当社が、これまでコンサルした定期借地権活用の現場は約50か所。

この分野においては、当方が日本一の実績を有している。

大手やその他機関で教えている定期借地の事業方法は、すべて過去のもので、現代には役に立たない。契約方法も、仕組みもすべて当時とは変わっているのに、気が付かないから、最近は事業化する案件が激減している。

1、定期による注文住宅。

1、同 分譲住宅。

1、同 賃貸住宅。

1、同 クリニック兼住宅。

1、その他、建築物。

地主提案書・各種計算書・各種契約書。等は全てソフト化している。

豊富な実例カラーチラシ集もついている。

★会員企業は、研修やソフトの提供、計算代行などすべて無料である。

★入会費は5万円。年会費は24万円。各税別。

★会員期間は、3年間を最低入会期間とする。

※詳細は、近日ホームページに発表!

◆県下、商圏、地域でナンバーワンビルダーになる道◆
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◎ナンバーワンとは、売り上げだけでなく、分野別にナンバーワン
ビルダーになることを含んでいる。
ある企業に月1回営業社員研修に行く。
当方の役割は、営業アドバイス、新規ビジネスの提案、具体的な
販促方法、チラシ文案の作成等である。

1、午前。注文住宅部門。
イベントの内容やチラシの内容まで一緒に考える。
「エネルギーゼロ住宅の仕組み」とか「ソーラ発電による住宅
ローン、ゼロ円住宅」等のアドバイスとチラシの文案等を打ち
合わせる。

2、午後。土地活用事業。
賃貸マンション、サ高住、シェアハウス、ゲストハウス等が主
なテーマである。
この会議において以下のビジネスモデルを提案し、採用される
ことになった。
賃貸マンションとサ高住の「経営代行方式」とか、再契約定期
借家権による「家賃を割り引く仕組み」「消費税対策」「地主、
家主組織化」の手法とか、これらの仕組みは当方がマニュアル
を提供し、これらの仕組みの、ホームページとパンフレットの
原案まで作成している。

※但し、これらの費用は、研修と別途である。
ここの企業のあらゆる契約書は当方で作成し、会社の顧問弁護士
がチェックして正式採用となる。
悪いけど弁護士には契約書原案は作れない。
それは弁護士が実務を知らないからである。

※午前と午後の当方の研修費は、会員企業の場合、税別15万円+
交通費となる。
※非会員企業の場合は、税別25万円+交通費等の実費。

◎さて、当社と取引のあるナンバーワン企業例である。
1、注文住宅。
青森年400戸。山形年400戸。山梨年150戸。三重年3
00戸。和歌山年300戸。島根年150戸。

2、戸建て貸家。
年60戸~70戸。埼玉、女性営業1名。

3、推奨プラン付き宅地販売。愛知県高浜市年60戸。

4、定期借地住宅累計。
山形計150戸、最高額9,000万円。浜松計1,000戸超。
愛知県知多市計1,000戸超。岐阜計200戸。島根計200
戸。

5、賃貸マンションの地元トップ企業は、堺市・名古屋市・那覇市
2社である。

★2022年。土地が大量に出てくる★
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◎この年は「生産緑地法」の営農義務が終了する。
対象は首都圏、近畿圏、中部県、茨城県、及び政令指定都市
の市街化区域内農地である。
農業地のうち、約60%が宅地転用されるのではないかと推
測している。
政府、農業団体は、農地として残したいので、営農者に売買
するか、もしくは賃貸するかを望んでいる。
また宅地化される場合も、老人ホーム等の高齢者施設に転用
されることを希望している。
宅地化が予想される面積は、およそ四国全土分ぐらいになる
のではないか?

営農者は相続税を猶予されている。
宅地化した場合は(売買及び土地活用事業としての宅地化土地)
猶予されていた相続税を支払わなければならない。
しかし、その金額は微々たるもので心配するほどのものではない。
政府や農業団体が、営農を望んでも多くの土地は、宅地化される。
それは、この生産緑地法が改正された時に、宅地化した人の多く
が、賃貸住宅経営や土地売買で、富裕層になったことによる。
例えれば土地活用した地主がベンツに乗り、営農者は軽トラで農
業を続けているというイメージである。
事実、そうなった。

2022年の営農義務終了後は、行政が第一次の買い取り権を持
つことになっているが、自治体の財政は苦しいので、買い取るこ
とはできないだろう。
次に行政は営農者を紹介することになるが、大規模農地以外は難
しいだろう。
だから最終的には売却するか、貸地にするか賃貸住宅等の土地活
用をするかの決断になる。

大雑把な推測では、緑地面積が40%程度となり、60%の土地
の3分の1が売却し、3分の1が賃貸住宅を建築し、3分の1が
定期借地で貸すことになる。
特に定期借地だと地代が永遠に入り、約50年で宅地価格相当の
地代収入がある。100年で土地価格の2倍である。
だから賢明な地主は土地を売らない選択をするだろう。
大量に土地が供給されることにより、周辺の住宅地価格も下落す
ることになる。

我々の業界、特に土地活用企業にとっては、大きなビジネスチャ
ンスになる。
特に定期借地権活用事業が、最大の恩恵を受けることになる。
土地も売買よりもリースの時代になってくる。
中国全土は、すべて期間70年の土地リースである。
エチオピアは40年。ハワイとベトナムは70年~90年。
英語では「リースホールド」と言う。

※定期借地権応用ビジネスについては、当方が日本一の実績を有し
ている。
※定期借地であらゆる建築、構造物の建築が可能である。
※この応用ビジネスは、奥が深くて、病みつきになるほど面白いも
のである。
※ご相談や研修希望企業を募集いたします。相談料は無料です。

★定借住宅移動展示場の効果★
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◎先ず、定借住宅の条件は土地の面積が60坪以上。
建築延べ面積が、50坪以上が成功の条件である。
当社会員例では1戸9,000万円の注文住宅が最高額である。
(自動車販売会社の社長)(山形市)平均で3,500万円前後。

1、事業スキームは、借地権転売方式。建築条件付。

2、建物完成後約6ヶ月間はモデル展示場として借り受ける。
借り賃は月3万円~5万円前後とする。
(もしくは住宅ローン月返済額)

3、引き渡す時は、設置した家具、設備付きで引き渡す。

4、周辺にチラシを蒔き集客する。
周辺建て替えが自然に高額化する。
米沢で延べ100坪の定借住宅を建築してくれたのは大学教授。
3年後定年退官の時まで、展示場に使用した。
引渡し価格は5,900万円である。
先生は東京住まいである。
ところが定年になって、米沢に帰らず東京に住み続けることに
なった。
そこで米沢の住宅は、そのまま展示場に使用することになった。
借り賃は地代相当額の月3万円である。
それから、もう10年も経った。
その間この展示場に集客した人数は約1,000人以上。
当然、米沢の定借住宅も約100戸は販売している。
しかし、本当のメリットは周辺の建替え住宅が高額化したこと
にある。
この一つの展示場だけで推定100戸以上の建替え住宅が受注
できたと考えられる。

このように、定借住宅を移動展示場として活用することが、最も効
率の良い、建替え住宅の受注を拡大する手法となる。
この見学会は以下のように行う。
1、構造見学会1回。チラシ3万。
2、完成見学会2回。
3、最終見学会(引渡し前)1回。最終チラシは6万。

契約目標。構造見学で10客。完成見学3回で40客。
計50客と契約。
平均3,000万円×50=15億円(売上額)
移動展示場には宿泊できる。調味料やお酒類はサービスする。
お客様は食材のみを準備する。
集中冷暖房の効果やソーラ発電の効果等を体験してもらう。
宿泊したお客様の契約率(新築・建替え)は、ほぼ100%となる。

※低価格競争しても利益が上がらない。
地元ビルダーは、定借移動展示場で高額建物を、どうして受注し
て行くのかを考えなくてはならない。

※土地の坪単価10万円以上なら全国何処でも定借事業は可能です。

※客層は年収500万円から1,500万円です。
高学歴、高所得者です。
低所得者は安い建売を買うお客で定借住宅を買いません。
経済合理性が分からないからです。
公務員(学校の先生。大学教授、地方公務員、郵便局長等)・年
収500万円以上のホワイトカラー・銀行員(都銀、地銀)・経
営者・士業の先生(税理士、設計士)等が定借のお客様です。
★定期借地権住宅社内研修承ります。
時間は10時~17時。
費用税別25万円(会員企業は税別10万円に割引)
+交通費等の実費。
資料、テキスト2冊。
地主に対する企画提案書兼か各種計算書(地代・一時金・固都税
・相続評価額計算。最長90年)契約書サンプル(地主との原契
約書、ユーザーへの転売契約書)・公正証書・登記簿見本・事例
カラーチラシ集多数。

※簡単にできる土地募集の方法も教えます。

◆「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
ご入会のメリット。
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◎当、一般社団法人が主宰する
「土地活用建築、不動産ビジネス研究会」の会員企業様は、現在
東北から沖縄まで30社様です。
その中に県下ナンバーワン企業が2社あります。
また特定の業種では県下ナンバーワン企業が3社あります。
ナンバーワンの企業のビジネスモデルは、戸建て貸家。
推奨プラン付き宅地販売(建築条件付のことです)定期借地権注
文住宅。及び分譲マンション。賃貸マンション、顧客紹介ナンバ
ーワン企業等です。

★ご入会のメリット。
1、ご入会時のオリエンテーション研修無料訪問。
(今後の営業戦略と営業戦術についての総合打合せ)1回分無料。
テーマは貴社の自由ですが、土地活用、建築、不動産ビジネス
に関するものなら、何でも結構です。
時間13時~17時まで。 ※交通費のみご負担ください。

2、通常無料サービス。
相談無制限無料。私が書いた毎月のニュース総集編。マスコミ
のニュース。隔月に1回のDVD提供等です。18,000円か
ら42,000円のもの。

3、下記5のマニュアルの中から、一つお選びいただいたマニュア
ル無料進呈いたします。

4、割引きサービス。
経営指導、営業指導、社員研修・講演・マニュアル等の費用が
50%割引となります。

5、期間更新時の無料サービス。
マニュアル類。「定期借地権ビジネスマニュアル」「賃貸住宅
経営マニュアル」「賃貸住宅経営一括代行方式」「売り建て式
コーポラティブ住宅マニュアル」「再契約型定期借家権で家賃
を割り引くシステム」「消費税の一部をリフォーム資金に積み
立てるシステム」これら価格10万円~20万円のマニュルを
更新時に、1つ進呈いたします。

6、特別会員。
これは、5年分の会費を先払いしていただいた会員様に無料進
呈いたします。
(入会費税別5万円+5年分の年会費前払い。総合計税別120万円)
※上記の入会時の無料サービスは全て適用されます。
入会時の進呈サービス含みます。

※特別会員進呈ソフト。
「デザイン戸建貸家」一式マニュサル(永久リース費。税別100
万円)内容は、15プラン(20坪・22坪・24坪・27坪・3
0坪・32坪・35坪)デザインパターン6種。内装仕上げ見本。
平面図・側面図・立面図。全プランの工事明細見積ソフトで構成さ
れています。プリント数は730枚くらいになります。
工事は耐震性1.5倍のピン工法(金物フレーム工法)を基準に見積
していますが、在来木造や2×4工法にされると坪単価は2万円ほ
どさがります。
青森や福島では30坪以上は、一般注文建築として販売されていま
す。
埼玉では女性営業で戸建貸家年60戸~70戸販売されています。
★「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
入会費。税別5万円。年会費税別24万円。
以上は入会時の前払いとなります。
一社)日本土地活用ビジネス普及振興支援機構。
理事長 西京 建一。
★事前相談無料。お電話は西京まで。