◎一般定期借地権普及のために、地主さん説得用DVD
「一般定期借地権の驚くべきメリット」(3枚組み)定価45,000円を、85%引きの6,750円(税・送料込み)でご提供。

◎ご承知のように一般定期借地権(22条)の期間は、50年以上であるが、実際は60年から70年にしている。よく誤解されているが、22条は、住宅系のみならず、借地上に建物が建設されるとすべて対象になる。ホテルや老人ホーム。中日名古屋スタジアムも22条借地権で建設されている。

◎当社、取引先企業は、3,000万円から9,000万円の注文住宅や分譲住宅約100棟から800棟が約10社。1億5,000万円のクリニック3ヶ所。分譲マンション、200戸から500戸販売された企業が2社ある。何時も、申し上げているように、この22条は、周辺建て替え効果や造成工事のための一部土地売買、土地の管理費、権利金や保証金を活用した賃貸住宅の建築等、相乗効果が数々あるのであるが、ほとんどの企業は、それに気がついておられなくて、食わず嫌いの状態が現在も続いている。

これを事業にする形態は2種類になる。
1)自ら事業主となる。販売利益は、30%前後である。
2)コンサルとして活動する。コンサルとは、具体的には、地主の取りまとめである。

コンサル報酬は、次の4種類の中からの選択となる。
①  建築費の3%~6%。①土地路線価の3%。31区画定額制(50万円~60万円。④地主からコンサル費を取っても差し支えない。この金額は、地主に入る一時金の10%前後が適当であろう。これは宅建業報酬(権利金の3%。若しくは地代の1ヶ月)とは、別の報酬である。

●地主が、22条を選択する理由。
①  先祖の土地を売りたくない。
②  賃貸住宅の空室が心配で、建築の借金もしたくない。
③  固定市資産税対策。住居系なら6分の1に軽減される。
区画整理地や生産緑地の宅地を選択した方は、宅地並み課税となる。約60年~70年で、自分の土地代を税金で払うことになる。

④  相続対策。評価額が当初、60%前後に下がる。遺産分割を生前に行う。納税資金がない方は、底地物納できる。財務省に支払う地代は、ほぼ固定資産税と同額である。※川崎の地主さんは、同族間で1.000年の22条契約をされた。これは究極の相続対策である。財務省より底地は路線価の80%で買い戻せる。回戻せば地方自治体に固定資産税を支払う。土地の価値は、所有権にあらず「利用権」にあるのである。

★このDVDの使用方法。★
①  社員研修用。②提携業者さんとの研修用。③地主さんにレンタルさうる。一度に3枚渡さないで、1枚ずつお貸しして、回収目的で訪問し、商談に結びつける。実際、私が、長野県の地主さんにお伺いし、900坪の定期借地の地代計算をして、その日に契約をした。地主さんに「息子さんが反対しませんでしたか?」と質問したところ「このビデオを息子に見せたら、お父さん、これ、いいんじゃない」と賛成されたとのこと。ここには、13戸の定期借地権住宅を販売した。

★DVD3枚組の構成。(延べ80分)
◎タイトル「一般定期借地権の驚くべきメリット」
1)上巻(25分)
収録内容。
①「地主さんが、定期借地権を選択される、その動機と理由。    ②地主さんにどのようなメリットをもたらすのか?

2)中巻(35分)収録内容。
①定期借地権の収入とは、何か?
②保証金・権利金・地代等の金額と税務の取り扱い。

3)下巻(20分)収録内容。
①定期借地権の問題点と、その解決法。

◎上記3巻セット料金45,000円(税・送料別)
☆今回の特別85%割引価格 6,750円(税・送料含む)

※支払い方法は、商品到着時の代金引き換えとなります。
※但し、この特別価格での、お申込は、本年7月末までとします。
8月よりは、定価販売となります。

●当社「研究会」の会員企業様は、無料です。既に手元にお持ちかと存知ますが、お持ちでなければ、お申込みください。
(但し、新会員様は入会起算月の月末からの無料送付となります)

●このDVDの詳細は、当社ホームページでご確認ください。

●講演や、本格的な、講師出張による1日研修をご希望の方は、別途ご相談ください。
この研修は。「定期借地上級コンサルタント」コースとなり、当社のビジネスマニュアル(18万円)の中の「地主さんに対する提案書・計算書」ソフトと、あらゆる「契約書文案ソフト」(上書きできます)の2種類のソフトを無料で、進呈いたします。

●DVDのご注文は、メール・FAXでお申し込みください。お分かりにくい点があれば、 西京まで、電話でお問合せください。
相談は、もちろん無料です。                                                    以上。

1.当社が、皆様に土地活用事業をお薦めするのは、建築業、不動産業、管理業にとって、リピーターの多い継続的事業になるからである。

普通の住宅は、リピートが来るのは、約40年先の建て替え時期まで待たなければならない。経営者一代では、期待できない。

これに対して、土地活用は、地主、家主の土地保有面積が無くなるまで、何らかのリピートが期待できる事業になる。私の知り合いが、大東建託にいて、年間30億円の売上を達成しているが、彼は、約10人の大地主を相手にしている。

 

2.土地活用とは、何か?

①土地は、収益を上げる基盤である。農業でも土地が無いと出来ない。

 

②土地の利用目的の明確化と収益の最大化を図る。

 

③リスク(危険)とリターン(見返り)は、コインの裏表である。

全くリスクのない土地活用はない。農業も、水不足、霜害、干害により収穫量は、落ちる。収穫量が4分の3で不作。2分の1で凶作。4分の1で飢饉となる。

 

④儲かることよりも地主破産を防ぐ。

賃貸住宅の空室率が60%以上になれば、ローンは払えず、地主が破産する。

現に企業に一括貸ししている、社宅、社員寮が企業の中途解約で、競売、破産したケースは、結構ある。中央区の地主が1階を店舗にして、上をオフイスビルにした。

バブル時である。その頃の家賃は、坪35,000円取れた。現在は坪15,000円である。空室が70%以上になり、あわてて、賃貸マンションにコンバージョンしている。破産した人も結構いるのではないかと思います。

これは、欲をかき過ぎているのである。始めから、賃貸マンションにしておけば良いのにね。賃貸の良さは、空室になれば、シェアハウスやゲストハウス、高齢者住宅、現代版、下宿等に転用できるからである。また、デザイン賃貸、コーポ方式賃貸に再生出来る点にある。オリンピックを控えて、短期賃貸のFCも出てきた。

 

⑤土地の価値は「上地権」にあり、底地権などに価値はない。

底地は銀座でも北海道でも同じである。土地の値打ちは、利用権(借地権)にある。それが証拠に銀座の1坪当りの借地権価格は9,000万円であり、底地価格は1,000万円である。

 

3.業種による取り組み。

①建築、建設業。

この業種は、あくまでエンドユーザーである、地主、家主にアプローチする仕組みとプレゼンテーションの手法を開発しなければならない。

例えば、皆さんは、「東建コーポレーションのアプローチブック」をご覧になったことが、お有りだろうか?これだけでスゴイボリュームである。

当社は、過去ミサワホームと東急ホームさんの「アパート経営マニュアル」や「アパート経営テキスト」と「アプローチブック」を製作した。

このための宣伝用ビデオを当社で製作した。この地主組織化と紹介ルートのために士業の先生方と不動産業者さんを組織化する<資産活用倶楽部>をマニュアル化している。現在、東北から沖縄まで、約30社様が採用されている。宣伝用パンフやアプローチブックなどは、当方の得意分野であるので、いつでもお手伝いします。(有料ですが)また、競合に勝つためには、他社にない、新しい「家賃保証方式」や「経営代行方式」の採用も必要である。当社の仕組みは、オーナーさんにも貴社にもリスクを極少化する仕組みを作っている。(これも有料ですが)

さらに「再契約型定期借家権」で家賃を割り引くシステムも完成しております。

 

②不動産業の方や士業の先生方及び管理業者さんは「コンサルタント」で、報酬を稼ぐ

ことをお薦めする。

もちろん、目ざとい方は、島根県や富山市で、自ら事業主で取り組んでおられる。

要は、事業主体は、何業でも可能であると言うことである。

組織化形態が、業種によって多少異なるだけのことである。

当社の研修を受けられた不動産鑑定士の先生も、コンサルタントに転向された。

コンサルタントの報酬に、定めはない。

これまで、当社の研修を受けた不動産業者さんは、静岡県御殿場市の定期借地権住宅

25戸のコンサル費が4,500万円であった。

同じく浜松の不動産業者さんは、これまで約400戸の定期借地をまとめ、パナホー

ム・ミサワホーム・地元ビルダーに振り分け、建築費の4%の報酬を得ておられる。

この他にアパートの取り纏めや、地主5人をまとめた、スーパー銭湯も手掛けられた

から、累計報酬は、推定3億円を超えている。

また、管理業務を希望されれば、管理業報酬も入る。これらの活動により、土地売買

件数を増大する。

 

◎このように有望な土地活用事業を、まだやらない企業があるのが、不思議でならない。

単なる住宅は、①デザイン。②品質。③価格。のみの勝負でしかならない。

僅かに工夫があるのは、住友不動産の「新築そっくりさん」や、イシンホームがTVコマーシャルしている「太陽光発電で住宅ローン。ゼロ円住宅」くらいのものである。売れないから、低価格住宅に走る。低価格住宅の最大の欠点は、安いから紹介が無いと言うことである。お客様がこられた時「うちの家は、○○ホーム」ですとか、坪35万円の家ですと言えないではないか。

お客の心理は、安く建てても、高くついたと言いたいものなのである。

私の知り合いも、神戸で低価格住宅を年200建築していたが、ある時、社長が来られ「西京さん、当社は、高品質なものを合理的に販売しているので、住宅メーカーより、3割安いのだが、困った事に建てたお客様の紹介がゼロなので、新聞広告で集客するしかないのです」結局、この企業は、広告費倒れで倒産しました。

一級建築士の誠実な社長様でしたが。紹介比率は、50%前後が適正です。

逆に紹介比率100%というのは、新規顧客を開拓していないと言うもので健全とは

言えません。

住宅も品質の時代になります。多分欧州の建築基準が日本の住宅にも順次適応される

ようになると見ています。ドイツの木造住宅の断熱材の厚さは、40センチです。

スェーデンのパネルの厚さと重量は、ミサワホームの2倍もあります。

玄関ドアは4人でないと持ち上がりません。

あ、忘れていました「消費税増税」で、逆に注文住宅の受注を増やす仕組みも完成し

ています。

以上。

(社)日本土地活用支援機構(略称)理事長

<土地活用・建築、不動産ビジネス研究会>代表

         <プロパティ資産活用倶楽部VC本部>

プロパティ・アート株式会社 代表取締役 西 京 建 一

電話:03-3447-7131 FAX:03-3444-7754

 E-mail:info@property-art.co.jp

             URL:http://www.property-art.co.jp/

西京携帯:080-1154-6353

定期借地権住宅の普及のために、38.000円のDVD(2枚組み)を10%の3.800円でご提供。(税・送料含む)

このDVDは、当社取り引き先の実例ビデオで、3.000万円から9.000万円の定期借地権住宅を約300棟建築し、その周辺建替え効果で県下ナンバーワンビルダーとなったものです。

現在年間の着工数300.本年4月までの契約数は500.

ビデオには、住宅の実例、ビジネスの仕方等が収録されています。(計70分)社員研修に最適です。

このビデオを上記の特別価格でご提供します。(代金引換です)