300億円。
地元企業の最高額は約700億円です(大阪府岸和田市)
営業だけなら幾らでも売り上げることができますが、マック
スは工事施行能力です。

◎業種は建築、建設業。土地活用事業。不動産販売。◎
◆ベテランの代表コンサル&プロデユーサーの西京建一が貴社
にお伺いいたします。時間は午後1時から5時まで。
●参加者数。自由。人数に制限はありません。
◆費用税別10万円+交通費。当日払い。

◆この業務は、当方「研究会」の会員企業(東北~沖縄まで3
0社様)に原則として、3ヶ月に1回。
多い企業は月1回実施しているものです。
当方は下記の企画、経営、営業全般、販促企画、イベント
企画の、チラシ作成の文案、広告作成のノウハウとアイデ
アを提供いたします。

◆当日のご相談、企画内容は以下の中からお選びください。
テーマはいくつでも結構です。(貴社の自由選択)
1、注文住宅。
1区画から多数注文住宅を受注する「推奨プラン付き宅
地販売」申込み多数で土地無し客には建築地を紹介します。
およそ申し込みが8倍前後になります。
大手も知らないノウハウです。
自然に高級注文住宅を受注する方法。低価格は利益があり
ません。
定価格本体坪40万円。高級住宅本体坪60万円。

2、売れ残り分譲住宅、分譲マンションの処分方法。
「残価方式」もしくは「投資用」として再販。

★賃貸住宅関係★
1、「戸建貸家」1番のお薦めは、空室ゼロの戸建て貸家。
デザイン、プラン、建築原価、販売手法。
女性一人営業で年間60戸連続4年受注の営業手法公開。
1現場2戸から10戸。

2、アパート・賃貸マンション・サ高住・シエアハウス・外人
ゲストハウス等の企画化。

3、家賃保証は空室増大で破綻。
これに代る「経営一括代行方式」の仕組みについて。
リスクをどう分散するか?

★まだまだ需要のある、定期借地権住宅と定期分譲マンション
の事業化について。
※いままでのやり方は既に時代遅れです。
当方は最新のビジネスモデルを創設しています。
最近も、北陸で宣伝もしないのに5宅地建築条件付で完売し
ました。
1、土地を面白いほど集める方法について。
2、プラン作成と申込みが何倍にもなる販売手法。
3、「前払い地代」で地主に建物を無料プレデント。
地主が泣いて喜びます。
4、定借地主提案書作成と地代・権利金・固都税・相続税評価
額の計算。
5、定借住宅最高額は、9,000万円(山形)~2億円(芦屋)
13宅地申込み倍率8倍(山形)。定借分譲住宅8戸。
1ヶ月1万人集客企画立案。(松江市)

★不動産売買を増大する方法。
相続税事前対策としての土地売買の「代理権」を取る方法。

★お客様の紹介システムを創る方法。
地主、家主募集方法。あらゆる士業の先生(顧問費ゼロ円)
不動産業、管理業、金融機関を組織化する(全国で30社創設済)
※これまでの1社当たりの最高紹介客数は年26棟(横浜)
定借土地13区画(山形)約100宅地(松江)です。

★その他、なんでもご相談ください。
代表者・幹部・営業・設計・工事担当者が出てください。
テーマによって出席者をお決めください。

◆お伺いするのは、当法人の代表西京建一です。
実績「プレハブ住宅普及研究会」創設。「総合住宅展示場」
企画運営。「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」創設。
「関東建設事業組合」理事長(退任)一社)日本土地活用事
業普及振興支援機構理事長。
以下マニュアル作成「営業社員マニュアル」「賃貸住宅経営
マニュアル」「定期借地権事業化マニュアル」「戸建貸家経
営マニュアル」「売り建て式コープラティブ住宅マニュアル」
(共著)コンサル企業累計500社。
講演、社員研修受託企業約1,500社。

※事前ご相談は西京まで(無料)
※先着お申込み順に実施。
同じ事業でエリアがバッテングする場合は、お断りする場合
があります。

◆絶大な効果がある、マル秘、お客様紹介システム◆
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◎注文住宅・賃貸住宅・土地活用・不動産売買のお客様を
紹介していただく仕組みです。
※ここには書いていないマル秘のノウハウを採用企業様のみ
に提供いたします。

1、先ず、〇〇会・資産活用倶楽部・パートナーシップ倶楽部
・以下自由名称。
当社例では「さくらそう」「ゆうゆう」「ひまわり」
「七福神」等があります。
類似商標がないか調べて、のちに商標登録してください。

2、既に30社様が創設済です。東北から沖縄まで。

3、地主、家主、あらゆる士業の先生方(顧問費はゼロ円)
不動産業・管理業・金融機関等を、この会の「ブレーン」
もしくは「協力委員」になっていただきます。

4、契約になれば「報奨金」を支払います。
この額は、当方文案の「提携契約書」に明記します。

5、マニュアル化している11点の文案と書式、契約書を提供
いたします。印刷は貴社指定の印刷会社に当方がデザイン、
レイアウトを指示します。

※この時点での当方への支払いは税別30万円+交通費となります。
この費用は創設と創設後のコンサル費が含まれています。

6、貴社より、上記3、の方にDMしてください。
中に「就任承諾書」がありますので、FAXで送ってもらいます。
大事な方は訪問してください。
貴社は上記3、のリストを作成してください。
総数として500名以上集めてください。
地主、家主リストの集め方が分からない方は、ご相談ください。

7、DMより1ヶ月後、士業と業者関係の説明会を開催いたします。
当方が主旨説明と講演を行います。
約2時間。6時頃より酒食を伴う「懇親会」を開催いたします。
これは有料で約3,000円(1人当り)とします。
この場でギャランティの説明と提携契約書を渡します。
士業の先生方の顔写真は、この会場で撮影いたします。

※この講演費と資料提供費は、税別15万円+交通費となります。

8、さらに、この1ヶ月後、地主、家主、参加の正式な「会」の
オープン式を行います。懇親会は、6、と同様です。

※この時の講演費は、前記6と同じ

9、創設後1年間の行事予定スケジュールを作成いたします。

10、成功の秘訣は、行事を活発に行うか、毎月B4ペラの「情報誌」
をキチンと送るかどうかにかかっています。
何もしなければ何の効果もありません。

※当方への総支払費。
5+6+7=60万円(税別)+3回の交通費となります。

※紹介の最高は1社より年26棟の紹介受注です。
戸建貸家、アパート、賃貸マンションの地主、家主紹介。
土地売買。定期借地の土地受託に絶大な効果があります。

◆さらに、ここでは書いていない、マル秘のノウハウを提供いたします。

※ご相談無料。西京まで。

★相続対策コンサルタントの業務★
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1、先ず、相続人を確定しよう。
この為には被相続人の4才の頃からの戸籍謄本が必要。

2、遺言書があるか?
自筆証書。家庭裁判所の検認制度。近い将来法務局に
おける保管制度が作られる。
公正証書。必ず被相続人と公証人と面談すること。
面談しないと虚偽の公正証書が作成される危険がある。

3、現預金は凍結されるので注意。
あまり高額な預金を残さないこと。銀行によって凍結
解除の条件が異なる。

4、遺産分割協議書作成。
印鑑証明付。これがないと法定持分による相続となる。

5、納税資金対策。
税務署は現金・公社債・株式(自社株含む)・動産の順位
で納税させる。
何もなくて不動産のみの場合は「物納」できる。換金性
の高いものから取って行く。底地物納も可能。

6、最長20年の「延納」はやっては行けない。金利が高い。

7、節税対策。生前贈与・生前負債付贈与・家族信託・賃貸
住宅建築。等。

8、相続対策コンサルの受託ビジネス。
売買・賃貸建築等。所得分散対策。

※当方で「相続対策コンサルタント技能士」資格研修受付中。
8時間研修。
東京会場では1名より。出社員研修は人数に制限なし。
民間認定資格で国家資格ではありません。

※詳細は、西京までお問い合わせください。

※主催者:一社)日本土地活用事業普及振興支援機構。
理事長 西京建一(講師)

◆売れ残りゼロの売建式コーポラティブ分譲マンションの手法。◆
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◎一般の分譲マンションは、建築確認を取り、モデルルームを作っ
た時点で販売を掛けます。「青田売り」と言います。
この時点で販売戸数の70%以上の申込みを取っていないと完成
しても売れ残りリスクがあります。
また、先の申込み者より解約が20%前後出ます。マンション会
社は過去多くの大手企業が売れ残りで倒産しています。
※次にご説明する事業スキームは、売れ残りゼロの仕組みです。

★建売式コーポラティブ分譲マンションの事業スキーム★
1、建築地は貴社でご用意ください。

2、構造・工法・階数・外観デザイン、建築面積・戸当たりの面積
(大・中・小でよい)を決め手下さい。
内部の間取りやデザイン、住設は一切決めません。
スケルトンインフィル方式です。

3.購入客を募集し、説明会を開催いたします。
ネット・チラシ・広告。

4、各室の申込みを取ります。上階の申込みが多くなるので、抽選
もしくは先着申込みとします。

5、全戸に申込みがあってから、購入者の「建築組合」を創設します。
これも中途辞退者が出る場合があるので、予備の申し込客をキー
プしておきます。

6、4戸毎に1名の設計士、もしくはインテリアデザイナーを起用し
ます。いわゆる「中決め」です。20戸であれば5名必要です。

7、2か月で部屋の間取り、設備、内装、インテリアを決ります。

8、建築確認を申請いたします。

9、仮の売価を決めます。ローンは機構(フラット35)の団体ローン
もしくは個別ローンとなります。仮価格は標準で設定いたします。

10、ほとんどの場合、仮価格より30%増となります。
3,000万円なら3、500万円程度にアップいたします。
この精算は個別精算もしくは個別ローンに加算いたします。

11、後は通常の建築工程を得て引き渡します。
組合は共同部分の使用方法。植栽や名称、エンブラムを協議して
決めます。これらに費用は住民の負担です。

12、建築確認までが約5か月。引渡しまでが約1年で、これは通常の
分譲マンションと同じです。
★当方でカラー付のマニュアルと事業収支計算ソフト付きを販売して
います。約100社採用済です。
三菱地所さんも採用され、都心で分譲されました。
4,000戸の実績を持つ一級建築士の大久保先生と、当方の共同制
作です。約300頁。価格は税込み55,000円です。
残部が5冊のみです。著作権は当方が所有しています。
顧客募集業務は主として当方が担当いたします。
※実際に販売されたカラーチラシ等も添付いたします。
このマニュアルにはあらゆる契約書や規約書が含まれています。

★この研修は、4時間前後。講師は大久保先生と西京です。
費用は2名の講師費30万円(税別)+2名の交通費となります。

★お問い合わせは、西京まで。

★当方主宰の「研究会」に新たに入会された企業様には上記マニュアル
を無料進呈いたします。

★競売不動産の実践★ ドキュメンタリー。
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※残り物に「お宝」がある。
プロとしての競売は転売益にある。
最近は普通の人も競売に参加して、時価の80%ぐらいで落札するから、プロとしてのメリットはない。
普通の人が目につけない、競売残り物件に「福と宝」がある。
以下、僕が実際に落札したケースを紹介する。

■管轄裁判所。静岡地裁沼津支部。
先ず、普通の裁判所は競売3回までだが、静岡は4回まで行う。
当時だが現在は知らない。これを俗に「4審法」という。
以外は「3審法」ということになる。
例)第1回の標準落札価格。1,000万円。
第2回、500万円。
第3回、250万円。
第4回、125万円。
大体このように毎回50%が引き下げられて行く。
4回目で落札者がいない場合は、競売流れとなる。
ここにも「お宝」があるのだが。

※僕の落札例。
1、物件:伊豆熱川温泉。20室のアパート。
2K(社員寮)築30年。鉄骨コンクリート造。
土地借地、面積250坪。地代年30万円。

2、当方は熱川にある観光ホテルより依頼されて、この物件を入札することになる。
4回目の入札価格。11万円。4社が入札する。

3、2社が11万円。3社が113,000円。僕が113,300円。で、
300円の差で僕が落札した。100円の単位をつけるのが、ひとつのコツである。

4、地主との更新地代交渉。
地主は基本的に更新に応じる義務がある。ただし、地代等の改正は可能である。
結果年35万円の時代を払うことで合意。新しく、30年の賃貸借契約を結ぶ。

5、この物件の価値。
アパートで考えれば1室月3万円。年36万円×20室=720万円。

6、当方原価。
落札費113,300円。地代更新費6ヶ月分、175,000円。合計288,000円。

7、利回り換算。130%。

8、転売可能価格。20%利回りとする。1,800万円。

9、転売利益。1,771,200円。
だが修繕費を500万円程度見る必要があるから、転売益は1,200万円余となる。

10、つまり、この競売物件は1,000万円で落札してもメリットがある。
事実、地主との交渉の時、不動産業者が立ち会ったので、僕が「何故、あんたが落札しなかったの? 「僕の方は初めから落札した人から1,500万円で買い取るつもりだったんだ」業者「入札したかったのですが、お金がなかったんです。1,000万円ぐらいで札が入ると思ったんです」

11、この物件は初めからホテルのオーナから、従業員寮にと頼まれていたので実際 は転売しなかった。顧問料を月80万円もらっていたので、この落札はサービス(報酬無料)
※その後、熱海の大ホテルのすさまじい競売(落札価格約3億円)を担当することになるが、1万字でも足りないので、またの機会に。
のちに、僕が「競売マニュアル」を書くが裏の裏のノウハウなので市販していない。
(熱海ホテルの競売は弁護士7名。反社会勢力3団体が絡む大事件に発展する)

★競売の実務知りたい方は実践法を指導します。