１．当社が、皆様に土地活用事業をお薦めするのは、建築業、不動産業、管理業にとって、リピーターの多い継続的事業になるからである。

普通の住宅は、リピートが来るのは、約４０年先の建て替え時期まで待たなければならない。経営者一代では、期待できない。

これに対して、土地活用は、地主、家主の土地保有面積が無くなるまで、何らかのリピートが期待できる事業になる。私の知り合いが、大東建託にいて、年間３０億円の売上を達成しているが、彼は、約１０人の大地主を相手にしている。

２．土地活用とは、何か？

?土地は、収益を上げる基盤である。農業でも土地が無いと出来ない。

?土地の利用目的の明確化と収益の最大化を図る。

?リスク（危険）とリターン（見返り）は、コインの裏表である。

全くリスクのない土地活用はない。農業も、水不足、霜害、干害により収穫量は、落ちる。収穫量が４分の３で不作。２分の１で凶作。４分の１で飢饉となる。

?儲かることよりも地主破産を防ぐ。

賃貸住宅の空室率が６０％以上になれば、ローンは払えず、地主が破産する。

現に企業に一括貸ししている、社宅、社員寮が企業の中途解約で、競売、破産したケースは、結構ある。中央区の地主が１階を店舗にして、上をオフイスビルにした。

バブル時である。その頃の家賃は、坪３５,０００円取れた。現在は坪１５,０００円である。空室が７０％以上になり、あわてて、賃貸マンションにコンバージョンしている。破産した人も結構いるのではないかと思います。

これは、欲をかき過ぎているのである。始めから、賃貸マンションにしておけば良いのにね。賃貸の良さは、空室になれば、シェアハウスやゲストハウス、高齢者住宅、現代版、下宿等に転用できるからである。また、デザイン賃貸、コーポ方式賃貸に再生出来る点にある。オリンピックを控えて、短期賃貸のＦＣも出てきた。

?土地の価値は「上地権」にあり、底地権などに価値はない。

底地は銀座でも北海道でも同じである。土地の値打ちは、利用権（借地権）にある。それが証拠に銀座の１坪当りの借地権価格は９,０００万円であり、底地価格は１,０００万円である。

３．業種による取り組み。

?建築、建設業。

この業種は、あくまでエンドユーザーである、地主、家主にアプローチする仕組みとプレゼンテーションの手法を開発しなければならない。

例えば、皆さんは、「東建コーポレーションのアプローチブック」をご覧になったことが、お有りだろうか？これだけでスゴイボリュームである。

当社は、過去ミサワホームと東急ホームさんの「アパート経営マニュアル」や「アパート経営テキスト」と「アプローチブック」を製作した。

このための宣伝用ビデオを当社で製作した。この地主組織化と紹介ルートのために士業の先生方と不動産業者さんを組織化する＜資産活用倶楽部＞をマニュアル化している。現在、東北から沖縄まで、約３０社様が採用されている。宣伝用パンフやアプローチブックなどは、当方の得意分野であるので、いつでもお手伝いします。（有料ですが）また、競合に勝つためには、他社にない、新しい「家賃保証方式」や「経営代行方式」の採用も必要である。当社の仕組みは、オーナーさんにも貴社にもリスクを極少化する仕組みを作っている。（これも有料ですが）

さらに「再契約型定期借家権」で家賃を割り引くシステムも完成しております。

?不動産業の方や士業の先生方及び管理業者さんは「コンサルタント」で、報酬を稼ぐ

ことをお薦めする。

もちろん、目ざとい方は、島根県や富山市で、自ら事業主で取り組んでおられる。

要は、事業主体は、何業でも可能であると言うことである。

組織化形態が、業種によって多少異なるだけのことである。

当社の研修を受けられた不動産鑑定士の先生も、コンサルタントに転向された。

コンサルタントの報酬に、定めはない。

これまで、当社の研修を受けた不動産業者さんは、静岡県御殿場市の定期借地権住宅

２５戸のコンサル費が４,５００万円であった。

同じく浜松の不動産業者さんは、これまで約４００戸の定期借地をまとめ、パナホー

ム・ミサワホーム・地元ビルダーに振り分け、建築費の４％の報酬を得ておられる。

この他にアパートの取り纏めや、地主５人をまとめた、スーパー銭湯も手掛けられた

から、累計報酬は、推定３億円を超えている。

また、管理業務を希望されれば、管理業報酬も入る。これらの活動により、土地売買

件数を増大する。

◎このように有望な土地活用事業を、まだやらない企業があるのが、不思議でならない。

単なる住宅は、?デザイン。?品質。?価格。のみの勝負でしかならない。

僅かに工夫があるのは、住友不動産の「新築そっくりさん」や、イシンホームがＴＶコマーシャルしている「太陽光発電で住宅ローン。ゼロ円住宅」くらいのものである。売れないから、低価格住宅に走る。低価格住宅の最大の欠点は、安いから紹介が無いと言うことである。お客様がこられた時「うちの家は、○○ホーム」ですとか、坪３５万円の家ですと言えないではないか。

お客の心理は、安く建てても、高くついたと言いたいものなのである。

私の知り合いも、神戸で低価格住宅を年２００建築していたが、ある時、社長が来られ「西京さん、当社は、高品質なものを合理的に販売しているので、住宅メーカーより、３割安いのだが、困った事に建てたお客様の紹介がゼロなので、新聞広告で集客するしかないのです」結局、この企業は、広告費倒れで倒産しました。

一級建築士の誠実な社長様でしたが。紹介比率は、５０％前後が適正です。

逆に紹介比率１００％というのは、新規顧客を開拓していないと言うもので健全とは

言えません。

住宅も品質の時代になります。多分欧州の建築基準が日本の住宅にも順次適応される

ようになると見ています。ドイツの木造住宅の断熱材の厚さは、４０センチです。

スェーデンのパネルの厚さと重量は、ミサワホームの２倍もあります。

玄関ドアは４人でないと持ち上がりません。

あ、忘れていました「消費税増税」で、逆に注文住宅の受注を増やす仕組みも完成し

ています。

以上。

（社）日本土地活用支援機構（略称）理事長

＜土地活用・建築、不動産ビジネス研究会＞代表

　　　　　　　　　＜プロパティ資産活用倶楽部ＶＣ本部＞

プロパティ・アート株式会社　代表取締役　西 京 建 一

電話：03-3447-7131　ＦＡＸ：03-3444-7754

　E-mail：info@property-art.co.jp

　　　　　　　　　　　　　ＵＲＬ：http://www.property-art.co.jp/

西京携帯：０８０?１１５４?６３５３