■戸建貸家を販売するノウハウと新しいビジネスモデル提案。
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1、最近の傾向。
不動産ファンドが1,000戸取得。
各地で戸建貸家が増えています。

2、戸建貸家のニーズ。
新築貸家が少ない。
賃貸着工数の2%程度しか建築されていません。
中古住宅は改修費が高く付、オーナーは費用を負担しません。

3、貸家のユーザーの年収は高く、敷地には高級車や外車。
敷地には2台分の駐車スペース。
ユーザーの年収は500万円以上。貯蓄額も500万円以上。

4、家賃はアパマンに比して30%高い家賃。
ほとんどが建築中から入居者が決まります。

5、ユーザーはアパマンの騒音問題から解放され、庭付きで子育てができます。

6、貸家の面積は20坪~24坪までが主流です。
※当社の会員さんの場合。
★戸建貸家販売の各種の事業手法。
1、基本形。
地主営業。地主の組織化。地主の建築見込み客紹介の仕組みを作る。
当方取引先では女性ひとり営業で年間60戸販売(埼玉県北部)。
その営業の仕組みは当方が開発。
また、紹介だけで年間40億円の賃貸住宅を受注されている会員さん
もいます(大阪府・神戸)。

2、定期借地権による戸建貸家。
地主利回りが10%として定期借地場合は9%前後。
土地から買えば5%前後。
借地期間は40年~50年。
期間中に地主に買い取り特権を付与します。

3、自社経営と投資販売の組み合わせ。
5年程度自社で経営してから投資家に販売する。
家賃が下落していないと、ほぼ新築価格で売れます。

4、貸家の分譲販売。
入居者を付けてから投資家に販売します。

5、空き家再生の方法。
これについては当方で進行中の事案を紹介します。
敷地面積150坪。土地価格7500万円。
最寄り駅から徒歩5分。
築50年。解体費と土地整備費約500万円。
50坪。3宅地に分割。
うち1区画50坪を事業者が買い取り。価格2,500万円。
この費用で地主は解体費と土地整備を負担。
さらにこの資金で2区画目に戸建貸家1戸を建築。
建築費坪60万円。計1,320万円。
家賃月額14万円。利回り10、9%。
事業者は残り3区画目を定期借地権50年で借地。
2戸の借家を建築し自社経営。利回り年9%。地主の収入合計。
権利金500万円。地代年100万円。家賃年144万円。
地主に建物買取り特権を付与。

6、戸建て貸家の工法。
在来軸組。2×4工法。金物フレーム工法。外装がコテ塗もあります。
★上記の営業社内研修を承ります。プログラムは以下で。
1、地主に対する営業方法。
プレゼンテーシツールの作成の仕方。収支計算書の作り方。

2、地主、家主建築見込み客紹介システムの創り方。

3、賃貸住宅の基礎知識。税務・相続、贈与・節税対策。
特に「相続時清算制度」の活用。

4、定期借地権地主に対する企画提案書兼計算書サンプル。
固都税・相続税・地代額・一時金。

5、金物フレーム、ピン工法プラン。耐震性が軸組の1.5倍。

※研修時間5時間。貴社指定場所において。
研修費用税込み15万円+交通費。
テキストや各種資料。実例チラシ多数添付。
資料約200頁は貴社で必要部数コピーしてください。

※講師:西京建一。全国の建築・不動産業2800社に対して研修実施。

★有料オプション。
地主交渉。大工派遣。ピン工法のプラン見積ソフト提供。
以上は別途見積となります。
◆主宰:一社)日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
代表 西京建一

■当社企画制作例。
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★以下のソフトやマニュアルは当社が企画制作、販売するものです。

★基本的に有償ですが、会員企業様に対しては一部無償提供するもの
が含まれます。

★制作代行。
契約書やソフトについては会員企業様に対しては一部無償のものと
有償のものが含まれます。

★計算書の作成、契約書等の作成については当方が代行いたします。
基本的に有償です。

◆当社で企画販売するマニュアル・計算ソフト。DVDのご案内。
1、賃貸住宅経営マニュアル。90頁。
建築法規・税務・経営・利回り等すべて解ります。

2、賃貸住宅計算ソフトオペレーション、マニュアル。50頁。
計算ソフトを使うために入力項目や計算の仕方が解ります。

3、賃貸住宅投資計画書。50頁。
建築計画・投資と経営の仕方が解ります。

4、賃貸収支計算ソフト。6種類。
地主用:30年と60年。土地取得用:30年と60年。
定期借地権用:30年と60年。
合計6種類の収支計算ソフト。

5、定期借地権地主提案書兼各種計算ソフト。
地代額・一時金額・固定資産税・相続税評価額。
最長90年。

6、各種定期借地権契約書。
22条「一般定期借地権」
23条「事業用借地権」
24条「建物譲渡特約付借地権」

7、22条・24条の各種定期借地権重要事項説明書。

8、定期借地権分譲住宅兼分譲マンション地主との契約書。

9、定期借地権分譲住宅販売契約書。マンション・戸建共通。

10、マンション管理契約書。(上記定期借地権)
11、公正証書・登記例。見本。

12、売建式コーポラティブ住宅マニュアル。500頁。
収支計算ソフト付き。

13、日本一お洒落な、完全企画型住宅一式ソフト。
戸建貸家20坪~24坪が中心。
27坪から35坪は主に注文住宅用。(分譲も可)
外観プラン6.{連棟式1プラン含む}
平面図・立面図・側面図。
16プランの工事原価計算ソフト。計70枚。
※貴社実行単価に修正してご使用ください。
耐震性1.5倍の金物フレーム工法。
但し、在来軸組・2×4工法でも施工できます。

※貴社のブランドで販売できます。(全国30社様採用済)
青森~沖縄まで30社採用済。

※当社ブランド「グッドジョブ」

※名称は貴社で自由にお付け下さい。

14、地主組織化の一式マニュアル。
文書ソフト9種類。(文案集と書式)
地主・士業・宅建業を組織化しに紹介ルートを作るマニュアル。
※会員様例。
「〇○資産活用倶楽部」「〇○資産活用研究会」「〇○パー
トナークラブ」等。自由におつけください。

※全国30カ所で設置済。

※参考パンフレット2冊付。

15、サ高住借り上げ計画書(サブリース契約書)
◆DVD
1、賃貸住宅は土地活用の王道。上下2巻。

2、定期借地権の驚くべきメリット。上下2巻。

3、実際の定期借地権住宅紹介DVD.計6種類。
ミサワホームの定期借地注文住宅。千葉。
セキスハウス定期借地分譲住宅。埼玉。
住いの角文。定期借地権分譲マンション。
福島の定期借地権アパート。等。

4、税務調査の上手な受け方。計9巻。
所得税・相続税。医師・建築会社・不動産会社・現金業種。等。
※解説。元.東京国税局、特別調査官。現.有名税理士3名出演。

★各書チラシ多数。約30枚。
山形、13宅地建築条件付宅地13区画。申込み8倍。
松江市の分譲住宅7戸。現地見学者1万人集客例。含む。

◎さて、当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」にご入会いただく

サービスや手順についてご説明いたします。

 

★この会の目的は、会員様になられた企業様が地域でナンバーワン企業になることを

目的とします。

ナンバーワンとは、総合売上ナンバーワン・建築種別部分でナンバーワン企業となる

ことを意味します。

例えば賃貸住宅で、分譲住宅で、注文住宅で、建築条件付宅地販売で、定期借地権活

用事業で、土地活用事業で、不動産売買で地域ナンバーワン企業になることを意味し

ます。

 

1、ご入会いただくと貴社と日時を打合せ総合打合せにお伺いいたします。

注文住宅・分譲住宅の事業について。

建築条件付推奨プラン条件付宅地販売について。

戸建貸家の事業展開。地主受注。貴社経営5年後の販売。

定期借地権付住宅・分譲住宅・分譲マンションの事業について。

地主に対するプレゼンと契約。特に女性営業の展開法。

貴社、地域での「資産活用倶楽部」の展開。

ここからの紹介受注の方法。

地主及びあらゆる士業の先生。

(税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・FP等)

・不動産仲介業者・下職等からの紹介システムの構築。全国30社様設置済。

広告、販売促進の手法。ネットやSNSの活用。

その他。電話によるご相談は時間無制限無料でアドバイスいたします。

代表様や幹部・設計・工務の方を対象。

※以上の中から貴社が事業展開できるメニューをご選択ください。

※当日のコンサル費は無料。交通費のみご負担ください。

 

2、通常のサービス内容。

ご相談一切無料(電話による。)

個別のテーマで 当方が貴社に出張してコンサルや研修を行う場合。

費用税別3万円+交通費。

※地主との交渉も含まれます。

出張費。税別3万円+交通費。成約報酬についてはご相談の上。

随時メールでのニュース送信。月末に総集編とスクラップ集をお送りいたします。

 

3、ご入会時や期間更新時には当方制作のマニュアルや計算ソフトを進呈いたします。

 

4、有料オプション。

ピン工法の工事指導。大工さん派遣。

当社の完全企画住宅ソフト。永久リース。

35プラン。図面一式。明細工事見積りソフト。

 

5、「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」へのご入会。

入会費10万円。年会費24万円。各税別。全額前払い。

ご入会お申し後、ご請求書送付。ご入金後「会員証」送付。

貴社への訪問日時打合せ。

※今回のご入会進呈品として「分譲住宅。分譲マンションを含む。

事業収支概算計算ソフトをお送りいたします。

その他マニュアルや計算ソフトの種類内容はホームページでご確認ください。

 

1、賃貸住宅販売促進マニュアル。A4判。100頁。

2、賃貸住宅収支計算オペレーションマニュアル。A4判。50頁。

3、8種類の収支計算ソフト。
①地主用。30年。
②地主用。60年。
③土地購入用。30年。
④土地購入用。60年。
⑤定期借地権用。30年。
⑥定期借地権用。60年。
⑦併用住宅用。30年。
⑧併用住宅用。60年。

※賃貸併用住宅はフラット35の対象外です。
※以上、①~⑧までのCD付。

★上記一式販売価格。20万円(税別)
お支払方法。
◎前払い(振込み)。◎代金引換払い。

■但し「研究会」新規会員様には無料進呈。

★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」ご案内。
※入会費:10万円(税別)※年会費24万円(税別)前払い。
※会員様の各種特典とサービス内容はHPでご確認ください。
※会員特典。入会時研修4時間。交通費のみご負担ください。
※研修項目。土地活用事業の進め方。賃貸住宅の受注促進。
相続対策。顧客紹介システムの創り方。注文住宅の受注促進。等。
テキスト3冊。資料約30頁分。
※その他特典は、ホームページでご確認ください。

★5年間自社で家賃を稼ぎ5年後新築価格同様で投資家に販売します。
一粒で2度美味しい戸建貸家。
日本の戸建て貸家の新築戸数は賃貸住宅の3%程度しか建築されて
いません。
入居申し込みは10倍~30倍。
家賃が高くても直ぐ満室になります。
戸建て貸家の利回りは地主建築を年10%とすれば土地から取得す
れば5%。
定期借地権(30年以上)では年8%ぐらいになります。
当方はこの戸建貸家で豊富な実績を有しています。

1、地主よりの単純請負。
1現場最低2戸から20戸になります。
平均1現場6戸ぐらいです。
地主見込み客組織を作っているので、埼玉北部の地域では女性ひ
とり営業で年間60戸を販売しています。
この具体的な営業手法は当方が指導しています。
直接営業と紹介営業を巧みに組み合わせています。
これは単純な営業手法で利益は建築利益のみです。
次に一粒で2度美味しい事業モデルを紹介します。

2、土地は買わないで地主より30年以上の定期借地権(24条借地権)
土地を借ります。
権利金は路線価の10%。地代は路線価の年2%としています。

3、30年以上経過した後にこの戸建貸家を地主に譲渡する。
無償でも有償譲渡にするかは契約の自由ですが、無償とする場合と
利回りを30%にして地主に譲渡しても良いのです。
建物は50年持ちますから地主は後20年間家賃を稼げます。
更地希望の場合は更地にします。

4、5年間は自社で経営します。
例をあげましよう。
丸亀市戸建貸家2戸。1戸の面積20坪。
月家賃1戸7,5000円×2戸×12ヶ月で合計180万円。
表示登記のみを行い5年間自社経営した。
5年間の家賃総額900万円。
4~5年後この2戸を投資家に販売しました。
家賃が下落していないので、新築時の販売予定価格1,800万円
を200万円値引きして1,600万円で売却しました。
建築原価が1,200万円なので売却利益は600万円。
5年間の家賃収入900万円を加算すれば利益の総額は1,500
万円となります。
つまり一粒で2度美味しいとは、このことです。
この物件に関しては当方が地主交渉から転売までの全ての業務を
担当いたしました。

5、問題点。
1)建築原価が高騰しているので坪40万円で建築したものが、
現在は1.5倍の60万円。
建築利益を25%とすれば坪単価で60万円。
20坪で1,200万円の売価となるので、
年間利回りは90万円÷1,200万円で年の利回りは
7.5%に下落します。
しかし投資利回りはグロス利回りで5%以上になれば投資用
不動産として問題なく売れます。

2)原則として借地権上の建物には銀行ローンが付きません。
しかし信用力、与信力のある企業であれば喜んで借地権建物
融資してくれます。
貴社に与信力がない場合は、現金決済に限られます。
また投資客の中では現金を2,000万円以上、持つ人はザ
ラにいますので、投資客に不自由しません。
地主さんの紹介は地元の不動産業者さんから幾らでもでます。
紹介謝礼を支払います。
★社内研修で詳しく説明いたします。5時間。
地主の集め方。紹介客を増やす方法。
地主に対する企画提案書の作成方法。収支計算書の作り方。

★修添付資料。テキスト2冊。
収支計算書のサンプル。契約書サンプル。概算見積もり書サンプル。
カラーチラシ多数。

★研修費:税込135,000円+交通費+宿泊費。
★「研究会」会員割引価格:税込み5万円+交通費+宿泊費。

★別売品。
お洒落なデザイン戸建外観5種。間取20坪~35坪。
お薦めは耐震性在来の1.5倍の金物フレームピン工法。
(在来軸組でも2×4工法でも可能)
平面図・立面図・側面図。
15プランの工事費明細見積ソフト付き700頁。
但、貴社現在単価に修正してご使用ください。

★別途工事指導及び大工派遣業務も承ります。(以上は有料です)

◎研修のお申し込み。お問合わせ無料。西京まで。