■女性営業1名で年70戸の戸建貸家受注。■
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◎女性チームで戸建貸家を年に70戸受注する方法公開。
事例。北関東。女性営業1名。設計1名。補助1名。全員女性。
この企業の営業システム、営業手法は、当方が指導した。
以下は、その具体的な手法の公開である。
自社営業と顧客紹介を増加する。

1、営業マン研修。5時間。費用15万円(税別)+交通費。
2、住宅地図で、見こみ客をマーキングする方法。
3、公図上にプランを入れる。収支概算書作成。
4、地主宅訪問作戦の手法。
6、顧客紹介システムを作る。
地主、家主、不動産業者・あらゆる士業の先生。金融機関等。
顧問費はゼロ円。すべて成約報酬制。
報酬額建築本体額の4%。契約金入金時に一括支払い。
1)設立事前説明会開催。
士業・業者・金融機関等。ギャラの説明。戸建貸家の紹介等。
その後「提携契約書」取りかわし。
夕方より懇親会開催。有料1名3,000円程度。
2)設立総会開催。
説明会から1ヶ月後に、上記外の他、地主、家主も招待。
講演の後6時より懇親会開催。地主、家主無料。
その他は1名3,000円。

◎各講師は西京が担当。
※この一式費用30万円(税別)+4回の交通費。

◎すべての文案は当方で制作。印刷は貴社指定。
オープン後のコンサル費含む。

◎各会の企画及び講演費用。
※1回に付15万円(税別)+交通費。×2回分60万円(税別)

◎この仕組みは、当方の会員企業約30社が採用済み。
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナシップ倶楽部」等。任意。
1社に付50社から800社組織済。

◎戸建貸家は、1現場2戸から10戸程度受注できる。

◎プランは当方で提供。
ピン工法(耐震性1.5倍)15プラン(20坪~35坪)借家の
売れ筋は20坪~24坪。
30坪以上は、一般注文住宅として受注。
平面図・立面図・側面図・外観見本・内装仕上げ見本。
各プラン工事原価明細見積ソフト提供。全700枚。
※この一式費用(社内研修付)100万円(税別)+交通費。
※会員割引60万円(税別)+交通費。
「研究会」会員の詳細はホームページご参照ください。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」

★事前相談。講師が貴社に出張。4時間程度。
費用7万円(税別)+交通費。

★電話相談無料。西京まで。

★「選択と集中」か「集中と選択」か?
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◎これは、単に言葉遊びではない。
「選択と集中」は、事業を一つ、二つに絞り、他の可能性の
ある事業を切り捨てることになる。
この選択をしたのが、アメリカのコザックである、同社はフ
ィルム事業に集中して他の可能性のある事業を捨てた。
結果コザック社は連邦破産法の対象となった。

一方、日本の富士フィルムは、フィルム事業より転進して、
医療機器、健康食品、化粧品に進出し、見事に優良企業とし
て成長した。
富士フィルムの戦略が「集中と選択」である。
富士フィルムの、フィルムの売上は全体の5%未満である。
この戦略は、1つの事業を成功させてから、他の可能性のあ
る事業を残し、切り捨てないことにある。
建築とか不動産事業も同じである。
一番の間違いは、何も成功した事業がないにも関らず、次々
と他の事業をやることにある。

かつて会員であった埼玉の某企業は、一人の営業マンに注文
住宅、分譲住宅、アパート、リフォーム、不動産仲介、定期
借地権を担当させていた。
これでは何ひとつ成功することはない。
余談であるが、ある企業は首を切りたい営業マンに定期借地
権分譲マンションン事業を担当させた。
これをマスターするのは簡単ではない。
案の定、1ヶ月後「君には能力がない」と言うことで、退社
に追い込んだ。

「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」ご入会の案内
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◎当方の会員企業より多数の県下、地域、業種別ナンバーワン企業
を輩出しております。
一例を紹介いたします。

1、注文住宅部門。山形年400戸。

2、建築条件付宅地販売。愛知年60戸。営業3名。設計1名。

3、定期借地注文住宅。
浜松1,000戸以上。愛知1,000戸以上。山形300戸。
最高額9,000万円。

4、定期借地権分譲マンション。岐阜200戸。沖縄。

5、戸建て貸家。埼玉。年70戸。女性チーム。営業1名。設計1名。

6、賃貸マンション。名古屋年商50億円。大阪50億円。

7、定期借地賃貸マンション。静岡・埼玉で5棟15億円。

8、サ高住。愛知、1,000人収容。
★当法人主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の入会概要。
※入会費:5万円。年会費:24万円。各税別。
現在会員数。東北~沖縄まで30社様。

※会員企業に対するサービス業務。
1、入会時総合研修。講師出張。4時間。無料。交通費のみ負担。
2、毎週定期的にニュース配信。2)毎月新聞スクラップ集。
3、電話相談無料。
講師出張相談有料。費用1回5万円(税別)+交通費。
4、当方制作のDVD無償提供。約40作。随時。不定期。
5、会員期間更新時サービス。以下より1点。無料提供。
1)各種マニュアル無償進呈。
「定期借地権企画提案書or各種計算ソフト(地代・一時金
・固都税・相続税評価額計算。最長90年)「賃貸住宅経営
マニュアル」「賃貸住宅投資or建築計画書」「コーポラテ
ィブ住宅マニュアル」「分譲収支計算ソフト」「賃貸住宅経
営代行方式のノウハウ」「定期借家権で家賃を割り引くシス
テム」「サ高住借り上げ契約書」等。
6、社内研修費や講演費割引。
通常15万円を10万円に割引。交通費のみ負担。

※オプション。
1、戸建て貸家セールスパックシステム。
一式提供。耐震性1.5倍のピン工法。
1)研修4時間。
2)15プラン(20坪~35坪)平面図・立面図・側面図・外
観見本・内装仕上げ見本。工事明細見積ソフト。全700枚。
以上、一式永久リース価格100万円。+交通費。
会員割引価格60万円(税別)+交通費。

2、地主、家主、不動産業、金融機関、あらゆる士業。顧問費ゼロ円。
すべて成果報酬制。
1社に付50社~800社組織化する。
約30社組織済み。「〇〇資産倶楽部」「〇〇パートナシップ倶楽
部」等。費用はご相談の上。

3、地主、家主等に対する商談代行。
講師出張費1日5万円(税別)+交通費。成約報酬、建築費の2%。

★ご入会前の事前相談。講師西京建一が貴社に出張いたします。
費用1回5万円(税別)+交通費。時間4時間前後。

★広報とイベント企画★
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◎マスコミに対するパブリシティは効果がある。
マスコミはトレンド(傾向)を優先して記事にする。
日経の記者は2例目からはトレンドであると言う。
以下は、当社の企画と広報例である。

1、当社発売のビデオが日経の囲み記事に出た。
26,000円のビデオが500本売れた。
まだ制作にかかる前に。
結果的にこのビデオは12,000本売れた。

2、東京晴海での実大住宅見学会に1ヶ月で6万人集客した。
この間の契約数は600戸である。

3、松江市の定期借地権建売住宅8棟の見学会(8社合同企画)。
1ヶ月で1万人集客した。
見学者から多数の建替え依頼がきた。
この成功例で松江には定借住宅を事業化した企業が4社ある。
4社とも当方の研修を受けている。(内、2社は当方の会員
になってくれた。)

4、千葉の建替えイベント。
1日で1,200組来場した。当日の契約数は60戸である。

5、若狭での定借住宅5戸。
地元新聞が「北陸初の・・・」と記事にしてくれ、この記事
を見た人が申し込んでくれた。従って販促費はゼロ円である。
その記事を見た周辺地主からも定借で貸したいと申し入れが
3名からあった。

★さて、マスコミへのお知らせ方法であるが、メール代行の会社に
頼んでも効果はゼロである。
あくまでも新聞社毎にお手紙でお知らせする。
お手紙のみの場合と記者会見の方法を取る場合もある。

★マスコミは、あくまで珍しいもの、新鮮なものでないと書いて
くれない。4、の千葉の場合は、100万円を日赤に寄付した。

★新聞社の記者と仲良くなれば記事にしてくれる。
日経新聞は過去当社の記事を10本以上掲載してくれた。
その記者が論説委員になってしまったので、当方の記事は掲載
されなくなった。
民放テレビは4局放映してくれたが何の効果もなかった。
取材1時間。放映されたのは1分のみである。

★不動産仲介業の二つの財布。

◎不動産仲介の手酢料の上限は双方代理で6%が法定の上限である。
これは、一つの財布のみである。二つ目の財布は「コンサルタント手数料」である。これには報酬の上限がない。
コンサルの要件は次の三つである。
1、相談に乗る。
2、提案する。
3、書類を作成する。

以下は当方例である。
1、熱海のホテル。1億円。買主手数料3%の300万円。
2、当方のコンサル費。400万円。この費用は売りと買いで負担。

※この場合、何故コンサル費が取れたのか?
この物件は競売物件を前の持ち主が落札したものを買い受けたのである。
競売前は、反社会勢力が占有していた。
その問題が解決しているかどうか?を綿密に調べる必要があった。
これは不思議な縁でこのホテルの本館を僕が顧問していた。その別館が対象物件である。であるので反社の実態も解っていた。レポート30枚作成した。その報酬が400万円+仲介手数料300万円。合計700万円が当方の報酬だった。