■定期借地権住宅の推移。
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◎平成4年8月1日より施行。
借地借家法の22条・23条・24条を定期借地権と言う。
特に22条「一般定期借地権」は、期間が50年以上。
実際我々が事業化しているのは60年~100年ものである。
同族間の最高は1千年。これは究極の相続対策である。
イギリスの最長が900年だから、我が国はイギリスより
100年上回った。

さて、定期借地権住宅の普及戸数は約12万戸程度である。
最高はミサワホームの12,000戸である。
同社のマニュアルと社員研修は当社が担当した。
ところがミサワさんはじめ大手は地価の高い都市部のみで
地方はやっていない。
僕らは坪5万円のところからやっている。

山形では約350戸やったが、これは注文住宅で1戸が
3,500万円~9,000万円である。
ここでほとんどが勘違いされるのだが、借地だからユーザー
を低所得者だと思ってしまうのである。
実際は年収500万円~1,500万円が主要なユーザーである。
山形市の住宅地価格は坪10万円~30万円。
松江市では、当社コンサルにより3社が事業化している。
総区画数は300区画以上である。
松江市の土地価格は坪10万円~20万円。
分譲住宅を4社プランで行った。
敷地面積約100坪。建物面積述べ50坪。
販売価格2,200万円~3,300万円。
この現場のイベント企画で1ヶ月の1万人集客した。
僕が打合せや講演で計12回ぐらい松江にお邪魔している。

全国何処でも事業化できるが、信念がないとダメである。
定期で土地価格を90%カットするから、ローンの総支払いも
所有権よりも60%程度の支払いで済む。

つまり最終的に土地は無くなるが、金融資産が増大するのである。
これを分かる人は高学歴高所得者なのである。貧乏人ほど土地を
欲しがる。
定期借地のユーザーは、土地を含めた建物も「耐久消費財」と
考えているのである。
イメージとしては、定期借地のユーザーの金融資産が8千万円。
土地所有権派の金融資産が2千万円。
どちらの人生を選ぶのかの問題である。

★定期借地権事業と研修のご相談承ります。
コース1:講師が貴社に出張してご相談承り。
1回税別5万円+交通費等の実費。午後より時間無制限。
コース2:電話によるご相談。無料 西京携帯080-1154-6353
コース3:7時間の本格研修。貴社にての社員研修。時間は8時間。
費用は、資料込みで30万円(税別)+交通費、宿泊費等の実費。
22条・23条・24条の事業化。各契約書付。
事業化出来るもの。注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・
賃貸マンション・店舗・ホテル・サ高住・老人ホーム・スタジア
ム・倉庫・工場等。

※1日社員研修の場合は資料原本約300頁分をお送りいたしますので、
貴社で必要部数コピーしてください。

★借地権と底地権の整理ビジネスのパターン。

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◎ここで言う借地権とは更新性のある旧借地権を言う。
旧借地権は、新借地権施行の平成4年3月31日までに
契約された借地権である。

この整理ビジネスにおいて、A・B・C・D・E・F・G地域の借地権割合、底地権割合は、実施の取引においてはあまり関係がない。あくまで双方が合意した価格が取引価格となる。この整理パターンは次のようなものになる。

1、借地権を地主や不動産業者に売る。

2、底地権を借地人や不動産業者に売る。

3、借地権と底地権を第三者に同時売却する。

4、借地権と底地権の等価交換で第三者が分譲マンションにする。

パターンとしては、以上だが、特殊ケースとしては、借地権分を所有権にするも有りだが、ほとんどの場合、地主が拒否する。

★現在、我が国には権利の異なる7つの借地権がある。このすべて理解し、それをどう活用すれば良いのかについては、当方の8時間研修を受けるしかない。本には書いてないから。

■定期借地権ビジネス事業とは?
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◎京都の下賀茂神社の土地に、定期借地による高級分譲マンション
が99戸建築され分譲される。
販売は多分来年から。詳細はまだ発表されていない。

★定期借地で出来るビジネスモデル。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション・賃貸マン
ション・セミ、コーポラティブ分譲マンション・老人ホーム・サ
高住・グループホーム・店舗・ホテル等。

★特殊な定期借地権事業。
賃貸マンションの空室の売買・売れ残っている宅地、分譲住宅の
処理・損切りできない土地の処理。
権利金と建物交換。権利金と定期借家権との交換。

※この分野では当方が日本一の実績を持っています。
※社員研修承り。7時間。
多数のテキストや資料が約300頁付きます。
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資料は原本を各1通お送りしますので受講者分コピーして下さい。
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★シェアハウス・ゲストハウス・コレクティブホームについての考察。
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1、シェアハウスについて。
シェアとは、共用部分を入居者が共同使用する共同住宅のことである。
ここで厳密なシェアハウスとは建築基準法では、用途が「寄宿舎」と
なる。
この基準は、各部屋に窓があり採光できなければ不可であり、消防署
の許可が必要になる。
この場合の共用部分は、キッチン、風呂場、トイレを共同使用するこ
とになる。廊下幅は、1.5メートル必要である。リビングは設けない。
管理は自主管理とするか管理会社が管理を行うかである。
これが純粋なシェアハウスである。
※女性専用型・男性専用型・男女共住型に分かれる。
東京で1番人気は女性専用型。

2、リビングを設けるシェアハウス。
一般的にはこれがシェアハウスと思われている。
リビングで談笑したり、英会話を学習したり、友達造りに利用されて
いる。
しかし、リビングはトラブルの元になる場合もある。
つまり自然にリーダーやボスが生まれるので合わない人は退去する。
いずれも家賃の中に光熱費や管理費が含まれる。部屋の面積は1室
18㎡。
東京の場合は月5万円~8万円前後。
東京の場合、人口が年8万人増え、そのうち女性が6万人である。
上京の目的は就職探しである。
※欧米では、リタイアした芸術家のシェアハウスが多く見られる。
音楽家・画家・俳優等の。日本ではほとんどない。

3、過疎地でのシェアハウスについて。
孤独死の心配があるから、自宅は処分して、共同でシェアハウスに
居住するのが望ましい。
賃貸型より共有持ち分方式が良い。部屋の中にキッチンもトイレも
バスも設置する。
水道光熱費は各自の負担とする。共有部分の管理清掃は持ち回りで
行う。
さて、収入は年金が中心となるが、その中で収益を上げる方法はな
いのか?
これを考えるのがノウハウである。

4、ゲストハウスについて。
これは主に外人の観光客と就労者である。ホテルに近い。
部屋にはシャワールームだけで良い。キッチン、バスは共同使用で
ある。
民泊にもなるから、観光客は6泊7日以上とする。就労者はマンス
リー契約とする。
1日の料金は2,500円前後。二段ベッドでも良い。
四国の遍路宿は個室なら1泊4,000円前後。二段ベッドなら1泊
2,000円前後。工場や倉庫をコンバージョンすれば良い。
これも消防署のチェックが必要になる。大きな戸建住宅を転用する
こともできる。

5、コレクティブホームについて。
これは年代を問わない共同住宅である。
20代、30代、40代、50代、60代、70代の共同住宅である。
多世代住宅とも言える。各部屋にはトイレ、バスがあり、キッチンは
共同使用である。中に保育所を設ければなお良い。
老いも若きも一緒に住んだ方が楽しいし、若者は高齢者の経験と知恵
を学ぶことが出来る。日本には池袋の1例しかない。

★東京にはゲストハウスとシェアハウスの大手企業が2社ある。
運営戸数は各5,000室を超えている。
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1、ゲストハウス。
その日から生活できるようになっている。
箸も茶碗もあり、その日から生活出来る。
シャワーとガスは、100円コイン式。
古いアパートや工場も買い取りゲストハウスに転用している。
会社スタッフはほとんど女性。英語の世界である。
近年ロシアや東欧諸国の外人に利用が多いとのこと。
観光客と就労者である。
オーナーは男性で、オーナーにシェアハウスの条件を聞いたら、
就労者の職場がチャリンコで15分の距離にあることが、
第一の条件であると言う。
利回りは20%以上とのこと。
契約形態はマンスリー契約。

2、シェアハウス。
女性専門で「寄宿舎型」月5万円から8万円。
実はこの企業は家賃で稼いでいるのではない。
監督官庁の許可をとり、女性の就労支援を行っている。
正社員採用で就職斡旋費90万円(年棒300万円の場合)
雇用助成金が一人40万円。あわせて一人当り130万円を稼ぐ。
年棒300万円以上になるとシェアハウスから退去し、
ワンルームマンションに住み替えさせる。
そしてまた新しいシェアハウス入居者を入れる。
東京には職を求める女性が年間6万人いる。
ここの社長は、家賃をゼロ円にしても儲かると言う。
スキルのない女性にはパソコン教育を実施している。

※このように都会の不動産と建築業はサービス産業化している。