◎当社は業界に先駆けて独自のビジネスモデルやマニュアルを
制作している。

1.ビジネスマニュアル。
1)定期借地権住宅ビジネスマニュアル。
2)建売式「コーポラティブマンション」マニュアル。
3)アパート経営マニュアル。
4)戸建貸家プランニングシステム。(プランのアドバイスから
工事見積もり。工事店紹介(丸請け)

2.新、ビジネスモデル。
1)「定期借家権」で家賃を割り引くシステム。
2)住宅のリフォーム費用を負担しないでもすむシステム。
3)「最低家賃保証」システム。
4)「純利益保証」借り上げ家賃システム。
5)住宅の設計コンペ方式で一度に多数の注文住宅を受注
できるシステム。
6)建て替え住宅の効率的イベントシステム。
7)定期借地権の権利金と建物交換するシステム。
8)戸建貸家のプレデンテーション&営業促進ツールシステム。
※これは某企業からのオーダーがあれば著作権を企業に
譲渡するので市販出来ないマニュアルとなる。
9)宅地を「建築条件付」で販売する独自のシステム。
10)アパートや賃貸マンションの空室を販売するシステム。
11)売れ残っている宅地や分譲住宅を処分するシステム。
12)自己資金を負担しないでモデルハウスやモニターハウスを募集する方法。

★建築も不動産も従来のやり方では伸びない。
真剣に新しいビジネス形態を導入しないと淘汰されるだけである。
年間の建築と不動産の廃業率は約5%ある。

■会社に建築例がないのに
 いち早くモデルハウスやモニターハウスを素早く作る方法。
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1、注文住宅。
相続の小規模宅地特例の厳密化により2世帯住宅が増える。
(330㎡まで80%評価減)このパターンは次になる。
1)1敷地に左右の2世帯住宅。
2)上下の2世帯住宅。
3)手前と奥の2世帯住宅。
4)別棟の2世帯住宅。

★モデルハウスとして6ヶ月から1年借り上げる。
この条件は住宅ローン返済額+月5万円から10万円の借り上げ
費用を支払う。

2、賃貸住宅。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住・寄宿舎型シェア
ハウス等。

3、都市部の3階建て建て替え住宅(鉄骨造)
住宅兼賃貸住宅・住宅兼店舗・店舗兼賃貸住宅・住宅兼賃貸住宅
兼店舗。
1)1年ほどモデルハウスとして借り上げる。
賃料は実際の賃料の85%で借り上げる。
定期借家契約とする。借り上げ期間経過後入居者を入れて引
き渡す。
2)「純利益保証型」で1年ほど借り上げる。
最低家賃は建築費の3%+経費を差し引いた剰余家賃の80%
がオーナーさんに配当。会社は20%でシェアする。

こうして、いち早くモデルハウス・モニターハウスを募集する。
現場が出来れば、現場見学会を行う。
(現場が無くてもモニターハウス募集は可能です。)
賃貸住宅の場合は、1日で見学会と地主対象のセミナーを行う。
セミナー後地主さんとの懇談会を行えば、即日で契約の見込み客を多数
集めることが出来る。
戸建貸家・アパート・賃貸マンションの場合、セミナーを開催すれば
出席者の約60%が建築したいと回答する。
★当方の企画制作業務。
1、新聞折り込みチラシ制作。
2、セミナーレジュメ。
3、地主、家主へのDM文案制作。(リストがあれば)
4、アンケート用紙。
5、収支予測計算書サンプル。
6、借り上げ原契約書・転賃貸契約書。
7、重要事項説明書。
8、純利益保証型サブリース契約書。重要事項説明書。
9、各種商品プランの開発。
10、再契約型定期借家権契約書・同、重要事項説明書。
11、地主、家主さんへの提案書ツール(A4判約20枚)
12、講演講師受託。
13、営業同行・営業代行業務。

★以上、当方への依頼業務毎に見積り。

社)日本土地活用事業普及振興支援機構
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
プロパティ・アート株式会社
代表 西京 建一(携帯:080-1154-6353)
〒141-0021 東京都品川区上大崎3-6-1
ТEL:03-3447-7131
FAX:03-3444-7754

★土地処分と活用のパターン。
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1.土地売買。

2.土地売買+賃貸住宅建築+駐車場

3.賃貸住宅の建築。戸建貸家・アパート・賃貸マンション・サ高住等。

4.不動産貸借(30年まで)地上権(年数制限なし)屋外ソーラ発電。
資材置き場・青空駐車場等。

5.22条定期借地権。50年以上。建築及び構造物制限なし。

6.23条定期借地権。10年~50年まで。店舗・ホテル・病院・老人ホーム等。
特にコンビニ、ドラッグストアの需要旺盛。

7.24条定期借地権。30年以上。建築、構造物オールOK。

8.建て貸し。地主が店舗等を建築しテナントに一括貸し。当初10年更新有り。
※何もしない場合は、約70年で土地代相当額の固都税を支払うことになる。
つまり広義的には、自分の土地であっても「固都税という地代」を支払うことに
なるから、地主=借地人です。憲法上も土地は公共使用が優先される。

■地主リスト営業の大成功例。「農耕型営業」
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★このケースは、浜松のJ不動産の例である。
地主リストを700名集められた。僕が講演に行く前に700名に対しDMされる。
出席者は毎回50名から60名来られる。

通常DMだと700名で5~6人こられるだけである。
何故50も60名も集められる秘訣は、毎月「あすなろ通信」というB41枚の
情報紙をもう10年以上送られているからである。
情報誌は3分で読めるものにする。長いものは読まない。
その情報誌には「成年後見制度」の説明とか「税改正」や「セミナーの案内」の
情報を掲載している。

僕が講演するテーマは、「賃貸住宅経営」や「定期借地権活用」である。
講演後アンケートを取る。どのテーマで講演しても、そのテーマの土地活用をし
たいという地主さんは66%である。
結果J社は、この20年間で定期借地権住宅約400戸を決めている。
建築は大手に50%。地元建築会社に50%割り当てている。
報酬は建築費の4%である。他にアパート建築約20件。スーパー銭湯5億円を
決めている。
情報紙を長く送るのが秘訣であり、この営業は「農耕型」と言える。

地主リスとの集め方はお金のかからない「簡便法」と、登記で調べる「精密法」
がある。
埼玉で営業経験のない女性が戸建貸家を年60~70戸販売しているのは、
この「精密法」である。地主リストは100坪以上の空き地所有者400名を
リスト化した。

講演後地主さんとの「飲み会」をやれば、その場で、見積もりが欲しいとか、
土地を見にきてほしいとかの依頼がある。

★地主さんから生じるビジネスの種類。
1、土地、建物売買。
2、賃貸住宅、戸建貸家、アパート、賃貸マンション、サ高住、シェアハウス等
の建築。
3、店舗、工場等の建て貸し。
4、駐車場。資材置き場。
5、土地貸し。事業用、住宅用の貸地。
6、屋外ソーラ発電。
7、管理業務。
8、何もしないと約70年で自分の土地代相当額の固都税を支払うことになる。

◎僕の講演料は税別15万円+交通費等の実費。資料やテキスト含む。

★この件に関する電話相談無料。西京携帯080-1154-6353
★事前相談(西京貴社出張による)1回税別5万円+交通費等の実費。

★アパート、賃貸マンションの空室率増大。
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●首都圏でも新築アパートと賃貸マンションの空室率が20%になっている。
全国平均でも20%ぐらいだが、地方では40%になっているところもある。
建築着工数は前年度35万戸だが、今年は42万戸になる模様。
この原因は昨年の相続税法の改正にある。
すでに400万戸も空室があるのに、増え続けている。
借り上げ業者の戸数は空室に含まれない。一括借り上げているから、その時
点で満室計算になる。
従って借り上げ業者の空室がどれほどあるのかの実態は分からない。
また、空室になっていても入居者が決まった時点で満室計算としている。
借り上げ業者も空室が増えると家賃を引き下げてくる。
オーナーの経営は空室が50%以上になると、ローン返済が難しくなり、
最終的には競売されることになる。
現在、入居者に困らないのは戸建貸家だけである。
その原因はアパマンでは騒音問題が解決しない。
プライバシーがない。庭がない。駐車場スペースが戸建貸家にはある。
従って戸建貸家の入居者は周辺のアパマンからの住み替えである。
家賃がアパマンの130%ぐらい高くてもすぐ入居者が来る。
アパマンの入居者の約30%は年収500万円から1,500万円である。

★この戸建貸家事業の一式コンサルを当方が行っている。
具体的には次のような業務である。
1、戸建プランの商品造り。標準工事見積もり。利益30%。
2、営業ツールの作成。パンフット、収支計算書作成。
プレゼンテーションツールの作成。概算見積りの作成。概算収支作成。
概算工事見積書の作成。
3、社員研修。2日間。
4、見込客リストの作成。
5、紹介ルート造り。
6、営業のOGT.
7、商談代行業務
8、地主、家主を対象とした講演活動。

★以下はオプションである。
1、「経営代行方式」のシステム造り。
2、「最低利益確定型」家賃保証システム造り。
3、「再契約型」定期借家権方式のシステム造り。

★以上、1、2、3、のシステムは当方が開発したもので他社にはない。
★各費用は、当方にどこまで依頼されるかによる。
★現在、静岡県・愛知県・埼玉県で戸建て貸家事業一式コンサルを受託している。
いずれも当方の「研究会」の会員企業様である。
埼玉では戸建貸家の分譲事業も行う。