★競売不動産の実践★ ドキュメンタリー。
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※残り物に「お宝」がある。
プロとしての競売は転売益にある。
最近は普通の人も競売に参加して、時価の80%ぐらいで落札するから、プロとしてのメリットはない。
普通の人が目につけない、競売残り物件に「福と宝」がある。
以下、僕が実際に落札したケースを紹介する。

■管轄裁判所。静岡地裁沼津支部。
先ず、普通の裁判所は競売3回までだが、静岡は4回まで行う。
当時だが現在は知らない。これを俗に「4審法」という。
以外は「3審法」ということになる。
例)第1回の標準落札価格。1,000万円。
第2回、500万円。
第3回、250万円。
第4回、125万円。
大体このように毎回50%が引き下げられて行く。
4回目で落札者がいない場合は、競売流れとなる。
ここにも「お宝」があるのだが。

※僕の落札例。
1、物件:伊豆熱川温泉。20室のアパート。
2K(社員寮)築30年。鉄骨コンクリート造。
土地借地、面積250坪。地代年30万円。

2、当方は熱川にある観光ホテルより依頼されて、この物件を入札することになる。
4回目の入札価格。11万円。4社が入札する。

3、2社が11万円。3社が113,000円。僕が113,300円。で、
300円の差で僕が落札した。100円の単位をつけるのが、ひとつのコツである。

4、地主との更新地代交渉。
地主は基本的に更新に応じる義務がある。ただし、地代等の改正は可能である。
結果年35万円の時代を払うことで合意。新しく、30年の賃貸借契約を結ぶ。

5、この物件の価値。
アパートで考えれば1室月3万円。年36万円×20室=720万円。

6、当方原価。
落札費113,300円。地代更新費6ヶ月分、175,000円。合計288,000円。

7、利回り換算。130%。

8、転売可能価格。20%利回りとする。1,800万円。

9、転売利益。1,771,200円。
だが修繕費を500万円程度見る必要があるから、転売益は1,200万円余となる。

10、つまり、この競売物件は1,000万円で落札してもメリットがある。
事実、地主との交渉の時、不動産業者が立ち会ったので、僕が「何故、あんたが落札しなかったの? 「僕の方は初めから落札した人から1,500万円で買い取るつもりだったんだ」業者「入札したかったのですが、お金がなかったんです。1,000万円ぐらいで札が入ると思ったんです」

11、この物件は初めからホテルのオーナから、従業員寮にと頼まれていたので実際 は転売しなかった。顧問料を月80万円もらっていたので、この落札はサービス(報酬無料)
※その後、熱海の大ホテルのすさまじい競売(落札価格約3億円)を担当することになるが、1万字でも足りないので、またの機会に。
のちに、僕が「競売マニュアル」を書くが裏の裏のノウハウなので市販していない。
(熱海ホテルの競売は弁護士7名。反社会勢力3団体が絡む大事件に発展する)

★競売の実務知りたい方は実践法を指導します。

■相続対策から発生するビジネス■
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1、相続法・相続税法・相続税改正法案の基礎知識。税の申告期限。
相続発生後6ヶ月後。
2、日本人の相続財産の内、不動産が約70%である。
3、納税資金の為に土地売却が増える。
4、事前に確定測量・官民、民民の境界確定。
5、金納・延納・物納にするか?
物納の評価額。土地については路線価。建物は固定資産税評価額。
延納は最長20年。金利、延滞税が高い。
「物納天国」「延納地獄」の意味を知る。
6、遺言書の種類を知る。自筆遺書。これは民法改正により法務医局
保管が出来るようになる。施行時期未定。公正証書によるもの。
遺言信託等の中から選ぶ。
7、控除されるもの。基礎控除・生命保険、一人500万円まで。
葬儀費用・中小企業事業共済・相続発生の3年前に贈与された財産。
※民法が改正されたら配偶者の居住権が認められ相続財産から除外さ
れる。(終身)
8、相続財産の種類。現金。これは預金口座が封鎖される。不動産・
株式・公社債・書画、骨董・動産類。(自動車とか)
9、生前贈与。基礎控除110万円。
相続時精算制度2,500万円まで。但し、条件がある。
現金より不動産で贈与すれば時価6,000万円ぐらいが非課税
となる。
10、節税対策。負担付き生前贈与。負債が財産を上回れば相続税は
かからない?
11、「争族」にならないための「遺産分割協議書」の作成方法。
12、不動産信託すれば相続税はかからない?
13、一般社団法人名義にすれば相続税はかからない?
14、別法人の管理会社を作る効果は?(所得分散)
※今後の相続税改正のポイントを知る。

★発生するビジネスの種類。
1、確定測量後の土地売却。
2、物納申請業務。
3、賃貸住宅建築。時価は約半額になる。土地は約18%評価減と
なる。土地は更地宅地の6分の1になる。
「サブリース家賃保障方式」と」経営代行方式」の違い。
4、定期借地権活用。22条・24条。土地の評価額が約20%評
価減となる。固都税も軽減される。期間22条は50年以上。
24条は30年以上(買い取り条件付)
※用途。戸建貸家・アパート・賃貸マンション・シェアハウス・ビル
・ホテル・注文住宅・分譲住宅及び分譲マンション・サ高住・商業
店舗・工場・老人ホーム等。

★以上の社員研修6時間。
研修費用20万円(税別)+交通費等の実費。

★テキスト4冊。各種資料約300頁付き。
それぞれの収支概算計算書モデル付き。
地主企画提案書サンプル。定期の契約書サンプル4種類。公正証書
サンプル。登記簿謄本見本等提供します。

★研修場所:貴社内において。
★東京での研修は、時間同じ。費用40万円(税別)昼食付。
1名様より同一社20名様まで。
★講師:西京 建一。プロフィールについてはHPをご参照ください。
札幌から沖縄まで約3,000社の研修講師を担当。

★一般社団法人創設のメリット★
(相続税がかからない節税対策にも)
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※当方もこの法人を作り、民間資格交付の研修事業等を行っている。

1、理事2名から出来る。

2、創設費用は、定款認証費5万円。登記費用。
自分でやればタダ。専門家に依頼すれば10万円ぐらいかな?
定款から登記まで1ヶ月内で出来る。

3、出資金及び会費収入に税金がかからない。

4、利益事業には26%程度の所得税がかかる。

5、理事、従業員への給与支払いは自由。

6、ただし、余剰金を配当できない。これが株式会社と違うところ。
余剰金は繰り越し。

7、加盟社の研修費等に補助金が出る。
この手続きは複雑。年々厳しくなっている。

8、相続対策として不動産名義を上記の法人にするのが流行している
が、国税の取り扱いが厳しくなっている。
法人には相続税はかからないが、理事死亡時に相続税が課せられる。

※様々な利用法があるが、ここでは公開できない。(笑)
節税と脱税は違う。税の時効5年。悪質な場合は7年。

◆戸建貸家を営業未経験の女性営業で年60戸以上受注する手法◆
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※工事原価明細見積サンプル付。

◎先ず、戸建て貸家の需要と供給について。
1、全賃貸建築戸数(年約40万戸)の内、戸建て貸家の供給戸数
は1%~3%程度しかない。(地域によって異なる)

2、入居者のメリット。
アパートや賃貸マンションのような騒音問題がない。庭があり。
子育て、ガーデニング、大型犬を飼育できる。敷地に2台以上
の駐車スペースが取れる。プライバシーが保たれる。
家賃は高くてもいい。
(勤務先から住宅手当月2万円~10万円ある)勤務先は一流
企業や公務員が多い。年収400万円以上?
3、地主・オーナーのメリット。
建築費が安い。木造で坪40万円~45万円で建築。大手は坪
60万円以上。
建築費回収が5年~7年。RCだと20年以上。
地主の利回りが良い。都市部15%前後。地方7%~10%。
空室が出ない。アパート、マンションの空室率20%~40%。
当方取引先約30社では空室が出たケースは1件もありません。
青森より那覇まで。那覇24坪タイプ。月家賃14万円。

4、戸建て貸家成功の条件。
外観デザインが綺麗。内装もお洒落。最新の設備機器。温水便
座。耐震性(当方推奨は耐震性1.5倍のピン工法。
建築原価。本体坪26万円~28万円)

★当方営業一式指導の事例★
1、営業エリア。埼玉県北部。(深谷・熊谷)年商約30億円。
2、営業チーム全員女性。営業1名(営業未経験者)。設計1名。
補助1名の3人チーム。
3、営業研修。8時間。見込客リスト作成方法。収支計算方法。
家賃額の計算方法。税務、贈与と相続。
地主への提案書の創り方。営業訪問の仕方。紹介受注の仕組み
の作り方。
4、地主リストの作成。100坪以上の地主400名調査。
週1回訪問。
5、不動産業者、士業、下職業者の紹介組織化。
すべて成功報酬制。建築費本体価格の4%支払い。
契約金入金時点で。士業の顧問費ゼロ円。
6、建築プランのアドバイス。売れ筋は20坪~24坪。
建築工事見積もり(実行予算・販売価格)

★成功の原因。
素人の女性営業の育成。見込客リストと訪問活動。紹介戸数の拡大。
1現場最低2棟~10棟建築。

★以上の社員研修承ります。1商圏1社限定!先着お申込み優先!
1、時間:8時間。費用。25万円(税別)+交通費等の実費。
※会員割引価格10万円。(税別)

2、資料:テキスト3冊。収支表。実例集。参考プラン等、
約300枚。原本提供。必要部数コピーしてご使用下さい。
※工事原価明細工事見積もりサンプル(20坪タイプ例)

3、講師:西京建一。
一社)日本土地活用事業振興機構理事長。
「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」代表。

★「家賃保障サブリース契約」から
「最低家賃保障の経営代行方式」への移行!
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◎さて、アパート・賃貸マンションの従来の家賃保障については
トラブルが続出しています。
大手のL社もオーナーより集団訴訟を起こされています。
シェアハウス大手の「かぼちゃの馬車」も家賃保障をしていま
したが、入居率が40%に過ぎず経営破綻しました。
ここでもオーナーより集団訴訟が起こされます。自殺者も出た
ようです。
もう、いいかげん、こんな詐欺みたいな家賃保障方式は止めま
しょう!

◎次に当社が提案する「最低家賃保障の経営代行方式」の概要を
説明いたします。
この仕組みを採用されているのは、全国で4社くらいです。
その地域では従来の家賃保障会社との競合には全面勝利してい
ます。

1、名前「最低家賃保障の経営代行方式」と言う。

2、保障する最低家賃は建築費の3%とする。
1億円であれば年300万円。建築消費用は除く。
3%保障してあげればローンは返済できオーナーは破産しな
い。金利を3%内に納めることが重要。
3%以上であれば、その金利分を最低保障家賃とする。

3.契約形態。
オーナーと貴社間で「最低家賃保障の経営代行契約」を結ぶ。
これはマスターリース(原契約)を結ぶ。
次に「転賃貸契約書」を作成する。(貴社と賃貸人間の)
「重要事項証明」作成。

★経営代行の具体的内容。
1、家賃代理受領。
2、入退去業務一式。
3、管理業務一式。
4、修繕費用負担。
5、ローンの支払い代行。
6、固都税の支払い代行。
※上記、2、~6、の費用は家賃収入から支払う。
※以上の支払い後、余剰家賃があれば年末余剰家賃の80%を
オーナーに配当。20%を貴社受け取る。
7、毎月の入金・出金状況を記帳する。数が多くなるとプログ
ラムを作成する。
8、オーナーとの契約期間は、当初10年とし、合意すれば
10年毎の更新とする。
9、年末に確定申告の資料をオーナーに提出する。
場合によっては確定申告業務を貴社が代行する。
※以上の条件で貴社エリアの物件の収支をシュミレーションし
て見られよ。

★上記の社内研修、受講のお薦め★
1、時間。5時間前後。収支シュミュレーションを全員で作成。
2、研修費用。会員価格。5万円(税別)+交通費等の実費。
非会員15万円(税別)+交通費等の実費。
3、研修資料は約200頁。
原本送りますので必要部数コピーしてください。

※資料に以下3点のソフトは含まれません。
★別売ソフト(上書きできます)
1、最低家賃保証の経営代行方式についてのマシターリース契約書。
2、貴社と入居者間の「転賃貸住宅契約書」(サブリース契約書)
3、上記、2、の「重要事項説明書」以上、3点。
※別売価格。10万円(税別)■会員・非会員共通価格。
※お問い合わせは西京まで。