◎サービス付き高齢者住宅の「借り上げ業者」と「買い取り業者」決定までの
一式コンサルテイングをお引き受けいたします。

◎当方は、高齢者福祉住宅専門の「設計・運営指導会社」と、これを一括借り
上げる事業者とさらに、この物件を買い取る事業者と提携しております。
以下の進行スケジュールで完成、「借り上げ」「買い取り」までを行います。

1.対象地域
  島嶼部を除く全国。
但し、行政によっては、既に飽和状態にある所は、建築許認可と補助金が
出ませんのでご注意下さい。
1)のパターン:借り上げ業者のみ紹介(20年~30年)。
2)のパターン:上記に加えて、サ高住の買い取り会社を紹介(ファンド)。

2.対象戸数
  1室18㎡以上。共有部分を入れ25㎡以上で、部屋数は、40室以上が対
象となります。(25㎡×40室=延1,000㎡)
※40室以下もご相談下さい。

3.進行手順
  1)当社まで、対象地の住宅地図、公図、土地の登記簿謄本及び土地計画
の概要をFAXorメールでお送り下さい。(都市計画区域、建蔽率、容積率等)
2)当社と提携する設計事務所と大手借り上げ業者が、現地に行き、借り上
げ戸数と収支予測計算書を作成します。借り上げ事業者の収支は、表
面利回り8%で計算いたします。(無料)
3)当方の一式コンサル費は、当方が、設計から、借り上げ、売買まで行う場
合のコンサル費は、建築費の6%で、ファンドに売買する売り手側の手数
料は3%必要です。(消費税別)
4)貴社が設計を行う場合の、当方のコンサル費については、別途協議の上
定めます。
5)建築施工は、貴社及び貴社の指定会社で行って下さい。
木造2階建、一式坪単価の目安、60万円~70万円。
鉄骨パネル造り、80万円前後。RCは80万円~100万円前後。
(鉄骨とRCは、3階建以上)

4.借り上げ業者
  全て大手ですので、銀行融資が通りやすくなります。
建築助成金は10%で、これは竣工後に一括で支払われます。

5.買い取り業者の条件(ファンド)
表面利回りが8%以上です。(7%からテーブルに乗ります。)
つまり、総家賃が年間3,000万円なら×80%で、2,400万円の家賃で借
り上げることになります。借り上げ期間は、20年~30年。もしくはローン完
済年度まで。

※ここまでの作業は、無料で行います。

6.サ高住優先ですが、グループホーム、社宅、社員寮、ビジネスホテル等も
ご相談下さい。

7.当方に一式お任せの場合の契約の形態は、以下の通りです。
  1)コンサルタント契約書、または、事業協定書の作成(コンサル費の10%)。
2)基本設計書(有料)。
3)実施設計(有料)。
4)設計、コンサルタントフィー支払い約定。
5)一括借り上げ契約書作成。
6)売買予約契約協定書。

◎調整地域、公園予定地域、農振地域、生産緑地対象地域(7年後終了)は、
対象になりません。

◎以上、ご関心のある方は、ご連絡下さい。
借り上げ業者は、大手の一流会社ばかりですので、途中解約されるような
危険性はありません。
中小の借り上げ業者は、家賃値下げを飲まないと、中途解約しますので、
ご注意下さい。

大手を含めすべての建築、不動産会社の「相続対策セミナー」は、
ピント外れで効果がない。

★本当に役立つ、地主・家主さん向けの「相続対策セミナー」を
 開催されませんか?
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1.何故、すべての会社の「相続対策セミナー」は、効果がないのか?
税務の士業の先生は、税務のみ詳しく、法務の先生方は、法律は
分かるが税務がわからない。
また、税務の士業の先生は、地主・家主さんが節税すると申告額が
減り、申告報酬を高く取るメリットがないのです。
また、士業の先生方は、プロジェクター好きで、ある時当方が企画
した、世田谷区の地主さん50名全員が眠ってしまいました。
当方の「相続対策コンサルタント技能士」による研修は、予備校先
生スタイルで、書いて、しゃべる手法です。
講師のスピーチに説得力がないと何の効果もありません。費用の
無駄です。
作家の井上ひさしさんは、こういう名言を残しています。
「難しい話を易しく。易しい話も面白く、面白い話をより深く」と、
これが人を動かすスピーチの極意なのです。
ただ、我々コンサルは、税務や法律の相談料やコンサル料を取る
ことは、違法でありますので、我々のコンサルの役割は、地主・家
主さんに無料のアドバイスを行い、士業の先生にもアドバイスする
のが、我々コンサルの仕事です。

◎以下に、各企業が行っている「相続対策セミナー」で、触れられてい
ないことや、重要な説明が欠落している点を指摘いたします。
実際、高名な先生のチラシや広告を見ても、この先生は何を言いた
いのか、サッパリわからない先生方がほとんどです。

2.「相続対策セミナー」で、重視すべきポイント。
1)相続法による各相続人の持分、代襲相続、遺留分減殺請求権
について詳しく説明さ れていない。

2)評価額が80%減額となる小規模宅地300㎡の適用者につい
て、詳しく説明していない。(一律に80%減額になるのではない。)
各持分についてのみ80%減額されるので、生計を別にする相
続人には減額されない。

3)遺言書の種類についての説明が不十分である。
特に「家庭裁判所の検認制度」「遺言執行人制度」「遺産信託」
「負担付贈与」について、詳しく説明されていない。

4)多数の贈与税の内、特別控除110万円が「名義預金」と、見な
されない方法についての説明がない。
また、すべての贈与は、現金であるが「相続時精算制度」
2,500万円まで非課税は、現物で贈与出来る。
約時価7,000万円の賃貸住宅が満室時においては、
2,500万円までの非課税となる。その仕組み、申告については
説明がなされていない。

5)各.土地活用における相続税評価額、底地評価減についての説
明も不十分である。
①賃貸住宅の土地と建物の評価額。
②定期借地権底地の評価額。
特に22条のD地区では、当初最大40%の評価減になることを、
ほとんどの士業の先生は知らない。

6)納税方法の順位。
特に「延納」が如何に地主を破産させる恐ろしい制度であること
を、説明しない。
また、土地売買によって納税する場合の要件準備を説明してい
ない。
さらに、定期借地権の底地(22条)が、物納出来ることを知らない。

7)根本的な土地の利用の概念を知らない。
土地の価値は、底地にあるのではなく、上地=利用権=借地権
にあることを理解していない。
底地など物納して、国有地にしても、国に地代を払うだけで、この
国に支払う地代は、固定資産税とほとんど同額である。

8)相続税支払いを0円にする方法はある。
公益法人名義にすれば良い訳だが、その場合の法人と地主の関
係性を説明しなければならない。

9)その他に、相続税をゼロ円にする方法はいくつもある。
しかし、税法をいじってはいけない。民法によって行うのである。

10) 民事信託が注目されているが、所有者が受益者の場合には、受
益者死亡により相続税がかかる。受託者を他人名義にしておけば、
相続税はかからないが、受益者もしくは、受託者死亡の場合は相
続税が発生する。
つまり、民事信託は、生前贈与の一種であって、相続税対策にメ
リットは、ないのである。
しかし、受託者に、賃貸住宅の運営、管理をさせれば「所得分散
効果」はある。

11) 最後にこの「相続対策セミナー」から、貴社が何を期待して行うの
かを明確にする。
講師もそれに力点を入れて講演するわけである。
<目的>1)土地売買、建物売買を受託する(代理・専任)
2)賃貸住宅(戸建貸家・アパート・メゾネット・中高層マンション
・サ高住・グループホーム・シエアハウス等)
3.定期借地権土地の受託を活発にする。
1)22条一般定期借地権で、高級注文住宅、高級分譲マンションを
事業化する。

2)23条事業用借地権で、店舗、グループホーム、老人ホーム、ビ
ジネスホテル、工場、倉庫等の建築を目的とする。

3)24条建物譲渡特約付借地権で、賃貸マンション、アパート、戸
建貸家、メゾネット等もこれで事業化できる。地主さんに支払う
一時金と区分建物を、単純建物交換、前払い家賃「定期借家権」
との交換等、多様なビジネスモデルが考えられる。
さらに、これを小口化して、匿名方式による販売か、証券化して
事業化するかの金融商品化も可能となる。
◎以上の趣旨を盛り込んだ、当法人の「相続対策セミナー」の講演
時間は、質疑応答を入れて3時間前後。費用は資料一式込みで、
15万円(税別)となる。

◎当法人の「相続対策コンサルタント技能士」資格研修を受けられ
たい方は、8時間で費用は資料入れて、30万円(税別)である。
コンサルタント技能士研修には、「賃貸住宅経営」「定期借地権活
用」の内容も追加される。

※例によって、遠方の方には、割引パックを利用しますので、ホテル
付で通常料金の50%~60%程度です。

※この8時間「相続対策コンサルタント技能士」研修を受講された方
に、当法人より認定書「相続対策コンサルタント技能士」資格を全
員に交付します。
以上。

「土地活用コンサルタント技能士」資格交付
土地活用ビジネスの具体的な進め方研修(8H)

◎この研修では「建築する土地活用ビジネス」と「建築しない土地活用ビジネス」について、その知識、技能と具体的な進め方を研修します。

◎この研修受講者に、社)日本土地活用事業普及振興支援機構より、「土地活用コンサルタント技能士」資格を交付いたします。名刺に資格者と認証番号を記入し、地主様、家主様と交渉されれば、効果を発揮いたします。

◎研修の形態は、
1)講師が貴社に出張して行う形態。(研修時間8時間)
2)東京会場で5名様まで受講していただく形態と2種類になります。(研修時間8時間)

※費用は、以下の多数の資料(約400頁)と、種々の提案書と計算ソフト及びDVD一式で、
1)講師出張の場合は、30万円(税別)と交通費、宿泊費となります。
各印刷資料は、貴社で必要部数コピーしてご使用下さい。
(受講人員に制限はありません。)
遠方の方には、割引パックでお伺いいたしますので、通常運賃とホテル(2泊)
を含めて約50%~60%の料金となります。

2)東京会場での研修(5名様まで)※東京会場は、JR「目黒駅」下車徒歩1分です。
下記の資料一式は、当方で人数分用意いたします。
会場費、資料作成一式、昼食込みで5名様まで、40万円(税別)となります。
1名追加毎に1万円(税別)加算となります。

※1)、2)共、ソフト、DVDは、1社に付き1セットとなります。

■相続税、贈与税が増税となり、さらに来年10月には、消費税が10%に上昇します。
また、賃貸住宅の空室率は、上昇し、10年後には30%。20年後には45%になる
と予想されています。これからの土地活用ビジネス、建築、不動産ビジネスは、段々難
しくなって来ており、他社との差別化、ビジネススキームの新しいモデルを採用しない
と、受注と営業利益を上げることは難しくなってまいります。

◎この研修では、これまでにないビジネスモデルの提案や、相続税が全く課税されない新しいビジネスモデルについても公開してまいります。

1 建築する土地活用ビジネスの進め方。
アパート、賃貸マンション、戸建貸家、サ.高住等の受注方法。
1)オーナーの動機の分析(年金対策・相続対策・節税対策等)。
収支予測計算の仕方。プレゼンテーションの仕方。

2)利回りの種類とその計算方法。
①表面利回り計算。②実質利回り計算。③金利格差利回り。④純利回り。

3)サブリース方式以外の「経営代行方式」による「家賃保証方式」の新しい
ビジネスモデルを研修します。当社の会員企業の中には、4月末の賃貸
マンションの受注残は78棟ある企業もあります(・・)。
また、女性1人で戸建貸家年70棟を継続3年受注されているケースもあ
ります(埼玉)。

2 建築しない土地活用ビジネスの進め方。
1)借地借家法第22条「一般定期借地権」活用事業。
注文住宅、分譲住宅、売り建住宅、分譲マンション、賃貸マンション、
病医院、サ高住、老人ホーム等。

2)法23条「事業用借地権」の新しいモデル。
「空き家対策特別措置法」の対象となる300万戸の住宅の敷地を事業用
借地権にして、「建貸し」とするビジネスモデル。

3)法24条「建物譲渡特約付借地権」は、地主さんが泣いて喜ぶ土地活用です。
一時金(権利金、保証金等)と、建物の交換(見かけ上の)及び一時金と
前払い家賃による「定期借家権」との交換手法により、地主さんは土地を
貸すだけで、建物を所有したり、定期借家権が取得できます。
譲渡対価の決め方は、自由ですが、「収益還元方式」による売買が事業主
として有利な方法です。(例:30%利回り価格)

※定期借地権住宅で、県下ナンバーワンビルダー(着工数年400戸)になられた
ケースや、24条借地権の賃貸マンション13億円分を投資家に販売された企業
もあります。 戸建の1戸の最高額は、9,000万円。平均3,500万円です。
(山形、浜松、松江、横浜)。
山間部の定借分譲マンション(2,400万円~3,200万円)は、申込み8倍で
完売しました。(兵庫県の山間の町)

◎上記、1)2)3)の地主さんへの一時金の種類と金額。年間の地代相場と、地主さんへの提案書と計算書の作成方法。及び契約書作成の実務を研修いたします。

3 相続税対策としての新しいビジネススキーム。
1)民事信託により、同族の個人を受託者、所有者本人を受益権者にすれば、
贈与税はかからず、受託者と所得分散ができます。
三代先まで及び一代飛ばしの孫まで、受益権を与えることができます。

2)賃貸住宅の所有名義を「一般社団法人」や「財団法人」にすれば、個人に
相続税がかかりません。法人に出資は出来ませんが、「寄付行為」は自由
です。但し、税額控除はありません。

4 具体的なビジネスの進め方のパターン。
1)効果抜群の「勝手にプレゼンテーション」の進め方。
2)地主リスト収集法による効率的な土地活用ビジネスの進め方の具体例。
3)セミナー形式では、集客の約60%前後がA客となります。
4)個別商談型、1組2時間、半日2組、1日6組での個別相談。
地主さんだけでなく、お子さんも一緒に来ていただくのがコツです。
5)士業の先生方、宅建業者、管理業者、金融機関とタイアップする「資産
活用倶楽部」方式。当社では既に全国で約30社が採用済みです。
名称は、「資産活用倶楽部」「資産活用研究会」「パートナーシップ倶楽部」
その他、任意名称です。

5 講師:西京建一 △プロフィールhttp://www.property-art.co.jp/profile/
社)日本土地活用事業普及振興支援機構 理事長
<土地活用・建築、不動産ビジネス研究会> 代表
プロパティ・アート株式会社 代表

6 研修に用いる資料、テキスト、ソフト、DVD一式。
1)テキスト①「改正、相続、贈与税」 A4判約40頁。
2)テキスト②「賃貸住宅経営」 A4判約30頁。
3)テキスト③「定期借地権活用の神髄」 A4判約40頁。
4)賃貸住宅経営収支予測計算書サンプル (カラー約10頁)
5)賃貸住宅プレゼンテーションツールの見本 (カラー4頁)
6)定期借地権「保証金方式」の契約書 A4判約20頁。
7)定期借地権「権利金方式」の契約書 A4判約20頁。
8)登記簿謄本サンプル(22条・24条)戸建及び分譲マンション例。
9)公正証書(22条・23条・24条サンプル各1通)
10)具体的事例によるカラーチラシ集 約20頁。
カラーチラシは、賃貸マンション、戸建貸家、定借は、注文住宅、売建
住宅、分譲賃貸、分譲マンション、戸建貸家等の折り込みチラシです。
11)提案書、計算書ソフト一式。最長90年の定期借地権・地主さんに対する
提案書と計算ソフト付き。
12)上記、地代と固定資産税簡易計算ソフト付き。
13)DVD「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」2枚組。
14)DVD「定期借地権の驚くべきメリット」3枚組。

※以上、14点がこの研修に付きます。ソフトとDVD価格のみで25万円程度の
物です。

◎研修の形態と実施日時につきましては、お打ち合わせの上、定めるものとします。

◎研修費や諸費用は、「前払い」となりますことをご了承下さい。

※出張研修の場合の資料は、当社より各原本1通をお送りし、貴社で必要部数
コピーしていただくことになりますが、資料がカラーを含めて400枚くらいあり
ますので、貴社で制作が大変な場合は、当社で1名分1万円(税別)で、資料
作成をお引き受けし、資料一式を宅急便でお送りいたします。

※お申込み方法は、1)講師出張研修希望。2)東京での研修希望。3)受講者数を、
FAX、メール、電話等でお申込みいただいた後、当社より「お見積書」と当社への
「発注書」をお送りいたしますので、発注書に代表印を押印していただき、当社まで
FAXorメールにてご返送下さい。
研修日時決定後、当社より「ご請求書」をお送りいたしますので、研修実施日の5日前
までにお振込み下さい。

※「土地活用コンサルタント技能士」の認定証は、受講者全員に研修終了後、1週間以内にお送りいたします。

★貴社の売上を大幅にアップする、当社の出張コンサルティングの内容★

◎当社が貴社に出張して次のようなコンサルをお引き受けいたします。
1.地主・家主さんに対する商談代行。目的は以下の項目です。
・定期借地土地の受託(提案から契約までのアドバイス)
・上記の注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・賃貸住宅(戸建貸家・アパート・
賃貸マンション・サ・高住・グループホーム・シェアハウス・ゲストハウス等)
・高級注文住宅を多数受注する方法。
・賃貸住宅の受注について、見込み客から効果的なプレデンテーションの手法に
ついて。
※従来のサブリースは限界です。新しい「家賃保証方式」をアドバイスいたします。
・新商品の開発について。地主さんが泣いて喜ぶ、24条借地権の事業手法。
・営業社員の契約効率を高める手法。
当社の取引先には、営業経験のない女性が一人で、年間70戸の戸建貸家を
連続3年受注しています。この営業手法は、当社が指導したものです。
・土地活用事業や「空き家対策特別措置法」に対応する、ビジネスの手法等の
新規事業のご相談。経営相談。
売上を130%にするよりも200%にする方が易しいのです。
・個別地主・家主の相続対策のご相談。相続税は、限りなくゼロ円にできます。
・その他、あらゆるご相談を承ります。

2.地主・家主さんへの個別商談代行の仕組み。
・貴社ご来社いただく場合。午後から2組。翌日の朝から午後5時まで4組。
受注目的は自由。なるだけ地主・家主さん本人と、お子さんが来て頂くのが、
話しが早いです。
・地主・家主宅訪問同行。同行はしますが、①に比べて契約効率は悪くなります。

3.上記の出張コンサルの費用。
・1回1日の基本出張コンサル費5万円(税別)。2日目より20,000円(税別)
期間は、2日から最大5日間。交通費、宿泊費別途。
遠方の方は割引パック料金でお伺いいたします。
通常料金の約50%から60%です(ホテル代込み)。
(前日泊の場合二泊三日となります。)
※上記費用計算。基本費5万円+1日コンサル費2万円(税別)。計7万円(税別)
翌日より1日当たり2万円増し。
※商談代行で契約が成立した場合、当方に[成功報酬]の支払いが発生いたします。
その料率や金額についてはご相談の上で定めるものといたします。

4.この個別コンサルのお申込みは、電話・FAX・メールにてお申込ください。
出張日をお打合せの上、実施日を決定いたします。

※この出張コンサルには、社員研修や地主、家主さんに対する講演費は含まれ
ません。
研修や講演は別途費用となります。費用は講演や研修内容と時間で異なります。
多くの資格交付研修を実施しております。