これは北陸の人口3万人の小都市での定借注文住宅のケースである。当方が現地にお伺いし、地主さんと面談したのが5月中旬。農地2,600㎡である。

60坪5宅地を分譲。1区画約800万円。定借土地1区画70坪5宅地。期間70年。

当方が地主さんへの企画提案書及び地代、権利金、敷金、固都税、相続税評価額を計算。70年分。

地主さんとの包括契約書、特約書、ユーザーと地主さんの契約書、重要事項説明書作成。地主さんと不動産業者調印。次いで農業委員との事前打合せ。測量、造成工事会社との開発申請、造成工事、区画分割打合せ。銀行との工事費の繋ぎ融資とユーザーの定借ローンの打合せ。建築業者5社と面談。5宅地に各社2プラン、計10プランの作成と看板作成指示。司法書士との登記方法アドバイス。建築業でないので「建築条件付」と出来ないので「推奨プラン付き」とする。「ミニ、設計コンペ方式」である。これが地元新聞社の「北陸初の」という記事になり、この記事で計10宅地の申込みがあった。これが10月。工事完了が11月であるのに。広告費ゼロ円である。さて、この場合の地元宅建業者の利益はこうなる。

5宅地の売買。1区画800万円×5宅地=4,000万円。手数料6%計240万円。

建築費平均1戸3,000万円×5戸分=1億5,000万円。建築会社からのキックバック。

10%=1,500万円。他に5宅地の土地管理手数料が70年間収入となる。

ここまでのコンサルの当社総合費用。税別60万円+2日分の交通費である。

安い(笑)

この成功でこの地主さんが隣接に持つ農地2,000㎡と3人の他の地主」さんんからも定借活用したいとの申込みが来ている。ビジネスはアイデアとやり方次第である。やり方が下手だから成功しない。「〇〇定期借地権推進機構」など実務をやったことがない素人の集まりでしかない。事実、札幌や千葉の推進機構から「実務をやったことがないから教えてほしい」と依頼がきた。権威だけで実務が分からない推進機構など入会してもなんの役にも立たない。僕らより20年遅れている。

★年に一度の年末年始バーゲンセール(笑)★
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◎28年末より29年1月末日までに、
当社マニュアル(計算ソフト含む)及びDVDをお申し込みの方に
限り下記の価格で提供いたします。

なお、お届けや研修実施は29年1月の10日以降となります。
※マニュアルやDVDのお支払いは、代引きで送料は一律600円となります。

1、マニュアル・計算ソフト関係。
1)「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル。」A4判90頁。
定価税込み10万円。割引価格:税別6万円。
2)「売り建て式コープラティブ住宅マニュアル。」A4判400頁。
事業収支計算ソフト付。在庫3部限り。
定価税別55,000円。割引価格:税別45,000円
3)「定期借地権住宅地主さんへの企画提案ソフト兼計算ソフト」
(地代・権利金・敷金・固都税・相続税評価額計算。最長90年)
定価税別18万円。割引価格:税別10万円。
4)「定借の契約ソフト(書式)22条定期。地主さんとの包括契約書。
地主さんとの特約書。地主さんとユーザーの契約書。需要事項説明
書書式ソフト一式。」
定価税別15万円。割引価格:税別10万円。

※「賃貸住宅経営代行方式の書式ソフト」は、別途相談。3種類あります。

★DVD関係★
1、「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」3枚組。
定価税別46,00円。割引価格:税別30,000円。
2、地主さん説得用「定期借地権の驚くべきメリット」3枚組。
定価税別46,000円。割引:税別30,000円。

★以下の税務調査DVDは元東京国税局特別調査官(通称マルサ)で
現有名税理士3名の解説です。時間各50分。
定価税別18,000円。割引価格:税別10,000円。
1、「相続、所得税調査への対応方」1枚。
2、「個人への税務調査への対応」1枚。
3、「法人への税務調査への対応」1枚。
4、「建設業への税務調査への対応」1枚。
5、「不動産業への税務調査への対応」1枚。
6、「医師への税務調査への対応」1枚。
7、「現金業種への税務調査への対応」1枚。
8、番外ドラマ編20名の俳優出演。
「もう怖くない税務調査の上手な受け方」50分。このビデオは
税理士の先生方約2,000名購入済み。私も出演しています。

★購入お申込みの方は、
商品名・社名・住所〒・代表者名・お申込み者名・役職・電話番号
・FAX番号・Eメールご記入の上、
当社までFAXまたはメールでお申し込みください。

◎お届けは来年1月10日以降となります。
代金+送料600円は代引き払いとなります。(返品不可)

社)日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表 西京 建一
〒141-0021 東京都品川区上大崎3-6-1
ТEL:03-3473-4676
FAX:03-3444-7754
E-mail: japla@property-art.co.jp
URL:http://www.property-art.co.jp/

★明けましておめでとうございますは、まだ早いけど★
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昨年は大変お世話になりました。今年もよろしくお願い申し上げます。
貴社の益々のご繁栄と皆々様のご健勝を心よりお祈り申し上げます。

※当社の総合案内。企画、プロデュース、コンサル総合版。
1、建て替え住宅の企画、イベントの実施。最高1日で60棟受注
2、建築条件付、または推奨プラン付き住宅販売。13宅地を申込み8倍
で販売。建築費2,500万円~9,000万円。平均3,500万円。
3、賃貸住宅の企画販売促進。
アパート、賃貸マンション、サ高住等。地主提案から施工まで。
特に戸建デザイン貸家では東北から沖縄まで30社様が、当社の
推奨プラン、販促方法を採用。営業経験のない女性でも年60戸
3年連続受注。
当社の戸建て販促システムは東北から沖縄まで30社採用済。
※アパート、賃貸マンションは空室リスクが高い。
借り上げ家賃保証会社は家賃を下げてきて当てにならない。
当方は新たに3種類の「経営代行方式」をシステム化。
双方のリスクゼロ。オーナーは破産しない仕組み。
サ高住においては大手の借り上げ業者と提携。全国何処でも一括借り
上げします。50室以上が条件。
4、定期借地権活用事業企画コンサル。地主交渉から販売まで。
1)注文住宅、売り建て住宅、建売住宅、分譲マンション、賃貸
マンション、戸建て貸家、ホテル、老人ホーム、グループホーム、
店舗等。
2)特殊な分譲マンション。定期借地権マンション。売り建て式
コーポマンション、地主に建物譲渡付き貸家、賃貸マンション。
※これらについては多数の契約書や規約書を当社においてマニュアル化。
日本では当社のみのノウハウ。
5、紹介ルート拡充のための「パートナーシップ倶楽部」or「資産
活用倶楽部」創設の企画からオープンまでの一式企画、コンサル。
固定費ゼロ円で士業の先生方とあらゆる協力業者を組織化。
書式ソフト20種類。企画からオープンまで3か月。
全国30社採用済。「資産活用倶楽部」参照。
6、多数のマニュアル制作各種ソフト、DVDの販売。
「定期借地権契約マニュアル」「定期借地権地主提案書と最長
90年の計算ソフト」「賃貸住宅、受注、営業促進マニュアル」
「売り立て式コーポ分譲マンションマニュアル」「賃貸経営収支
予測ソフト」「賃貸住宅経営代行方式マニュアル」
DVDは約40作制作発売。
7、「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰。
メリットがいっぱい。詳細はHPでご確認ください。
会員数。現在東北から沖縄まで30社様。

★以上の中から一つでもピンと来たらご相談ください。電話相談無料。
?ウン?一つもピンと来ないって?困ったな。

★貴社に西京が出前相談の場合。
1回に付税別5万円+交通費等の実費。時間は午後1時から無制限。
※西京 建一 プロフィール
http://www.property-art.co.jp/profile/

★宅建業免許のみで事業化出来る定期借地権住宅★
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◎借地借家法第22条の「定期借地権住宅」は、建築業だけではなく、
宅建業免許のみで行える事業である。

以下に当社が企画、コンサルした事例を述べる。
なお、当社の場合、地主面談から開発申請、農転、造成工事、銀行と
の交渉(工事の繋ぎ資金とユーザーローン)、注文住宅のデザイン、
プラン打合せ、司法書士への登記指示、販売の実務までを行っている。
※宅建業のみでは「建築条件付き」は、付けられないから、提携する
建築会社が作成した「推奨プラン付き住宅」と表示する。

※先に、宅建業で得られる利益について説明しよう。
1、造成工事費捻出のための一部土地売買。
埼玉の場合7,000万円分、小浜市の場合3,000万円分の宅地
を売却した。代理手数料両手6%。さらに相続と重なれば土地売買
が増える。
2、建築業者からのキックバック。
建築費の6%+販促費4%=10%。
3、土地管理手数料。
年間地代の5%。当社取引先の2社は、年間土地管理手数料が
1,000万円以上ある。
この事業は綿密に計画しないと失敗する。特に建築業者との打ち合
わせを綿密にする必要がある。建築会社は複数社とする。

※事例
1、横浜市。建築確認後の売建住宅販売。建物価格約4,000万円。
権利金1区画800万円。計500戸以上。本業は火災保険の
会社である。宅建業のみ取得。
2、松江市。建築業者8社を入れて定借分譲。
1ヶ月で1万人集客。土地面積100坪。建築延べ面積50坪。
価格2,800万円~3,800万円。他に注文住宅約100戸
(10%キックバック)
3、島根大規模住宅地の内200区画を定借分譲。推奨プラン付き。
4、小浜市5宅地売買。5宅地定借推奨プラン付き販売
(1企画に2プラン指示)
今年11月造成工事完了なのに、10月で全て予約販売。
さらに同じ地主が隣接の2,500㎡と、別の地主2名も定借申込み。
ここの場合は、前段に説明しているコンサルを全てお引き受けした。
現地出張2日間。書類作成2日間。
5、宮城県の26戸の建売が売れず、定借にチェンジして販売。
6、横浜市と小田原市で、賃貸マンションの空室を定借マンションに
して販売。約30戸分。
木造でも軽量鉄骨でも耐火構造にすれば敷地権登記、区分登記が
出来る。アパマンの空室率の20%~45%に。一部では空室率
70%に増大。地主破産が増えていて社会問題になっている。

★宅建業としての定借住宅事業研修★
※今回研修の特別無償進呈品。
地主さん説得用DVD「定期借地権の驚くべきメリット」3枚組。
市販価格46,000円分を無料進呈!
貴社にて6時間。
※約300頁の資料含む。
費用:非会員、税別30万円+交通費等の実費。
「研究会」会員費用。税別20万円+交通費等の実費。
※研修内容。
1、開発申請上の注意。私道の処理。
2、22条定借の実際の期間と期間終了後の地主のオプション
(更地にするとは限りません)
3、22条、23条、24条借地権の特徴と活用方法。
4、22条の地主さんへの企画提案書作成と各種計算方法。
地代、権利金、敷金、固都税、相続税評価額計算の仕方。
5、建築会社に指示する推奨プランの造り方とユーザーへの見せ方。
6、22条の契約実務。地主との包括契約書作成・特約書作成(権利
金はユーザーが付いた時点で支払う)ユーザーと地主の契約書。
重要事項説明書の作成。
7、開発申請、農転、造成工事の注意点。敷地内道路と私道の処理方法。
適正な区画の面積。
8、各種登記の仕方と公正証書作成方法。
9、地主直接募集方法。
10、申込みは何倍も取る定借住宅の特殊な販売方法。
11、地主を紹介していただく仕組み。
山形のウンノハウスさんは3,500万円~9,000万円の定借
注文住宅を数百棟販売していますが全て不動産業からの紹介です。
紹介料の決め方の種類。
12、定借住宅の各種の販売方法。大手にもない手法で販売。

★特典付き。6時間研修の資料。
借地借家法全文・改正、相続、贈与税・定期借地の真髄テキスト・地主さんへの企画提案書のサンプル(小浜市の例で説明)+計算書見本(地代・権利金・敷金・固都税・相続税評価額)地主募集文案多数・地主紹介仕組みの見本・地主との包括契約書、特約書、ユーザーとの契約書、重要事項説明書サンプル。登記例・公正証書例・定借住宅カラーチラシ多数。
※以上の資料は原本各1通をお送りいたしますので、貴社で必要部数
コピーしてご使用下さい。

★別売ソフト。(基本研修外費用)
1、地主さんに対する提案書及び最長90年の地代、権利金、敷金、
固都税、相続税評価額計算
ソフト。非会員:税別18万円。研究会会員価格:税別10万円。
2、契約書ソフト(包括契約書・特約契約書・重要事項説明書)
非会員価格:税別5万円。研究会会員価格:税別2万円。

★研修進呈品。
地主説得用DVD3枚組。
「定期借地権の驚くべきメリット」定価46,000円分を無償で提供。
このビデオを見た名長野県の地主さんが13宅地分契約。

★電話相談無料。03-3473-4676
★事前訪問相談。(講師が貴社に出張)
1回に付税別5万円+交通費等の実費。午後1時~。
★講師:西京 建一

★デザイン戸建て貸家セールスシステム導入企業は、
 現在、東北から沖縄まで30社採用済。
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◎当社は単に戸建貸家のプランをアドバイスしているのではない。
その売り方の仕組みやセールスプロモーションの手法を提供して
いるのである。
大事な事は、製品や技術や価格ではなく、仕組みで勝負しなければ、
多数を販売することはできない。
当社取引先では、営業経験のない女性が初年度から60戸。3年連続受注。
これは僕の提案した、見込み客のリストアップと紹介システムの
仕組みを導入されたからである。
普通のやり方では、営業一人当たり年10戸から20戸程度である。
住宅は製品である。これを請負であれ販売であれ、これを受注、
販売するところから「商品」になるのである。

★この営業手法は戸建貸家のみならず、アパートや賃貸マンションにも
応用できます。
因みに、当社の仕組みを採用していただいている企業が、
建築業なら「請負契約」になるが、宅建業では「建物売買契約」になる。
当社のセールスシステムの仕組みは以下である。

★以下は、研修に含まれるメニューです。★
1、建築のプランとデザインのコンサル。
3LDK。2階建。20坪~24坪が売れ筋。それ以上は一般住宅。
福島では32坪タイプを一般住宅として販売。本体価格1,400万円。
2、建築工法の選択。在来軸組、2×4。耐震性1.5倍のピン工法がお薦め。
3、実行予算見積り。販売価格の設定。
実行予算ピン工法なら坪26万円前後。在来なら坪23万円前後。
販売価格は、在来なら坪37万円前後。ピン工法なら40万円~45万円前後。
ある地元建売企業は、坪70万円で販売。大手なら坪80万円~100万円。
4、家賃の計算方法。
5、利回りの3種の計算方法。
6、見込み客の創り方。
7、プレゼンテーションの手法。
8、訪問営業の仕組み。
9、営業マン研修。オーナの建築動機。
相続対策、節税対策等の具体的メリットの解説。6時間ぐらい。
10、展示場、モデルハウスを自己資金ゼロ円で建築する方法。

★以下はオプションです。別料金。★
1、戸建てデザイン住宅の商品の具現化。
(プラン、外観、内装、工事原価見積り、販売価格の設定)粗利益30%前後。
2、当社営業同行、営業代行。
3、建築工事指導全国。ピン工法のみ。当社指定業者。
4、プレカット材の提供。当社指定工場。
5、丸請け工事。全国。ピン工法のみ。当社指定業者。
6、資材、設備機器販売。全国。当社指定問屋。
7、固定費ゼロ円で作れる顧客紹介ルートの創り方。
パートナーシップ倶楽部or資産活用倶楽部」創設方法。
着手してから3か月で完成。
8、「賃貸住宅経営代行」システムの導入。3種類あります。

★さて、上記1、~10、までの研修費用は、税別30万円+交通費等の実費。
時間は約6時間。
1、~8、まではオプションとなり、お見積りの上となります。
この種の有名フランチャイズの加盟費は600万円。月会費は10万円。
本部紹介料建築費の4%。加盟社は160社で累計1,260戸程度と
たいしたことはない。1社当たり累計で、10戸弱である。
フランチャイズの宿命は、有力企業の加盟店はノウハウが分かったら
フランチャイズを脱会することにある。イシンホーム、フランチャイズも
名古屋のロイヤルハウスFCから脱退したのである。

※営業同行、営業代行費用は、基本出張費、税別5万円+交通費等の実費。
成功報酬は建築費の2%である。

※当社主宰「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
◎入会費:税別5万円。年会費:税別24万円は前払い。
多数のメリットはホームページでご確認ください。
「研究会」にご入会いただくと全て割引料金が適用されます。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

※電話相談無料。03-3473-4676へ。担当 西京建一
※事前事業化相談。出張費1回に付、税別5万円+交通費等の実費。
午後から5時まで。