◎アベノミクスの好景気の原因は?

◎この所、株価は2万円を超え。 一部上場企業の総売り上げは48兆円を超
え、不動産バブル以上の 好景気となっている。
この原因は、①日銀による異次元の聖域なき融資。②円安によるものである。
しかしながら、町場の景況感、中小企業には、この好景気はほとんど反映さ
れていなく、賃金上昇も大企業はプラスとなっているが、中小企業は実質マ
イナスとなっている。
アベノミクスは、大企業の景気が良くなれば、中小企業も地方にも、この景気
の波及効果が及ぶとしているが、今のところ、そのような影響や傾向は出て
いない。

1.とりわけ、我々の建設、不動産業界は、大手を除いて、ほとんどの企業が
受注減と利益減となっている。
不動産リートの平均利回りが、3.5%と安定しているのは、この証券を日銀
が買い入れていることにある。

2.地方の建売住宅、分譲マンションの販売は、厳しさを増す一方である。
団塊ジュニアの需要層の年収400万円台が一巡したので、現在はジュニア
のジュニア年収300万円台のユーザーしかいなくなりつつある。
狭小土地、狭小床面積ばかりの住宅が増え、我が国の住文化を益々貧弱な
物にしていっている。

3.この傾向は、注文住宅においても同様で、建築単価は、どんどん下落して行
っている。 (2,000万円台から1,000万円台に下落)
坪100万円以上の高級層もいるにはいるが、このユーザー数は、全ユーザ
ーの5%程度である。
数を取るために、低価格路線を取れば、受注は増えても利益が上がらない。
高級分野に的を絞っても、商談から受注までに1年以上かかり、さらに竣工
まで6ヶ月かかる。
つまり、利益は取れても、資金効率が悪いから、これも利益が増えない。
よって低価格路線も高級路線も、苦戦を強いられ。
営業利益が出ない点では、同じであると言える。

4.賃貸住宅においても「サブリース、家賃保証方式」の問題点がクローズアッ
プされ(文字通りNHKのクローズアップ現代で放映された)
家賃保証があるから、建築したが、契約期間中に家賃が引き下げられる場
合があること。さらには、契約期間中にもかかわらず、途中解約される場合
があることが指摘された。
このような問題は、今に始まったことではなく、以前からあった問題だが、そ
れが近年目立つようになってきたということである。
従って、これからは、これまでのような「サブリース、家賃保証方式」での受
注は、減少して行くことが予測される。

※この問題の解決については、当方が提案している「経営代行方式」と「最低
家賃保証方式」を採用されれば解決できる。

5.貸家については、着工数の少ない戸建貸家が一番であるが、既に一部の
地域では、過剰供給の所も出てきている。(徳島とか埼玉)
従って、これを営業種目にするためには、各社がまだ進出していないこと。
また、進出していても、弱小企業であること。
商品が劣悪な企業がやっていること等が必要となる。

6.我々の業界もニッチ市場(隙間)を狙うしか無くなる。
定借住宅も単なる定借住宅ではなく、定借住宅プラスアルファの対価価値
を付けることがポイントとなってくる。
また、820万戸の空き家数の増大で、これを更地として、24条借地権、2
3条事業用借地権(店舗、工場、倉庫、グループホーム、老人ホーム、病
医院等)を上手に活用する事業は伸びる。
特に、24条、建物譲渡特約付借地権は、借地の一時金と、建物交換や前
払い家賃の定期借家権との交換の事業スキームが、これから最も地主さ
んに喜んでいただける土地活用の手法と言える。

7.更には、新しい相続対策としての「民事信託」の活用も考えられる。
所有者も受益権者にすれば、所得税も贈与税もかからない。
但し、相続税、贈与税対策としての効果はほとんどない。
最大のメリットは、信託された財産は、差し押さえられないという「倒産隔離」
物件となる。
事業をされている方は、常に破産、倒産する可能性がるので、この民事信
託は、差し押さえ対象にならないから、事業をしているオーナーさんには、
おすすめの制度である。
さらに、受託者側に、管理費等を支払えるので、所得分散効果もある。

8.私はいつも不思議に思うのは、この業界は、設計やデザインの専門家をあ
まり活用されていないことである。
住宅建築物には、「意匠権」も「特許権」もない。
従って、どんな良いデザインの建築物を考案しても、その先生に独占権は
ない。
ならば、我々の会社独自のシステムで任意の「意匠権」任意の「特許権」を
その先生に与え、企画基本設計と、実施設計を依頼される仕組みにすると
面白いデザインの住宅や建築物のデザインノウハウが、企業に蓄積される
ようになるのではないかと考える。
また、芸大や建築学科の生徒さんを活用するのも効果的である。
若い人には、若い時にしか出来ない感覚の「デザイン建築物」が、出来るよ
うになる。

9.都市部でのビジネスモデルとしては、シェアハウスやゲストハウスの重要が
高まる。
シェアハウスの法的な規制や消防法の規定などを調べて行えば、それほど
難しい事業ではない。
ゲストハウスについては、オリンピックや外人観光客の増加で旺盛な重要が
ある。
これも先行する有名企業があるので、それを見習えば、それほど難しいもの
ではない。

10.福祉住宅の可能性。
福祉住宅としては、サービス付き高齢者住宅やグループホームがある。
これらに共通するのは、法的規制と補助金や助成金があることである。
サービス付き高齢者住宅では、補助金が建築費用の10%。
グループホームでは15%である。
しかし、自治体に於いては、予算を使いきったところでは建築許可が出ない。
また、これらの福祉住宅は、専門業者が借り上げるので、これが長期的に保
証されるのかの借り上げ業者の選定が重要である。
これらの福祉住宅は補助金が出るので、補助金以外は全額銀行融資で行わ
れているのが実情である。
これらの、福祉住宅の借り上げ業者は、当社で紹介出来るので、必要がある
時はご相談されたし。

11.売り建式コーポラティブ分譲マンションや分譲住宅。
この方式は、セミともライトコーポラティブ方式とも言われている。
いずれも建築プランの段階で、ユーザーを募集し、住宅組合を結成し、各住戸
のユーザーが決まってから建築し、引き渡す手法である。
スケルトンインフィルで、内部を決めて行く、売れ残り0のリスクのない分譲方
式である。
マンションは、1万戸以上分譲されているが、一戸建てで事業化したのはミサ
ワホームぐらいしかない。
ミサワホームは、この方式で約2,000戸分譲している。
環境や緑化、道路や電気などのインフラに独特の工夫がされている。
この売り建式コーポラティブ住宅のマニュアルは当社で販売していますし、ご
要望があれば、引き渡しまでの一式コンサルタントをお引き受けいたします。
しかし、ユーザーを募集する経費は、普通の分譲でも、コーポラティブ方式で
も費用がかかる点に変わりはない。
要は、個性的で環境価値の高い住宅を供給して行くのが、このコーポラティブ
住宅の最終目的なのである。

12.狭小住宅、減築住宅の増大。
過去に建築された住宅は、子供たちが独立した住宅を持つので、これまでの
広い住宅は必要性がなくなり、建て替え時期を迎えた住宅は、床面積の減築
や狭小住宅に建て替わって行く傾向が顕著になっている。
土地面積は20坪前後、建物の床面積も20坪~30坪となっている。
従って、住宅が密集する地域においては、洒落た狭小住宅への建て替えが
活発になって来る。
1戸の建築費は、1,000万円程度と低いが、周辺の建て替え効果が見込
めるのでグロスとしては、多数受注できる可能性がある。

13.取りあえず、経営や営業促進に行き詰まりを感じられたら、当方にご相談
下さい。
経営者・幹部・及び全営業社員参加の営業企画会議で大いに議論して方
向性を定めて行けば企業を活性化できる。

当方は、そのためのお手伝いをし、それを「形」にして行くのが仕事です。

当法人主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
   ご入会のメリットとサービスについて。
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◎当社団法人主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」
(現在約30社加盟)に、ご入会いただくメリットとサービスは次の通りです。

1.ご入会いただくと、直ちに貴社に訪問し、貴社の営業戦略と営業手法について
の細目についてお伺いいたします。
時間は、10時より17時の間です。出張無料ですが、交通費、宿泊費等の実費
のみご負担下さい。

2.月例サービス
1)毎月末に関連ニュース総集編と、新聞記事等を無料でお送りいたします。
2)隔月に1回DVDを1作無料でお送りいたします。(但し、品切れの場合は
ご容赦下さい。)
内容は、土地活用、賃貸住宅、定期借地権、税務に関するもので、
定価18,000円~46,000円分を無料でサービスいたします。
3)ご来社、お電話によるご相談は、時間に関らず一切無料です。

3.割引サービス
1)当方より発売のマニュアル関係(定期借地権活用ビジネス、セミ.コーポラ
ティブ住宅マニュアル等)は、定価より30%割引きとなります。
2)講演費(資料一式含む。4Hまで)は、定価20万円(税別)が15万円
(税別)に割引きされ、資格交付1日研修8時間(資料一式含む)が、通常
40万円(税別)が30万円(税別)の割引価格となります。
交通費、宿泊費等は別途となります。
※交付資格:1)「土地活用コンサルタント技能士」
2)「相続対策コンサルタント技能士」
3)「定期借地権コンサルタント技能士」
4)「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」

4.出張による個別コンサル費
貴社の業務相談、地主・家主さんへの個別相談を貴社に出張して行います。
この費用は、以下の通りです。
1)1回当りの基本コンサル費  5万円(税別)
2)1日当りの出張費      15,000円(税別)
※5日間ですと、5万円+(15,000円×5日)=125,000円(税別)となります。
交通費、宿泊費等は別途となります。

※個別相談で成約された場合は、別に成功報酬をいただきます。
建築受注、土地売買の場合は2%です。定借土地受託の場合は路線価の2%。
5.「研究会」ご入会の費用
1)入会費  5万円(税別)
2)年会費 24万円(税別)

※以上は、ご入会時の前払いとなります。
ご入会後「会員証」を送らせていただきます。

※ご入会前の、貴社への出張によるコンサルと個別相談等を承ります。
この費用は、会員価格の30%増しとなります。
(5万円×130%=65,000円税別)

※遠方の企業様への出張は割引パックを利用いたしますので、航空運賃とホテル
2泊付きで通常料金の約50%~60%程度になります。

※「研究会」の詳細につきましては、以下のHPでご確認下さい。
末尾に「入会申込書」を添付しております。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf
以上。
(社)日本土地活用事業普及振興支援機構 理事長
<土地活用・建築、不動産ビジネス研究会> 代表
プロパティ・アート株式会社 代表取締役 西 京 建 一

★今後の賃貸住宅の建築とビジネスモデルを研修しましょう!!
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●研修:「新しいビジネスモデルによる、新・賃貸住宅建築受注の営業手法」

★社員研修のご案内★
(講師出張研修もしくは、東京会場での研修)

◎現在の空き家戸数820万戸。その内賃貸住宅の空室戸数約400万戸。
平均空室率は13%であるが、企業城下町では30%以上の所もあります。
少子高齢化・人口減少・建築着工数の減少で、これまでの賃貸住宅の営業戦
略、営業手法では、受注することが難しくなって来ます。
これまでに変わる「新しいビジネススキーム」「新しいビジネスモデル」を
今後、如何に構築して行くかが勝負の分かれ目となります。

■研修プログラム■(出張研修・東京会場共通)
1.新時代に伸長する賃貸住宅のビジネスモデルとは?
これまでのオーナーさんの賃貸住宅の経営動機とは、1)相続対策。
2)節税対策。3)年金対策等でしたが、これからのオーナーは、なるだ
けリスクを避けたい。
高額の借金をしたくない。空室リスクの高い賃貸住宅は建築したくない。
という地主さん、オーナーさんが増えています。
収入を増やしたい、しかし、リスクは避けたいという二律合反する心理状
態になっています。これが重要なキィポイントです。

2.賃貸住宅の用途別の形態。
戸建貸家のメリットは、これまで入居者に困ったことはありません。
建築中にほとんど入居者が決まってしまいます。
1現場の建築戸数は2棟から20棟。
家賃は新築マンションの130%ぐらいになります。
戸建貸家は相対的に投資額が少ない事。
将来遺産分割がしやすい事の用途が多様化する。
住宅(二世帯含む)と賃貸の併用住宅。
(横並び・縦構造・奥並び)住居・店舗併用住宅。
クリニックと住宅併用住宅。
(医院、医者は、土地は定期借地権を歓迎します)
ドクター専門賃貸住宅。女性専用賃貸住宅。多世代共住賃貸住宅。
シェアハウス。外人ゲストハウス等。

3.今までの「家賃保証システム」はこれからも有効か?
家賃保証で破産するケースもあります。
これまでの全ての「家賃保証」は、単に総家賃の保証率を保証するもので
あって、「家賃そのものを保証」するものではありません。
また、途中で解約されるケースも多々有り、長期になると保証家賃は
約30%下落します。
このような、家賃保証の仕組みは、既に時代遅れです。
今後は、別の保証システムに移行して行くものになると考えています。
次は、そのヒントです。

4.新・家賃保証システムの提案。
契約形態は「サブリース契約兼経営代行方式」です。
オーナーが破産しない仕組みを提案します。

5.土地は、所有権よりも22条の一般定期借地権、もしくは24条の建物譲
渡特約付借地権の定期借地権にした方が、利回りが3%程度上昇します。
同族間で、上下の権利をセパレーツすれば良いのです。
土地の収益性とは、所有権にあるのではなく、土地の利用権にあるのです
から、土地の所有権など誰の物でも良いのです。

6.地主が「泣いて喜ぶ」24条「建物譲渡特約付借地権」活用の賃貸住宅。
地主への一時金と区分建物交換。
もしくは、家賃前払い「定期借家権」との交換手法。
地主は、建物代金を負担しないで、区分建物もしくは、長期の「定期借家
権」を与える。
さらに30年以上経過後に建物全部を入居者付で地主に譲渡します。
木造なら無料!
RCなら40年前後で簿価残、若しくは固定資産税の倍率で譲渡。

7.「空き家対策特別措置法」の対象建物の土地を「定期借地」で借り受け、
賃貸住宅を建築すれば固定資産税は、6分の1のままに。

8.リスクの真の意味とリスクの本質を知る。

9.投資の的確な利回りとは何か?
グロス(表面)利回り。
キヤッチ(実質)利回り。
イーグルスプレット(金利格差)利回り。
純収益。それぞれの計算方法。
「現金収支」と「税務収支」は、異なる。
その理由と計算式。

10.空室問題の解決法。
「家賃保証」に頼らなくても、空室問題は解決出来る。

11.賃貸住宅需要の循環構造を知る。
空室 → リフォーム、リニュアール(再生)→ シェアハウス、ゲストハウス、
高齢者住宅(転用)。

12.弁護士法違反(非弁活動)にならない簡単な立退きの方法。
オーナーとの約定(建て替え企業指定。客付け、管理指定)

13.賃貸住宅の出口戦略を考える。
1)リートに販売する。
2)一般投資家に販売する。
3)小口化して販売する。その手法とは?
4)同族法人もしくは、子供達との「信託」で所得分散し、将来信託者に財産
を相続させる。

14.見込み客リストの収集方法と、攻めの営業方法の採用。
1)当社の取引先では、営業経験にない女性が一人で年間70棟の戸建貸家を
3年連続で受注しています。最近は3億円のRCの賃貸マンションも受注
しました。年商一人で10億円。
この企業の男子は普通の住宅を販売していて、彼女の3分の1の売上です。
この具体的な営業方法は、当社が指導している手法です。
2)当社の会員企業の某社は、4月までの賃貸マンションの受注残76棟を持
っています。この企業の、士業の先生方・宅建業者・地主、家主を囲い込
む「資産活用倶楽部」システムは、当社独自のマニュアルの採用で、立ち
上げまで当社がコンサルしたケースです。
マニュアル採用後3ヶ月で組織化できます。
3)再契約型「定期借家契約」で、ユーザーにメリットを与え、貴社の収入も
増える手法。
4)消費税が10%になった時の対策を、今から考える。

★上記の出張研修費用(8時間)資料込み。
30万円(税別・交通費、宿泊費別)
※遠方の方は、割引パックでお伺いします。
ビジネスホテル2泊付きで通常の航空運賃の約60%程度です。

■研修に用いるテキストと資料。(出張研修・東京会場共通)
テキスト「賃貸住宅経営」A4版約30ページ。
1)テキスト「相続、贈与税改正と相続対策」A4版。約40頁。
2)テキスト「賃貸住宅経営」 A4版。約30頁。
3)テキスト「戸建貸家のニーズとメリット」A4版約40頁。
4)事業収支予測計算書サンプル。現金収支、税務収支サンプル。
5)賃貸住宅、オーナーに提出するプレデンテーションツールのサンプル。
6)賃貸住宅「経営代行方式」のガイダンス。
7)賃貸住宅の地主募集の文案やチラシ多数。
8)DVD[賃貸住宅経営の驚くべきメリット]全2巻。140分。
9)地主・家主・士業・協力業者組織化の「資産活用倶楽部」or
「資産活用研究会」or「パートナーシップ倶楽部」創設の一式資料。

※上記の資料は、必要部数コピーしてご使用ください。
当社からは各原本1通をお送りいたします。

※研修費や交通費は。前払いとなります。
電話・FAX・Eメールでお申込後、当方より「発注書」をお送りいたします
ので、代表印押印の上、当社までご返送ください。
研修の実施日時につきましては、お打合せの上、定めるものとします。

★東京での研修を希望される方は、5名様までの研修費がテキスト資料込みで、
38万円(税別・会場費・昼食費用含む)でお引き受けいたします。
◎講師:社)日本土地活用事業支援機構 理事長
<土地活用・建築、不動産ビジネス研究会> 代表
プロパティ・アート株式会社 代表取締役
西 京 建 一
★プロフィール:http://www.property-art.co.jp/profile/