借地借家法第２４条に「建物譲渡特約付借地権」という制度がある。

これは、地主さんと定期借地権の契約後、３０年以上経過後に建物全部を地主さんに譲渡するものである。以下は、当方が事業化した実例である。

１、香川県丸亀市において、戸建貸家を２棟建築した。２０坪タイプ２棟である。家賃は、１棟月７６，０００円である。入居者は、直に決まった。この建物を３０年経過後に、地主さんに入居者付きで無償譲渡する。地主さんが解体を希望すれば解体したのだが、この場合は、地主さんが、入居者付きで譲渡を希望したものである。利回りは、年１４％ぐらい。さらに、この建物を投資家に売却した。理解のある投資家で、３０年経営すれば十分とのこと。３０年間で、経費を差し引いた家賃が、約３，０００万円ある。（所得税は別）

２、静岡県で、３億円の評価額の土地に、６階建ての賃貸マンションを建築した。

地主さんに、支払う権利金が、１割の３，０００万円。この３，０００万円を現金でなく区分建物にして、地主さんに引き渡した。契約上は売買契約だが、事実上は、権利金と区分建物との交換である。この賃貸マンションは、４５年経過後に地主さんに入居者付きで有償譲渡する。

譲渡対価の決め方は、自由である。固定資産税評価額でもなんでも良い。この場合、事業主と地主さんにメリットのある譲渡対価は「利回り還元価格」ではないかと思う。つまり、地主さんの利回りを年３０％にすれば、地主さんも投資家に売却できる。この同じ地主さんに別の場所に、６階建ての賃貸マンションを建築してもらった。今回の場合は、区分建物との交換ではなく、「前払い家賃による、定期借家権」との交換である。３，０００万円分の家賃の前払いである。月家賃が１０万円とすれば、３００か月分である。実際、区分建物には地主さんが済み、定期借家は、他に転貸されている。この後、１億５，０００万円と５億円の賃貸マンションを建築した。５億円のものは埼玉県蕨市である。建築費は、全額地銀と信用金庫が融資してくれた。ローンの期間は３０年である。建築会社は、地主さんに建物を譲渡しても、管理費収入が継続的に入る。地主さんが、泣いて喜ぶ土地活用と言える。この場合、地主さんとの交渉は、当方が担当した。地主さんを説得する時間は、どのような土地活用でも、約２時間である。