★定期借地権ブーム再来の兆し★

★定期借地権ブーム再来の兆し★
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◎思い起こしていただきたい。
定期借地が実施されたのは、平成4年8月。バブルが弾けた
翌年である。
この時、大手のミサワホーム、積水ハウス、大和ハウスのア
パート建築が激減した。
これをカバーするために3社は定期借地権住宅を始めた。
ミサワは千葉で14戸。積水は埼玉で11戸の定借分譲を始
めた。この事業はアパート事業部が始めたのである。
当方も大手より依頼されて「定期借地権ビジネスマニュアル」
を作成し、全国で講演や研修を始めた。
述べ8,000社以上が受講された。
結果ミサワホームの定借が累計2万戸。
積水は4,000戸程度であろう。
積水は全社的ではなく限られた営業所のみがこれを事業化した。
大和ハウスは23条の事業用定期に特化した。
同社のこの活用により店舗事業は年5,000億円を超える。
その間当方はこの制度を全国的に拡大し、東北から沖縄まで定
期による戸建て住宅。分譲マンション、アパート、戸建て貸家
を普及させた。
しかし、大手のスキームは時代遅れとなり、大手の供給は途絶
えた。
何が現代と違うのか? 以下に説明する。

1、代理方式から、現在は設定、転売方式に移行している。
大手は原則として代理方式しかやらない。

2、保証金方式から権利金方式に移行している。
これで複雑な保証金方式の登記手続きを取る必要がなくなった。

3、前払い地代等の活用で地主のその金額見合いの区分マンション
や戸建て貸家を提供できるようになった。

★アパート、賃貸マンションの需要は激減している。
1、空室が4戸に1戸でている。
2、ローンが厳しくなった。
自己資金20%。
利回りは、3.5%の金利で8割以上満室が条件になっている。

★で、再び定期借地権の出番となっている。
この住宅ローンは問題ない。ユーザーの年収によって実行される。
定期の賃貸融資は、ほぼ無理であるが、富裕層であればなんであれ
融資は実行される。

★定期借地権活用の種類。
1、建築条件付の注文住宅。
これまでの当方の扱い例では1戸最高額が9,000万円。
他社例では2億円。

2、分譲住宅。分譲マンション。賃貸マンション。戸建て貸家。

4、24条活用による賃貸マンション。

5、クリニック。
山形では建築費1億5千万円のクリニックが3ヶ所建築されて
いる。

6、ビル、再開発。
聖路加病院の2棟のツインタワーは50年の定期借地である。
名古屋の中日スタジアムは67年の定期借地権である。

★当方が手掛けた地域。
青森・岩手・山形・福島・仙台・埼玉・東京・神奈川・千葉・静岡
・愛知・岐阜・三重・大阪・奈良・兵庫県加古川市・岡山県・広島
県・福井県小浜市・島根、特に松江市・福岡・沖縄等。
全国約100現場。
地主交渉~販売までの一切の業務を担当。

★最新のビジネス研修を受けてください。
他の団体の研修は、これまでの旧方式で参考になりません。

★研修費。時間6時間。
1コース。参考資料のみ。
しかし多数の事例、模範契約書、登記簿見本、公正証書見本は添付
されます。
費用は15万円(税別)+交通費。

2のコース。
1に加えて「地主企画提案書兼地代、権利金、固都税、相続評価額
等」計算ソフト付。
研修費用。30万円(税別)+交通費。

※地主、関係業者への講演。2時間。費用10万円(税別)+交通費。

※最近各地よりご相談や地主さんとの交渉依頼が増えてきています。

※出張相談は、5万円(税別)+交通費。

※電話相談無料。西京まで。