◆ネットによる住宅の設計コンペ◆
鳥取の「イエヒト」が最大!
------------------------

◎ネットによる設計コンペを実施している企業は数社あるが、
最大は鳥取県にある「イエヒト」である。
加盟する設計会社は全国で約450事務所。
お客様からの引き合いがあると、その地区の設計事務所、
4社が応募する。
お客は、その中の一社を選び「本設計」契約する。
設計会社は工事会社からリベートを取ると除名される。
この主宰会社の社長に聞いたら、年間加盟事務所の4分の3
が本設計契約をしている。
基本設計費が200万円+面積加算+設計管理費となっている。
別のネットでは2社応募にしている企業もある。
住宅メーカーでは、元、S×Lのネット受注率が25%程度
になっていたがヤマダ電機に経営が変わり、現在の受注率は
知らない。
当方が設計コンペ方式で関った現場は2ヶ所ある。

1、近鉄奈良学園前。近鉄不動産。
大阪府建築士会とタイアップして、26区画行った。
土地面積1区画300坪。
当選作品約26棟を建築し建売で販売した。
風変りな住宅ばかりだが、300坪のグリーンに溶け込み
違和感がない。建築費は平均1.5億円だった。
お客様は、ほとんど医者か中小企業の社長であった。
現在なら土地建物合計で、3億円~4億円になる。
亡くなった近鉄の佐伯会長の自宅もここにあり。
庭だけで6億円かけておられた。

2、東急ホームさんと誌上による、設計コンペを実施した。
新聞倍版のカラーチラシを万配布した。推奨プラン数は約30。
応募者は40名位であった。
まぁ、純粋なコンペではなく、プランの人気投票みたいなもの
である。

3、当方の開発した「設計コンペ方式」は、設計コンペを実施中
にお客様を同時に決めて行くというやり方である。
ネット告知と紙媒体で告知とお客募集を同時並行的に行う。

★このコンペ方式に関心のある方は当方にご相談ください。

★相続における土地売買と物納の準備★
-----------------------

◎日本人の相続の特徴は、財産の内、不動産が平均70%になる。
従って、相続対策の中で納税のために「売却」したり、「物納」
の準備を相続前に考えて、その準備を速めにした方が良い。
「延納」という制度(最長20年の分割払い)があるが、この利
息や延滞利息は高い。
特に延滞税は確か年13%ほど課せられる。
よほど現金収入が多くある以外、これは地主破産の道である。
「物納天国。延納地獄」という言葉がある。

さて、不動産売却の目安だが、路線価の120%以上で売買でき
れば金銭納付する。それ以下なら物納する。
ここでお話しするのは我々の業界が、これにより相続対策をどう
ビジネスにするかを述べてみる。
申告は10ヶ月後だから、それまでの準備作業である。
1、実測。
2、隣地境界地主の印鑑証明付き同意書。
3、売買代理契約をする。
※その前に相続税シュミュレーションを行う。
当方の役員に税理士と公認会計士がいたので、当社自ら地主さん
を集めてセミナーを実施し、この業務を行った。
費用は20万円~30万円ぐらいだろう。

以上、1、2、もフィービジネスである。同意書を取る業務は有料
である。
しかし、「販売代理」を取らないと売却を独占できない。
専任は止めておいた方が良い。
期間切れを大手が待っているからである。
専任よりも一般媒介の方が良い。

さて、物納だが税務署は利用価値の高い物から取って行く。
当然である。
物理的瑕疵、権利の瑕疵、利用価値の低い土地は後順位である。
さすれば利用価値の高い土地は物納で取られないようにすれば良い。
賃貸住宅等を建築し銀行ローンを設定しておけば物納対象とならない。
定期借地の底地は最後の物納財産である。国税は過去に数例底地を
物納にとっている。
川崎に5億円の土地があった。父名義で娘さんと1,000年の定借
契約をした。名義は財務省になる。
父が亡くなると娘さんと娘さんの相続人は財務省に地代を支払う。
その地代が実は固定資産税と大差がない。
後に底地を買戻したければ路線価の約80%で買い戻せる。
買い戻せば地方自治体に固定資産税を支払う。
ここで気がつきて欲しいのは土地の価値は利用権(借地権)にあると
いうことにある。
期間1,000年だから約30代先までの借地権である。
平安時代の土地を借りて現代で返還する。究極の相続対策である。
「土地は利用しての価値」であり、所有は地代収入だけである。

★相続対策研修は当社まで。時間約6時間。
費用税別15万円+交通費等の実費となる。

★相続対策から土地売却。賃貸住宅経営。定期借地権活用。
管理ビジネスが発生する。当方の会員さん2社は定期借地権の
土地管理手数料が年1,000万円以上ある。
仕事は3年に1回の地代改訂業務だけで、地代管理手数料は
「眠り口銭」のように入ってくる。
これで社員2名~3名の給料が賄えるではないか。

※相続対策ビジネスについての講師貴社出張相談。
費用。4時間。税別5万円+交通費等の実費。

★野菜畑の上のソーラ発電投資事業★
-----------------------------

◎農地である野菜畑の上に、ソーラ発電事業が可能になった。
買い取り単価は当初の1Kw42円から現在は21円ぐらいに
なっている。20年間の政府保証である。
単価は下がったが、パネルや設備機器の価格も下がっているの
で、投資利回りは年13%前後である。
但し、条件は農作物の収穫が20%以上下がらないこと。
支柱部分は3年毎の更新が必要であること。
農業委員会に相談すること等である。
ソーラ発電の原価償却年数は17年である。
自己所有農地がない場合は、農家から権利を買えば良い。
その場合の賃料の決りはないが、借地料を基準にすれば良い。
野菜を栽培しながら発電事業で収入を得られるから一挙両得で
ある。
パネルは実質的に30年持つから20年の買い取り期間終了後
も発電事業は続けられる。
但し、買い取り価格は下がるので、現在の21円が14円くら
いになると考えておいた方が良い。
多分20年後の買い取り価格は10円前後になるだろう。
21円が投資としての最後のチャンスになるかも知れない。
パネルは中国製が多いが、輸入商社が品質保証をしているから
中国製で差し支えない。
当社「研究会」の埼玉の会員様は既に川越でこの事業を農家に
働きかけている。事業利益は25%前後である。
香川県の会員企業は、農家にこの事業を進めているが、農家の
投資額は3,000万円~1億円程度である。
この全額を地銀や信用金庫が融資している。

★地主の賃貸投資利回りは、6%~20%★
-----------------------

1.一番リスクが少なく投資利回りが6%~ 20%あるのは、新築
戸建貸家。
アパート、賃貸マンションも同様であるが空室が地方で激増。
空室率が20%~90%。家賃保証など受けても家賃が下げら
れる。半年で3割下げられたケースもある。
また、戸建て貸家の建築費(引渡し価格)坪45万円前後に対し、
大手メーカーは60万円~120万円。

2.サ高住の借り上げ家賃は年7%~10%程度だが、介護士不足で
経営が成り立たなくなって売るケースも激増している。
困るのは特殊な建築だから賃貸住宅に転用できない。

★当社のデザイン戸建貸家は日本一綺麗なデザイン。
デザインパターン5種類。連棟式有り。
1、頑丈。耐震性1.5倍のピン工法。
2、プランは、20坪~2坪刻みで最大35坪。計15プラン。
3、採用地域。
青森1社。福島1社。新潟1社。茨城県1社。埼玉4社。
東京2社。神奈川1社。静岡1社。愛知3社。岐阜1社。
三重1社。大阪2社。香川県1社。岡山2社。兵庫県3社。
福岡1社。沖縄1社。
4、建築原価。坪28万円前後。ピンでない在来木造なら坪24
万円~26万円前後。
(東京でも坪24万円で工事する企業がある)

★当社の戸建て貸家一式パッケージ。ソフト。
1、契約形態。永久リース契約。
2、設計プラン集。平面、立面、側面。計15プラン。
3、外観デザイン集。
4、明細工事見積もり書き。
※以上のアウトプット数。約750頁。
5、賃貸住経営マニュル。90頁。
6、地主提案書ソフト(投資&建築計画書)14頁。
7、収支概算計算ソフト。(30年~90年)
8、社員研修。6時間。
9、販促指導(地主探客。見込み客リスト作成。プレデンテーション
ツール作成指導)

※当方会員のトップ企業。
埼玉県北部。女性3人チームで年60棟販売。
那覇では当社ソフト導入後1ヶ月で24坪タイプを2戸受注、
月家賃1戸12万円。1現場敷地50坪で2戸から。
1現場2戸~10戸前後。

★以上、一式永久リース価格。税別100万円。
「研究会」会員価格割引50%の税別50万円。
※但し、2年以上の継続会員に限り。

★戸建新築貸家に空室はありません。(当社会員の場合)
※電話相談無料。080-1154-6353
※事前貴社出張相談。時間4時間。
費用税別5万円+交通費等の実費。
参考資料を多数持参いたします。
講師:西京 建一。

◆ITが発達すると士業の大半が必要で無くなると言われている。
-------------------------------

◎当方の研修を受けた横浜の不動産鑑定士の先生も、「土地活用コン
サルタント」になられた。
社名も「不動産鑑定事務所」から「土地活用企画事務所」と変更さ
れた。大阪の税理士さんは、土地活用コンサルでかなりの実績を上
げられた。
士業の生き残りは、「土地活用、建築、不動産ビジネス」コンサル
が一番良いと思う。
当方は税理士、公認会計士、司法書士、土地家屋調査士の先生方、
計300名が研修を受けられた。
当方の場合、単に知識や実技だけでなく、クライアントの獲得方法
までアドバイスしている。
この世界は知識よりも実務体験を持たないとコンサルタントにはな
れない。
弁護士さんはプライドが高いのでコンサルに興味を示されない。
しかし、静岡の講演では、主催企業の顧問弁護士の先生が、講演後、
僕のところにこられて「西京さん、法律ってこんなに面白いものだ
ったんですね」と、感激しておられた。(笑)
僕の講演は映画のようなストリーになっているから面白いものにな
る。
当方の1日研修は、資料費約300頁を含めて
税別30万円+交通費である。
大阪では税理士さん2名。鑑定士さん1名で各自10万円を負担さ
れた。大阪では有名な税理士さんである。
先生方は正直である。「西京さん、僕らは知識はあるけど土地活用
の実務がわからんのよ」だって。

★研修承ります。
1日7時間「土地活用コンサルタント技能士資格交付研修」

※社団法人の認定資格で国家資格ではありません。
費用税別30万円+交通費。

※5時間ハーフ研修。費用税別15万円+交通費。※資格交付無し。

※テキストや関連する資料約300頁分の各原本1通をお送りいたし
ますので、貴社で必要部数コピーしてご使用ください。

※事前のオリエンテーション兼事業化相談承り。
講師が貴社に出向きます。時間4時間。
費用税別5万円+交通費。資料は実例チラシと参考資料のみ。