★サ高住事業の注意点★
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◎サ高住は、補助金が建築費の1割が出る(建物完成後)
需要は、地域によって異なる。
過剰になっている地域では確認申請が下りない場合もある。
ここに来て経営破綻するケースが多くなっている。
その原因は次のようなものである。

1、入居者が集まらない。
賃貸住宅と違って満室になる期間が長い。
最低1年はみておかなければならない。
満室になるまで10年かかったケースもある。

2、ヘルパーさんが集まらない。
低賃金と深夜勤務があるため離職率が高い。
今後は外人さんに頼らざるを得ない。

3、50室未満の小規模なものは採算性が悪い。

4、競合する施設が多い地区では、難しくなり価格競争になる。

5、サ高住の賃貸料・食費のみでは儲からない。

6、介護事業を自社で行えない場合、経営は難しい。

7、借り上げ業者をつけても家賃を値引きされるケースが多い。

※サ高住を成功させている業者の特徴は。
1、介護事業を行う、社会福祉法人、もしくは医療法人を自社で
作れている企業に限定される。

2、1施設を50室以上にしないと有力な借り上げ業者が付かない。

※この事業を自社で行うにはリスクの高い事業です。
経営破綻した場合、アパートのような汎用性がないから他に転用
するのは難しくなります。
結果、競売になるか、半額ぐらいで専門業者に売却するしか方法
はありません。
建築業界にサ高住が広がったのは、神奈川県の建築業者さんが、
この事業で大成功した点にあります。
しかし、この企業はちゃんと奥さんを代表とする社会福祉法人を
作っているのです。介護の体制が取れないと成功しません。

★当方のコンサルの仕組み★
1、福祉住宅専門の建築事務所と提携しています。

2、建築の場所が解る地図を送っていただくと設計士が現地に行って、
適正な規模や競合状態を調査いたします。

3、その上で適地だという結論がでたら、優秀な大手借り上げ業者を
つけます。運営も同じ企業が行います。

※ここまでは無料です。次からは有料になります。
1、本設計を上記の建築設計事務所に委託していただくこと。

2、コンサルの成功報酬は、建築費の3%をいただきます(本体工事
費のみ)。支払い時期は、建築着工時点です。

★当方では、サ高住の「サブリース契約書」を作成しています。
賃貸住宅の契約より、複雑な契約書になります。

◆あるビルダーの地域ナンバーワンビルダー戦略進行中◆
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◎現在、当方の某会員企業さんと地域ナンバーワンビルダー戦略が
進行中である。当面の目標は最低年商を30億円にする計画であ
る(現在は年商10億円)。
そのためには、既存の商品に新しい事業を加える。
下記1)と3)は既に事業化されている。
2)4)5)6)7)の事業を追加するものである。

1)ローコスト住宅。
これは本体坪単価45万円前後の住宅を言う。
タマホームが、その大手である。
年収は200万円台からのユーザーが対象になる。
正直ローコストを扱うビルダーは数多くいて、利益の少ない事業
である。

2)中、高級住宅を加える。
本体坪60万円前後の住宅をラインに加える。
年収は400万円以上が対象である。

3)在来木造の戸建て貸家。
20坪前後が中心。独身や新婚向きの貸家である。
地主の利回りは7%以上ある。
しかし、戸建て貸家の主流は、子育て世帯にあるから、どちらか
と言うと都会の単身者向きである。
原価は本体坪単価23万円前後。引渡し価格は坪40万円前後。
4)はグレードアップした戸建貸家である。

4)上記3)をグレードアップしたピン工法(金物フレーム工法)
これは家族向き戸建貸家事業。
これは当方の開発したもので、20坪~35坪までの15プラン。
耐震性が在来木造の1.5倍ある。デザインがお洒落である。
売れ筋は22坪~24坪。原価は坪28万円前後。
このすべてのノウハウはソフトにして、会員企業に永久リースで
提供している。全国で30社が採用されている。
東北では30坪以上は、一般注文住宅として販売されている。
お客様の引渡し本体価格は坪45万円前後となる。
大手の場合坪55万円~70万円くらいだから価格的にも対抗で
きる。
長期優良住宅の対象でもある。

5)「推奨プラン付き」宅地販売事業。
このノウハウは当方が確立していて、1区画から出来る。
応募が多数あれば、宅地を斡旋すれば良い。
宅地が無ければ宅地販売の不動産業者とタイアップすれば良い。
要は売り方の問題で大手も苦手である。
当方のノウハウは、その宅地の推奨プランを作成し、その見せ方
に独自のノウハウがある。

6)定期借地権注文住宅。
宅地単価坪10万円から事業化に成功している。
山形の平均建築費は1戸3,500万円。最高額は9,000万円
である。
昨年北陸の5戸は宣伝もしないで売れた。
北陸の宅地価格は坪12万円前後である。
まだ定期借地住宅をやったことのない県は多数ある。
誰もやっていない地域ほどチャンスがあるのである。
愛知県などは100社以上定借住宅を行っているから新規進出の
余地は少ない。
島根なども当方のコンサルで累計300戸以上の定借住宅を販売
した。この地の土地価格は坪15万円前後位である。

7)顧客紹介システムの構築。
当方がマニュア化している「資産活用倶楽部」方式であり、地主、
家主さんの紹介を目的とする。
そのためにあらゆる士業の先生方と金融機関、不動産関連業者さ
んを囲い込む仕組みである。
顧問費はゼロ円。すべてが成約報酬制である。
名称は自由だから、資産活用研究会。パートナシップクラブ。
ゆうゆう。ひまわり。さくらそう。等々。名称が決まったら商標
登録を行う。
今回の名称は、社長が独自に考えられた名称を用いる。
これはまだ秘密である。
以上の業種の方とは「提携契約書」を締結する。
要は成功報酬の額と支払い時期を明確にしなければならない。
この会を立ち上げるには、3か月間かかる。
従って、これを実行に移すには、上記事業の実績を出さないと
パンチがない。
世間が評価するのは、あくまでも、その企業に上記事業の実績が
ないと説得力がないのは言うまでもない。ひとつの事例が出れば、
それはもう実績となる。

※以上が成功すれば、この会員企業様と全国展開する計画になっている。
FCに似ているがFCではない。
考え方はボランタリーチェーンである。
名称も決まっているが、現時点では公表できない。
加盟店の最小売上額を年30億円にする。
もちろん、それ以上の企業でも加盟は自由にする。
この場合は年商を倍にすることが目的である。

※この件のお問い合わせは西京まで。
※一社)日本土地活用事業普及振興機構。主宰。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
★入会費。5万円。年会費24万円。各税別。一括払い。
※特典。
毎月の定例サービス。(ニュース配信。情報提供)隔月にDVD進呈。
入会記念社員研修。無料。交通費と宿泊費1日分ご負担ください。
時間。10時~17時。テーマは上記より選択してください。

★ご入会前のオリエンテーション。
事業全体の概要のご説明訪問。時間13時より17時。
費用8万円(税別)+交通費。
※研修ではありません。

★ホテル狂騒時代★
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◎ホテルの建築ラッシュが続いている。
東京のみならず全国的傾向である。
皆さんオリンピックのインバウンド効果が目当てである。
その後のことはあまり考えていないように思える。
多分オリンピック後には経営破綻するケースが続発するであろう。
今回はホテル以外の宿泊施設の事業可能性を考えてみたい。
全体に言えることは、低価格にシフトして行くのではないか。

1、プチホテル。
部屋数は10室前後。一人当たりの宿泊費は5,000円前後。
「旅籠屋」というチエーン店は、部屋に4人泊まれる。
一人5,000円。4人で1万円。朝はパンとコーヒーのみ。
部屋は大きく設備も素晴らしい。木造2階建て。部屋数は15室
前後。支配人は、住み込みの夫婦。二人分の給与は35万円。
安いように思われるが、住居費、光熱費はゼロ円としている。
現在50以上のチエーン店になっている。
以前、ミサワホームも「ホテル330」とうチエーン店を30
ばかり運営していた。
地主に建築してもらい借り上げで運営する仕組みである。
当初オーナーには建築費の6%の借り上げ家賃を支払っていたが、
これを3%に引き下げ紛争となり崩壊した。
ホテルは賃貸住宅と違って利回りが確定できない。
従って運営状況が思わしくなければ、借り上げ家賃の値引きとな
るからトラブルになるケースが多い。

2、ゲストハウス。
これは短期滞在客を対象とするが、長い外人は数か月利用する。
通常は2段、3段のベッドである。
費用は1泊3,000円前後。外人の利用が多いので確実な投資
となる。この方式だと、地方の古民家や空き家の活用に繋がる。
しかし、問題は運営する人の確保が難しい点にある。
こういう経営をしたいという人を募集する団体を作り、ネットで
の集客システムが確立すれば、面白いビジネスとなり、地方活性
化にも繋がる。
東京のゲストハウスの大手は、約4,000室を運営しているが、
客層は観光客だけでなく、外人の就労者も多い。
オーナーに聞くと利回りは20%以上あるとのことだった。

3、民泊。
民泊は都市部では効率の良いビジネスにするのは難しいと思っ
ている。
宿泊日が年間180日に限られているからである。
しかし、この民泊は地方では有望なビジネスになるのではないか?
地方の空き家がこの民泊に活用できる。
しかし、民泊法の基準を満たす必要があり、運営を誰がやるかで
ある。
この地方における民泊も前記のゲストハウスのような仕組み作りが
必要になるのではないか。

★地元ビルダーの1番店戦略★
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※ここでいう、地域1番店とは、単に売上額を言うのではなく、
ある分野で地域1番店となることを意味しています。
その上で、当方が全国のビルダーの中で1番店にしてきた実例を
発表します。

※最初に言っておきますが、社長様が、いくら営業力があったとし
ても、それは「家業」以上の物にはなりません。
当方は、建築業と不動産業の免許があれば誰でも易しく出来る、
ビジネスの種類と営業の仕組み。
顧客紹介の仕組みを作ることによって、地域ナンバーワン企業に
なる「道」を貴社に提案と企画及びコンサルして、それを具体的
に実現させる実務能力を有していることを特長としています。

★以下はビジネスアイテムの種類ですので、これを全て行う必要は
ありません。以下、どの事業に進出したとしても、一つの採用事
業のみで年商は10億円以上になります。

1、ローコスト注文住宅。
本体単価(引渡し単価)坪45万円前後。1番店は年150~
300棟。しかし、これは儲からない。競争が激しくなる。
これから始めても良いが競争が激しく利益が出ない。
中級、高級へ自然にグレードアップする方法をご提案いたします。

2、中、高級注文住宅。
坪単価55万円~。当方のトップは年400棟完工。建築費は
3,500万円~1億5,000万円。

3、推奨プラン付き注文住宅の宅地販売。(建築条件付)
1区画より可能。申込みが多い場合は、土地を斡旋する。
宅地がなければ、宅地販売の不動産業者と提携する。
平均建築費3,500万円。

4、定期借地権注文住宅。
トップは累計1,000棟。建築費3,500万円から9,000万
円(山形)高級住宅が建築されるので、自然に周辺住宅の建て替
えが高額化する。最高は愛知県で、2月で12棟の建替え受注が
出来ました。最高は愛知県100社で累計1万戸。
まだゼロ県が多数ある。
これは定借のノウハウがないことと、大手しか出来ないと錯覚し
ているのです。
当方は松江市(計300戸)でも小浜市(5戸)でも成功実績を
有しています。定借住宅とお考えください。
宅地価格は坪10万円~可能です。これで土地売買も賃貸建築も
増加します。
当社取引先では、累計1,000戸販売が2社。年の土地管理費が
1,000万円を超えている地元企業が2社あります。

5、戸建て貸家事業。
在来木造は安く出来ますが(坪23万円)耐震性が悪いので、当
方は金物フレーム工法(ピン工法)を採用しています。
耐震性1.5倍。長期優良住宅認定の対象です。
工事原価は坪28万円前後、売価は坪40万円~45万円。
大手は、坪55万円~70万円です。
当方のトップ企業は、一人の女性営業で年60戸~70戸販売し
ています。この販売手法の全ては当方が指導したものです。
当方は、20坪~35坪までの15プランの設計図面。
外観、及び内装見本。
15プランの工事明細見積ソフトを永久リースで提供しております。
採用企業は30社。
青森や福島では30坪以上は、一般注文住宅として販売されています。
アパマンは騒音問題やプライバシーが完全でないので、戸建て貸家
はアパマンよりの住み替えです。
賃貸住宅の内、戸建ての供給は1%~3%程度ですので、まだまだ
旺盛な需要があります。
ただ、ローン審査は例の事件で厳しくなっていて、自己資金が2割
前後必要となります。
戸建は子育ての庭と2台分の駐車スペースが売りです。
アパマンからの住み替え需要です。
ご希望があれば工事指導と職人の派遣もいたします。資材、住設も
ご希望によって提供いたします。工事期は3ヶ月です。

6、「建築客紹介システム」を創る。
お客様を紹介していただくための「組織」を創ります。
当方が全国で展開している「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナー
シップ倶楽部」これは自由名称ですので、他に「ゆうゆう資産活用倶
楽部」「ひまわり」「さくらそう」「七福神」といった名称の企業も
あります。
これから述べる先生方や各業者さんには、固定費は一切支払いません。
先生方を「ブレーン委員」と称し、他は「運営委員」と称しています。
士業としては、税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・
行政書士・FP、もしくは保険代理店・金融機関等です。建築が成約
になれば成功報酬を支払います。
この仕組みは約25種の書式と「提携契約書」で構成されています。
貴社は各種業種のリスト作成とDMラベルを作っていただくだけで、
後は当方がオープンまでの一切のノウハウの提供とオープン後の運営
コンサルを行います。
この仕組みは既に全国で30社様が採用済みで絶大な効果を発揮して
います。
ある企業は建売事業で破産しかかっていましたが、この仕組みの採用
で今や県下ナンバーワンビルダーとなられました。
着手してオープンまで3ヶ月ほどかかります。
この仕組みは建築客や地主、家主を囲い込む組織となります。

※以上、6種類の事業の内、一つでも採用されれば、県下ナンバーワン、
ビルダーになれることを保証いたします。

※少子、高齢化で住宅需要が激減します。2040年には半減します。
今から、それに備えてビジネスモデルを確立しなければなりません。
当方は、もっと複雑なビジネスモデルを多数作成しておりますが、ここ
でご紹介したものは、単純で何処の建築会社でも事業化できる易しいも
のばかりです。

★一式のオリエンテーション(業務総合ガイダンス)に講師西京が貴社に
お伺いします。時間は13時~17時。
費用は10万円(税別)+交通費+1泊のホテル代となります。
これは正規な研修ではありません。
各事業のガイダンスだとお考えください。
各事業の方向性を話し合いながら、新規事業の進め方や成功の「コツ」
などをお話しするものです。
当方札幌から那覇まで、31社の「研究会」会員を有しています。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰。

\◎我が国の住宅ローン破産者は、年1万人程度。
アメリカでは、およそ20倍の20万人くらいと思われる。
日本では、スルガ銀行のインチキ融資(約1,000億円)で、賃貸
住宅ローンの破産者が急増している。
さて、住宅ローンを滞納すると金融機関の法的処理は、次のように
なる。

1、不動産の差し押さえ登記。
2、競売の申し立て。
3、落札者に所有権が移転する。
4、金融機関に落札額が振り込まれる。
1番抵当権、次に税金の滞納額が優先される。

さて、銀行処理は次のようになる。
例えば、1億円の債権があって、落札額が5,000万円だとすると、
残存債権は、5,000万円となる。
債務者は、不動産を手放しても、まだ5,000万円の借金が残ること
になる。
しかし、実務上の処理は、次のようなものになる。

1、金融機関は、残存債権を「貸し倒れ引当金」で処理する。
つまり債務者の債務は、実質0円となる。

2、金融機関がサービサー(債権取り立て業者)に債権を売却する。
ほとんど、債権のタダ同然の価格である。

3、サービサーから、債務者に取り立てがくる。
この場合、取り立て業者も全額回収できるとは、考えていないの
で、返済額については、交渉となる。
仮に1,000万円の債務があったとしても、交渉で、50万円で
よいという場合もしばしばある。

※以上で法的と実務の処理は終わる。
但し、ローン不払い者として、金融機関、サラ金、月賦販売業者の
ブラックリストに残り、およそ10年は、リストから消えないから、
この間、新たなローンを組むことは難しくなる。
ブラックリストの期間は、正直よく解らない。7年の説もある。
金融機関毎に取り扱いが異なるものと思われる。
アメリカは、破産しても3年で復活する。
アメリカは年に200万人も破産するから、10年で2,000万人
が経済活動を制限されるから、早く処理する。

さて、僕のクライアントの建築会社に6,000万円の住宅を全額ローン
で建築した。2年間だけローンを支払い、競売になった。
身内に2,000万円で落札させた。計画的破産である。
初めから金融機関を騙すつもりの裏技だから、真似しないようにね。
破産者は信用を失うが刑法的には、なんの犯罪にもならない。
ローンを1回も支払わない場合は、詐欺罪が成立するが、1回以上支払
っていると詐欺罪は成立しない。