11月8日新潟において金融機関に対する建築融資の説明会を実施する。

金融機関は収益が低下している。企業融資は年1%前後。住宅ローン融資は1%を切っている。こういう環境の中で不動産投資へ融資が唯一希望がある。しかし不正融資が続発したので、金融機関は不動産への投資を控えている。

この研修では新しい不動産融資への提案をしようと考えている。

◎住宅は大きなビジネスであるが撤退した企業もある。
カネボウハウジングは経営破綻。
東芝メイゾンと東急不動産は鉄骨プレハブ住宅事業から撤退した。
この3社の赤字は各100億円を超える。
東急不動産は200億円くらいの赤字になっていると思う。
パナホームは苦戦している。
住宅とアパートは、ほとんど売れていなから都市型建替えに力を入れている。
大和ハウスも店舗、アパートは好調だが住宅は苦戦している。
トヨタホームは、創業40年を超すが、利益があまり出ていない。
トヨタ自動車と言えども、住宅事業は成功したとはとても言えない。
ヤマダ電機はS×Lを買収したが売り上げが縮小している。
電気製品を買うついでに住宅を買うことはない。

苦戦する会社の特徴は、経営戦略、営業戦略と販売促進が下手なことにある。
パナホームなどは、本社事業にすれば良かったのに、住宅事業を電工の子会社としたことにある。代理店戦略も合弁戦略もことごとく失敗した。

一方住友林業は、創業15年で1万戸の企業になった(現在は9,000戸くらい)

この住友林業注文住宅事業の創業期から5,000戸になるまで僕が販売促進を担当した。
ミサワホームはトヨタ自動車の子会社になったが、これも売り上げが縮小している。
トヨタ自動車としては、次の成長事業に何をやったらいいのか、よく分からいのでは
ないか。

僕から見れば自動車産業自体が不況業種なのではないかと思っている。
若い人は自動車を買うよりスマホの方が大事なのである。

積水ハウスは全般に健闘しているがアメーバー戦略も限界にきたのではないか。
アメーバー戦略は、京セラより先に積水ハウスが採用している。
ただ積水ハウスは自社の営業戦略をアメーバーだと気がつかなかっただけのことである。

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■会場:新橋「ハロー会議室」JR新橋駅前。ニュー新橋ビル8階。
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★セミナー内容。
※以下の例は、当社会員企業様の実例です。
1.普通の住宅ローンが適用される「賃貸併用住宅」の開発。
戸建貸家併用・アパート併用。

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※客層によって扱う戸建貸家のレベル変わる。(品質とデザイン性。
建築原価。坪23万円~30万円前後)
実質本位か美麗で地震に強い家を選ぶのかの選択。
1)戸建貸家がすぐ満室になる7つの理由。
建築中に入居者が決まります。東北から沖縄までの事例紹介。
2)年収300万円代の客層は、延べ13坪~16坪。
家賃6万円~8万円。新潟200戸。空室ゼロです。
3)30社ご採用のオリジナルデザイン戸建注文住宅「ファミリー物語」
シリーズは「戸建注文住宅と貸家共通」年収500万円以上。
デザインが美しく地震に強いピン工法(耐震性在来木造の1.5倍。
長期優良住宅認定対象)20坪~35坪まで。
(名称は採用企業の自由です)15プラン。戸建貸家の売れ筋は
20坪~24坪まで。27坪以上は一般注文住宅として販売中(特に
東北)。

3.戸建貸家の販売方法と営業の仕組みの創り方。
訪問4回で契約する手法公開。
1)営業未経験の女性1人営業で年60戸受注の営業の仕組み
2)注文住宅と賃貸住宅のお客様紹介システムの創り方。公開。30社採用済。
★以下は、地元企業が成功しているビジネスモデルです。大手にも負けません。

4.問題の多い「家賃保証」サブリースから「家賃保証付経営一括代行方式」
に移行すれば大手に勝てます。

5.建築費2,000万円以上で申込みが多数取れる「建築条件付(推奨プラン
付)」宅地販売のノウハウ公開!営業マン不要。
契約とローン担当者のみで対応できます。最高例。1現場100宅地。
大手も苦手ですがチヨットしたアイデアで申込みを何倍にもできます。
山形市13区画申込み8倍。

6.地元ビルダー・地元不動産業者さんが成功している「定期借地権住宅」の
事業化手法。土地の受託から販売までのノウハウ。松江市8棟分譲。見学
会に1万人集客(累計200戸販売)山形3,000万円~最高建築額
9,000万円。(累計200戸販売)小浜市10戸。宣伝なしで完売。
ユーザーは高学歴、高所得者年収500万円以上。
信じられない方にはユーザーの属性一覧表をお見せいたします。

※土地単価は坪10万円~。定借により周辺の建替え住宅が自然に高級化します。
注文住宅・分譲住宅、マンション・賃貸住宅・病、医院・サ高住等あらゆる建築物。

※その他最近急成長のビジネスモデルをご紹介。
■主催者:「建築・不動産・土地活用ビジネス研究会」
一社)土地活用ビジネス推進機構。
※企画から販売まで全国150ヶ所プロデュース実績。
■講師:西京 建一(8000社が研修受講)

★企業別の社内研修承ります。費用等についてはお問い合わせください。

★セミナーお申込みの方に「受講証」と「案内図」をお送りいたします。

★16日(土)新潟での講演会開催★
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◎タイトル「新潟県における最新土地活用と相続対策」
1部は、午後3時30分から6時まで講演と協賛企業で
ある新潟の会員企業様協賛講演会である。
協賛企業さんの事業説明も行う。

2部は、6時から8時まで地主さんとザックバランな懇
親会開催。地主さん参加費無料。軽食を用意。
特に戸建貸家と定期借地をPRすることを目的とする。
集客方法は、近隣へのチラシ配布が主。

こういった講演会は、当方の会員企業様(全国30社)を
中心にと行っている。
5人以上、参加者が集まれば、なんらかの受注が出来る。
愛知県では5人の地主から20区画分の定期借地を受託した。
埼玉では、一人の地主さんから戸建貸家10戸、賃貸マンシ
ョン3億円を受注した。岡山でも戸建貸家7戸受注した。
町田では計10回で定期借地土地300区画を受託した。
地主さんの土地活用は、次の3択である。

1、建築する土地活用。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等。

2、建築しないで土地を貸す活用。
22条一般定期借地23条、事業用借地。
24条、建物譲渡特約付借地権。(賃貸マンション、戸建
貸家等。)

3、土地売却。
※何もしないと約70年で、その土地代の固都税を支払うこと
になる。

※用いるテキスト。
1、賃貸住宅経営のメリット。約30頁。
2、定期借地権のメリット。約30頁。
3、最新、相続税。約30頁。
4、実例カラーチラシ集。

★当方の講師費(資料提供含む)
会員価格10万円(税別)+交通費。
非会員価格15万円(税別)+交通費。

★現金による不動産投資の上限額★
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◎金融機関の不動産投資への融資は、不正融資により難しく
なっている。
金融機関も富裕層に限定し始めたようである。
サラリーマンの場合年収が800万円以上。
ここでは現金投資例を紹介する。
これは全て実例です。

1、戸建貸家。
夫婦世帯16坪前後。1戸650万円?。
ファミリー子育て住宅。20坪。1戸850万円前後。

※但し、上記例は土地価格を考慮していない。
1戸の土地面積は約25坪前後。駐車スペース2台分含む。

※当方が企画した丸亀の2戸の戸建貸家は2戸で1,200万円。
利回り年14%。新聞販売店の社長が買われた。
(当初新築価格1,800万円。5年後中古として販売)
20坪タイプ2戸。
土地は30年の定期借地権である。(24条)

2、愛知県の定借による分譲マンション。
1戸14坪程度。1戸、1,000万円。
これは賃貸にする投資用である。
本人居住なら1戸、25坪以上にしないと売れない。

3、お医者さんなら、1億円以上現金で投資する。

4、医師のケース。
岐阜の定借分譲マンション。3戸分、約1億円。
医者が買われて投資用に。利回り7.7%。
同じく医師のケース。鎌倉の別荘2億円。現金決済。

※さて、アパート等の賃貸に居住する人の約20%は、
年収500万円?1,500万円。賃貸だから所得が
低いとは限らない。
預金額も年収以上の現金を持っている。

※銀行融資が難しくなってきたから、以上のような現金客に
限定した商品開発が必要となってくる。
土地は所有権に限らないで定期借地にした方が、利回りが
上がる。所有に比べ2%以上利回りが高くなる。