西京式 ■建築・不動産ビジネスプロデューサー養成講座ご案内■
社内研修のお薦め。
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◎このプロデユーサーとは、建築事業、不動産事業の受注、販売する業務
を企画し、設計・工事・不動産業、士業の協力の元に、事業を完結させ
るまでの一連の推進業務を担当いたします。

■開催日時:打合せの上決定。時間5時間。
■会  場:貴社会議室。
■受 講 費:30万円(税別)+交通費。
(下記の多数の実務資料付。この資料のみで数十万円の価値があります。)
■受講者数:自由。約30名様まで。
■講  師:西京 建一。

◆全国何処でも誰にでも出来る事業アイテム◆
☆ベーシック・コース。コア(核)事業編☆
Ⅰ)注文住宅が自然に高額化する「推奨プラン付き宅地販売」事業。
★現場工夫とチラシがキメ手。
◎この手法は大手メーカーも知らない手法です。
ちょっとした現場工夫で申込みが何倍にもなります。1宅地から可能。
申込みが多ければ宅地を斡旋いたします。
また土地が無ければ宅地販売の企業と提携します。
※当社例。13宅地。申込み8倍。
最大は100宅地全て、建築推奨プランで完売(山形)1番高額化し
利益がでるのは「推奨プラン付き宅地販売」です。
営業担当者ゼロで契約担当と設計士のみで出来ます。
この効果は建売と違って建築費が高額になります。
また、これにより周辺の建替え事業も高額化します。
※1戸の周辺で2ヶ月間に12戸の建替えを受注しました。
(愛知県・岡崎市)

Ⅱ)戸建貸家の受注と投資家への販売。
★年収の違いによるグレードがキメ手。
◎当社、取引先例では、200戸~400戸建築されています。
(新潟・埼玉では年に60戸受注)
当社の営業指導で埼玉では女性1人営業で年60戸受注しています。
この戸建貸家は年収300万~400万円は家賃月6万~7万円。
13坪~16坪がメインです。500万円以上は、家賃9万円~。
デザイン戸建ピン工法(耐震性在来の1.5倍)で建築しています。
20坪~35坪まで。
※当社例。那覇市22坪。家賃12万円。名古屋市24坪家賃18万円。
戸建貸家は全賃貸住宅の建築戸数の1%~3%しか建築されていません。
アパマン居住者の70%は戸建住宅に住み替えたいと考えています。
戸建貸家の空室率は0%です。地主さんの他に投資家に販売できます。
香川では14戸。岡山では7戸は投資家が建築されたものです。

Ⅲ)「西京式」地元企業の定借住宅事業。
★全国何処でもユーザーの年収が500万円以上!
◎宅地価格坪10万円以上なら全国何処でも可能です。
今までの大手メーカーのやり方は時代遅れになっています。
西京式は「設定・転売方式」従来の保証金はやっていません。
保証金は返還義務があり、相続税がかかります。返還請求権の登記も
必要です。一時金は権利金と敷金の組み合せです。
※例。山形累計200戸。建築最高額9,000万円。2億円。(芦屋)。
松江。累計300戸。定借分譲住宅8戸(土地100坪。建築面積50
坪。分譲価格2,200万円~3300万円)
1ヶ月のキャンペーンで現場に1万人集客しました。
販売は地元不動産業。建築は地元工務店8社が協力。(1工務店1戸担当)
定借のユーザーは年収500万円~1,500万円がボリュームゾーンです。
顧客属性表をお見せいたします。
権利金と建物を「交換」する手法もあります。
当社では、定借で住宅・分譲住宅・分譲マンション・戸建貸家・クリニ
ックを事業化しました。当方の手掛けた現場数は、約150ヶ所です。

Ⅳ)全国で30社採用のお客様紹介システムの導入。
★毎月ペラ1枚の情報誌を送るのがキメ手。
◎建築見込み客の組織化・地主・家主・士業・不動産業・金融機関等を
組織化します。紹介客をプールする仕組みのです。
この仕組みの成功例と失敗例。

■他に、「新しい家賃保証の仕組み」「売建て式コーポラティブ住宅事業」
「定期借家権の商品化」等も手掛けています。

■主催者:「土地活用・建築・不動産ビジネス研究会」
一社)日本土地活用事業普及振興機構。
E-mail: info@property-art.co.jp

■この研修のお申込みは以下ご記入ください。
社名・代表者名・ご担当者名、所属部署・TEL・FAX・メール。

■費用は前払いとなります。30万円+消費税+交通費。

■資料原本を各1通お送りいたしますので、受講者分コピーしてください。

◎建築業は不動産業の人脈や土地情報が必要になる。
不動産業は、建築に関係しないと儲からない。
両者は不即不離の関係にある。
以下の事例は全て当社が関係してきたものである。

1、横浜市の建築業は不動産業とタイアップして、
主に注文住宅の紹介受注を目的としたものである。
協力業者800社。紹介トップ店は年26戸受注。

2、山形市。不動産業120社と提携。
主に定期借地住宅の土地紹介。建築平均額300
0万円。最高額9,000万円。
クリニック3ヶ所。現場の建築費1.5億円
(診療所。医師自宅・調剤薬局。敷地300坪)

3、埼玉。戸建貸家年60戸。紹介30戸。
直営業30戸(営業は女性1人のみ)80社と提携。

4、東京武蔵野市の不動産会社。10社の建築会社と提携。

5、4,浜松の不動産会社。3社の建築会社提携。
アパート多数。注文住宅紹介。

6、松江不動産会社。定借住宅約200戸。地主より住宅。
建築は8社の地元企業に発注。敷地面積100坪。
建築延べ面積50坪。

7、岐阜市。定借分譲マンション。累計200戸。
土地は提携不動産からの紹介。
※紹介報酬4%~最大10%(建築費本体価格)

8、相続対策による土地売却。代理もしくは専任。
建築売買契約には自ら手掛ければ利益は25%以上。
外注の紹介は上記6、の通り。

9、愛知。建築条件付宅地売買。120社の不動産業と提携。
年間の販売宅地約60戸分。

★当社がこれまで当社企画でコラボしてきた地域★
山形市。福島市・仙台市・新潟市・埼玉3社。東京2社。
浜松・西三河・東三河・名古屋市・岐阜・四日市・大阪
市3社。松江市・那覇市等。 約30カ所において。

★この仕組みは簡単に出来ますが、要所要所にコツがあり、
他社の物真似をしても成功しません。
そこには、当社の豊富な実務経験のノウハウが必要になります。

★提携の仕方と契約の仕方と契約書の作り方を教えます★

1、講師出張コンサル費。
10万円(税別)+交通費等の実費。時間約3時間。
多数の実例資料と提携契約書提供いたします。

★最近の相談例から。「建築条件付宅地販売」の問題点★
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◎先日、東北の建築会社からの相談があった。
この企業は建設会社の資格のみで、建築条件付宅地販売の
チラシ広告を出した。
多分、不動産会社からの宅建協会への密告があったのだろう。
協会から宅建業法違反の指摘を受けた。
基礎的なことであるが、法律を知らないと違法行為をしてしまう。
あらためて、法的条件を指摘しておこう。

1、建築条件をつけられる条件。宅地販売だから、
宅建免許が必要になる。東北の企業はそれを知らなかった。
また、宅建免許のみでなく建設免許が自社もしくは100%
子会社にそれが無いと出来ない。詰まり両免許が必要になる。
次に両免許がない場合のやり方を述べる。

2、建設免許のみの場合。
宅地販売を知り合いの不動産会社に販売代理を委託する。
建築は条件付とできないから(代理店に建設免許があれば条件
付に出来る)「推奨プラン」とする。
強制条件ではない、「お願い」である。

3、宅建免許だけなら、建築条件はつけられないので、売建て売買
契約にする。分譲住宅にしてしまうのである。
「請負契約」は条も長く複雑なものになる。
「売買契約」にすれば、売買契約書と需要事項説明書のみで足りる。
簡単である。
ある建築会社は、請負であるが、ユーザーの家具も組み込んだ売買
契約にしている。
基礎的なことを知らないと、法的トラブルに巻き込まれる。
宅建業法違反も1度や2度なら注意処分で済むが、繰り返すと聴聞
会への呼び出しがあり、罰金等の重い処分を受けることになる。

※以上の建築条件のことは法律の何処にも書いていない。
建設省(現、国土交通省の通達である。)

※建築条件付宅地販売は、高額の注文住宅を受注する最適の手法です。
山形市では1棟の建築費が9,000万円。芦屋では2億円。

※この申込みを多くする方法があります。
チヨットしたコツがあります。
普通のやり方では多数の申込みは取れません。
当方の取引先では年60戸~300戸販売されています。

※この手法を社員研修で教えます。時間は2時間程度。
講師西京の出張コンサル費用は税別10万円+交通費です。

★建築・不動産ビジネスプロデユーサーの仕事。実例①★
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◎近く「建築・不動産ビジネスプロデユーサー養成講座」を開講するので、
この仕事とは具体的に何をするのか?について、僕の扱った事例を紹介
してみよう。

1、当方の研修を受けた北陸の不動産業者さんより電話があった。
相続した農地を定期借地権で貸地したいとう地主がいるので、今後の
進め方の相談があった。

2、その対象地の近くの宅地評価額を調べ、当方において、地主さんにた
いする「企画提案書」&「地代・一時金・固都税・相続税評価額」の
計算書を作成する。
同時に、地主と不動産業間の「定期借地権マスタリース契約書」を当
方で作成する。
借地期間は60年。対象地は600坪。宅地価格は坪15万円くらい。

3、当方が北陸に出張する。人口3万人の小さな町である。
地主さんとお会いし、契約書の詳細を説明し、調印する。
次に、工事業者とお会いし、工事見積もりと農転の依頼をする。
司法書士の先生に登記の方法を説明する。

4、工事業者の見積後、分筆は5宅地。1宅地60坪とする。
造成工事捻出のために隣接の5宅地を販売することにした。

5、事業主が不動産業で建築が出来ないから、建築業者5社をあつめ、建
築プランの依頼をする。
1業者につき2プラン。このプランの看板を作ってもらうよう依頼。

※ここまでの作業の当方の仕事は延べ3日間。うち現地出張2日間。
※さて、ここまでが基礎作業である。
造成工事完了後「推奨プラン付き宅地販売」の準備にかかる。工事から
3ヶ月後。

6、販売の為には、広告の準備やユーザーとの契約業務等、種々の作業が
ある。

7、工事終了近く、事業主である不動産屋さんに電話する。
意外な答えが返ってきた。「西京さん、販売の作業を頼もうと思って
いたら、地元新聞に、北陸初の定借住宅。という囲み記事が出ました。
それでお客様が5区画とも建築するお客様が決まってしまったんです
よ。おまけに販売土地5宅地の買主まで決まりました」こんなに簡単
に決まって少し拍子抜けがしたが、広告もしないで売れたからお目出
度いことだ。こちらの業務と報酬は減ってしまったが。

★さて、これが様々な副次効果をもたらした。
同じ地主さんが、別の場所で、定借で貸したい。
また近所の農家3人が、うちも定借やってほしいと言う依頼が来たので
ある。

★事業主(不動産業)としての利益。
1、5宅地の土地売買手数料。(専任仲介)

2、建物利益の取り方は、次のいずれかによる。
①不動産業者が、建築確認をとり「建て物売買契約」とする。
利益は建築費の25%前後。
この場合平均建築費1戸2,500万円×5戸=12,500万円×
25%=3,125万円。
②建築費バックマージン。12,500万円×6%=750万円。
③建築業者からのバックマージン。この金額は、建築費の4%~6%。

※以上でお分かりのように、確認後の「売り建て方式」にした方が、利益
が大きい。定借が可能であるのは宅地価格坪10万円~可能。

※定借で事業化出来る物。
注文住宅・建築条件付・分譲住宅・分譲マンション・賃貸マンション・
戸建貸家・クリニック・医院併用住宅。サ高住。等。

★当方が講師の1日研修費。5時間程度。
費用30万円(税別)+交通費。300頁のテキストや豊富な資料が
つきます。原本をコピーしてご使用ください。

◆女性ひとりで戸建貸家を年60戸販売するノウハウ教えます◆
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◎当社の戸建て貸家ノウハウ採用企業は、全国で30社様ですが、
男性営業では年間12戸前後です。
ところが当方が営業指導する企業においては、営業素人の女性が
初年度から60戸販売しています。
もちろん、そこには独特の営業の仕組みがあるからです。
仕組みは、大きく分けて次の2種です。

1、直接販売の場合。
見込客の見つけ方。プレデンテーションの仕方。訪問方法。

2、紹介のルートの作り方。
不動産ルート・士業ルート等。

以上、2種の組み合わせです。
ですから60戸の内30戸は直販。30戸は紹介によるものです。
60戸といっても1現場2戸~20戸で、平均は1現場6戸
(土地面積300坪)ですから現場数は6か所に過ぎません。
女性営業のチーム構成(営業1名。設計1名。雑務1名)全員が
女性です。
★当方が永久リースしている戸建貸家一式パッケージ・ソフト★
1、工法。
耐震性在来1.5倍の金物フレーム工法(ピン工法)長期優良
住宅認定対象建築物。

2、プラン。
20坪~35坪まで15プラン。
貸家の売れ筋は20坪~24坪まで。27坪~35坪は一般
注文住宅として(特に青森・福島においては30坪タイプ
1,300万円で販売)

3、デザインパターン。
お洒落な5種類。

4、添付図面。平面図・側面図・立面図。

5、内装仕上げ見本。

6、15プランの工事明細見積ソフト。
(上書きできます。プランと総枚数約700枚。)

※永久リース費につきましては別途ご相談ください。
当方の会員企業様には割引価格としております。

★家賃例。
入居者は年収400万円以上です。
香川県20坪タイプ75,000円。名古屋22坪14万円。
24坪18万円。那覇22坪12万円。

★在来木造よりワンランク上の戸建て住宅です。
日本は地震国ですから在来木造より坪単価3万円高くなっても
お客様は安心してくれます。
在来木造は地震とペチャンコに潰れますが、金物フレーム工法は、
モノコック(自動車のような単一体)ですから、箱のまま倒れる
だけです。(建物内に浸水しない)

★なお、年収が300万円~400万円未満の方には、
13坪~16坪タイプの在来木造をお薦めいたします。
家賃が5万円~7万円。

1、電話相談。無料。
2、貴社に(講師 西京建一)出張研修。営業研修付き。時間4時間。
テキスト・収支概算計算例・ピン工法例や多数の事例集等がつきます。
費用20万円(税別)+交通費。
資料原本を必要部数コピーしてください。