★分譲事業で倒産する★
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◎分譲住宅、分譲マンションが売れなくて倒産する企業が多い。
大手住宅メーカーの代理店などは、利益が15%~20%しかない。
適正な再生産利益は、25%以上である。
つまり住宅メーカーの代理店のほとんどは註文住宅の利益がない
から最後に建売をする。それが完売できずに倒産する。
実は、ほとんどの代理店は倒産しているのである。
分譲マンションなどは、大手の多くの企業が倒産している。
しかし、ゾンビのように生き残る。
債務圧縮して支援企業が経営を引き継ぐ。これを繰り返している。
分譲事業は止めたほうがいい。
当方のクライアントも建売用地を大量に買い込み銀行管理になって
いた。簿価損が30億円くらい出た。
分譲に代る手法を持たないと本当に潰れてしまう。
以下は、当社コンサルにより分譲を止めて他の事業に転換して成功
した企業である。

1、定借注文住宅。建築条件付。
平均請負額3,500万円。最高額9,000万円。
ほとんどの方は、未だに誤解しておられるが定借のユーザーは、
年収500万円~1,500万円がボリュームゾーンである。
低所得者ほど土地の所有権にしがみつく。
定借注文住宅の建築費が高額化するから周辺の建替えも自然に
高額化する。
最近の事例では100宅地、すべてを建築条件付で完売した。
現在、この企業は年間400棟以上を注文で建築している。

2、「推奨プラン付き宅地販売」
これは、上記と関連している。
土地がリースか売買の違いがあるに過ぎない。
これのコツは、ちょっとした現場工夫とチラシの作り方にある。
13宅地をこの方法で行ったが、チラシだけで申込みが8倍に
なった。
1宅地から出来る。申込みが多かったら宅地を斡旋すれば良い。
また宅地が無ければ宅地分譲の不動産会社との共同事業にすれ
ば良いのである。
この方式のメリットは、販売する営業マンが要らない。
契約と設計担当者のみで可能である。
実際、当方の取引先には、このプラン付き宅地販売のみで、優秀
ビルダーとして認定されている。
マンションも分譲にしないで、「売り建て式」にすれば良いので
ある。スケルトンインフィル方式。マンションの注文住宅である。
★電話相談無料。テーマ自由。
★貴社への出張相談。(講師。西京建一)
建築・不動産・土地活用ビジネス全般。時間4H。
費用8万円(税別)+交通費。時間3時間。参考チラシ集のみ提供。

★本格的な社内研修。(講師。西京建一)
戸建貸家・定期借地住宅・推奨プラン付き宅地販売。
費用25万円(税別)+交通費。時間5時間。多数の書類と資料提供。

11月8日新潟において金融機関に対する建築融資の説明会を実施する。

金融機関は収益が低下している。企業融資は年1%前後。住宅ローン融資は1%を切っている。こういう環境の中で不動産投資へ融資が唯一希望がある。しかし不正融資が続発したので、金融機関は不動産への投資を控えている。

この研修では新しい不動産融資への提案をしようと考えている。

◎住宅は大きなビジネスであるが撤退した企業もある。
カネボウハウジングは経営破綻。
東芝メイゾンと東急不動産は鉄骨プレハブ住宅事業から撤退した。
この3社の赤字は各100億円を超える。
東急不動産は200億円くらいの赤字になっていると思う。
パナホームは苦戦している。
住宅とアパートは、ほとんど売れていなから都市型建替えに力を入れている。
大和ハウスも店舗、アパートは好調だが住宅は苦戦している。
トヨタホームは、創業40年を超すが、利益があまり出ていない。
トヨタ自動車と言えども、住宅事業は成功したとはとても言えない。
ヤマダ電機はS×Lを買収したが売り上げが縮小している。
電気製品を買うついでに住宅を買うことはない。

苦戦する会社の特徴は、経営戦略、営業戦略と販売促進が下手なことにある。
パナホームなどは、本社事業にすれば良かったのに、住宅事業を電工の子会社としたことにある。代理店戦略も合弁戦略もことごとく失敗した。

一方住友林業は、創業15年で1万戸の企業になった(現在は9,000戸くらい)

この住友林業注文住宅事業の創業期から5,000戸になるまで僕が販売促進を担当した。
ミサワホームはトヨタ自動車の子会社になったが、これも売り上げが縮小している。
トヨタ自動車としては、次の成長事業に何をやったらいいのか、よく分からいのでは
ないか。

僕から見れば自動車産業自体が不況業種なのではないかと思っている。
若い人は自動車を買うよりスマホの方が大事なのである。

積水ハウスは全般に健闘しているがアメーバー戦略も限界にきたのではないか。
アメーバー戦略は、京セラより先に積水ハウスが採用している。
ただ積水ハウスは自社の営業戦略をアメーバーだと気がつかなかっただけのことである。

■「建築・不動産ビジネスモデル・研修のご案内」■※資料多数ご提供!
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1.東北から沖縄までの当社コンサルの成功事例をご紹介いたします。
※先着お申込み5名様で締切り。

2.このセミナーは地元企業のローコスト住宅から自然に中、高級化する
具体的な手法を説明いたします。
坪単価45万円から60万円の中・高級住宅への移行するモデルです。

3.「お客様から選ばれる企業」を目指します。

4.年商20億円から100億円以上になるビジネスモデルのノウハウが
取得できます。
当方のコンサルの地元企業の年商10億円から150億円。
※年に1回の公開研修です。お見逃しなく!

■開催日時:令和元年9月20日(金)
■時間:13時20分~17時00分まで。
■参加費:1名様15,000円(税込み)※多数の資料付。
※費用は当日受付でお支払いください。
■会場:新橋「ハロー会議室」JR新橋駅前。ニュー新橋ビル8階。
※受付開始13時より。

★セミナー内容。
※以下の例は、当社会員企業様の実例です。
1.普通の住宅ローンが適用される「賃貸併用住宅」の開発。
戸建貸家併用・アパート併用。

2.空室の心配がない戸建貸家のプランと営業手法。
※客層によって扱う戸建貸家のレベル変わる。(品質とデザイン性。
建築原価。坪23万円~30万円前後)
実質本位か美麗で地震に強い家を選ぶのかの選択。
1)戸建貸家がすぐ満室になる7つの理由。
建築中に入居者が決まります。東北から沖縄までの事例紹介。
2)年収300万円代の客層は、延べ13坪~16坪。
家賃6万円~8万円。新潟200戸。空室ゼロです。
3)30社ご採用のオリジナルデザイン戸建注文住宅「ファミリー物語」
シリーズは「戸建注文住宅と貸家共通」年収500万円以上。
デザインが美しく地震に強いピン工法(耐震性在来木造の1.5倍。
長期優良住宅認定対象)20坪~35坪まで。
(名称は採用企業の自由です)15プラン。戸建貸家の売れ筋は
20坪~24坪まで。27坪以上は一般注文住宅として販売中(特に
東北)。

3.戸建貸家の販売方法と営業の仕組みの創り方。
訪問4回で契約する手法公開。
1)営業未経験の女性1人営業で年60戸受注の営業の仕組み
2)注文住宅と賃貸住宅のお客様紹介システムの創り方。公開。30社採用済。
★以下は、地元企業が成功しているビジネスモデルです。大手にも負けません。

4.問題の多い「家賃保証」サブリースから「家賃保証付経営一括代行方式」
に移行すれば大手に勝てます。

5.建築費2,000万円以上で申込みが多数取れる「建築条件付(推奨プラン
付)」宅地販売のノウハウ公開!営業マン不要。
契約とローン担当者のみで対応できます。最高例。1現場100宅地。
大手も苦手ですがチヨットしたアイデアで申込みを何倍にもできます。
山形市13区画申込み8倍。

6.地元ビルダー・地元不動産業者さんが成功している「定期借地権住宅」の
事業化手法。土地の受託から販売までのノウハウ。松江市8棟分譲。見学
会に1万人集客(累計200戸販売)山形3,000万円~最高建築額
9,000万円。(累計200戸販売)小浜市10戸。宣伝なしで完売。
ユーザーは高学歴、高所得者年収500万円以上。
信じられない方にはユーザーの属性一覧表をお見せいたします。

※土地単価は坪10万円~。定借により周辺の建替え住宅が自然に高級化します。
注文住宅・分譲住宅、マンション・賃貸住宅・病、医院・サ高住等あらゆる建築物。

※その他最近急成長のビジネスモデルをご紹介。
■主催者:「建築・不動産・土地活用ビジネス研究会」
一社)土地活用ビジネス推進機構。
※企画から販売まで全国150ヶ所プロデュース実績。
■講師:西京 建一(8000社が研修受講)

★企業別の社内研修承ります。費用等についてはお問い合わせください。

★セミナーお申込みの方に「受講証」と「案内図」をお送りいたします。

★16日(土)新潟での講演会開催★
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◎タイトル「新潟県における最新土地活用と相続対策」
1部は、午後3時30分から6時まで講演と協賛企業で
ある新潟の会員企業様協賛講演会である。
協賛企業さんの事業説明も行う。

2部は、6時から8時まで地主さんとザックバランな懇
親会開催。地主さん参加費無料。軽食を用意。
特に戸建貸家と定期借地をPRすることを目的とする。
集客方法は、近隣へのチラシ配布が主。

こういった講演会は、当方の会員企業様(全国30社)を
中心にと行っている。
5人以上、参加者が集まれば、なんらかの受注が出来る。
愛知県では5人の地主から20区画分の定期借地を受託した。
埼玉では、一人の地主さんから戸建貸家10戸、賃貸マンシ
ョン3億円を受注した。岡山でも戸建貸家7戸受注した。
町田では計10回で定期借地土地300区画を受託した。
地主さんの土地活用は、次の3択である。

1、建築する土地活用。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等。

2、建築しないで土地を貸す活用。
22条一般定期借地23条、事業用借地。
24条、建物譲渡特約付借地権。(賃貸マンション、戸建
貸家等。)

3、土地売却。
※何もしないと約70年で、その土地代の固都税を支払うこと
になる。

※用いるテキスト。
1、賃貸住宅経営のメリット。約30頁。
2、定期借地権のメリット。約30頁。
3、最新、相続税。約30頁。
4、実例カラーチラシ集。

★当方の講師費(資料提供含む)
会員価格10万円(税別)+交通費。
非会員価格15万円(税別)+交通費。