★民法改正案★
-------------------------

1、相続法。
相続財産の自宅については、相続財産から除外し、
配偶者に「永久居住権」を与える。
既に法案化が終わる。施行は、来年からか?
これにより、遺産分割により配偶者居住の自宅が売却
処分される心配がなくなる。

2、所有者不明の土地の解決のための法案の検討に入る。
現在全国の不明土地は九州全土の410ヘクタール。
40年には北海度全土の720ヘクタールになると
予測されている。
1)長期不明土地については「所有権を放棄」したものと
する新しい法律をつくる。
※「時効」のような考え方を導入する。
これは、当方が早くから提案していたものと同じ主
旨である。
公示送達後1年以内に異議の申し立てがなければ国
有地にする。
地方自治体にはこの土地を無償で譲渡し、民間に払
い下げる場合は、路線価で売却すればいい。

2)相続登記の義務化。
これは罰則を付けない限り無理である。
解決法としては、法務省による「強制登記」の方法を
考える必要がある。
固定医資産税台帳+戸籍と連動して、相続人を調査し、
相続人共有名義にする方法しかないだろう。
AIを使えば技術的には不可能ではない。
登記費用は,各相続人の持分に応じて負担させればよい。
ただ、100年以上未登記物件があるので簡単にはいか
ないだろう。(表示登記のみで甲区欄がないものもある)

※事例で学ぶ定期借地権住宅。
------------------------

■広告前に完売したケース。
(定借住宅5戸。隣接の土地売買5区画。計10区画)
最近は定期借地権住宅が少なくなってきた。
この理由は建築、不動産業界の景気が良いので大手住宅メーカー
がやらなくなってきたことによる。
平成4年8月よりこの制度が始まった。
この時はバブル崩壊後で著しく賃貸住宅の受注が激減したことに
より、大手のアパート建築事業部が始めたことによる。
(ミサワホームはアパート事業部。セキスイハウスは農協担当の
営業所から始める。ミサワのマニュアルは当方が制作した)
現在は残念ながら定期の分譲マンションは事業化されているが、
戸建て注文住宅の定期がほとんどない。
しかし、需要は旺盛にあることを、昨年11月の以下の事例で証
明したい。

1、建築地。福井県小浜市。人口3万人の小都市。
2、期間60年。5宅地。面積1区画60坪。時価坪15万円。
※現況農地。
3、権利金。時価の10%の90万円。年地代18万円。
4、事業主。地元不動産業者。H社。
H社は建築部門がなかったので、地元建築会社5社による「推奨プ
ラン付き」として販売。

※当方の一式コンサルの内容。
1、この土地を相続した所有者との交渉。企画提案、各種計算書提
出。契約書作成。
2、農業委員会との事前打ち合わせ。(5条申請)
3、造成工事業者との工事や開発申請について打合せ。隣接の5宅
地売買で開発資金に充当。
4、金融機関とローンの打合せ。(保全の仕方・登記について)
5、建築5社に対し1区画に付、延べ40坪と50坪の「推奨プラ
ン」の2プランを作るように指示。
6、司法書士に登記アドバイス。(分筆・借地権登記・抵当権設定)

◎以上の作業を終えて広告の準備をしていたが、地元新聞社が「北
陸初の定期借地権住宅」の囲み記事を出してくれたので販売前に
予約で全て決まってしまった。

※実は隣接に別の5宅地があったが、造成費用のために売買した。
この売り宅地も記事により売れてしまった。
1区画900万円×5=4,500万円。
1宅地の平均建築費。2,500万円

★事業者の粗利益。5宅地の売買仲介手数料。
900万円×5宅地×6%=270万円。
建築費バック。2,500万円×5戸×6%=750万円。
定期仲介手数料。月地代15,000円×5=75,000円。
※総合粗利益。10,075,000円。

★当社の一式総合コンサル費。
90万円(税別)+3回の交通費と宿泊費実費。

★不動産会社の建築報酬については、法定はないので自由設定。
建築費の6%~販売広告費を含んで10%前後と考えている。

★このように、こんな地価の安い所でも定期借地権住宅は売れるの
である。手間暇を惜しむからやらないのが業界の実情である。
不景気になったら、また、事業化する企業が増えるであろう。
これまでの定借戸建住宅、山形で1戸9,000万円。芦屋で2億
円である。
松江市の定借分譲住宅8戸の現場。1ヶ月で1万人集客。
定借のユーザーは高額令で高所得者であることに気がついていない。
貧乏人ほど所有権にこだわるのである。

★定期借地権実務研修お引き受けいたします。
時間は午後1時から5時。費用は、地主提案&計算ソフト。契約
書ソフト付きで30万円(税別)+交通費。
ソフト無しでは15万円(税別)+交通費。資料約300頁付き。

★事前ご相談。無料。西京まで。

★定借の戸建て住宅、分譲マンションを事業化している約80%の
企業は当方の研修を受けられています。

■建築業でナンバーワンになるノウハウを提供■
---------------------------

◎貴社を地域、商圏、県下ナンバーワン企業になるノウハウを
提供いたします。年商の目標は5億円。10億円。20億円。
30億円。50億円。100億円。150億円。300億円。
地元企業の最高額は約700億円です(大阪府岸和田市)
営業だけなら幾らでも売り上げることができますが、マック
スは工事施行能力です。

◎業種は建築、建設業。土地活用事業。不動産販売。◎
◆ベテランの代表コンサル&プロデユーサーの西京建一が貴社
にお伺いいたします。時間は午後1時から5時まで。
●参加者数。自由。人数に制限はありません。
◆費用税別10万円+交通費。当日払い。

◆この業務は、当方「研究会」の会員企業(東北~沖縄まで3
0社様)に原則として、3ヶ月に1回。
多い企業は月1回実施しているものです。
当方は下記の企画、経営、営業全般、販促企画、イベント
企画の、チラシ作成の文案、広告作成のノウハウとアイデ
アを提供いたします。

◆当日のご相談、企画内容は以下の中からお選びください。
テーマはいくつでも結構です。(貴社の自由選択)
1、注文住宅。
1区画から多数注文住宅を受注する「推奨プラン付き宅
地販売」申込み多数で土地無し客には建築地を紹介します。
およそ申し込みが8倍前後になります。
大手も知らないノウハウです。
自然に高級注文住宅を受注する方法。低価格は利益があり
ません。
定価格本体坪40万円。高級住宅本体坪60万円。

2、売れ残り分譲住宅、分譲マンションの処分方法。
「残価方式」もしくは「投資用」として再販。

★賃貸住宅関係★
1、「戸建貸家」1番のお薦めは、空室ゼロの戸建て貸家。
デザイン、プラン、建築原価、販売手法。
女性一人営業で年間60戸連続4年受注の営業手法公開。
1現場2戸から10戸。

2、アパート・賃貸マンション・サ高住・シエアハウス・外人
ゲストハウス等の企画化。

3、家賃保証は空室増大で破綻。
これに代る「経営一括代行方式」の仕組みについて。
リスクをどう分散するか?

★まだまだ需要のある、定期借地権住宅と定期分譲マンション
の事業化について。
※いままでのやり方は既に時代遅れです。
当方は最新のビジネスモデルを創設しています。
最近も、北陸で宣伝もしないのに5宅地建築条件付で完売し
ました。
1、土地を面白いほど集める方法について。
2、プラン作成と申込みが何倍にもなる販売手法。
3、「前払い地代」で地主に建物を無料プレデント。
地主が泣いて喜びます。
4、定借地主提案書作成と地代・権利金・固都税・相続税評価
額の計算。
5、定借住宅最高額は、9,000万円(山形)~2億円(芦屋)
13宅地申込み倍率8倍(山形)。定借分譲住宅8戸。
1ヶ月1万人集客企画立案。(松江市)

★不動産売買を増大する方法。
相続税事前対策としての土地売買の「代理権」を取る方法。

★お客様の紹介システムを創る方法。
地主、家主募集方法。あらゆる士業の先生(顧問費ゼロ円)
不動産業、管理業、金融機関を組織化する(全国で30社創設済)
※これまでの1社当たりの最高紹介客数は年26棟(横浜)
定借土地13区画(山形)約100宅地(松江)です。

★その他、なんでもご相談ください。
代表者・幹部・営業・設計・工事担当者が出てください。
テーマによって出席者をお決めください。

◆お伺いするのは、当法人の代表西京建一です。
実績「プレハブ住宅普及研究会」創設。「総合住宅展示場」
企画運営。「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」創設。
「関東建設事業組合」理事長(退任)一社)日本土地活用事
業普及振興支援機構理事長。
以下マニュアル作成「営業社員マニュアル」「賃貸住宅経営
マニュアル」「定期借地権事業化マニュアル」「戸建貸家経
営マニュアル」「売り建て式コープラティブ住宅マニュアル」
(共著)コンサル企業累計500社。
講演、社員研修受託企業約1,500社。

※事前ご相談は西京まで(無料)
※先着お申込み順に実施。
同じ事業でエリアがバッテングする場合は、お断りする場合
があります。

◆絶大な効果がある、マル秘、お客様紹介システム◆
---------------------------

◎注文住宅・賃貸住宅・土地活用・不動産売買のお客様を
紹介していただく仕組みです。
※ここには書いていないマル秘のノウハウを採用企業様のみ
に提供いたします。

1、先ず、〇〇会・資産活用倶楽部・パートナーシップ倶楽部
・以下自由名称。
当社例では「さくらそう」「ゆうゆう」「ひまわり」
「七福神」等があります。
類似商標がないか調べて、のちに商標登録してください。

2、既に30社様が創設済です。東北から沖縄まで。

3、地主、家主、あらゆる士業の先生方(顧問費はゼロ円)
不動産業・管理業・金融機関等を、この会の「ブレーン」
もしくは「協力委員」になっていただきます。

4、契約になれば「報奨金」を支払います。
この額は、当方文案の「提携契約書」に明記します。

5、マニュアル化している11点の文案と書式、契約書を提供
いたします。印刷は貴社指定の印刷会社に当方がデザイン、
レイアウトを指示します。

※この時点での当方への支払いは税別30万円+交通費となります。
この費用は創設と創設後のコンサル費が含まれています。

6、貴社より、上記3、の方にDMしてください。
中に「就任承諾書」がありますので、FAXで送ってもらいます。
大事な方は訪問してください。
貴社は上記3、のリストを作成してください。
総数として500名以上集めてください。
地主、家主リストの集め方が分からない方は、ご相談ください。

7、DMより1ヶ月後、士業と業者関係の説明会を開催いたします。
当方が主旨説明と講演を行います。
約2時間。6時頃より酒食を伴う「懇親会」を開催いたします。
これは有料で約3,000円(1人当り)とします。
この場でギャランティの説明と提携契約書を渡します。
士業の先生方の顔写真は、この会場で撮影いたします。

※この講演費と資料提供費は、税別15万円+交通費となります。

8、さらに、この1ヶ月後、地主、家主、参加の正式な「会」の
オープン式を行います。懇親会は、6、と同様です。

※この時の講演費は、前記6と同じ

9、創設後1年間の行事予定スケジュールを作成いたします。

10、成功の秘訣は、行事を活発に行うか、毎月B4ペラの「情報誌」
をキチンと送るかどうかにかかっています。
何もしなければ何の効果もありません。

※当方への総支払費。
5+6+7=60万円(税別)+3回の交通費となります。

※紹介の最高は1社より年26棟の紹介受注です。
戸建貸家、アパート、賃貸マンションの地主、家主紹介。
土地売買。定期借地の土地受託に絶大な効果があります。

◆さらに、ここでは書いていない、マル秘のノウハウを提供いたします。

※ご相談無料。西京まで。

★相続対策コンサルタントの業務★
---------------------------

1、先ず、相続人を確定しよう。
この為には被相続人の4才の頃からの戸籍謄本が必要。

2、遺言書があるか?
自筆証書。家庭裁判所の検認制度。近い将来法務局に
おける保管制度が作られる。
公正証書。必ず被相続人と公証人と面談すること。
面談しないと虚偽の公正証書が作成される危険がある。

3、現預金は凍結されるので注意。
あまり高額な預金を残さないこと。銀行によって凍結
解除の条件が異なる。

4、遺産分割協議書作成。
印鑑証明付。これがないと法定持分による相続となる。

5、納税資金対策。
税務署は現金・公社債・株式(自社株含む)・動産の順位
で納税させる。
何もなくて不動産のみの場合は「物納」できる。換金性
の高いものから取って行く。底地物納も可能。

6、最長20年の「延納」はやっては行けない。金利が高い。

7、節税対策。生前贈与・生前負債付贈与・家族信託・賃貸
住宅建築。等。

8、相続対策コンサルの受託ビジネス。
売買・賃貸建築等。所得分散対策。

※当方で「相続対策コンサルタント技能士」資格研修受付中。
8時間研修。
東京会場では1名より。出社員研修は人数に制限なし。
民間認定資格で国家資格ではありません。

※詳細は、西京までお問い合わせください。

※主催者:一社)日本土地活用事業普及振興支援機構。
理事長 西京建一(講師)