★今後の賃貸住宅の建築とビジネスモデルを研修しましょう！！
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●研修：「新しいビジネスモデルによる、新・賃貸住宅建築受注の営業手法」

★社員研修のご案内★
（講師出張研修もしくは、東京会場での研修）

◎現在の空き家戸数８２０万戸。その内賃貸住宅の空室戸数約４００万戸。
平均空室率は１３％であるが、企業城下町では３０％以上の所もあります。
少子高齢化・人口減少・建築着工数の減少で、これまでの賃貸住宅の営業戦
略、営業手法では、受注することが難しくなって来ます。
これまでに変わる「新しいビジネススキーム」「新しいビジネスモデル」を
今後、如何に構築して行くかが勝負の分かれ目となります。

■研修プログラム■（出張研修・東京会場共通）
１．新時代に伸長する賃貸住宅のビジネスモデルとは？
これまでのオーナーさんの賃貸住宅の経営動機とは、１）相続対策。
２）節税対策。３）年金対策等でしたが、これからのオーナーは、なるだ
けリスクを避けたい。
高額の借金をしたくない。空室リスクの高い賃貸住宅は建築したくない。
という地主さん、オーナーさんが増えています。
収入を増やしたい、しかし、リスクは避けたいという二律合反する心理状
態になっています。これが重要なキィポイントです。

２．賃貸住宅の用途別の形態。
戸建貸家のメリットは、これまで入居者に困ったことはありません。
建築中にほとんど入居者が決まってしまいます。
１現場の建築戸数は２棟から２０棟。
家賃は新築マンションの１３０％ぐらいになります。
戸建貸家は相対的に投資額が少ない事。
将来遺産分割がしやすい事の用途が多様化する。
住宅（二世帯含む）と賃貸の併用住宅。
（横並び・縦構造・奥並び）住居・店舗併用住宅。
クリニックと住宅併用住宅。
（医院、医者は、土地は定期借地権を歓迎します）
ドクター専門賃貸住宅。女性専用賃貸住宅。多世代共住賃貸住宅。
シェアハウス。外人ゲストハウス等。

３．今までの「家賃保証システム」はこれからも有効か？
家賃保証で破産するケースもあります。
これまでの全ての「家賃保証」は、単に総家賃の保証率を保証するもので
あって、「家賃そのものを保証」するものではありません。
また、途中で解約されるケースも多々有り、長期になると保証家賃は
約３０％下落します。
このような、家賃保証の仕組みは、既に時代遅れです。
今後は、別の保証システムに移行して行くものになると考えています。
次は、そのヒントです。

４．新・家賃保証システムの提案。
契約形態は「サブリース契約兼経営代行方式」です。
オーナーが破産しない仕組みを提案します。

５．土地は、所有権よりも２２条の一般定期借地権、もしくは２４条の建物譲
渡特約付借地権の定期借地権にした方が、利回りが３％程度上昇します。
同族間で、上下の権利をセパレーツすれば良いのです。
土地の収益性とは、所有権にあるのではなく、土地の利用権にあるのです
から、土地の所有権など誰の物でも良いのです。

６．地主が「泣いて喜ぶ」２４条「建物譲渡特約付借地権」活用の賃貸住宅。
地主への一時金と区分建物交換。
もしくは、家賃前払い「定期借家権」との交換手法。
地主は、建物代金を負担しないで、区分建物もしくは、長期の「定期借家
権」を与える。
さらに３０年以上経過後に建物全部を入居者付で地主に譲渡します。
木造なら無料！
ＲＣなら４０年前後で簿価残、若しくは固定資産税の倍率で譲渡。

７．「空き家対策特別措置法」の対象建物の土地を「定期借地」で借り受け、
賃貸住宅を建築すれば固定資産税は、６分の１のままに。

８．リスクの真の意味とリスクの本質を知る。

９．投資の的確な利回りとは何か？
グロス（表面）利回り。
キヤッチ（実質）利回り。
イーグルスプレット（金利格差）利回り。
純収益。それぞれの計算方法。
「現金収支」と「税務収支」は、異なる。
その理由と計算式。

10．空室問題の解決法。
「家賃保証」に頼らなくても、空室問題は解決出来る。

11．賃貸住宅需要の循環構造を知る。
空室 → リフォーム、リニュアール（再生）→ シェアハウス、ゲストハウス、
高齢者住宅（転用）。

12．弁護士法違反（非弁活動）にならない簡単な立退きの方法。
オーナーとの約定（建て替え企業指定。客付け、管理指定）

13．賃貸住宅の出口戦略を考える。
１）リートに販売する。
２）一般投資家に販売する。
３）小口化して販売する。その手法とは？
４）同族法人もしくは、子供達との「信託」で所得分散し、将来信託者に財産
を相続させる。

14．見込み客リストの収集方法と、攻めの営業方法の採用。
１）当社の取引先では、営業経験にない女性が一人で年間７０棟の戸建貸家を
３年連続で受注しています。最近は３億円のＲＣの賃貸マンションも受注
しました。年商一人で１０億円。
この企業の男子は普通の住宅を販売していて、彼女の３分の１の売上です。
この具体的な営業方法は、当社が指導している手法です。
２）当社の会員企業の某社は、４月までの賃貸マンションの受注残７６棟を持
っています。この企業の、士業の先生方・宅建業者・地主、家主を囲い込
む「資産活用倶楽部」システムは、当社独自のマニュアルの採用で、立ち
上げまで当社がコンサルしたケースです。
マニュアル採用後３ヶ月で組織化できます。
３）再契約型「定期借家契約」で、ユーザーにメリットを与え、貴社の収入も
増える手法。
４）消費税が１０％になった時の対策を、今から考える。

★上記の出張研修費用（８時間）資料込み。
３０万円（税別・交通費、宿泊費別）
※遠方の方は、割引パックでお伺いします。
ビジネスホテル２泊付きで通常の航空運賃の約６０％程度です。

■研修に用いるテキストと資料。（出張研修・東京会場共通）
テキスト「賃貸住宅経営」Ａ４版約３０ページ。
1）テキスト「相続、贈与税改正と相続対策」Ａ４版。約４０頁。
2）テキスト「賃貸住宅経営」　Ａ４版。約３０頁。
3）テキスト「戸建貸家のニーズとメリット」Ａ４版約４０頁。
4）事業収支予測計算書サンプル。現金収支、税務収支サンプル。
5）賃貸住宅、オーナーに提出するプレデンテーションツールのサンプル。
6）賃貸住宅「経営代行方式」のガイダンス。
7）賃貸住宅の地主募集の文案やチラシ多数。
8）ＤＶＤ［賃貸住宅経営の驚くべきメリット］全２巻。１４０分。
9）地主・家主・士業・協力業者組織化の「資産活用倶楽部」ｏｒ
「資産活用研究会」ｏｒ「パートナーシップ倶楽部」創設の一式資料。

※上記の資料は、必要部数コピーしてご使用ください。
当社からは各原本１通をお送りいたします。

※研修費や交通費は。前払いとなります。
電話・ＦＡＸ・Ｅメールでお申込後、当方より「発注書」をお送りいたします
ので、代表印押印の上、当社までご返送ください。
研修の実施日時につきましては、お打合せの上、定めるものとします。

★東京での研修を希望される方は、５名様までの研修費がテキスト資料込みで、
３８万円（税別・会場費・昼食費用含む）でお引き受けいたします。
◎講師：社）日本土地活用事業支援機構　理事長
＜土地活用・建築、不動産ビジネス研究会＞　代表
プロパティ・アート株式会社　代表取締役
西　京　建　一
★プロフィール：http://www.property-art.co.jp/profile/