■貴社を活性化する、戸建貸家住宅の事業化のお奨め。■

消費税増税は、2年半先になりましたが、住宅、建築業界は、厳しい時代が、まだ
まだ続きます。
大手住宅メーカーにおいても受注が15%から30%減少しています。
また、最大手のパワービルダーも販売が急落して、生き残れるどうかと言う経営危
機に陥っております。
これが低価格メーカーの宿命で、売ってもそれほど利益がないのに販売不振が続
けば、さらに値引きして、最後は倒産します。
これから、貴社が生き残るためには、住宅建築だけでは、少子高齢化、人口減少
により、受注が毎年減少し、縮小均衡路線をたどることになってしまいます。
縮小均衡の最後は、社長1人会社になってしまうと言うことです。
この厳しい時代を切り開き、さらに成長するためには、新しいビジネスモデルを採
用する必要があります。
その一つが、いつもご提案している「定期借地権住宅」です。
しかし、これを事業化するには、地主、家主を組織化する「仕組み」を持たないと
成功いたしません。
今、一つは、35万戸の需要がある「賃貸住宅事業」を事業化されることです。
しかし、いきなり賃貸マンションをされることは無理です。
何故かと言いますと、実行予算の見積りと施行体制が簡単に作れないこと。
それにRCは工事費が高騰していること。工期が10ヶ月以上かかり、現金が1年
先にならないと満額は入らないことにあります。
そこで、お奨めするのが、木造による「戸建貸家」と「戸建貸家と住宅併用住宅」です。

それでは、次にこれを事業化するメリットを考えてみましょう。
1.戸建貸家の供給数が賃貸住宅全体の2%程度しかないこと。
2.入居者に困らないこと。
入居者のほとんどは、周辺のアパートやマンションからの住み替えです。
何故なら、アパートやマンションでは、騒音問題とプライバシーに悩まされ、
問題が完全に解決できないので、特に20代、30代の子育て世帯が住み替え
てきます。
3.家賃が、アパート、マンションの120%から130%と高めに取れるからです。
その理由は、戸建貸家には、庭があること。駐車場スーペースを2台分とれる
ことにあります。事実、当社会員様例でも、建築中に入居者が決まっています。

★次は、貴社のメリットです。
1.工期が2~3ヶ月で完成し、現金回収が早いこと。
2.利益率が25%取れるので、20坪タイプを月2棟受注すると500万円の利益
があり、会社の維持費が賄えることにあります。
3.売れ筋は、20坪と22坪タイプです。
家賃は、地域で異なりますが、月8万円から20万円ですので、利回りは、8%
から都市部では20%ぐらいになり、建築費の回収は5年から7年です。
4.需要は無数にあります。
何故なら大手さんがアパートや賃貸マンションを多数建築してくれたからです。
ここから住み替えてきます。
5.木造ですから、貴社に新たな、施工体制の必要がありません。
6.併用住宅は、戸建貸家の家賃で自宅のローンが賄えます。
貸家を2棟併設すれば、自宅のローンも支払え、毎年50万円ほど現金が残り
ます。
考えてもみてください。住宅を建築しても、なんの収益もありません。
ですから賢いユーザーは、自宅よりも家賃が稼げる賃貸を建築したり、マンション
に投資したりしているのです。シノケンさんは、サラリーマンにアパートを土地付き
で売って、年商200億円以上の売上げをしていますのが、何よりもその証拠です。

●当社取り引き先企業では、いつもご紹介しているように、1人の女性営業で
年60棟から70棟受注しています。営業経験のない2級建築士の女性です。
この企業が、これほど受注できる方法は、当社が具体的に指導いたしました。
1現場最低2棟から13棟となりますので、1人でもこれぐらい受注できる訳です。
これほどの可能性のある戸建貸家を事業化されないと、多分貴社の今後の
経営は難しいものになるでしょう。
この研修は、絶対受けてください。
以下に、私が出張して行う研修内容を案内いたします。
通常は、25万円以上ですが、今回、このメールを受け取った方にのみに、15万円
(税別)でお引受けいたします。

■戸建貸家の事業化研修
(午後~5時くらいまで。朝から希望される方は、講師が前日ホテル宿泊となりま。)
1.戸建貸家の営業方法と販売促進の方法。
2.戸建貸家のオーナの動機と理由。
①年金対策。②相続税対策。③節税対策。建築費全額が経費計上できるので
す。(地主さんもサラリーマンも建築します)
3.入居者の募集方法。
4.地主に対する、営業の具体的な手法。
5.収支予測計算書の作成法。
①土地有りの場合。②土地から購入する場合。③自宅と貸家の併用住宅の
場合。
6.プラン・デザイン・建築コスト・売価設定・諸費用の計算。
※実行予算は、直工事で坪25万円程度から。東京で30万円。東京の丸投げ
工事費用35万円。売価坪45万円前後。利益1棟200万円~250万円。
7.地主に対する具体的な営業方法と集客ツールの作成。
8.家賃保証の仕組みを採用したい場合のスキームの種類。
何が、一番、リスクが少ないか?

◆研修に用いるテキストと資料。
※資料は原本1通をお送りいたしますので、必要部数コピーしてください。
①戸建貸家のニーズとメリット。テキスト約40頁。
②上記の各種計算書(30年収支)の作成例。
③各社、各地の事例。
④外観・平面図・立面図・側面図の見本。20坪・22坪・27坪・30坪タイプ。
⑤実行予算、明細見積書例。これを叩き台にして、貴社の実行予算見積り額に
修正して入力するソフトの見本です。

★研修時間。午後より5時まで。
午前を希望される方は、当社が前日のホテルに泊ります。

★研修費用(資料含む)
通常25万円を、割引価格で15万円(税別)
※尚、この割引費用の研修は、本年12月末までと来年1月までの実施に限らせ
ていただきます。来年2月よりは、通常の25万円となります。(税別)
※お申込みの早い方より実施させていただきます。
※交通費・宿泊費別途。
遠方の方は、割り引パックで、航空運賃の半額程度でお伺いできます。
(ホテル代含む)

★お申込みは、電話・FAX・メールにて。
研修お申込み後、実施日を打ち合わせていただきます。

以上。

◎来年1月より相続税が40%に上り、消費税が10月より10%に上昇する
予定です。消費税が上がれば、建築着工数も大幅に下落しますが、相続税
の上昇は、ビジネスチャンスにもなります。
いずれにしても、貴社のビジネス形態を変化させないと、経営が難しくなりま
す。
この研修は、貴社に新しいビジネスモデルを導入し、貴社を発展させるため
のものです。

★研修の内容★
1.相続法と相続税、遺産分割協議書の基礎知識と注意点。
「争続」にならない相続対策。

2.納税の順位。
①現金。②公社債。③株式(自社株含む)。④動産(書画、骨董)。
⑤不動産所有権物納。⑥底地物納。⑦延納。 ※「延納地獄」「物納天
国」の意味。

3.贈与税の基礎知識と贈与税の活用。
①贈与税特別控除。②相続時精算制度。※時価7,000万円の賃貸住
宅贈与が非課税に? ③配偶者住宅資金贈与。⑤負担付贈与。⑥民事
信託。⑦子や孫に対する住宅資金贈与。⑧〃教育資金贈与等。

4.遺言書の種類と特徴と注意点。
①私文書によるもの(裁判所検認)。②公正証書。③遺言信託等。

5.業界別のビジネスモデル。
1)注文住宅業界。
①住宅賃貸併用住宅の開発。
(賃貸の家賃で住宅のローンも返済できる。)
②定期借地権による高級注文住宅の開発。
(坪70万円~1棟3,000万円以上。当社例では最高9,000万円)
③夫婦のみの小規模住宅の開発。(15坪前後)

2)土地活用事業。
①戸建貸家※女性一人営業で年60棟受注する営業手法。
②併用住宅。
③木造アパート。
④賃貸マンション等。※建築により評価額が時価の2分1に下がる?
ローンの残債が相続税より控除される。
⑤定期借地権分譲マンション。
※土地所有権マンションに比して、50%~70%の価格で販売。
⑥24条定期借地権の賃貸マンション。
※権利金と区分建物との交換。権利金と前払い家賃の定期借家権
との交換。30~45年経過後に建物を地主に譲渡(譲渡代金は
自由設定)

3)不動産業界。
①仲介売買から土地活用コンサルへの転進。
コンサルの報酬に規定はありません。当社取り引き先不動産業者さ
んの中には、当社の研修を受けて、コンサル報酬を10年で3億円以
上稼がれた方が、数社あります。不動産の法定手数料だけではやっ
ていけなくなります。
②相続税納付の事前対策で、土地測量、境界確定、隣地地主同意を取
り、申告に備え「販売代理契約」を結び、不動産売買につなげます。
代理手数料は、6%です。税理士、司法書士、土地家屋調査士、不
動産鑑定士の先生方と提携して進めます。

★当社が開発した新しいビジネスモデルのご紹介。★
1.地主、家主さんを囲い込み。士業の先生方を固定費0円で組織化する。
<資産活用倶楽部>システム。全国で既に30社様採用済み。
企画から創設まで2~3ヶ月で完成。
企画からオープンまで当社が一式コンサルいたします。

2.全く新しい、賃貸住宅の「家賃保証」システム。
すべての保証会社は、家賃の保証率を保証するのみで、家賃額を保証
するものではありません。既存の保証会社ではトラブルが続発しており、
「サブリースによる被害者同盟」も出来ています。
当社のシステムは、家主が経営破綻しない仕組みで、同時に保証会社
のリスクも、ほとんどありません。

3.「定期借家権」の新しいビジネスモデル。
再契約型で、家賃を割引し、さらにオーナーさんにもメリットのある仕組
みです。

4.消費税対策ビジネスモデル。
消費税が上がっても受注が減らないビジネスモデルとは?

以上による社員研修をお引き受けいたします。
以上は研修の目録ですので、不要なものはカットしていただき、追加されたい研修内容があれば、可能な限り追加いたします。

■研修時間:7時間~8時間(1日研修)
■研修費用:30万円(税別・交通費別・宿泊費別)
※上記には、資料一式費用を含みます。ご遠方の方は、割引パックを
利用しますので、通常の交通費の半額程度となります。

※社内研修であれば、研修資料原本をお送りいたしますので、必要部数
コピーしてご使用ください。

※東京に来られる場合は、3名様まで上記費用で。
4名様より1名増す毎に1万円(税別)増しとなります。昼食付です。

※研修実施日は、お打合せの上。
※研修費用は、実施日の5日前までの前払いとなります。
■上記研修お申込みの方は、メールもしくはFAXで。
※折り返し「お見積書兼ご発注書」をお送りいたします。
★会社名、住所〒、代表者名、ご担当者名、所属、役職、電話、FAX番号
をご記入の上、お申込みください。

※なお、事前のご相談やビジネスのご相談の電話は、無料です。
出張の場合の事前相談は、5万円(税別)+交通費となります。

                                  以上。