■ローコスト住宅から自然に高級注文住宅に移行する方法■
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◎ローコスト建築会社のイメージが定着してしまうと、高級住宅
に移行するのが難しくなる。
しかし、以下の手法を使えば自然に無理なく高級化できる。
ローコストとは、本体販売価格。坪45万円まで。
中、高級住宅の本体坪価格は55万円以上。

1、推奨プラン付き宅地販売。
1区画~。申込みが多い場合は宅地を斡旋する。

2、定期借地権付注文住宅。
土地の面積は1区画60坪以上。
推奨プラン付き(建築条件の意味)
いずれの方法も自然に高級注文住宅が受注できるようになる。
1戸建築すれば周辺の建替えが5戸以上受注できるようにうなる。
当社例では、2か月で12戸の建替えが受注できた。
(愛知県の定借住宅現地周辺で)

※ここで大事なことは、現地に建物のイメージを作らないと、建築条件
付は成功しない点にある。
山形市の12区画の定借では、申込み倍率が13倍になった。
13宅地だけ見せても10分でお客は帰ってしまう。
各区画に建築イメージを作ったから見学客の滞在時間は2時間であった。
イメージを元にした自由設計のやり方である。
山形市の定借注文住宅の価格は3,500万円~最高9,000万円である。
以来、この企業は年に400戸の注文住宅を受注できるようになった。
定借をやらなかったら、このような優秀なビルダーになっていない。
現在は100区画でも全て建築条件付で完売されている。

★上記の社内研修費。
15万円(税別)+交通費。
会員割引価格。8万円(税別)+交通費。

★改正相続法の施行時期★
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1、施行日は2019年7月1日

2、配偶者居住権施行日。2020年4月1日

3、遺言書の法務局への保管施行日。2020年7月10日

4、自筆遺言証書の方式緩和日。2019年1月13日
※改正注目事項。
「遺留分減殺請求権」が、現金債権に限定された。
つまり、不動産や自社株式は相続できない。
請求権者は、相続人にその相続分(法定持分の2分の1)
金銭のみで請求できる。
相続人にその金銭が無い場合は、長男が家庭裁判所に支払い
期限の期限延長の許可を求めることが出来る。

〇紹介受注の仕組みは、こうすれば抜群の効果を発揮する!〇
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★新築住宅、賃貸住宅の紹介受注と定期借地権の土地募集は、
このようにして行う。★

1、地主、家主、あらゆる士業、あらゆる不動産、金融機関の組織化。

2、士業の先生方を「ブレーン委員」と称し、他の業種は「協力委員」
と称する。
ただし、すべては紹介報酬手数料とし、固定費用はなしとする。

3、成功報酬。建築の場合、本体の4%。
定期借地の場合は1区画60万円もしくは路線価の3%。
支払い時期は建築着工時。

4、※「会を作る」
「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇資産活用研究会」「〇〇パートナ
シップ倶楽部」他、自由名称。

5、実績。
全国30社採用済。横浜では1社の新築住宅の紹介件数トップ店
は年26戸。山形では定期借地の建築条件付宅地が約300区画。
建築費3,500万円~9,000万円。

6、創設までの当方のコンサル内容。
約20種の書類作成。準備説明会とオープン時の2回講演費含む。
計90万円(税別)
※会員企業は割引の60万円(税別)
各3回の交通費と宿泊費。

7、会を創設しても以後の活動を活発に行わないと効果はない。
当方で年間イベントのスケジュールのアイデアと運営ノウハウ提供。

8、着手してオープンまで3ヶ月間。

9、貴社はあらゆる士業の先生方とあらゆる不動産関係業者、金融機関
のリストアップとDMラベルを作成するだけ。
類似名称が無いか調べて、商標登録する。

10、「ブレーン委員」「協力委員」の入会率。
DM数の5%~15%。(見込み数)

■増々厳しくなってきた賃貸住宅融資■
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◎スルガ銀行のシェアハウスの不正融資問題で銀行融資が厳しく
なってきた。
これまでは全額融資が当たり前のようであったが、以下のよう
に各地銀の融資は厳しくなってきた。
対象は、アパート、賃貸マンション、シェアハウスが主である
が、サ高住や戸建て貸家についても厳しくなるだろう。

1、自己資金。20%以上必要。

2、家賃が2割下がり、金利が3.5%になっても返済可能で経営
が継続出来る物件。

3、マンション等の場合、大規模修繕費が積立てられているか。
つまり毎月の修繕積立金が適正であるかどうか。

※以上の基準で考えれば、
利回りが当初10%-2割=8%-3.5%=4.5%。の範囲で
管理費や固定資産税を加算しても経営が成り立つかどうかである。
当初10%なら経営は可能だが、7%以下では経営が不可能とな
るのではないか。
心配されることは、この基準に合わせるために建築費がローコス
トになり、耐震性能も良くないものの建築が増えることである。
土地を定期借地権にすれば利回りは3%程度あげられるが、定期
借地の賃貸住宅には基本的に融資が付かない。
普通の住宅の定期借地権ローンは問題なくつくのであるが、残念
ながら賃貸住宅では融資がつかない。
最も富裕層や信用力のある個人や法人では、どのような土地形態
でも融資は実行される。
このように賃貸住宅融資が厳しくなったので、賃貸住宅の着工数
は30%以上減少するのではないかと思われる。
25万戸が17万戸前後に減少するのではないか。

◆定期借家権の商品化◆
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◎この制度は、確か平成12年度であるがあまり普及していない。
アパート、賃貸マンションの普及率は20%ぐらい。
ほとんどが2年再契約型としている。
これらの平均入居年数は6年程度であるから2年では短すぎる。
この理由は仲介業者が2年毎に仲介手数料を稼ぎたいからである。
本来この制度の主旨はユーザーにもメリットがあることにしていた
が、現状のような2年の短期ではユーザーに何のメリットもない。
オーナーにのみメリットがある運用になっている。
ホテルやビルの場合は約10年としている。
当方の賃貸住宅の再契約型は5年としている。
この仕組みで以下のようなビジネスモデルを創設している。
ただし、採用企業は少ない。

1、入居年数で家賃を割り引くサービス。
1)1年前払い家賃で家賃を5%割り引く。
2)3年前払いで家賃を10%割り引く。
3)5年前払いで家賃を15%割り引く。
もちろん中途解約の場合は、原状回復費を差し引いた残金は1カ月
後に返還する。

2、敷金額によって家賃を割り引く仕組み。
※残念ながら、この詳細は、ここでは明らかに出来ない。
会員企業のみに契約書式等つき有料で会員企業に提供している。
ある、建築会社は、この敷金を5億円集めた。
この資金で、自社であらたな賃貸住宅を建築している。
事業資金を銀行から借り入れば利子が発生する。
それならば銀行利子+αの家賃を割り引いても損しないではないか?
銀行に頼らない自己資金の調達方法である。
ここでは、簡単に説明しているが、本当は、そんな簡単なものではない。
サブリース物件にも適用しているからである。(グロス利回りは5%以
上が対象)契約書が肝である。
もちろん、中途解約の場合は、無利子で返還している。
敷金は預り金だから、返還するのは当然である。