◎バブルと言えばオランダのチューリップバブルが有名。

球根が現在の価値で言えば１球２００万円?５００万円になった。

日本では江戸時代に兎バブルや文鳥バブルが起きている。

品種改良したものが高額で取引された。

幕府はこのバブルを潰すための高額の税をかけた。

兎一羽に１両（現在価値約１５万円）これにより幕府はバブルを潰した。

江戸時代には草鞋税もあった。
不動産バブルは、既に明治５年くらいに起きている。

維新政府の財源を増やすために、豪商に「換金抵当増額令」を発し、豪商の持つ

土地の価格を高騰させ、豪商から献金させた。

（越後屋、現在の三井グル―プは江戸だけで１００ヶ所以上土地を所有していた）

つまり架空価値に融資した分を献金させた。
昭和の後半?平成２年には、日銀の政策で銀行が無制限に不動産融資をした。

その額２００兆円である。

日銀の三重野総裁が金融を引き締め不動産バブルは崩壊した。

この後遺症は現在も続いている。まだ、１００超円ほど回収できていない。

現在は、オリンピックバブルである。このバブルはオリンピック後に終わる。

不動産は大幅に下がる。

建築費はＲＣで２０％下がる。

木造は高騰していないのでバブルの影響はあまり出ない。

ピットコインは、バブルそのものである。

上がる時は、何十倍にも上がり、下がる時も何十％下がる。

これは投機的商品である。

政府の保証しない仮想通貨にはなんの保障もない。

オランダのチューチップバブルと同じである。
ピットコインは保証金の２５倍まで買えるから、大儲けするときもあれば大損する

場合もある。

多分破産者が続出するのではないか。

よく分からないものに手を出すべきではない。

ホテル投資も限界になっている。

オリンピック後は、１日１万室の空きが出る。

小バブルの周期は約２０年。大バブルの周期は約６０年である

◎現在はホテルブームだが、いささか供給過剰となっている。

オリンピックが終わると、淘汰されるホテルが出てくる。

１万室ぐらいが過剰になると言われている。

そこで、ホテル兼アパート建築が面白くなってくる。

少し前、地方に出張したとき、〇〇グランドホテルを予約したが、来てみると、

廊下はコンクリート。

室内にキッチンや調理器や大型冷蔵庫が揃っている。

畳の部屋もある。

これが〇〇グランドホテルかと笑ってしまった。

つまり、ホテルが駄目ならいつでもアパートに出来るように造られている。

まぁ、アパートでもシェアハウス、ゲストハウスでもいいんだけど。

このように、これが駄目なら、次はこれに切り替えるのは巧みな方法と言える。

賃貸住宅（戸建貸家・アパート・賃貸マンション。共通。）

１、賃貸住宅経営マニュアル。９０頁。

２、概算収支計算書作成ソフト（３０年?９０年）

３、建築投資計画＆地主提案文書ソフト。１４頁。文案のみ。デザイン、レイアウトは貴社で自由に。

★以上、３点の価格。税別２０万円。

■以上の社内研修費。「相続対策と賃貸住宅経営のメリット」

時間。約６時間。研修費用。約３００枚の資料付研修費。税別１５万円＋講師西京建一の出張交通費等の実費。

★デザイン戸建貸家建築ソフト★

価格。税別１００万円。

※価格に含まれるもの。上記、１，２，３のソフト一式。と上記の研修費＋下記のソフト。

１、外観プラン集。約６パターンのソフト。

２、内装仕上げ見本ソフト。

３、２０坪?３５坪。計１５種類の設計図面。平面図・立面図。側面図。

４、各プランの明細工事見積りソフト。

※以上、１，２，３、４のプリントアウトの枚数は約７５０頁となります。

※戸建貸家の名称は、貴社で自由につけてください。

◆ネットによる住宅の設計コンペ◆
鳥取の「イエヒト」が最大！
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◎ネットによる設計コンペを実施している企業は数社あるが、
最大は鳥取県にある「イエヒト」である。
加盟する設計会社は全国で約４５０事務所。
お客様からの引き合いがあると、その地区の設計事務所、
４社が応募する。
お客は、その中の一社を選び「本設計」契約する。
設計会社は工事会社からリベートを取ると除名される。
この主宰会社の社長に聞いたら、年間加盟事務所の４分の３
が本設計契約をしている。
基本設計費が２００万円＋面積加算＋設計管理費となっている。
別のネットでは２社応募にしている企業もある。
住宅メーカーでは、元、Ｓ×Ｌのネット受注率が２５％程度
になっていたがヤマダ電機に経営が変わり、現在の受注率は
知らない。
当方が設計コンペ方式で関った現場は２ヶ所ある。

１、近鉄奈良学園前。近鉄不動産。
大阪府建築士会とタイアップして、２６区画行った。
土地面積１区画３００坪。
当選作品約２６棟を建築し建売で販売した。
風変りな住宅ばかりだが、３００坪のグリーンに溶け込み
違和感がない。建築費は平均１.５億円だった。
お客様は、ほとんど医者か中小企業の社長であった。
現在なら土地建物合計で、３億円?４億円になる。
亡くなった近鉄の佐伯会長の自宅もここにあり。
庭だけで６億円かけておられた。

２、東急ホームさんと誌上による、設計コンペを実施した。
新聞倍版のカラーチラシを万配布した。推奨プラン数は約３０。
応募者は４０名位であった。
まぁ、純粋なコンペではなく、プランの人気投票みたいなもの
である。

３、当方の開発した「設計コンペ方式」は、設計コンペを実施中
にお客様を同時に決めて行くというやり方である。
ネット告知と紙媒体で告知とお客募集を同時並行的に行う。

★このコンペ方式に関心のある方は当方にご相談ください。

★相続における土地売買と物納の準備★
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◎日本人の相続の特徴は、財産の内、不動産が平均７０％になる。
従って、相続対策の中で納税のために「売却」したり、「物納」
の準備を相続前に考えて、その準備を速めにした方が良い。
「延納」という制度（最長２０年の分割払い）があるが、この利
息や延滞利息は高い。
特に延滞税は確か年１３％ほど課せられる。
よほど現金収入が多くある以外、これは地主破産の道である。
「物納天国。延納地獄」という言葉がある。

さて、不動産売却の目安だが、路線価の１２０％以上で売買でき
れば金銭納付する。それ以下なら物納する。
ここでお話しするのは我々の業界が、これにより相続対策をどう
ビジネスにするかを述べてみる。
申告は１０ヶ月後だから、それまでの準備作業である。
１、実測。
２、隣地境界地主の印鑑証明付き同意書。
３、売買代理契約をする。
※その前に相続税シュミュレーションを行う。
当方の役員に税理士と公認会計士がいたので、当社自ら地主さん
を集めてセミナーを実施し、この業務を行った。
費用は２０万円?３０万円ぐらいだろう。

以上、１、２、もフィービジネスである。同意書を取る業務は有料
である。
しかし、「販売代理」を取らないと売却を独占できない。
専任は止めておいた方が良い。
期間切れを大手が待っているからである。
専任よりも一般媒介の方が良い。

さて、物納だが税務署は利用価値の高い物から取って行く。
当然である。
物理的瑕疵、権利の瑕疵、利用価値の低い土地は後順位である。
さすれば利用価値の高い土地は物納で取られないようにすれば良い。
賃貸住宅等を建築し銀行ローンを設定しておけば物納対象とならない。
定期借地の底地は最後の物納財産である。国税は過去に数例底地を
物納にとっている。
川崎に５億円の土地があった。父名義で娘さんと１,０００年の定借
契約をした。名義は財務省になる。
父が亡くなると娘さんと娘さんの相続人は財務省に地代を支払う。
その地代が実は固定資産税と大差がない。
後に底地を買戻したければ路線価の約８０％で買い戻せる。
買い戻せば地方自治体に固定資産税を支払う。
ここで気がつきて欲しいのは土地の価値は利用権(借地権）にあると
いうことにある。
期間１,０００年だから約３０代先までの借地権である。
平安時代の土地を借りて現代で返還する。究極の相続対策である。
「土地は利用しての価値」であり、所有は地代収入だけである。

★相続対策研修は当社まで。時間約６時間。
費用税別１５万円＋交通費等の実費となる。

★相続対策から土地売却。賃貸住宅経営。定期借地権活用。
管理ビジネスが発生する。当方の会員さん２社は定期借地権の
土地管理手数料が年１,０００万円以上ある。
仕事は３年に１回の地代改訂業務だけで、地代管理手数料は
「眠り口銭」のように入ってくる。
これで社員２名?３名の給料が賄えるではないか。

※相続対策ビジネスについての講師貴社出張相談。
費用。４時間。税別５万円＋交通費等の実費。