■定期借地権住宅の推移。
────────

◎平成4年8月1日より施行。
借地借家法の22条・23条・24条を定期借地権と言う。
特に22条「一般定期借地権」は、期間が50年以上。
実際我々が事業化しているのは60年?100年ものである。
同族間の最高は1千年。これは究極の相続対策である。
イギリスの最長が900年だから、我が国はイギリスより
100年上回った。

さて、定期借地権住宅の普及戸数は約12万戸程度である。
最高はミサワホームの12,000戸である。
同社のマニュアルと社員研修は当社が担当した。
ところがミサワさんはじめ大手は地価の高い都市部のみで
地方はやっていない。
僕らは坪5万円のところからやっている。

山形では約350戸やったが、これは注文住宅で1戸が
3,500万円?9,000万円である。
ここでほとんどが勘違いされるのだが、借地だからユーザー
を低所得者だと思ってしまうのである。
実際は年収500万円?1,500万円が主要なユーザーである。
山形市の住宅地価格は坪10万円?30万円。
松江市では、当社コンサルにより3社が事業化している。
総区画数は300区画以上である。
松江市の土地価格は坪10万円?20万円。
分譲住宅を4社プランで行った。
敷地面積約100坪。建物面積述べ50坪。
販売価格2,200万円?3,300万円。
この現場のイベント企画で1ヶ月の1万人集客した。
僕が打合せや講演で計12回ぐらい松江にお邪魔している。

全国何処でも事業化できるが、信念がないとダメである。
定期で土地価格を90%カットするから、ローンの総支払いも
所有権よりも60%程度の支払いで済む。

つまり最終的に土地は無くなるが、金融資産が増大するのである。
これを分かる人は高学歴高所得者なのである。貧乏人ほど土地を
欲しがる。
定期借地のユーザーは、土地を含めた建物も「耐久消費財」と
考えているのである。
イメージとしては、定期借地のユーザーの金融資産が8千万円。
土地所有権派の金融資産が2千万円。
どちらの人生を選ぶのかの問題である。

★定期借地権事業と研修のご相談承ります。
コース1:講師が貴社に出張してご相談承り。
1回税別5万円+交通費等の実費。午後より時間無制限。
コース2:電話によるご相談。無料 西京携帯080-1154-6353
コース3:7時間の本格研修。貴社にての社員研修。時間は8時間。
費用は、資料込みで30万円(税別)+交通費、宿泊費等の実費。
22条・23条・24条の事業化。各契約書付。
事業化出来るもの。注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・
賃貸マンション・店舗・ホテル・サ高住・老人ホーム・スタジア
ム・倉庫・工場等。

※1日社員研修の場合は資料原本約300頁分をお送りいたしますので、
貴社で必要部数コピーしてください。

★借地権と底地権の整理ビジネスのパターン。

─────────────

◎ここで言う借地権とは更新性のある旧借地権を言う。
旧借地権は、新借地権施行の平成4年3月31日までに
契約された借地権である。

この整理ビジネスにおいて、A・B・C・D・E・F・G地域の借地権割合、底地権割合は、実施の取引においてはあまり関係がない。あくまで双方が合意した価格が取引価格となる。この整理パターンは次のようなものになる。

1、借地権を地主や不動産業者に売る。

2、底地権を借地人や不動産業者に売る。

3、借地権と底地権を第三者に同時売却する。

4、借地権と底地権の等価交換で第三者が分譲マンションにする。

パターンとしては、以上だが、特殊ケースとしては、借地権分を所有権にするも有りだが、ほとんどの場合、地主が拒否する。

★現在、我が国には権利の異なる7つの借地権がある。このすべて理解し、それをどう活用すれば良いのかについては、当方の8時間研修を受けるしかない。本には書いてないから。

■定期借地権ビジネス事業とは?
────────────

◎京都の下賀茂神社の土地に、定期借地による高級分譲マンション
が99戸建築され分譲される。
販売は多分来年から。詳細はまだ発表されていない。

★定期借地で出来るビジネスモデル。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション・賃貸マン
ション・セミ、コーポラティブ分譲マンション・老人ホーム・サ
高住・グループホーム・店舗・ホテル等。

★特殊な定期借地権事業。
賃貸マンションの空室の売買・売れ残っている宅地、分譲住宅の
処理・損切りできない土地の処理。
権利金と建物交換。権利金と定期借家権との交換。

※この分野では当方が日本一の実績を持っています。
※社員研修承り。7時間。
多数のテキストや資料が約300頁付きます。
※費用は30万円(税別)+交通費、宿泊費。
資料は原本を各1通お送りしますので受講者分コピーして下さい。
※すごいDVDを進呈します。
3,500万円?9,000万円の定期借地住宅で、周辺の建て替え
受注で県下ナンバーワンビルダーになられたケースです。
(年間50棟契約)
★タイトル「県下ナンバーワンビルダーになる戦略事業」2枚組
(定価36,000円のもの)建築現場(住宅・クリニック等)
多数収録。

★シェアハウス・ゲストハウス・コレクティブホームについての考察。
────────────────

1、シェアハウスについて。
シェアとは、共用部分を入居者が共同使用する共同住宅のことである。
ここで厳密なシェアハウスとは建築基準法では、用途が「寄宿舎」と
なる。
この基準は、各部屋に窓があり採光できなければ不可であり、消防署
の許可が必要になる。
この場合の共用部分は、キッチン、風呂場、トイレを共同使用するこ
とになる。廊下幅は、1.5メートル必要である。リビングは設けない。
管理は自主管理とするか管理会社が管理を行うかである。
これが純粋なシェアハウスである。
※女性専用型・男性専用型・男女共住型に分かれる。
東京で1番人気は女性専用型。

2、リビングを設けるシェアハウス。
一般的にはこれがシェアハウスと思われている。
リビングで談笑したり、英会話を学習したり、友達造りに利用されて
いる。
しかし、リビングはトラブルの元になる場合もある。
つまり自然にリーダーやボスが生まれるので合わない人は退去する。
いずれも家賃の中に光熱費や管理費が含まれる。部屋の面積は1室
18?。
東京の場合は月5万円?8万円前後。
東京の場合、人口が年8万人増え、そのうち女性が6万人である。
上京の目的は就職探しである。
※欧米では、リタイアした芸術家のシェアハウスが多く見られる。
音楽家・画家・俳優等の。日本ではほとんどない。

3、過疎地でのシェアハウスについて。
孤独死の心配があるから、自宅は処分して、共同でシェアハウスに
居住するのが望ましい。
賃貸型より共有持ち分方式が良い。部屋の中にキッチンもトイレも
バスも設置する。
水道光熱費は各自の負担とする。共有部分の管理清掃は持ち回りで
行う。
さて、収入は年金が中心となるが、その中で収益を上げる方法はな
いのか?
これを考えるのがノウハウである。

4、ゲストハウスについて。
これは主に外人の観光客と就労者である。ホテルに近い。
部屋にはシャワールームだけで良い。キッチン、バスは共同使用で
ある。
民泊にもなるから、観光客は6泊7日以上とする。就労者はマンス
リー契約とする。
1日の料金は2,500円前後。二段ベッドでも良い。
四国の遍路宿は個室なら1泊4,000円前後。二段ベッドなら1泊
2,000円前後。工場や倉庫をコンバージョンすれば良い。
これも消防署のチェックが必要になる。大きな戸建住宅を転用する
こともできる。

5、コレクティブホームについて。
これは年代を問わない共同住宅である。
20代、30代、40代、50代、60代、70代の共同住宅である。
多世代住宅とも言える。各部屋にはトイレ、バスがあり、キッチンは
共同使用である。中に保育所を設ければなお良い。
老いも若きも一緒に住んだ方が楽しいし、若者は高齢者の経験と知恵
を学ぶことが出来る。日本には池袋の1例しかない。

★東京にはゲストハウスとシェアハウスの大手企業が2社ある。
運営戸数は各5,000室を超えている。
───────────────

1、ゲストハウス。
その日から生活できるようになっている。
箸も茶碗もあり、その日から生活出来る。
シャワーとガスは、100円コイン式。
古いアパートや工場も買い取りゲストハウスに転用している。
会社スタッフはほとんど女性。英語の世界である。
近年ロシアや東欧諸国の外人に利用が多いとのこと。
観光客と就労者である。
オーナーは男性で、オーナーにシェアハウスの条件を聞いたら、
就労者の職場がチャリンコで15分の距離にあることが、
第一の条件であると言う。
利回りは20%以上とのこと。
契約形態はマンスリー契約。

2、シェアハウス。
女性専門で「寄宿舎型」月5万円から8万円。
実はこの企業は家賃で稼いでいるのではない。
監督官庁の許可をとり、女性の就労支援を行っている。
正社員採用で就職斡旋費90万円(年棒300万円の場合)
雇用助成金が一人40万円。あわせて一人当り130万円を稼ぐ。
年棒300万円以上になるとシェアハウスから退去し、
ワンルームマンションに住み替えさせる。
そしてまた新しいシェアハウス入居者を入れる。
東京には職を求める女性が年間6万人いる。
ここの社長は、家賃をゼロ円にしても儲かると言う。
スキルのない女性にはパソコン教育を実施している。

※このように都会の不動産と建築業はサービス産業化している。