★新築着工数年60万戸時代への備え★
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◎参考。8月21日付日経新聞。野村総合研究所記事参考。
これを参考に当方の見解を織り込む。

1、30年の着工数予測。
持ち家20万戸。分譲住宅14万戸。貸家(給与住宅含
む)26万戸。 合計60万戸。
※尚、本年は88万戸。

2、減少する要因。人口減、世帯減。
特に東北地方、北海道、四国地方、山陰地方で人口減が
進む。近畿地方では和歌山県。
人口増は自然出生率の高い沖縄県と移転人口の多い東京
都のみである。

3、空き家・空地の増加。
数年後にこの面積は北海道全土分の面積になる。

4、空室率の増加。
貸家で400万戸。住宅で400万戸。 計800万戸
が空室状態になっている。
※これを見ると日本の住宅市場に新築の要素が皆無のよう
に思われるが、日本の場合、建替え年数が、約40年と
短いから建替えが促進される。(アメリカの木造70年
で建替え。ドイツ、北欧の木造住宅100年で建替え)

★今後の地元企業の対策。
1、注文住宅においては、建替え比率が80%ぐらいになる。
地域において、住宅の新築年数を調べ、今から販促活動
をすべきであろう。

2、都市部においては、RCもしくはS造りの「住宅+貸家」
「駐車スペース+住居+貸家」「店舗+貸家」「2世帯
住宅+貸家」「店舗+貸家+住宅」等のプラン開発を急
がなければならない。
3階建てから6階建てである。
現在、この市場は旭化成へーベル住宅がほぼ独占状態で、
そこにパナソニックが割り込んできている。
地元ビルダーの動きは鈍い。
この程度のプランと工法を何故開発しないのか不思議で
ならない。

3、分譲住宅と分譲マンションは減少して行くだろう。
この市場は大手が過半数の市場を持つことになる。
また、これらの分譲形態は、自由設計の要素を採りいれ
たものにシフトして行くだろう。

4、アパート、賃貸マンションの市場も需要減で大幅に縮小
する。特に、家賃保証の問題を解決しないとオーナーの
信用は得られない。木造アパートは伸びる。
アメリカのアパートのデザインを研究されたし。

5、戸建て貸家の供給数は、貸家の1%~3%程度だから、
まだまだ伸びる要素は強い。

6、定期借地権住宅、マンションは、日本では、それほど普
及していないので、これに特化した企業は伸びるだろう。

7、シェアハウス・ゲストハウスは、これからの住宅事業で
ある。伸び代は一杯ある。

※市場の大手専有率は約30%になるから、地元建築会社は、
この70%が顧客になる。
ただ、大手に対抗するための手段として、低価格にするの
は間違いである。
昔と違って地元企業の技術、デザイン力は大手に劣ってい
ない。
それなのに、何故、低価格しか売れないと思い込むのか。
もっと自社の建築に自信を持っていただきたい。
これからは、耐震性能・自然エネルギー・高気密、高断熱
・長期優良住宅の要素が必要である。
低価格では企業の再生産力が付かない。
粗利益25%以上確保。税引き後利益最低5%以上。8%
が望ましい。

★バブル崩壊時の96年度の着工数は163万戸であった。
これが30年にはバブル時の4割以下に着工数が落ちるの
である。

★今から、その対策を考えておいた方が良い。
日本は欧米に比べ建築会社が倍以上多い。
もともと、こういう激しい競争の世界にいるわけである。
対策を取らないと淘汰されて行く。
当方の会員企業様には、競合対策とそれほど経費のかから
ない、新しい建築、不動産ビジネスモデルをご提供し、売
上と利益を増やし続けて行くことが出来、どんな不況にな
っても生き残り発展し続ける企業であることに全力を尽く
します。

■賃貸住宅の不正融資で自己破産者が続々■
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◎このところシェアハウスの架空融資が問題になったが、これが、
これに留まらず、全賃貸投資物件(アパート・賃貸マンション等)
に拡大してきた。
これが社会問題化して、銀行融資が厳しくなり、オーナーの自己
破産(自殺者も既に出ているという)と賃貸仲介業者の倒産が激
増しているという。
ここでは、過去の問題融資と最近の不正融資の手口について説明
する。

1、過去にあったオーバーローンの手口。
例えば1億円のものだとすると、1億3,000万円の銀行融資
を受けて諸費用(登記費用・仲介手数料等)ばかりかユーザー
に現金を渡す手口は普通のように行われていた。
そのためにユーザーは所得を高く見せるために、修正申告して
納税証明をつける。
銀行も解っていても返済が通常に行われていればあえて問題に
しなかった。
ところが最近の融資は、銀行そのものが不正融資に関与したも
のになってきた。
以下で説明する。

2、預金残高証明を偽造する。
例えば200万円しかないのに2,000万円に偽造する。
この時点で文書偽造罪である。

3、上記2のように所得証明を偽装する。
次は恐るべき手口である。一人に一挙10の物件を買わせる手
口である。

4、1法人1物件。
10法人で10物件。ひとつ1億円とすれば10億円の投資家
になる魔術的な手法である。
先ず、法人を設立し、資本金が5,000万円なら、その金額を
預金通帳に残す。
次に、架空の収益モデルの収支計算書を銀行に提出する。
個人が10も買えば、与信力がないので、すぐバレルが、法人
がそれぞれ別であれば、その1社毎の審査であるから解らない。
もちろん、これにも銀行が不正融資、過剰融資と知りつつ融資
していた可能性はある。
これらの投資家は年棒1,000万円前後のサラリーマンである。
それがいきなり10億円の投資家になる魔術である。
ところが、これが上手く行かなくなった。
始め空室率が20%だったのに、これが50%~60%に拡大
した。
こうなると銀行ローンの返済が出来なくなる。結果自己破産す
るしかない。その場合は自宅まで失うことになる。
「損益通算」も収支がトントンで成り立つが、収支が大赤字で
は、損益通算どころではない。
表面利回りは、5%前後である。(金利が年3%~4%)ここか
ら銀行融資返済と諸費用を引けば利益はほとんどゼロに近い。
だからサラ―リーマンさんは、源泉所得税還付を期待して投資
したわけである。
定年後、大家業で豊かな暮らしを手にいれたかったのである。
それが裏目に出た。甘いと言わざるを得ない。
金融庁もこれを問題にして、銀行の全調査(特にスルガ銀行と
青空銀行)を始めたから、このような不正融資は終息するだろ
う。
これにより、賃貸住宅投資市場は、大幅に縮小していくことに
なる。

★皆さんが理解していない定借住宅の本当のメリット★

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※当方は青森から沖縄まで定借住宅のコンサル実績を持っています。

(約30ヶ所の現場指導。及び定借分譲マンションのフライチャンズ

本部の一式指導の実績を有しています)

 

※この実務は、土地募集から、各種契約業務。借地権の販売、建築

or販売までの実務経験を持ったコンサルの指導を受けないと実務

がわかりません。

「定借プランナー」の資格を取っても何の役にも立ちません。

 

※土地の時価は坪10万円~30万円前後がボリュームゾーンです。

大手の中には坪200万円というのもあります。

 

◎定借住宅成功の要因は、以下の通りです。

1、1宅地。60坪以上。建築可能延べ面積40坪以上。

40坪くらいの小さな土地は建売用の土地です。

狭小土地は定借の土地ではありません。

皆さんの最大の誤解は借地だからユーザーの所得が低いと考えて

いるからです。

実際は年棒500万円~1,500万円の方です。

定借は土地コストを90%ぐらい下げるので、期間終了後金融資

産が増大するのです。

期間は50年以上ですが、実務的には60年~70年にしており

ます。つまり2代住めば十分と考える人です。

 

◎当方コンサルの実例を説明しましょう。

1.山形市。事業主は地元建築業。

土地20万円~30万円。約200宅地。60坪~300坪(住

居兼診療所)建物価格(建築条件付)1戸3,500万円~9,0

00万円(住居兼診療所1億5,000万円)

※例。13宅地建築条件付申込み倍率8倍。

※つまり、注文住宅が自然に高額化して、周辺建替え住宅も高額化

するのです。

この企業は定借を通じて県下ナンバーワンビルダーになりました。

現代の着工数は年400戸。(すべて注文住宅です)

 

2.松江市。事業主は地元不動産業。

建築業とタイアップして、注文住宅約100戸。定借分譲住宅8戸。

これは8社の建築会社に各1戸建築してもらい分譲しました。

1ヶ月の見学会に1万人が集まりました。土地の単価は坪15万円

前後です。1宅地面積約90坪。建物延べ面積約50坪。

 

3.福井県小浜市(人口3万人)坪12万円前後。事業主は地元不動産業。

これも5社の建築会社と提携して、5戸の定借注文住宅を受注しま

した。

当方の仕事は、地主との契約業務。農業委員会の5条申請。造成工

事会社との打合せ。金融機関へのアドバイス。司法書士に対する登

記アドバイス等です。

5宅地の他に別の5宅地は土地売却しました(一部を造成工事費用

に充当)。

これは販売前に地元新聞の記事になり、それを見た人から申込みが

ありました。

つまり販売経費がゼロ円です。

 

★定借住宅事業の総合メリット★

1、周辺建て替えが自然に高額化する。

2、土地売買が増える。

3、地主さんが定借の一時金や前払い地代で賃貸住宅を建築する。

4、地代管理手数料。当方の取引先2社は、年1,000万円以上の土

地管理手数料が入っています。

 

※ローンは、フラット35始め、都銀、地銀、信用金庫のほとんどが

取り扱っています。

※その他、定借マンションも、岐阜、静岡等でコンサルしています。

研修では土地募集の仕方も説明いたします。

 

◎以上の「定期借地権社員研修」承ります。

■基礎から応用ビジネスまで。22条、23条、24条の応用例。

一時金計算。地代計算。契約実務。土地の効率的な募集方法。

ケース例の特徴。戸建注文住宅。分譲住宅。分譲マンション。アパ

ート。戸建貸家。サ高住。クリニック。商業店舗。ホテル等。

時間:午後1時より5時。費用税別15万円+交通費等の実費。

約300頁の資料提供費含む。

 

※資料。定期借地権地主提案書兼各書計算書見本

(地代・一時金・固都税・相続税計算)地主との設定契約書。ユーザ

ーとの設定契約書。登記簿見本。公正証書見本。テキスト2冊。

事例カラーチラシ集多数。約300頁以上。

★賃貸住宅。
従来の「家賃保証方式」から「経営一括代行方式」への転換。
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◎ご存じの通り、従来の「家賃保証方式」では、実際に家賃が下が
り、このために、保証家賃が支払われないケースが出てきており、
集団訴訟にもなっています。
当方はこれに代る「経営一括代行方式」をお薦めいたしておりま
す。最低限ローンを支払える金額を「最低保証」する仕組です。

最低保証は、①建築費の年3%の家賃を保証する。1億円なら年
300万円。
②ローンの元利支払い金を保証する。
(金利は変動するので、金利が上昇した場合は、従前の金利のみ
保証とします。)

以上①②のいずれかの選択性です。
契約期間は、当初10年のみです。
すべての経費(貴社の管理費5%とします)支払いをオーナーに
代って代行払いたします。
1月~12月で締めて余剰家賃があれば、オーナー側80%。貴
社20%で利益をシェアします。
管理センターに似ていますが、管理センターの保証は保証率のみ
を保証し、家賃額を保証するものではありません。

契約関係は次のようなものになります。
従って家賃が下がれば当然保証家賃も下がりますから、完全なリ
スクヘッジにはなりません。

1、「経営一括代行契約書」(原契約書)マスターリース契約書。
2、「転賃貸住宅契約書」(貴社と入居者間)サブリース契約書。
3、重要事項説明書。 以上、3点です。

以上、3点の契約書と組織を上書き出来る書式ソフトとして、社内
研修受講企業様に進呈いたします。

※当方は、契約書関係のみの提供ですので、この仕組みを採用され
る場合は、別にパンフレットの制作とホームページの制作が別途
必要になります。

※時間は、13時~17時頃まで。

※費用は、上記3点付きで、
①当方会員企業様は税別10万円+交通費等の実費。
※契約書式は上書きソフトでお届けいたします。
◎会員企業様は研修後の後払い。

②非会員企業様は、税別30万円+交通費等の実費。
◎非会員企業様は、研修費前払いとなります。

★事例。
北関東の賃貸住宅建築会社(主としてアパート)は、早くから、この
経営代行方式を採用され、皆さんもご存じの最大手の賃貸建築会社の
競合に勝って、地域では独占状態になっています。
その大手営業さんも、この経営代行方式を採用する地元建築会社に転
職しているくらいです。

★以下の建築事業で、地域、商圏、県下、ナンバーワン企業になりたい方は、
当方が指導いたします。
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1、注文建築、建替え住宅でナンバーワンに!
ローコストから中、高級に自然に移行する手法。
当社取り引き企業の最高額は、1戸9,000万円!(山形)

2、推奨プラン付き(建築条件付)宅地販売でナンバーワンに。
当社取り引き先(愛知県)3名の営業、設計1名で年商30億円!

3、市街地の建替え複合住宅(賃貸・住居・店舗等)3階~5階でナンバー
ワンに!
旭化成へーベル住宅。パナポームが先行。地元企業は出遅れ!

4、アパート、賃貸マンションでナンバーワンに!
※家賃保障の問題点の解決!

5、戸建て貸家でナンバーワンに!
女性3名(営業1名。設計1名。補助1名)年60戸~70戸
(1現場2戸~10戸)(埼玉)空室はゼロ。

6、分譲住宅、分譲マンションでナンバーワンに!

7、定期借地、注文住宅でナンバーワンに!
※最高額2億円(芦屋)

8、定期借地、建売住宅でナンバーワンに!
※松江、8棟。1万人見学。

9、定期借地分譲マンションでナンバーワンに!
※権利金と前払い地代で地主に区分建物プレゼント。(静岡・埼玉)

10、定期借地アパートでナンバーワンに!
福島54戸。空室待ちの人気に。

11、定期借地戸建貸家でナンバーワンに!
30年後建物を入居者付きで地主に無償譲渡。(香川)

12、シェアハウスでナンバーワンに!
※リビング型と寄宿舎型のメリットとデメリット。

13、建築紹介受注件数ナンバーワンに!
※あらゆる士業の先生方を無償のブレーンに。成約報酬制。

14、売建て式コーポラティブ分譲マンションでナンバーワンに!
※売れ残りの心配がない分譲手法。普通の分譲マンションより利益が
多い。

15、相続対策事業でナンバーワンに!
※土地売買と土地活用の受託。

◎貴社出張によるコンサルと営業指導。
(上記のテーマからお選びください。複数可)
時間時間程度。費用税別10万円+交通費等の実費。
◎社員研修。5時間程度。費用税別20万円+交通費等の実費。
◎当方主宰「研究会」会員企業様は各50%割引価格適用。
◎各電話相談無料。西京まで。
◎担当コンサルタント。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
一社)日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。西京 建一。