★木造住宅の多様化と高層化★
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◎昨年住友林業が高さ350メートルの木造高層住宅を発表した。
普通の住宅の6,000戸分の木材を使用すると言う。
実現すれば世界一の高層木造建築となるが、実現するかどうか
は今のところ判然としない。
しかし、確実に木造による建築物は増えている。
当社のクライアントにも木造4階建ての賃貸マンションを建築
された。
外壁にタイルを貼るので見かけは鉄筋住宅のように見える。
この傾向は「木造ゼネコン」という新しい業態を生んでいる。
5,000㎡の老人ホーム。延べ600㎡の木造ビル。
福祉施設や教育施設等にも木造が拡大している。
木造は、在来軸組・金物フレーム・2×4工法・2×6工法など
があるが、RCやS造りとの混工法も多い。
地下や1階がRCで、上階は木造とするのも多い。
私の知人は20年ほど前に田園調布で1戸15億円の分譲住宅を
販売した。
敷地300坪。私の知る限りこれが我が国での木造建売の最高額
だと思う。
ここも地下と1階がRCで2,3階が木造であった。
大型車が7台入るスペースが1階にあった。
買われたのは有名なシンガーソングライターである。

しかし、この15億円の家は既に建て替えたと聞いている。
このように木造建築が拡大していくのは結構なことであり、我が
国の木材需要に貢献する。
政府は日本の木材を輸出することに力を入れており。
私の知り合いが、その輸出企業の代表をしていて、現在の輸出額
は約600億円である。
日本の木材加工の技術は優れており、多分世界一であろう。
乾燥や加工技術である。
T大学の建築学科は燃えない材木を開発したが、それほど普及し
ていない。
この普及の為には民間の建築会社にPRし、産学が協同しないと
普及して行かない。
いずれにしても日本の木造建築業界の将来性は明るいものになる
だろう。

◎全体的には、低調であるが埼玉ではパナホームが定期借地権
住宅を分譲されている。
鉄骨ではなく木造住宅である。
さらに未だ発表の段階ではないが超大手が分譲する計画を持っ
ている。総面積は100万坪以上。

この事業を先駆けたミサワホーム・積水ハウス等は、ほとんど
やっていない。
その原因は色々あるが、20年前のスキームは時代遅れになっ
ている。
つまり「保証金方式」や「建築条件付借地権販売代理方式」に
は問題点が多々あり、それを改善しないからである。

我々が現在行っているスキームは「借地権設定・転売方式」
「権利金方式」「前払い地代方式」なのである。
保証金が駄目になったのは、保証金に「相続税」がかかること
を税理士等の専門家も知らなかったことによる。
現に保証金6億円を預かった千葉県の地主さんが5年後死亡し、
相続税が約2.5億円課税された。
大手は一度マニュアルを作ったら、それに捉われて時代に合っ
たマニュアルに改善できない点にある。
ただし積水ハウス盛岡支店の担当部長は、
「西京さん、定期借地権の土地が手当できれば住宅を建築した
いというお客はいっぱいいますね」と、言っておられた。

定期借地住宅の普及に法則性はない。
これが好きな営業幹部がいるところだけが普及するのである。
松江市などは4社が定期借地権住宅をやっている。
きっかけになったのは、当社の東京セミナーに来られた不動産
屋さんが、松江で地主を延べ200人集め当方が講演に行った
ことから始まる。
その不動産屋さんは、地主の取り纏めのみを行い建築は8社に
発注している。
その8社の中の4社が当社にコンサルを依頼されたので松江に
定期借地権住宅が広まったのである(隣接の鳥取県はゼロである)。
松江市の4社の累計戸数は400戸ぐらいになる。
その不動産屋さん8社と8戸の定期借地権分譲事業を行った。
県の木材業や住設企業、地元マスコミが協力してくれたので
1ヶ月で1万人集客した。
土地が100坪。建築延べ面積が50坪で分譲価格が2,40
0万円~3,400万円である。
土地100坪と建物50坪の分譲住宅など大手でもやったこと
がない。
定期借地権だからできた事業なのである。
因みにここの宅地価格は坪15万円くらいである。
山形市では定期借地権の注文住宅1戸3,000万円から9,
000万円が建築されている。
累計戸数は約200戸。土地価格坪20万円前後。

★定期借地権の建築物の種類。
22条。建築物の全て。
23条。事業用建築物。商業店舗。流通センター等。
24条、賃貸マンション。戸建貸家等。

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講師費用10万円(税別)+交通費。

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8時間。
講師費用30万円(税別)+交通費。資料マニュアル付。
「地主さんに対する企画提案書」ソフト進呈。
「地代・一時金・固都税・相続税評価額計算ソフト」進呈
「謄本サンプル」「公正証書サンプル」「契約書サンプル」
カラー事例多数添付資料付。地主集客集サンプル付。

★コロナで土地価格が下落し相続税が払えない★
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◎今年の公示地価は昨年の取引価格を反映して上昇した。
しかしコロナ感染で取引価格は下落している。
ある方の相続税が8,000万円。
土地を売れば8,000万円で売れ、それで納税しようとした。
しかし今年の4月に売ろうとしたら4,000万円でしか売れ
なかった。
4,000万円の納税資金が不足し銀行から借り入れることに
なった。
さて、相続税は相続から10ヶ月後以内に申告しなければない。
土地を売って納税資金に充てる方が多いのであるが、その時に
境界が確定していないと売れない。
だから早い目にこれらの作業が必要になる。
境界確定で6ヶ月以上かかる。
さらに隣人が同意しないと境界確定はいつになったら出来るの
か不明になる。
場合によっては裁判になったりする。
当方は早くからこの問題を解決しておくために不動産業の方に
呼びかけているが実行される業者はほとんどない。
境界確定のコンサルをして売却不動産の販売代理をとれば6%
の手数料を得ることが出来るのに。
★さて、上段の相続税8,000万円のケースでは、申告時の評
価額であったのであるから、これを売却納税しないで「不動産
物納」をすれば良かったのである。
そうすれば物納により納税は完了した。
しかし、その知識がない。
不動産業界も相続税のアドバイスに力を入れたら、納税する地
主も助かるのであるが、当方がいくら口を酸っぱく言っても、
業界がこの相続問題の解決に動く気配がない。
税理士さんは計算と申告業務だけであって、そこまでの実務知
識がない。

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20坪~24坪までは主に貸家用。27坪~35坪は一般住宅用。
特に福島と青森は註文住宅として。
戸建貸家1現場2棟~20棟前後。
④図面。平面図・立面図・側面図。
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(貴社で単価修正してください)
⑥内装仕上げ見本ソフト。
⑦建築原価。坪28万円~30万円。
⑧販売価格。坪45万円~50万円。(大手は坪60万円位から)
⑨採用地域。青森市・福島市・新潟市(2社)・埼玉(2社)・東京
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★リースですから転転貸は禁止されます。

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2、営業研修。(無償。講師の交通費のみ) 時間約5時間。
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③建築条件付宅販売の手法。
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⑤紹介受注を高める方法。
⑥不動産投資会社の創り方。

※1、資料請求。無償。
2、問合せ無償。西京まで。
3、社員研修のみ希望。費用税別10万円+交通費。
※研修資料は約300頁。原本をコピーしてください。

◎コロナ感染後の土地価格は下落し、建築戸数も減少しています。
こういう情勢にあって、これから地元の建築業、不動産業が生き
残り成長するための研修です。

1、経営戦略。
社員全員が経営に参加する社員持ち株制と上場を目指すための
株式転換付社債発行。
2、商品戦略。低額化商品と高額化商品の開発。
3、建築と不動産の協業体制造り。
4、顧客紹介システムの構築。
5、自社で不動産投資会社を創る。

★具体的戦術★
1、低価格住宅と高価格住宅の2正面作戦。
10坪からの住宅と戸建貸家。1,000万円の分譲住宅。
1戸500万円の戸建て貸家。
※高額化住宅。推奨プラン付き住宅開発。1戸2,500万円以上。
※低価格戸建貸家(床面積10坪)とピン工法による耐振性1.5倍
の戸建て貸家(床面積20坪~35坪)の商品化。

2、福祉住宅の開発。(母子家庭・生活保護)
行政の家賃補助額に適合するアパート、戸建て貸家の商品化。

3、家賃で自宅のローンもまかなえる「賃貸&住宅、併用住宅」の
開発。
アパート形式or連棟式戸建。住居部分が50%以上あれば併
用住宅ローンが使えます(フラット35は適用外)

4、賃貸住宅サブリースから「経営代理方式」への転換。

5、定期借家権による家賃割引賃貸住宅。

6、癒し効果のあるアニマルセラピー賃貸住宅の開発。

7、株式公募(一人100万円から)による「不動産投資会社」の
作り方。 家賃配当年5%。

8、顧客紹介システムは簡単に出来る。組合方式orクラブ方式。

9、定期借地権で住宅系以外の建物開発。
福祉系住宅。クリニック。自宅クリニック併用住宅。幼稚園。
保育園等。

★以上が研修項目です。
★講師出張権研修。約5時間。費用(資料含む)7万円+交通費。
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