★地元ビルダーの１番店戦略★
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※ここでいう、地域１番店とは、単に売上額を言うのではなく、
ある分野で地域１番店となることを意味しています。
その上で、当方が全国のビルダーの中で１番店にしてきた実例を
発表します。

※最初に言っておきますが、社長様が、いくら営業力があったとし
ても、それは「家業」以上の物にはなりません。
当方は、建築業と不動産業の免許があれば誰でも易しく出来る、
ビジネスの種類と営業の仕組み。
顧客紹介の仕組みを作ることによって、地域ナンバーワン企業に
なる「道」を貴社に提案と企画及びコンサルして、それを具体的
に実現させる実務能力を有していることを特長としています。

★以下はビジネスアイテムの種類ですので、これを全て行う必要は
ありません。以下、どの事業に進出したとしても、一つの採用事
業のみで年商は１０億円以上になります。

１、ローコスト注文住宅。
本体単価（引渡し単価）坪４５万円前後。１番店は年１５０?
３００棟。しかし、これは儲からない。競争が激しくなる。
これから始めても良いが競争が激しく利益が出ない。
中級、高級へ自然にグレードアップする方法をご提案いたします。

２、中、高級注文住宅。
坪単価５５万円?。当方のトップは年４００棟完工。建築費は
３,５００万円?１億５,０００万円。

３、推奨プラン付き注文住宅の宅地販売。（建築条件付）
１区画より可能。申込みが多い場合は、土地を斡旋する。
宅地がなければ、宅地販売の不動産業者と提携する。
平均建築費３,５００万円。

４、定期借地権注文住宅。
トップは累計１,０００棟。建築費３,５００万円から９,０００万
円（山形）高級住宅が建築されるので、自然に周辺住宅の建て替
えが高額化する。最高は愛知県で、２月で１２棟の建替え受注が
出来ました。最高は愛知県１００社で累計１万戸。
まだゼロ県が多数ある。
これは定借のノウハウがないことと、大手しか出来ないと錯覚し
ているのです。
当方は松江市（計３００戸）でも小浜市（５戸）でも成功実績を
有しています。定借住宅とお考えください。
宅地価格は坪１０万円?可能です。これで土地売買も賃貸建築も
増加します。
当社取引先では、累計１,０００戸販売が２社。年の土地管理費が
１,０００万円を超えている地元企業が２社あります。

５、戸建て貸家事業。
在来木造は安く出来ますが（坪２３万円）耐震性が悪いので、当
方は金物フレーム工法（ピン工法）を採用しています。
耐震性１.５倍。長期優良住宅認定の対象です。
工事原価は坪２８万円前後、売価は坪４０万円?４５万円。
大手は、坪５５万円?７０万円です。
当方のトップ企業は、一人の女性営業で年６０戸?７０戸販売し
ています。この販売手法の全ては当方が指導したものです。
当方は、２０坪?３５坪までの１５プランの設計図面。
外観、及び内装見本。
１５プランの工事明細見積ソフトを永久リースで提供しております。
採用企業は３０社。
青森や福島では３０坪以上は、一般注文住宅として販売されています。
アパマンは騒音問題やプライバシーが完全でないので、戸建て貸家
はアパマンよりの住み替えです。
賃貸住宅の内、戸建ての供給は１％?３％程度ですので、まだまだ
旺盛な需要があります。
ただ、ローン審査は例の事件で厳しくなっていて、自己資金が２割
前後必要となります。
戸建は子育ての庭と２台分の駐車スペースが売りです。
アパマンからの住み替え需要です。
ご希望があれば工事指導と職人の派遣もいたします。資材、住設も
ご希望によって提供いたします。工事期は３ヶ月です。

６、「建築客紹介システム」を創る。
お客様を紹介していただくための「組織」を創ります。
当方が全国で展開している「〇〇資産活用倶楽部」「〇〇パートナー
シップ倶楽部」これは自由名称ですので、他に「ゆうゆう資産活用倶
楽部」「ひまわり」「さくらそう」「七福神」といった名称の企業も
あります。
これから述べる先生方や各業者さんには、固定費は一切支払いません。
先生方を「ブレーン委員」と称し、他は「運営委員」と称しています。
士業としては、税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・
行政書士・ＦＰ、もしくは保険代理店・金融機関等です。建築が成約
になれば成功報酬を支払います。
この仕組みは約２５種の書式と「提携契約書」で構成されています。
貴社は各種業種のリスト作成とＤＭラベルを作っていただくだけで、
後は当方がオープンまでの一切のノウハウの提供とオープン後の運営
コンサルを行います。
この仕組みは既に全国で３０社様が採用済みで絶大な効果を発揮して
います。
ある企業は建売事業で破産しかかっていましたが、この仕組みの採用
で今や県下ナンバーワンビルダーとなられました。
着手してオープンまで３ヶ月ほどかかります。
この仕組みは建築客や地主、家主を囲い込む組織となります。

※以上、６種類の事業の内、一つでも採用されれば、県下ナンバーワン、
ビルダーになれることを保証いたします。

※少子、高齢化で住宅需要が激減します。２０４０年には半減します。
今から、それに備えてビジネスモデルを確立しなければなりません。
当方は、もっと複雑なビジネスモデルを多数作成しておりますが、ここ
でご紹介したものは、単純で何処の建築会社でも事業化できる易しいも
のばかりです。

★一式のオリエンテーション（業務総合ガイダンス）に講師西京が貴社に
お伺いします。時間は１３時?１７時。
費用は１０万円（税別）＋交通費＋１泊のホテル代となります。
これは正規な研修ではありません。
各事業のガイダンスだとお考えください。
各事業の方向性を話し合いながら、新規事業の進め方や成功の「コツ」
などをお話しするものです。
当方札幌から那覇まで、３１社の「研究会」会員を有しています。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」主宰。

◎我が国の住宅ローン破産者は、年１万人程度。
アメリカでは、およそ２０倍の２０万人くらいと思われる。
日本では、スルガ銀行のインチキ融資（約１,０００億円）で、賃貸
住宅ローンの破産者が急増している。
さて、住宅ローンを滞納すると金融機関の法的処理は、次のように
なる。

１、不動産の差し押さえ登記。
２、競売の申し立て。
３、落札者に所有権が移転する。
４、金融機関に落札額が振り込まれる。
１番抵当権、次に税金の滞納額が優先される。

さて、銀行処理は次のようになる。
例えば、１億円の債権があって、落札額が５,０００万円だとすると、
残存債権は、５,０００万円となる。
債務者は、不動産を手放しても、まだ５,０００万円の借金が残ること
になる。
しかし、実務上の処理は、次のようなものになる。

１、金融機関は、残存債権を「貸し倒れ引当金」で処理する。
つまり債務者の債務は、実質０円となる。

２、金融機関がサービサー（債権取り立て業者）に債権を売却する。
ほとんど、債権のタダ同然の価格である。

３、サービサーから、債務者に取り立てがくる。
この場合、取り立て業者も全額回収できるとは、考えていないの
で、返済額については、交渉となる。
仮に１,０００万円の債務があったとしても、交渉で、５０万円で
よいという場合もしばしばある。

※以上で法的と実務の処理は終わる。
但し、ローン不払い者として、金融機関、サラ金、月賦販売業者の
ブラックリストに残り、およそ１０年は、リストから消えないから、
この間、新たなローンを組むことは難しくなる。
ブラックリストの期間は、正直よく解らない。７年の説もある。
金融機関毎に取り扱いが異なるものと思われる。
アメリカは、破産しても３年で復活する。
アメリカは年に２００万人も破産するから、１０年で２,０００万人
が経済活動を制限されるから、早く処理する。

さて、僕のクライアントの建築会社に６,０００万円の住宅を全額ローン
で建築した。２年間だけローンを支払い、競売になった。
身内に２,０００万円で落札させた。計画的破産である。
初めから金融機関を騙すつもりの裏技だから、真似しないようにね。
破産者は信用を失うが刑法的には、なんの犯罪にもならない。
ローンを１回も支払わない場合は、詐欺罪が成立するが、１回以上支払
っていると詐欺罪は成立しない。

◆定期借地権事業化研修で使用するテキストや資料一覧。
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◎この定期借地権事業化研修を受けた方全員に、一社）日本土地活用
事業普及振興支援機構（理事長　西京　建一）より、「定期借地権
コンサルタント技能士」の認定資格を交付いたします。
国家資格ではないことをお断りしておきます。
(認定法人名・個人名・認証番号）

１、借地借家法全文。
２、定期借地権事業化テキスト。
３、地主さんに対する「企画提案書兼地代・一時金・固都税・相続税
評価計算書。（最長９０年計算）
※研修を受けられる地元の建築地でモデルを作成いたします。

４、契約書サンプル。設定方式。権利金方式。保証金方式。
５、銀行ローンの仕組み表。都銀＆地銀。
６、公正証書見本。
７、登記簿謄本見本。
８、重要事項説明書。サンプル。
９、定期借地権ユーザー申込書。サンプル。
10、カラーチラシ集多数。注文住宅・建築条件付・分譲住宅・分譲マン
ション・賃貸マンション、戸建貸家等。
※以上、約３００頁。必要部数コピーしてご使用ください。

※研修受講企業へのサービス品。
地主さん説得用ＤＶＤ３巻。定価４８,０００円のものを進呈いたします。
１、時間：午前１０時?午後５時。講師前日泊。
２、費用：（1）３０万円（税別）＋交通費、宿泊費等の実費。
（2）上記の３、と４、のソフト付き費用（上書きできます）
４０万円（税別）＋交通費等の実費。

※以下（1）（2）の「研究会」新規会員企業さんは（2）の研修が無料。
交通費、宿泊費のみ。

★講師：西京　建一。
一社）日本土地活用事業普及振興支援機構。理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。
「定期借地権による建築事業普及研究会」代表。

★民法改正要綱★　（10月1日号「税のしるべ」参考。）
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※約４０年ぶりの大改正。

★施行。２０１９年７月１３日。平成３１年７月１３日。

★おもな改正点★
◎注、文中の※印は西京の主観である。（笑）

１、配偶者居住権の保護。
生存配偶者に居住用建物無償で使用する権利を認める。（終身）
これには終身使用権と最長６ヶ月の居住権を与えるものと２種ある。
遺言や遺産分割協議による。
※これにより、該当建物は、期間中第三者に売買はしにくくなるのでは？
もちろん、居住者の死亡を条件とする売買契約は可能であろう。

２、預貯金等の払い戻しが容易に？
これまでは、遺産分割協議もしくは相続人全員の同意がなければ、預
貯金を引き出せなかったが、葬儀等の費用を共同相続人の１人が申請
すれば仮払いが出来るようになる。
※被相続人が死亡すると、ある仕組により、金融機関は預貯金口座を凍結
し、相続人全員の合意（遺産分割協議含む）がないと引き出せない。
だから、口座に多くの預金を残さないこと。箪笥貯金が現実的である。
金塊でもいい（笑）

３、遺言制度改正。
自筆遺言について、財産目録の自筆が不要になった。
また、法務局による「保管制度」が新設されることになった。
※手数料等詳細は現在のところ不明。
※この制度により「家庭裁判所」の「検認制度」は、ほとんど利用されな
くなるものと思われる。
※遺言は、この他に「公正証書」遺言。信託銀行の「遺言信託」があるが、
信託手数は高額で、不動産売買などは実質信託銀行が仕切ることになる。
あまり、お薦めできない。

４、遺留分減殺制度の見直し。
遺留分の請求は「金銭債権」（現金）に限定されることになる。
不動産相続の遺産分割はできないことになる。
※これが、大きな改正点になるものと思う。

５、法定相続分以上の相続財産の扱い。
遺言の内容や存在を知らない相続人のため、被相続人が法定相続分を
越える生前贈与（遺贈含む）した場合、不動産については、相続人名
義の「登記」がなされることを「対抗要件」とする。
※登記がされていないと対抗できないから訴訟になる恐れがある。

６、法定相続人以外の相続分。
相続人以外の者の介護等の貢献を認め、「金銭支払い請求権」を与え
る「寄与制度」の新設。
※これは、従来より認められていたが、法制度としてはなかったので、今
回これを法的制度とした。

★詳細は、税理士等の専門家にお尋ねください。
※１００人に１人くらいは「資産税」に詳しい先生がいる。（笑）