★定期借地権ブーム再来の兆し★
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◎思い起こしていただきたい。
定期借地が実施されたのは、平成4年8月。バブルが弾けた
翌年である。
この時、大手のミサワホーム、積水ハウス、大和ハウスのア
パート建築が激減した。
これをカバーするために3社は定期借地権住宅を始めた。
ミサワは千葉で14戸。積水は埼玉で11戸の定借分譲を始
めた。この事業はアパート事業部が始めたのである。
当方も大手より依頼されて「定期借地権ビジネスマニュアル」
を作成し、全国で講演や研修を始めた。
述べ8,000社以上が受講された。
結果ミサワホームの定借が累計2万戸。
積水は4,000戸程度であろう。
積水は全社的ではなく限られた営業所のみがこれを事業化した。
大和ハウスは23条の事業用定期に特化した。
同社のこの活用により店舗事業は年5,000億円を超える。
その間当方はこの制度を全国的に拡大し、東北から沖縄まで定
期による戸建て住宅。分譲マンション、アパート、戸建て貸家
を普及させた。
しかし、大手のスキームは時代遅れとなり、大手の供給は途絶
えた。
何が現代と違うのか? 以下に説明する。

1、代理方式から、現在は設定、転売方式に移行している。
大手は原則として代理方式しかやらない。

2、保証金方式から権利金方式に移行している。
これで複雑な保証金方式の登記手続きを取る必要がなくなった。

3、前払い地代等の活用で地主のその金額見合いの区分マンション
や戸建て貸家を提供できるようになった。

★アパート、賃貸マンションの需要は激減している。
1、空室が4戸に1戸でている。
2、ローンが厳しくなった。
自己資金20%。
利回りは、3.5%の金利で8割以上満室が条件になっている。

★で、再び定期借地権の出番となっている。
この住宅ローンは問題ない。ユーザーの年収によって実行される。
定期の賃貸融資は、ほぼ無理であるが、富裕層であればなんであれ
融資は実行される。

★定期借地権活用の種類。
1、建築条件付の注文住宅。
これまでの当方の扱い例では1戸最高額が9,000万円。
他社例では2億円。

2、分譲住宅。分譲マンション。賃貸マンション。戸建て貸家。

4、24条活用による賃貸マンション。

5、クリニック。
山形では建築費1億5千万円のクリニックが3ヶ所建築されて
いる。

6、ビル、再開発。
聖路加病院の2棟のツインタワーは50年の定期借地である。
名古屋の中日スタジアムは67年の定期借地権である。

★当方が手掛けた地域。
青森・岩手・山形・福島・仙台・埼玉・東京・神奈川・千葉・静岡
・愛知・岐阜・三重・大阪・奈良・兵庫県加古川市・岡山県・広島
県・福井県小浜市・島根、特に松江市・福岡・沖縄等。
全国約100現場。
地主交渉~販売までの一切の業務を担当。

★最新のビジネス研修を受けてください。
他の団体の研修は、これまでの旧方式で参考になりません。

★研修費。時間6時間。
1コース。参考資料のみ。
しかし多数の事例、模範契約書、登記簿見本、公正証書見本は添付
されます。
費用は15万円(税別)+交通費。

2のコース。
1に加えて「地主企画提案書兼地代、権利金、固都税、相続評価額
等」計算ソフト付。
研修費用。30万円(税別)+交通費。

※地主、関係業者への講演。2時間。費用10万円(税別)+交通費。

※最近各地よりご相談や地主さんとの交渉依頼が増えてきています。

※出張相談は、5万円(税別)+交通費。

※電話相談無料。西京まで。

◆売建式コーポラティブ住宅事業は、売れ残りゼロの分譲事業◆
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◎コーポラティブ住宅とは、ユーザーが組合を創り住宅を建築す
るシステムです。
分譲マンションが主流ですが、戸建て注文住宅のケースもあり
ます。

1、純粋?コーポラティブとは、ユーザーが集まり土地探しから
行うものです。
しかし、これには時間がかかり過ぎる弊害がある。
全員が同意する土地はなかなか見つからない。
従って組合を創っても実現するケースは、稀の稀しかない。
これに対して当方がマニュアル化している「売建式コーポラ
ティブ住宅」は、通常の分譲住宅の方法を採用する。
以下にその詳細を記する。

2、売建式コーポラティブ住宅は、事業者が土地を提供する。

3、事業者は建物の概要を決める。
構造、工法、建物の外観、各戸当りの平均面積。建物の外観。
水回りの決定。
建物はスケルトンインフィル方式とする。
つまり、建物の立法体にのみとする。

4、原則内部は自由設計だが、大・小の参考プランと、そのプラ
ンにより販売仮価格を設定する。
(実際はその価格より1戸に付き平均300万円アップする)

5、次にユーザーを募集する。
中途解約を見込んで、10戸なら15人ぐらい集める。
ユーザーの募集方法は通常の広告の他に、専門のネットで行う。
ほとんどの場合、ネットでユーザーが決まっている。

6、部屋割りは抽選とする。
マンションの場合は、上階が好まれ下の階から辞退者が出る
場合がある。
その場合、予備に応募した人に割振って行く。
このようにして全てのユーザーを決定する。

7、スケルトンなので、内部の間取り、部屋のデザインは自由で
あるから、4戸に一人、設計士、もしくはインテリアデザイ
ナーを担当に付ける。2か月間でこれを決定する。

8、本設計にかかり確認申請が下りてから建築に着手する。
後は通常の工程で竣工する。

9、住宅ローンの手続き。
これは、支援機構の団体ローンを事前に申請しておくか、
完工後建売住宅ローンのどちらかの方法で行う。
支援機構の場合は、ユーザーが決定した時点で申請する。

10、価格清算。
仮価格より通常は1戸に付き300万円ぐらい建築費が高
くなる。
この精算は現金で行うか、リフォームローンで行う。

11、引き渡し後ユーザーは、住宅組合を結成する。
この前の工程で行う場合もある。
組合員は管理業務の事。共有部分の使用ルール。植栽。
エンブレムのデザイン。イベントの内容などを話し合い
決定して行く。
※この全ての手法と契約書とあらゆる規約書等を当方はマニュ
アル化して販売している。(A4判約400頁)
事業収支概算計算ソフトも付いている。

★売価は5万5千円(税込み)商品到着時の代引きでお送りい
たします。
(約400頁。カラー多数。事業概算収支計算ソフト付)
このマニュアルは、4,000戸の実績を有する一級建築士
の大久保先生の監修で制作された。

★このマニュアル購入者は95社。
研修参加企業は、約100社。
その内三菱地所さんが、いち早くこの方式で販売さてた。
地所さんの通常の分譲なら100戸以上だが、この方法だと
10戸程度から分譲出来るからである。
つまり、手持ちの狭小地でも活用できる。

※ほとんどの場合、分譲マンションだが、戸建て住宅のコーポ
ラティブは手掛けられたのは、ミサワホームさんだけである。
累計は300戸程度分譲されたが、担当子会社の社長が亡く
なられてから、この事業は、ほとんど行われていないようだ。
戸建なら非常に環境の良い住宅街が出来るのである。

※研修や一式のコンサルもお引き受けしている。
それらの費用について関心があればお問い合わせ。
全体の業務指導は、この売建式コーポラティブ住宅で4,0
00戸の実績を有する一級建築士の大久保先生。
ユーザー募集業務は当方が行います。

※この事業の社内研修費やコンサルタント費用については別途
お問い合わせください。
※お問い合わせは:西京まで。

★大胆な建築事業は成功している★
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※賃貸住宅事業は、銀行融資が厳しくなり苦戦している。
しかし、大胆な賃貸事業や注文住宅事業は成功する。

1、大阪のケース。
1室が90㎡ある長屋(連棟式)このような大胆な長屋を
考える人は偉い。
普通は20㎡前後である。直ぐに満室になった。

2、福島市の定期借地のアパート。54戸。
敷地内に約500㎡の広場がある。
ここに子供が遊べるような砂場やバーベキュウが出来るよ
うになっている。
家賃は周辺より5,000円高いが、順番待ちとなっている。

3、賃貸とは違うが当方の取引先企業が松江市で土地面積100坪。
住宅の延べ面積50坪の定期借地権の分譲をした。
土地100坪。建物50坪の建売など大手もやらない。
この現場に1ヶ月で1万人の見学客を集めた。
分譲戸数。8戸。4社の地元建築会社の協力事業。
この現場に当方がユーザーを対象とする講演会に2回呼ばれた。
1万人も来場すると、その建築会社に建替えを依頼するユーザー
は相当数いたのは当然だろう。
この分の統計を取るのは難しい。

※以上3例は、全て地元の企業である。
普通のやり方では成功しない。
大胆な企画は成功する。

■ローコスト住宅から自然に高級注文住宅に移行する方法■
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◎ローコスト建築会社のイメージが定着してしまうと、高級住宅
に移行するのが難しくなる。
しかし、以下の手法を使えば自然に無理なく高級化できる。
ローコストとは、本体販売価格。坪45万円まで。
中、高級住宅の本体坪価格は55万円以上。

1、推奨プラン付き宅地販売。
1区画~。申込みが多い場合は宅地を斡旋する。

2、定期借地権付注文住宅。
土地の面積は1区画60坪以上。
推奨プラン付き(建築条件の意味)
いずれの方法も自然に高級注文住宅が受注できるようになる。
1戸建築すれば周辺の建替えが5戸以上受注できるようにうなる。
当社例では、2か月で12戸の建替えが受注できた。
(愛知県の定借住宅現地周辺で)

※ここで大事なことは、現地に建物のイメージを作らないと、建築条件
付は成功しない点にある。
山形市の12区画の定借では、申込み倍率が13倍になった。
13宅地だけ見せても10分でお客は帰ってしまう。
各区画に建築イメージを作ったから見学客の滞在時間は2時間であった。
イメージを元にした自由設計のやり方である。
山形市の定借注文住宅の価格は3,500万円~最高9,000万円である。
以来、この企業は年に400戸の注文住宅を受注できるようになった。
定借をやらなかったら、このような優秀なビルダーになっていない。
現在は100区画でも全て建築条件付で完売されている。

★上記の社内研修費。
15万円(税別)+交通費。
会員割引価格。8万円(税別)+交通費。

★改正相続法の施行時期★
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1、施行日は2019年7月1日

2、配偶者居住権施行日。2020年4月1日

3、遺言書の法務局への保管施行日。2020年7月10日

4、自筆遺言証書の方式緩和日。2019年1月13日
※改正注目事項。
「遺留分減殺請求権」が、現金債権に限定された。
つまり、不動産や自社株式は相続できない。
請求権者は、相続人にその相続分(法定持分の2分の1)
金銭のみで請求できる。
相続人にその金銭が無い場合は、長男が家庭裁判所に支払い
期限の期限延長の許可を求めることが出来る。