★当社「研究会」会員企業様に提供する契約書類&マニュアル提供★
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※会員企業様無料提供!
※既に会員になっていただいている企業様には、会員期間更新時に
全て適用されます。!!

※但し、新規に加入される会員企業様は、入会年数3年以上の会員
企業に限定。(3年間は解約できません)

※既存会員企業様には制限がありません。
◎3年以上の会員企業様は、更新時に下記の契約書類及びマニュアル
2種類に〇印を記入して、当方までFAXでお送りください。
更新費用入金後1週間以内にお送りいたします。
2種類は無料です。FAX:03-6421-6445

★「契約書関係」
※契約書類は、上書きできるソフトでお届けいたします。
1、建設工事請負契約書。本四契約書は約70条もあり、長すぎる。
当方は約45条にまとめた契約書。
しかし、重要な契約内容、契約ポイントは全て盛り込んでいます。
2、賃貸住宅。「サブリース・家賃保障契約書」
「原契約書」「転貸契約書」「重要事項説明書」等。
3、「賃貸住宅経営代行方式契約書」
4、サ高住。「サブリース・家賃保障契約書」
「転貸契約書」「重要事項説明書」等。
5、22条「一般定期借地権契約書」保証金型。
6、同 権利金型。
7、「定期借地権分譲マンション契約書」
8、同「管理契約書」
9、23条、「事業用借地権契約書」
10、24条、「建物譲渡特約付借地権契約書」
11、「定期借家権・更新型契約書」
12、「設計契約説明書」
13、「消費税リフォーム転換契約書」
14、同「工程スケジュール一覧」
15、「家賃割引付定期借家賃貸住宅契約書」

『マニュアル関係』
1、地主、家主を囲い込む「資産活用倶楽部創設マニュアル」
2、「建売式、コーポラティブマンション」マニュアル。
3、地主に対する「定期借地権企画提案書&各種計算
(固都税・固定資産税・相続評価額・地代額・一時金の額)

※以上の契約書やマニュアル類は、宅建協会・建設協会等の
モデル契約書ではありません。市販のものでもありません。
当社実務上の契約書類です。
顧問弁護士2名のチェック、校閲を全て受けで、実際一部の
会員企業様が実務に使用されています。

※一般には提供しておりません。
当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の会員
企業様のみに無料で提供しております。
但し、会員入会時及び会員期間更新時に、2種類に限り無償
提供いたします。

★当社主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」ご案内。
3年間は解約できません。
1年で解約された場合は、残り2年間の年会費を一括でお支払い
いただきます。
■入会費:5万円(税別)。年会費:24万円(税別)
入会時一括払い。
◎3年間は解約できません。途中解約の場合は、残り年数の年会費
をお支払いいただきます。

■会員企業様に対するサービス内容。
※ご入会後、代表西京建一が貴社にお伺いして、各種のご相談を承り、
また、貴社の関心のある事業についてアドバイスさせていただきます。
時間5時間前後。費用無料。交通費のみご負担ください。

『通常のサービス』
1、リアルタイムで最新ニュース提供(メール及び月末総集編)
2、関連マスコミ記事提供(月末)
3、隔月に1回。DVD1本提供。
税務に関するDVD。土地活用DVD。
4、新規入会時及び会員期間更新時。
上記の契約書類もしくは上記のマニュアル類。計2点を無料で
提供いたします。
5、出張コンサル費割引。
1回に付3万円(税別)+交通費等の実費)
※非会員様の出張コンサル。1回に付5万円(税別)+交通費。
6、社員研修費。会員企業は非会員の60%割引。
7、デザイン戸建住宅ソフト(住宅&貸家用)一式永久リース費。
非会員100万円(税別)会員割引40%の60万円(税別)
※ソフトの内容。20坪から35坪まで15プラン。
平面図・側面図・立面図。外観プラン。内装仕上げプラン。
明細工事見積もりソフト(全プランで700枚。)
全国、青森から沖縄まで30社様採用済み。
耐震性1.5倍のピン工法がお薦め。
(在来軸組でも2×4工法でもよい)
※明細工事見積もり書は修正、上書きできます。

※無料契約書&マニュアル。受け取りの会員様の社名等下記に
ご記入ください。
(但し、既存会員企業様、および新規3年目以上の会員企業様に
限られます。現在の会員企業様には全て適用されます。)
上記より2種類お選びください。

◎この件に対するお問い合わせは、西京まで。
社名。代表者名。受け取り人名。携帯番号。

★「土地活用・建築、不動産ビジネス」
プロ、コンサルタント.養成講座のご案内★
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1、期間2日間。10時より18時まで。

2、費用。2日間。1名40万円(税別)。
同一社、1名増毎に2万円(税別)

3、東京での会場。
目黒駅徒歩1分の会議室(ネクストワークス)で。昼食付。

4、貴社内会議室における研修。2日間。時間上記と同じ。
費用35万円(税別)+交通費・宿泊費(2泊分)。
2名より1名増毎に1万円(税別)加算。
※貴社指定会場において。

★研修内容。
1、相続対策と土地活用。
相続法の基礎から税務について。
相続土地の販売代理を増やす仕組み。

2、賃貸住宅経営。
特にサブリース家賃保証と経営代行方式の違いについて。

3、定期借地権。定期借家権活用。
22条・23条・24条の各活用例。

4、資料。テキスト4冊。
賃貸住宅概算収支計算書。
地主さんに対する「定期借地権企画・提案書兼各種計算書」
(地代・一時金の額・固都税・相続税評価額)
各種契約書・登記謄本見本・事例カラーチラシ集多数。

5、紹介客を増やすシステムを創る方法。
(土地売却・住宅建築・賃貸住宅・定期借地権の土地受託等)

★お申込みは1社1名様より。
★実施日。ご相談の上。
★今回の特典。DVD3種類進呈。
「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」2枚。
「定期借地権の驚くべきメリット」3枚。
「所得税、相続税の税務調査の上手な受け方」1枚。
※但し、1社につき、各1セット。

★受講者には、一社)日本土地活用事業普及振興機構より、
「土地活用コンサルタント技能士資格」を交付いたします。
但し国家資格ではなく、上記法人の認定資格です。
★講師。上記理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
西京 建一。プロフィールはホームページでご確認ください。
約3,000社の研修講師。
★お問い合わせは西京まで。

■よくあるパターンと特殊要因■

◎この企業は、ある大手賃貸マンションL社の孫会社であった。
現在は、資本が違うようだ。
私が、当時の社長と面談した3年前の時のことである。
当時について先ず記して見よう。

1、当時の運営戸数は4,000室程度であった。
(経営破綻時10,000室)
2、直接建築、直接運営であった。
3、ビジネスモデルが独特であった。
それは、東京に職を求めて上京してきた若い女性に限定し
ていた。
彼女たちに就職斡旋し、その為の教育を行う。
その上で正社員に採用される運営を行う。
これにより得られる利益は年収の30%。
雇用助成金等がビジネスモデルであった。
年収300万円であれば90万円。雇用助成金30万円。
計120万円のギャランティである。
素晴らしいと思ったものである。
年収300万円以上になったらシェアハウスから、同社の
親会社のワンルームマンションに住み替えてもらう。
これがビジネスモデルであった。
その企業が何故経営破綻したのかが、今回のテーマである。

1、高額報酬のサラリーマンに土地と建物のローンを組ませた。
金額にすると1億円から2億円程度と考えられる。

2、メイン銀行はスルガ銀行横浜支店。この銀行は金利が高い
ので有名。おそらく年4%以上である。

3、サブリース家賃保証制度を導入した。

4、この方式ではオーナーに支払う保証家賃は、多分、当時額
の3%程度であろう。
しかし、満室なら破綻しない。

5、4割しか入居者がいなかった。建築利益優先で運営を疎か
にした。

6、年末頃よりオーナーに約束した保証家賃が滞納するように
なった。

7、被害者が、損害賠償集団訴訟を始める。

8、被害者がスルガ銀行に対して、差し押さえしないこと。
ブラックリストに掲載しないことを申し入れ、同行も了承
した。
しかし、いずれは法的に処理せざるを得ないのではないか。
金融庁はスルガ銀行の調査に入った。
過剰貸し付け。オーバーローン。
過大所得申告等の問題についてである。

★今回の結論。
ビジネスモデルが破綻していた。
満室にする努力をしないで建築利益ばかり追いかけた。
保証していた家賃も建築利益から出していた。
自社建築からサラリーマンが建築するサブリースに特化した。
そして、なによりも入居者を満室にする努力をしなかった。
4割の入居率では、その後の就労支援事業で利益も出ない。
理想と実態が乖離し過ぎたのである。

◆デザイン戸建住宅の事業化を考える建築・不動産会社募集◆
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1、デザイン戸建住宅(一般住宅or戸建貸家)の事業化。
当方より設計ソフト一式提供。20坪~35坪。
計15プラン提供。
営業指導。明細工事見積もりソフト提供(700枚)。
貸家の場合、収支計算ソフト提供。社員研修。営業実地指導。
工事原価。ピン工法で坪28万円前後。売価坪本体45万円前後。
粗利益坪17万円×20坪=340万円。外構別途。
普通の人でも年20戸は販売できます。
仕組みを作れば営業経験のない女性でも年60戸以上販売してい
ます。
1戸の本体と外構工事費約900万円(20坪タイプで)外構は
フェンス・車庫・植栽等です。

★このデザイン住宅は、一般住宅および戸建貸家用として販売されて
います。
青森・福島においては、一般住宅として、そのほかの企業は、貸家
用として販売されています。
例)那覇市においては、当社プランを採用後、1週間で24坪タイ
プ2戸を受注されました。1戸の月家賃12万円。

★提供するソフトと研修の内容。
1、社員研修。
賃貸住宅経営・相続税対策・収支計算の仕方・プレゼンテーショ
ン、ツールの作成方法。家賃設定の仕方・見込客リストの作成方
法・地主、家主の紹介を増やす手法。特約販売店の作り方等。
資料約300頁付き。
※研修時間。7時間。費用20万円(税別)+交通費等の実費。

2、提供するソフト類。(永久リース費)
外観デザイン・20坪から35坪までの設計プラン。計15プラ
ン(平面図・側面図・立面図)内装仕上げ見本・15プランの明
細工事費見積ソフト(700枚)
収支計算概算ソフト(30年~90年)

★以上のソフト永久リースは、当社「研究会」の会員企業様と非会員
様では異なりますので、別途ご相談ください。

★ご採用企業は、青森から沖縄まで35社様です。

★「研究会」の詳細につきましては、ホームページをご参照ください。

★このデザイン住宅のネーミングは貴社で自由におつけください。

★事前の事業化のお打ち合わせにお伺いいたします。
オリエンテーションのようなものです。
時間5時間前後。費用5万円(税別)+交通費等の実費。

※お問い合わせは西京まで。

※売上額は外構費含め1戸約1,000万円×60戸=6億円。
※戸建貸家の建築数は、全賃貸住宅のわずか1%程度しか建築され
ていない。絶対的供給不足にある。

1、営業エリアは埼玉県の北部の深谷・熊谷が中心である。
2、戸建て貸家営業部の構成は、女性営業1名(前職は設計)設計
1名(女性)補助1名(女性)の3名構成。

★以下、当方が社員全員研修と営業指導した内容である。
3、地主・家主のリストアップ。計800名。空地50坪以上。
4、営業方法。プレデンテーション、ツールの作成の仕方」営業訪
問の仕方。
5、収支概算ソフト開発。家賃設定方法。
6、地主・家主、紹介システムの「資産活用倶楽部」創設までの
一式コンサル。あらゆる士業と不動産業者を組織化する。士業
の先生方、顧問費ゼロ円。
業務委託毎報酬。成功報酬。建築本体価格の4%。準備から
オープンまで3ヶ月。
この企業のオープンには地主・家主計100名。士業50名。
業者100名参加。
初年度紹介件数12戸。(税理士・土地家屋調査士等)この
「資産活用倶楽部」は当方でマニュアル化している(税別45,
000円)器用な方ならこれだけで創設できる。
面倒な方は当方で創設までの一式コンサルをお引き受けしている。
ネーミングは自由。
「パートナーシップ倶楽部」とされているところもある。
7、希望企業には、当方の戸建貸家。
デザイン、設計図面、内装見本。明細工事概算見積り書等のソ
フトを一式提供。
(販売しません。リースです)リース費は別途相談。
青森から沖縄まで31社採用済み。
床延べ面積。20坪・23坪・24坪・27坪・30坪・32坪
・35坪。計15プラン。3LDKです。
耐震性1.5倍のピン工法をお薦めしておりますが、貴社都合で、
在来木造、2×4工法にされてもかまいません。
ピン工法より坪単価2万円ほど安くあがります。
ピン工法の工事原価は坪28万円前後。
売価は各社ごとに異なりますが、本体坪45万円前後です。
大手のプレハブなら坪65万円前後です。
青森と福島では、この当社プランを注文住宅で販売されています。
※戸建貸家に空室はほとんどありません。
周辺のアパマンから住み替客がきます。那覇市では、当社ソフト
導入後1ヶ月で24坪タイプ2戸受注されました。
月家賃は1戸。12万円です。
※このデザイン戸建貸家のネーミングは貴社ブランドのネーミングを
付けられることをお薦めいたします。

★以上、一式ソフトの永久リース価格は、当社「研究会」会員企業様と
「非会員」様では異なりますので別途ご相談ください。

★H社の戸建て貸家FCの入会費600万円。月会費10万円もかかります。

★上記の社員研修。7時間。費用15万円(税別)+交通費等の実費。
テキスト・資料約300頁分提供費含む。

★事業導入前の事前相談。コンサルの西京建一がお伺いいたします。
時間5時間前後。費用5万円(税別)+交通費等の実費。

★電話相談無料。西京まで。