■定期借地権住宅の推移。
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◎平成４年８月１日より施行。
借地借家法の２２条・２３条・２４条を定期借地権と言う。
特に２２条「一般定期借地権」は、期間が５０年以上。
実際我々が事業化しているのは６０年?１００年ものである。
同族間の最高は１千年。これは究極の相続対策である。
イギリスの最長が９００年だから、我が国はイギリスより
１００年上回った。

さて、定期借地権住宅の普及戸数は約１２万戸程度である。
最高はミサワホームの１２,０００戸である。
同社のマニュアルと社員研修は当社が担当した。
ところがミサワさんはじめ大手は地価の高い都市部のみで
地方はやっていない。
僕らは坪５万円のところからやっている。

山形では約３５０戸やったが、これは注文住宅で１戸が
３,５００万円?９,０００万円である。
ここでほとんどが勘違いされるのだが、借地だからユーザー
を低所得者だと思ってしまうのである。
実際は年収５００万円?１,５００万円が主要なユーザーである。
山形市の住宅地価格は坪１０万円?３０万円。
松江市では、当社コンサルにより３社が事業化している。
総区画数は３００区画以上である。
松江市の土地価格は坪１０万円?２０万円。
分譲住宅を４社プランで行った。
敷地面積約１００坪。建物面積述べ５０坪。
販売価格２,２００万円?３,３００万円。
この現場のイベント企画で１ヶ月の１万人集客した。
僕が打合せや講演で計１２回ぐらい松江にお邪魔している。

全国何処でも事業化できるが、信念がないとダメである。
定期で土地価格を９０％カットするから、ローンの総支払いも
所有権よりも６０％程度の支払いで済む。

つまり最終的に土地は無くなるが、金融資産が増大するのである。
これを分かる人は高学歴高所得者なのである。貧乏人ほど土地を
欲しがる。
定期借地のユーザーは、土地を含めた建物も「耐久消費財」と
考えているのである。
イメージとしては、定期借地のユーザーの金融資産が８千万円。
土地所有権派の金融資産が２千万円。
どちらの人生を選ぶのかの問題である。

★定期借地権事業と研修のご相談承ります。
コース１：講師が貴社に出張してご相談承り。
１回税別５万円＋交通費等の実費。午後より時間無制限。
コース２：電話によるご相談。無料　西京携帯080-1154-6353
コース３：７時間の本格研修。貴社にての社員研修。時間は８時間。
費用は、資料込みで３０万円（税別）＋交通費、宿泊費等の実費。
２２条・２３条・２４条の事業化。各契約書付。
事業化出来るもの。注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・
賃貸マンション・店舗・ホテル・サ高住・老人ホーム・スタジア
ム・倉庫・工場等。

※１日社員研修の場合は資料原本約３００頁分をお送りいたしますので、
貴社で必要部数コピーしてください。

★借地権と底地権の整理ビジネスのパターン。

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◎ここで言う借地権とは更新性のある旧借地権を言う。
旧借地権は、新借地権施行の平成４年３月３１日までに
契約された借地権である。

この整理ビジネスにおいて、Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｆ・Ｇ地域の借地権割合、底地権割合は、実施の取引においてはあまり関係がない。あくまで双方が合意した価格が取引価格となる。この整理パターンは次のようなものになる。

１、借地権を地主や不動産業者に売る。

２、底地権を借地人や不動産業者に売る。

３、借地権と底地権を第三者に同時売却する。

４、借地権と底地権の等価交換で第三者が分譲マンションにする。

パターンとしては、以上だが、特殊ケースとしては、借地権分を所有権にするも有りだが、ほとんどの場合、地主が拒否する。

★現在、我が国には権利の異なる７つの借地権がある。このすべて理解し、それをどう活用すれば良いのかについては、当方の８時間研修を受けるしかない。本には書いてないから。

■定期借地権ビジネス事業とは？
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◎京都の下賀茂神社の土地に、定期借地による高級分譲マンション
が９９戸建築され分譲される。
販売は多分来年から。詳細はまだ発表されていない。

★定期借地で出来るビジネスモデル。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション・賃貸マン
ション・セミ、コーポラティブ分譲マンション・老人ホーム・サ
高住・グループホーム・店舗・ホテル等。

★特殊な定期借地権事業。
賃貸マンションの空室の売買・売れ残っている宅地、分譲住宅の
処理・損切りできない土地の処理。
権利金と建物交換。権利金と定期借家権との交換。

※この分野では当方が日本一の実績を持っています。
※社員研修承り。７時間。
多数のテキストや資料が約３００頁付きます。
※費用は３０万円（税別）＋交通費、宿泊費。
資料は原本を各１通お送りしますので受講者分コピーして下さい。
※すごいＤＶＤを進呈します。
３,５００万円?９,０００万円の定期借地住宅で、周辺の建て替え
受注で県下ナンバーワンビルダーになられたケースです。
（年間５０棟契約）
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（定価３６,０００円のもの）建築現場（住宅・クリニック等）
多数収録。

★シェアハウス・ゲストハウス・コレクティブホームについての考察。
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１、シェアハウスについて。
シェアとは、共用部分を入居者が共同使用する共同住宅のことである。
ここで厳密なシェアハウスとは建築基準法では、用途が「寄宿舎」と
なる。
この基準は、各部屋に窓があり採光できなければ不可であり、消防署
の許可が必要になる。
この場合の共用部分は、キッチン、風呂場、トイレを共同使用するこ
とになる。廊下幅は、１.５メートル必要である。リビングは設けない。
管理は自主管理とするか管理会社が管理を行うかである。
これが純粋なシェアハウスである。
※女性専用型・男性専用型・男女共住型に分かれる。
東京で１番人気は女性専用型。

２、リビングを設けるシェアハウス。
一般的にはこれがシェアハウスと思われている。
リビングで談笑したり、英会話を学習したり、友達造りに利用されて
いる。
しかし、リビングはトラブルの元になる場合もある。
つまり自然にリーダーやボスが生まれるので合わない人は退去する。
いずれも家賃の中に光熱費や管理費が含まれる。部屋の面積は１室
１８?。
東京の場合は月５万円?８万円前後。
東京の場合、人口が年８万人増え、そのうち女性が６万人である。
上京の目的は就職探しである。
※欧米では、リタイアした芸術家のシェアハウスが多く見られる。
音楽家・画家・俳優等の。日本ではほとんどない。

３、過疎地でのシェアハウスについて。
孤独死の心配があるから、自宅は処分して、共同でシェアハウスに
居住するのが望ましい。
賃貸型より共有持ち分方式が良い。部屋の中にキッチンもトイレも
バスも設置する。
水道光熱費は各自の負担とする。共有部分の管理清掃は持ち回りで
行う。
さて、収入は年金が中心となるが、その中で収益を上げる方法はな
いのか？
これを考えるのがノウハウである。

４、ゲストハウスについて。
これは主に外人の観光客と就労者である。ホテルに近い。
部屋にはシャワールームだけで良い。キッチン、バスは共同使用で
ある。
民泊にもなるから、観光客は６泊７日以上とする。就労者はマンス
リー契約とする。
１日の料金は２,５００円前後。二段ベッドでも良い。
四国の遍路宿は個室なら１泊４,０００円前後。二段ベッドなら１泊
２,０００円前後。工場や倉庫をコンバージョンすれば良い。
これも消防署のチェックが必要になる。大きな戸建住宅を転用する
こともできる。

５、コレクティブホームについて。
これは年代を問わない共同住宅である。
２０代、３０代、４０代、５０代、６０代、７０代の共同住宅である。
多世代住宅とも言える。各部屋にはトイレ、バスがあり、キッチンは
共同使用である。中に保育所を設ければなお良い。
老いも若きも一緒に住んだ方が楽しいし、若者は高齢者の経験と知恵
を学ぶことが出来る。日本には池袋の１例しかない。

★東京にはゲストハウスとシェアハウスの大手企業が２社ある。
運営戸数は各５,０００室を超えている。
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１、ゲストハウス。
その日から生活できるようになっている。
箸も茶碗もあり、その日から生活出来る。
シャワーとガスは、１００円コイン式。
古いアパートや工場も買い取りゲストハウスに転用している。
会社スタッフはほとんど女性。英語の世界である。
近年ロシアや東欧諸国の外人に利用が多いとのこと。
観光客と就労者である。
オーナーは男性で、オーナーにシェアハウスの条件を聞いたら、
就労者の職場がチャリンコで１５分の距離にあることが、
第一の条件であると言う。
利回りは２０％以上とのこと。
契約形態はマンスリー契約。

２、シェアハウス。
女性専門で「寄宿舎型」月５万円から８万円。
実はこの企業は家賃で稼いでいるのではない。
監督官庁の許可をとり、女性の就労支援を行っている。
正社員採用で就職斡旋費９０万円（年棒３００万円の場合）
雇用助成金が一人４０万円。あわせて一人当り１３０万円を稼ぐ。
年棒３００万円以上になるとシェアハウスから退去し、
ワンルームマンションに住み替えさせる。
そしてまた新しいシェアハウス入居者を入れる。
東京には職を求める女性が年間６万人いる。
ここの社長は、家賃をゼロ円にしても儲かると言う。
スキルのない女性にはパソコン教育を実施している。

※このように都会の不動産と建築業はサービス産業化している。