★営農期間終了と家族信託★
----------------------------

◎2022年に生産緑地法の営農期間が終了となる。
この内、さらに農業継続を希望される方は40%程度と
見ている。
60%は宅地化を選び、さらにその50%ぐらいは売却を
希望されると見ている。
この前の改正で営農を選らんが人と宅地化を選んだ人では
経済格差が広がった。
宅地売却や賃貸マンションのオーナーを選んだ農家は豊か
になり、横浜などでは宅地化農家がベンツに乗り農業者は
軽自動車で農作業をしていた。
少なからずの農家が宅地化を選ぶべきだったと後悔している。
しかし、30年の営農期間中は農業経営ができないほどになっ
た重大な疾病。死亡以外に営農を中止することができなかった。
その期間が2022年で終了する。
これにより宅地化される土地の総面積は埼玉県に匹敵する
面積であると予測されている。

1、農地の場合、農業員会に地主が土地活用の場合は4条申請。
売却の場合は5条申請して宅地化する。
定期借地の借主が決まっている場合は5条申請となる。

2、土地信託、家族信託の場合も農業委員会の許可が必要となる。

3、宅地化する。

4、売却する。

5、賃貸住宅等の土地活用をする。定期借地含む。

※特に地主が高齢で痴呆症となり、意思能力がなくなった場合は、
家庭裁判所の選任で「成年後見人」を選ぶが、後見人が使い込ん
だり、横領する事件が頻繁にある。
この危険を避けるために「家族信託」の制度を活用する。
信託人は通常は子供である。
信託は30年先まで信託人を決めることができ、10年毎に
3人の信託人を専任することが出来る。
また、信託人は受益者を専任できる。

※このようにすれば、地主が痴呆症になっても信託人が法的行為
ができ売却したいなら売却できる。また、相続税もからない。

※注意事項。営農が終了すると建前は行政に第一次買取権がある。
従って行政側の判断で公園用地や老人ホーム適地であれば行政が
買い取るかも知れない。
二次的には農業委員会が代りの営農者を探し営農を継続させる
場合もあり得ることを考慮しておく必要がある。
既に不動産市場では速くもこの営農土地が宅地化を条件に売り
出されているが、以上の問題をクリアしていないので、契約す
るのはリスクが多すぎることを指摘しておきたい。

※生産緑地法対象地。首都圏・近畿圏・中京圏・茨城県・全国の
政令指定都市全域。

★宅建業免許のみの建築受注と販売の形態★
---------------------------

◎今回は、宅建業免許のみの建築の受注と販売の形態について考えて見よう。

1、分譲はどのような建築物であれ販売出来る。

2、注文住宅の請負は原則禁止されるが、小規模のものなら請負もで
きるが制限される。
この小規模については、面積制限、金額制限をうけるがグレーゾ
ーンのように感じではっきりしない。
業界紙の編集長に聞いてもよく知らなかった。

3、注文住宅の確認申請を取ってから売買契約にする。

4、建築業者とタイアップして、自社で土地を用意して、建築会社の
「推奨プラン付き」として販売する。
契約は確認申請後の売買契約で行う。
建築業者からのマージン販売代理手数料として本体価格の6%が
通常の報酬額である。
販売経費はここに含まれるものとする。マックスは9%である。
(販促費が当初予算を上回る場合)

5、建築物の種類は自由であるが、一番面白いのは「戸建貸家」である。
50坪程度土地があれば2棟建築できる。
売価はそれぞれであるが一般的には本体価格坪45万円前後である。
(大手は坪60万円~90万円)
戸建貸家は、賃貸住宅全体の1%前後しか建築されていない。
アパート、賃貸マンションの空室率は増大している(13%~60%)
50%以上満室にならないと採算が取れない。
各地でオーナー破産が増えている。
当方プランのデザイン戸建て貸家を東北から沖縄まで約30社販売
されているが空室は出たことがない。順番待ちが多い。

6、戸建て貸家は、騒音問題がない。プラバシーが守られる。
庭で子供を遊ばせることができる。駐車場が2台ある。
従って、家賃もアパート、賃貸マンション対比で120%~140%
となる。ユーザーは年収400万円以上が多い。ほとんどが中・高級
車を持っている。
勤務先から家賃補助が月2万円~5万円支給される。
持ち家では家賃補助がない。
以上が、戸建て貸家の人気の理由である。

7、当社が「永久リース」している、デザイン戸建貸家は全国で30社
様採用。
青森では注文住宅として販売されているが多くは戸建貸家である。
プランは20坪~最大35坪。計15プラン。
平面図・側面図・立面図。内装仕上げ見本。外観デザイン集。
各プランの明細工事見積もりソフト(プリントすると750枚)上書き
出来るから貴社単価に修正して使用していただく。
耐震性1.5倍のピン方法の当社見積原価、坪28万円前後。
在来木造、2×4工法なら坪2万円程度安くなる。工期は3ヶ月。

8、採用企業の実績。
埼玉では女性一人営業で年60戸~70戸販売されている。
1敷地最低2戸。最大10戸程度である。
この企業の営業方法一式は当方がコンサルしている。
※具体的には、相続税、贈与税、賃貸住宅の法律と税務。
見込客リストの作成方法。収支の作成。プレデンテーションツールの作成。
営業訪問の仕方。紹介ルートの創り方等である。
※沖縄の那覇では採用後1ヶ月で、那覇市内で24坪タイプ2棟を販売。
家賃は1戸月12万円である。
※以上のソフトは永久に使用できる「永久リース権」でご提供いたします。
リースですから転売、転貸は禁止されます。
(同、企業の支店、営業所、子会社では使用できます)
リース料はご相談の上。(当社研究会会員企業様には大幅割引料金適用)

★営業のご相談や戸建て貸家の永久リース、および営業研修のお問合わせは、
西京まで。無料。

★各種資料を持参して貴社に営業指導でお伺いいたします。
費用は5万円(税別)+交通費等の実費。時間は4時間前後。

■最も効率の良い注文住宅の受注方法■
--------------------------

◎例を挙げる。
1、営業スキームは「建築条件付」とすること。
しかし、工夫しないと売れない。
「建築条件付」とするより「推奨プラン付き」としたほうが、
印象が良くなる。
※分譲だと価格が一定だが注文住宅だから高額化する。
山形の注文建築最高額は1戸9,000万円である。
最低でも約2,500万円。

2、1宅地毎にモデルプランを創り現地の区画毎に看板を立てる。
プランは複数であっても良い。

3、最低1宅地用意する。多数応募があれば宅地を斡旋する。

◎以下は取引先の事例である。
4、山形の会社は最大1現場100宅地をこの方式で注文住宅を建てた。
建売ではない。
すべて注文住宅だから1戸1戸デザインもプランも異なる。
壮観である。
以前定期借地13宅地もこの方法で販売した。申込みは13倍であった。
この会社は年約400戸で県下ナンバーワンビルダーである。

5、愛知県の取引先は年に約30戸をこの方法で販売している。
ビルダー年鑑によると、この企業の一人当たり売上額は全国第4位である。
設計は女性一人のみである。

6、北陸の不動産会社定借の土地4区画。
建築4社にプランを作成させて販売。広告する前に完売した。
別の5区画は土地のみ販売。これも広告前に完売。
※自社に土地がない場合は宅地を持っている不動産会社とタイアップすれば良い。
建築謝礼は本体価格の4%とする。

★以上のご相談は無料。西京まで。

★多数の事例を持参しての当方貴社出張相談。
時間4時間程度。費用5万円+交通費等の実費。
※愛知県の事例チラシ・山形の申込み13倍のチラシ持参いたします。

◆賃貸アパート、マンションの立退き料の相場◆
------------------------

1、東京のケース。
敷金丸返し。引っ越し費用全額負担。新家賃の10ヶ月分程度負担。

2、入居側に弁護士が入ると6畳一間でも200万円程度要求される。
妥協点は150万円くらいか。
僕の知っているケースでは六畳のアパート(それも住まないで物置に
していた)の場合一人に最高600万円払った。

3、高齢者・生活保護者は丁寧に扱う。行政の上限家賃内の物件紹介。
1年くらいの家賃補助。
高齢者でも見守りサービスとか、家具処分等の原状回復保険がある
ので安心できる。

4、さて、立ち退きを専門にする管理会社がある。
その時のオーナーとの契約内容。
立退きが終わったあと、建替えるのであれば建築会社を指定する。
管理は自社に限定する。
土地、建物売却であれば自社が代理する。 以上の条件付。
このやり方で横浜の知人の会社は、管理戸数約7,000戸になっ
ている。

5、注意点。
弁護士法違反とならないように。
トラブルになると介入してはいけない。
その場合は、こちらも弁護士を入れる。
「借地、借家人組合」と交渉するのは弁護士でなくても可。
組合は事務局長と組合の顧問弁護士が交渉相手となる。

★来年より青色申告特別控除が変わります。
----------------------

1、基礎控除。従前通り10万円。

2、特別控除(5棟10室以上。複式帳簿記載が条件)
65万円から50万円に減額。

※但し、電子帳簿、電子申告の場合は65万円とする。

※申告にあたっては専門家にお尋ねください。