現在、愛知県の不動産、建築会社で「資産活用倶楽部」創設の具体的な準備作業に入っている。以下は、その手順と当方が作成する書類の種類である。

1、名称を定める。〇〇資産活用倶楽部。資産活用研究会。パートナーシップ倶楽部。資産サポート倶楽部。以下、当社が創設した任意名称である。ひまわり。ゆうゆう。さくらそう。七福神等、。ネットで類似商号がないか調べる。名称が決定したら商標登録をお薦めする。

<作成書類>

1、資産活用倶楽部。総合案内パンフレット。カラー8ページ。

2、「ブレーン委員」とは、士業の先生方。「運営委員」とは、宅建業と管理業。「協力委員」とは金融機関」と工事協力業者さん。以上がフルセットである。創設の案内状を各委員にDMで発送する。3種類の案内状作成。

3、各委員の「就任承諾書」「「委嘱状」を作成する。士業の先生方には、訪問して「委嘱状」を手渡す。

3、各委員が決定したら、名簿を作成する。士業の先生方は、一人一人、顔写真付きのプロフィール表を作成する。

4、創設準備会(結束会ともいう)の案内状を発送する。ホテルにて、講演は西京が担当し、午後6時から、3,000円の有料の懇親会を行う。司会、代表者あいさつ、各委員の紹介。中締め担当を委員に依頼する。午後8時30分終了。後、反省会を行う。

5、上記より、約1カ月後に、創設会をオープンする。記念講演は西京が担当する。以降は、上記の通りの要領で開催する。

6、各委員との「業務提携書」を作成する。報酬規約と支払い時期を明確に記入する。

7、各委員からお客様紹介名簿を記載していただく。この委員さんには、永久的に紹介報酬を支払う約定書を作成する。

8、ユーザー、地主さん、家主さんを「正会員」とする「会員証」を作成する。

9、1年12ヶ月の催事スケジュールを作成する。当方の20項目の中から選択していただく。

10、、毎月最低1回は「情報誌」を全員に送付する。中身は、ニュース、コメント、催事で構成され

る。これを実行しないと効果がない。

※当社はここまでの創設と創設後のコンサルと書類作成を担当する。なんでもそうだが真面目に愚直にやらないと何の効果もでない。この資産活用倶楽部の大目的は、建築、不動産ビジネス」、土地活用ビジネスの紹介ルートの拡充のために設置するものである。我流でやられる企業は、皆んな失敗している。中には会長一人の会になっている企業もある。

ここまでの当社費用は、資産活用倶楽部加盟費。税別5万円。年会費税別24万円は前払いである。創設と創設後のコンサル一式は、税別30万円+交通費等の実費。

2回の西京の講演費が1回に付き税別」15万円+交通費等の実費×2回分である。

詳細は、当社ホームページの「資産活用倶楽部」をご覧ください。

 

 

 

★「定期借地権コンサルタント技能士資格」社員研修のご案内★
-----------------------------

◎受講者全員に、当法人認定の資格証を交付いたします。
◎研修時間は、8時間です。
★宅建業でも建築業でも士業でも可能です。
★皆様がご理解されている定期借地権事業の仕組みは既に時代遅れに
なっています。一時金も契約書も変わっています。
プランナー講座を受けた方も、当時のものと現在の内容は違ってい
ます。

◎さて、定期借地権も平成4年8月の施行以来、24年も経過しました。
最近の傾向は、大手よりも地元、不動産、建築業の実施例が増えて
まいりました。宅地の坪単価は10万円から事業化しています。
(このご案内している企業の何社様も現在進行形で定借事業を開始さ
れています)
この原因と理由は、大手の初期のビジネススキームや契約内容が
その当時と現在では全く違ってきております。
また、各地の推進機構さんのやりかたも基本的には、当時のものと
同じ点にあります。
現在では、契約形態も一時金の種類も登記方法も違っています。

★当方は、定借土地の仕入れ方法~土地の開発・許認可の段階から、
建築物のデザインとプランのアドバイス、広報から宣伝、販売まで
の実務を一貫してお引き受けする点にあります。

★定期借地権の種類。
1.22条。一般定期借地権。
期間は50年以上ですが、実際は60年から70年で設定してお
ります。分譲の最長期間は100年。同族間では1千年も設定さ
れております。
22条の事業化は、以下の通りです。
1)注文住宅。
山形では、平均3,500万円。最高9,000万円の注文住宅
が、約350棟建築しています。
また、定借によるクリニック。建築費1億5千万円が3ヶ所
建築されています。
このように高額の注文住宅が建築されますので、周辺の建て替
え住宅が多数受注できます。
愛知県の岡崎市では、1戸の定期借地住宅で、2ヶ月度12棟
の建て替え住宅を受注しました。

※皆さんは、誤解されているかも知れませんが、定借のユーザーは、
年収500万円~1,500万円のミドルクラスなのです。
低所得者は、低価格の分譲住宅を購入いたします。

◎定借住宅の本当のメリットは、レベルの高い定借住宅を見ていただ
いて、高額の建て替え住宅を受注できる点にあります。
先ほどの山形の企業では、定借住宅の相乗効果で、県下ナンバー
ワンビルダーになりました。昨年4月の契約研修は500戸です。
山形市の土地の時価は、坪10万円~20万円です。
◎さて、業法の関係ですが、建築条件を付けられるのは、宅建業と建
築免許が必要になります。
従って、宅建業のみの場合、建築条件付としないで「推奨プラン付き」
として販売するか、確認を取ってから分譲にすれば良いのです。
当方の会員企業さんには、1,000戸以上建築された企業が2社有り、
地代管理手数料は年1千万を越えています。×50年=5億円の売掛
債権を持っているようなものです。
1,000戸以上販売されている土地の時価は坪10万円~30万円
程度です。

2)分譲住宅・分譲マンション。
当方の取り引き先の松江市の宅建業者さんは、8社の建築会社で
8戸の分譲住宅を販売しました。
私が、講師となりユーザー説明会を実施しましたが、色々と面白
い集客企画を実施したので、この現場に1ヶ月で1万人集客しま
した。敷地面積100坪。建築延べ面積50坪です。
土地の時価は10万円前後です。横浜市では地元の宅建業の方が、
建築費4,000万円の定借住宅を約500戸販売されました。
2.23条。事業用定期借地権。
この期間は、1)10年~30年。2)30年~50年と2種類あります。
公正証書作成が絶対条件ですが、1)と2)では、若干契約内容が異な
ります。
これを一番利用されているのは、商業店舗ですが、コンビニ、ドラッ
クストアは問題なのですが、外食チエーンなどは、数年で解約し、解
体もしないケースが多いから要注意です。
当方は、ビジネスホテルの事業用借地権を手掛けました。
事業用借地では、老人ホームやグループホームは建築できますが、賃
貸住宅やサ高住は建築できません。
シェアハウスは、契約形態によります。賃貸にするとダメです。
3.24条。建物譲渡特約付借地権。
これは、30年以上経過後に建物全部を地主さんに譲渡します。
木造では30年。RCでは45年前後に譲渡します。当方は、静岡で、
賃貸マンションを4棟建築費合計13億円で建築し、入居者をつけ、
期間後の地主さんに譲渡する契約をしました。
譲渡対価の決め方は自由ですが、簿価とか固定資産税評価では、ほと
んど残価がありませんので、当方は「収益還元価格」を採用しています。
木造貸家の場合は、解体するか入居者付きで無償譲渡しています。
また、地主さんに支払う土地の権利金と区分建物交換や、一時金と前
払い「定期借家権」と交換しています。
この方法だと地主さんは、土地を貸すだけで、建物が無償で手に入ります。
地主さんが、泣いて喜ぶ手法です。
◎以上、3種類の定期借地権の地代額。
一時金(権利金・敷金・保証金)の相場額。

4.土地が面白いほど入る方法を教えます。3種類の方法があります。

5.農転・開発申請・造成工事・分筆・道路の取り方をアドバイスいたします。
要は公道にするのか、私道で地役権設定するのかです。

6.集客の様々な手法。
マスコミ広報。申込みが何倍にもなる折り込みチラシ作成法。
ポスティング。説明会開催方法等、すべての販売方法を公開
いたします。

◎この研修費は、以下の資料と計算ソフト付きで30万円(税別)
上記費用に+交通費+宿泊費です。

◎研修の時間帯は以下からお選びください。
1)午前9時30分から午後6時まで。
2)当日午後1時から6時まで。翌日9時30分から12時30分まで。

★東京会場での研修承ります。
費用は上記の30万円(税別)
上記費用+会場費+昼食費+資料作成費1名分5,000円加算。
1名様から最大20名様まで。

★研修に付く資料。
(各原本を1通お送りいたしますので必要部数コピーしてくだい。)

★1)改正、借地借家法全文。2)22条。包括契約書③個別契約書。
3)代理契約書。4)重要事項説明書。5)マンション契約書。
6)各種特約書。7)各種協議書。8)23条契約書および公正証書。
9)24条契約書。10)登記簿謄本例。11)地主集客文案例。地主、業者組織例。
12)多数のカラー事例集(注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・
賃貸マンション、戸建て貸家、シェアハウス等。
13)定借住宅のユーザー特性表)。
14)最長90年の固定資産税、相続税、一時金の額。地代の計算書例。
15)地代と固定資産税簡易計算書。

★提供されるソフト。
1)上記90年の計算ソフト。A3出力カラー約25頁。
2)地代と固定資産税計算簡易ソフト。

◎ご相談は西京まで。(携帯:080-1154-6353)
★電話相談無料。
★西京出張によるご相談。1回。税別5万円。交通費等実費別途負担。

◆「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」及び「資産活用倶楽部」ご入会のご案内
------------------------------------

目的は、地域(その企業の商圏)及び、県下でナンバーワンになる企業の育成です。既に、当方のコンサルや研修を受けて、県下ナンバーワンの建築、土地活用企業を輩出しております。会員企業様は、山形から沖縄まで30社様です。

ご入会のメリットは、以下の通りです。

1.ご入会後、当方が貴社にお伺いいたします。
この時間は無制限で行います。この時にあらゆるご相談を承ります。
営業力強化。住宅、賃貸住宅、定期借地権活用事業の進め方等テーマは自由です。
また、この時に希望されるテーマについて社員研修の時間にしていただいても結構です。
また、建築、不動産、土地活用事業についての効果的な紹介ルートの拡充方法についてもアドバイスいたします。1日もしくは一泊二日でお伺いいたします。費用は無料ですが、交通費、宿泊費等の実費のみご負担ください。

2.電話・ご来社によるご相談は時間無制限で無料です。
※出張相談は、入会時1回は無料ですが、2回目以降は有料となります。

3.当方発売の税務や土地活用に関するDVD
(価格18,000円~46,000円)が、隔月に1作無料で提供されます。

4.メールによる「ニュース」が配信されます。

5.月末のニュース総集編が送られます。

6.重要と思われる、マスコミの記事を月末に送られます。

7.当方の研修や講演費が割引されます。

8.当方発売のDVDやマニュアルが一部を除いて50%の割引費用となります。

9.ご希望の方には、東京及び近郊の投資物件情報お送りいたします。
基準は年7%以上の投資物件です。

入会費 5万円(税別)年会費24万円(税別)
以上は、入会時の前払いとなります。

■「資産活用倶楽部」のご入会は、上記費用と別に「資産活用倶楽部」創設までの別途費用が掛かります。詳しくは、下記のHPをご覧ください。

★会員の入退会は自由です。

但し、先にお支払いいただいた年会費は返還されません。
会員を更新されるか、しないかは自由です。

※詳しい内容は、ホームページでご確認ください。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細は以下で。
http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

「資産活用倶楽部」の詳細は以下で。
http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

★特典付き!「賃貸住宅経営コンサルタント養成」社員研修★
----------------------------

◆今回の資格研修の特典!
1)賃貸住宅経営30年の収支予測計算ソフト(定価10万円のもの)
2)地主、家主説得用DVD2枚組。
タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」(定価36,000円のもの)
※以上、1)、2)のツールを今回の研修受講企業に限り無料進呈いたします。

※以上の特典付き研修のお申込みは、このメールを配信させていただいた企業様
限定とさせていただきます。実施日はお打ち合わせの上決定いたします。
賃貸住宅の着工数は、現在年35万戸余で、他の着工数は減少しているのに、
賃貸住宅の建築は年々増加しています。
その理由は、賃貸住宅の新陳代謝が行われ、古い賃貸住宅から、新しい賃貸住宅
への住み替えが活発になっていること。
転勤、進学等の需要があることなどが考えられます。
この資格研修では、賃貸住宅経営のあらゆる知識と実務をマスターしていただく
ことを目的といたします。

1.賃貸住宅の種類。
戸建貸家・アパート・賃貸マンション・メゾネット住宅・サ高住を言います。
老人ホームやグループホームは賃貸住宅ではありません。
外人ゲストハウスやシェアハウスは、契約の形態によって、賃貸住宅にもなり、
収容施設にもなります。
※賃貸住宅は、投資額の一番小さい戸建貸家から始めると大きな賃貸マンション
も受注できるようになります。
当方の取引先(埼玉県)では、営業経験のない女性が一人で年間60棟3年連
続受注し、RCのマンションも受注できるようになりました。
この営業方法は、当社が指導しています。

2.賃貸住宅を経営したいオーナーの動機を知る。
収入をアップしたい。老後の年金にしたい。相続対策したい。節税対策したい。
と動機は様々です。つまり、それだけ多様な需要があることになります。
これを分解していきましょう。
1)収入を上げたい。経営によるキャッシュフローの考え方。
2)利回り計算の種類。表面利回り。実質利回り。純利回り。
税務上の収支の計算の仕方の実技を研修します。
※それぞれの利回りの適正額は?

3.相続対策。
建物の評価減。土地の評価減。負債と財産の相殺。
遺言、遺産分割、負担付相続、家族信託、公益法人の設立等により、
相続税を軽減する相続対策の方法です。

4.贈与税の活用。
「相続時精算制度」を利用すれば、時価約6,000万円が2,500万円
の非課税内で贈与できます。
(時価6,000万円。評価額50%~60%×借地権割合×借家権割合×満室割合)
※上記利回り10%で、年間家賃600万円×30年で1億8,000万円
分の家賃収入が贈与できたことになります。
これも有効な遺産分割の方法と言えます。

5.節税対策。
不動産取得税、相続税節税、固都税節税、所得税節税(同族人による所得分散)
税務上の経費。減価償却費計算。青色申告特別除の条件。赤字の3年繰り延べ。
現金収支は黒字でも税務収支は赤字になる場合がある

6.収支予測計算書の作り方の実技研修。収入と諸経費の計算。
木造と軽量鉄骨は30年で計算。RCは60年で計算。

7.見込み客の見つけ方の具体的方法。

8.プレデンテーション・ツールの具体的な作成方法。

9.商談の進め方とクロージングまでの営業方法。

10.他社と競合した時に、対処して契約する方法。

11.サブリース、家賃保証方式の問題点と新しいモデルによる、
「経営代行方式」による最低家賃保証の仕組みの作り方。

12.見込み客の紹介ルートの創り方と活動。

13.チラシ、広告等の販売促進活動の方法。

★研修修費用。午後1時から6時00分まで。
費用税別30万円。
交通費、宿泊費等の実費。遠方の方は、割引パックでお伺いしますので、
ホテル代を含めて通常料金の50%前後の価格です。

★研修に用いるテキストと資料。
1)改正、相続、贈与税テキスト。
2)賃貸住宅経営のテキスト。
3)30年収支計算書サンプル。
4)プレデンテーション・ツールのサンプル。
5)シェアハウスの事例集。
6)賃貸住宅チラシ集。
7)地主集客文案集。
8)紹介ルート作成見本。

※以上の原本を各1通お送りいたしますので必要部数コピーしてご使用ください。

◆今回研修受講企業の特典!
1)賃貸住宅経営30年の経営収支予測計算ソフト(定価10万円のもの)
2)地主、家主説得用DVD2枚組。
タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」(定価36,000円のもの)
◆但し、この1)、2)の特典は、研修お申込みの企業に限定させていただきます。
研修実施は、お打ち合わせの上、実施するものといたします。

★研修費用、交通費、宿泊費は、研修終了後1週間以内のお支払いとなります。

◆この資格研修の受講を希望される方は、次の事項をご記入の上、
メール若しくはFAXでお申込みください。
お申込み後、当方より「研修発注書」をお送りいたしますので、
代表者ご捺印の上、当方までメールもしくはFAXでお送りください。
発注書をいただいたのち、研修実施日等についてお打ち合わせいたします。

※特典付き!「賃貸住宅経営コンサルタント養成」社員研修。研修申込書
1.社名。ご住所〒。代表者名。ご担当者のお名前。所属、役職。
担当者様の携帯電話。会社の電話。FAX番号。Eメール。
研修受講者の人数。
★講師 西京 建一。
◎西京建一。プロフィール。http://www.property-art.co.jp/profile/

借地借家法第24条に「建物譲渡特約付借地権」という制度がある。

これは、地主さんと定期借地権の契約後、30年以上経過後に建物全部を地主さんに譲渡するものである。以下は、当方が事業化した実例である。

1、香川県丸亀市において、戸建貸家を2棟建築した。20坪タイプ2棟である。家賃は、1棟月76,000円である。入居者は、直に決まった。この建物を30年経過後に、地主さんに入居者付きで無償譲渡する。地主さんが解体を希望すれば解体したのだが、この場合は、地主さんが、入居者付きで譲渡を希望したものである。利回りは、年14%ぐらい。さらに、この建物を投資家に売却した。理解のある投資家で、30年経営すれば十分とのこと。30年間で、経費を差し引いた家賃が、約3,000万円ある。(所得税は別)

2、静岡県で、3億円の評価額の土地に、6階建ての賃貸マンションを建築した。

地主さんに、支払う権利金が、1割の3,000万円。この3,000万円を現金でなく区分建物にして、地主さんに引き渡した。契約上は売買契約だが、事実上は、権利金と区分建物との交換である。この賃貸マンションは、45年経過後に地主さんに入居者付きで有償譲渡する。

譲渡対価の決め方は、自由である。固定資産税評価額でもなんでも良い。この場合、事業主と地主さんにメリットのある譲渡対価は「利回り還元価格」ではないかと思う。つまり、地主さんの利回りを年30%にすれば、地主さんも投資家に売却できる。この同じ地主さんに別の場所に、6階建ての賃貸マンションを建築してもらった。今回の場合は、区分建物との交換ではなく、「前払い家賃による、定期借家権」との交換である。3,000万円分の家賃の前払いである。月家賃が10万円とすれば、300か月分である。実際、区分建物には地主さんが済み、定期借家は、他に転貸されている。この後、1億5,000万円と5億円の賃貸マンションを建築した。5億円のものは埼玉県蕨市である。建築費は、全額地銀と信用金庫が融資してくれた。ローンの期間は30年である。建築会社は、地主さんに建物を譲渡しても、管理費収入が継続的に入る。地主さんが、泣いて喜ぶ土地活用と言える。この場合、地主さんとの交渉は、当方が担当した。地主さんを説得する時間は、どのような土地活用でも、約2時間である。