買主倒産による戸建て貸家処分の始末記
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※これは特殊なケースである。
借地法第24条の建物譲渡特約付借地権で30年経過後に、
入居者付きで建物を無償で地主に譲渡するものである。
因みに期間経過後は有償、無償自由である。
RCは45年前後の有償譲渡にしている。

以下の戸建て貸家2棟は、茨城県の不動産会社の注文で建築した
が買主の突然の倒産で、当社がこの事件をどう解決したのかの
始末記である。
1、建築地は丸亀市。土地面積約46坪。
駐車場スペース各2台分有り。
2、建築費原価2棟で:1,400万円。
3、売価:1,800万円。
4、施行、売主 当社会員の地元工務店。
5、家賃:1戸月7万円×2戸×12ヶ月=168万円。
6、グロス利回り:年9.33%。
7、30年間の総家賃収入。税込み5,040万円。
8、3年後の中古再販価格:1,400万円。
9、この3年間表示登記の名義人の家賃収入。504万円。
10、このグロス利回り。年12%。

これで引き渡すことになっていたが買主の突然の倒産により、
当社が急遽対処したのは次の通りである。
1、倒産会社の代表から名義を工務店にして、家賃も工務店が
集金する合意書の取り付け。
2、工務店は3年経営したところで、当方に連絡があり、
「あの物件を売ってほしい。」
「なんでやねん、売らないと家賃が5,000万はいるのに」
「先生、それわかってまんねんけど下職の未払いが600万
円と材木屋の支払いが400万円溜まってますねん、
せやからこれを売らんとうちが仕事できまへんねん」
「わかった当社が売ってやる。しかし中古やから1,400万
円やで、それにあんたところに3年間の家賃504万円入っ
とるから損せんやろ」
「それでお願いします」
「任せておけ」
で投資サイトに掲載したら引き合いは15件あったが融資が受け
られず駄目。
次に香川県の不動産屋に手数料6%出すからとFAXする。
すぐに反応があって「お客は現金で買う人です」
直ぐに当社で引き継ぎの複雑な契約書すべてを作成し、取引日に
丸亀に行く。
契約書は多岐(書類点数約10点)にわたるのでここでは詳細を
省略する。
買ってくれた人は新聞販売店の店主。
理解ある方で「賃貸経営は30年で折れて曲がるほど儲かるから
定期借地でええんよ」
1,400万円の内、仲介業者に84万円。材木屋に400万円。
売主の工務店に600万円。計1,084万円をその場で払う。
残り316万円。これは当社のコンサル費である。
実は倒産会社には当社の売掛金400万円が未収になっていたの
で未収分をこれで回収したのである。
丸亀の会員さんはそれほど儲からなかったが、これを見た地元の
水産会社が現金で7戸の注文をくれたから結果的には成功だった
のである。

「リスクを冒す者にはリターンがある」なにもしないで儲けたい
人は厚かまし過ぎるのである。
この24条の戸建て貸家は岡山県津山市でも7棟をガソリンスタ
ンド跡地に建築した。
この企業は有名なFCの母体会社で、この戸建貸家7棟は自ら経
営される。
始末記。  完。

★建築・不動産ビジネスの難しい相談は当社へ。
電話相談無料。
貴社への訪問相談は1回税別5万円+交通費等の実費。
時間は午後から無制限にて承り。

★定期借地権ビジネス実務研修。
22条・23条・24条の定期借地権ビジネスのすべての事業化
手法がわかります。
7時間。講師:西京建一。
◎Aコース(各種ソフトなし)税別15万円+交通費当の実費。
◎Bコース。ソフト3種類付き。
1)地主さんへの企画提案兼各種計算ソフト。約30頁。
固都税・相続税。一時金・地代・固都税比較計算。最長90年。
2)地代と固都税の倍率計算簡易ソフト。
3)22条契約書関係。地主さんと事業者の原契約書。地主さんと
事業者の協定書・地主さんとユーザーの最終契約書・重要事項
説明書。以上ソフト3点付。
時間7時間。研修費ソフト込み費用。
税別30万円+交通費等の実費。
多数の資料300頁以上、カラー多数は貴社で必要部数コピー
してご使用くだい。

●坪10万円から事業化可能。
1、定借注文住宅。建築条件付または建築推奨プラン付き。
2、定借分譲住宅。分譲マンション。
3、定借賃貸住宅。
4、定借ホテル、店舗。サ高住。シェアハウス。老人ホーム。グル―プホーム。
5、一時金、前払い地代交換、分譲住宅、分譲マンション、賃貸住宅等。

★入居者インタビュー付定期借地権住宅DVD頒布★
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※最近はほとんど定期借地権住宅を事業化しなくなった。
この理由は、事業者の情報が古く、最近のビジネスモデルを知らないことによる。
また、ユーザーを低所得者だと誤解している。
事実、ユーザーは年収500万円~1,500万円が対象である。
高学歴、高所得者がユーザーである。
公務員・学校の先生・士業の先生・銀行員・ホワイトカラーである。
その理由は定借だとローン支払い総額も土地所有に比してコストが
半額で買える住宅となり、金融資産が増大することにある。
つまり老後の資金が豊かになる。
ある大手住宅メーカーの盛岡支店長も「西京君、定借で住宅を持ち
たいユーザーはゴロゴロいるね」と言っておられた。
業界は本当の定期借地権住宅のビジネスモデルを知らない。
25年前の古いモデルで時代遅れのやりかたしか知らない。
定借普及推進機構も昔のままのモデルで進歩がない。
残念ながら業界は最新の当方のビジネスモデルを勉強していない。
※土地の坪単価10万円から定借住宅ビジネスは可能である。

◎つい最近の事例を説明しよう。
1、場所 福井県小浜市。人口3万人。
2、定借土地5区画。1区画面積60坪。
3、期間60年。設定・転売方式。
4、土地価格。坪15万円。
5、権利金路線価の10%。敷金地代の10ヶ月。
7、推奨プラン付き。1宅地に2プラン、計10プラン。
8、事業主 地元不動産業者。
9、協力工務店5社。当方がプラン指示。
10、隣接の5宅地は売買。一部造成工事に充当。
11、造成工事完了(昨年11月)前に定期借地住宅完売。
この理由は地元新聞が「北陸初の定借住宅」と記事を掲載して
くたからである。この記事を見た読者が契約してくれたことによる。

★以下で、これまでの事例の中から、代表的な事例のDVDを入居者
インタビュー付きで紹介する。
入居者の満足度は全国平均で98%である。
※価格は1作につき税込み18,000円。
送料は本数に関らず一律600円。代引き送付。

◎定借注文住宅部門。
1千葉県四街道市 14棟。
◎定借分譲住宅部門。
2、埼玉県浦和市  9棟。
3、横浜市緑区  26棟。
◎定借分譲マンション部門。
4、愛知県刈谷市 20戸。
5、横浜市緑区  20戸。
◎定借賃貸アパート部門
6、福島市    54室。

※過去、松江市で8棟8社協力の定借分譲住宅を販売。
土地面積100坪。建物延べ面積50坪。
販売価格2,200万円~3,300万円。
1ヶ月のキャンペーンで現地に1万人集客した。
島根県では5社。計300宅地を定借で販売。
隣の鳥取県では現在もゼロ棟である。
島根県は当社が5社も定借住宅の企画、コンサルを担当した。

★当法人のマニュアル、ソフト、研修、総合案内★

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1、賃貸住宅関係。

1)「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル」A4100頁。

附。「賃貸住宅建築・投資計画書」ソフト。10頁。

※以上価格。税別15万円。

2)「賃貸住宅収支概算計算書」10頁。

※アパート、賃貸マンション、戸建て貸家対応。

※以上価格。税別 10万円。期間30年~90年。

 

2、定期借地権関係。(22条限定)

1)地主さんに対する企画提案書兼計算書ソフト。20頁。

(地代・一時金・固都税・相続税計算。最長90年。

※価格。税別18万円。

2)22条、原契約書・地主さんとの特約書・ユーザーとの契約書

・重要事項説明書

※以上の書式ソフト。税別5万円。

 

◎但し、当社の研究会会員企業様、及び「資産活用倶楽部」会員様には

入会時もしくは、会員期間更新時に、上記1、もしくは、2、のソフト

を無料進呈いたします。

 

3、「売り建て式コープラティブ(組合形式)住宅マニュアル。約300頁。

事業収支概算計算ソフト付き。価格税別 55000円。

 

★特殊なソフト。社員研修付き。時間4時間から6時間。

1、戸建て貸家セールスシステムの提供。

1)商品プラン、デザイン、工法、建築原価、販売価格。販売手法。

収支概算計算。(ソフト提供)

※以上、一式価格 税別120万円+交通費等の実費。

※会員割引価格 税別90万円+交通費等の実費。

ソフトは売買ではなく永久リース権です。

2)賃貸住宅「経営代行方式」書式ソフト+社員研修費。

原契約書・転契約書・重要事項説明書付ソフト。

※税別70万円+交通費等の実費。

※会員割引価格税別50万円+交通費等の実費。

3)24条定期借地権(分譲マンション、賃貸マンション、戸建て貸家用)

一時金や前払い地代で地主に区分建物を供与。若しくは長期の定期

借家権を地主に与える。

30年~45年で建物全部を地主に譲渡(無償若しくは有償)

原契約書・転契約書・地主との特約書・重要事項説明書付き。

社員研修5時間。

※以上一式価格税別70万円+交通費等の実費。

4)定期借家権の商品化。長期、一時金による家賃割引システム書式

ソフト、社員研修付き。

4時間。価格税別70万円+交通費等の実費。

※会員割引価格。税別50万円+交通費等の実費。

5)サ高住契約書式ソフト。一括借り上げ方式。社員研修付き。

※価格税別50万円+交通費等の実費。

※会員割引価格税別30万円+交通費等の実費。

 

★当法人の認定資格交付研修★

(貴社へ講師出張研修。時間7時間。資料約300頁)

原本提供。貴社で必要部数コピーしてご使用ください。

◎国家資格ではありません。任意検定資格です。

研修終了後受講者全員の「資格証」を送ります。

人数に制限はありません。

※以下の受講費は、税別50万円+交通費等の実費。

※会員割引価格税別30万円+交通費等の実費。

1、「相続対策コンサルタント技能士」資格研修。

2、「土地活用コンサルタント技能士」資格研修。

3、「定期借地権コンサルタント技能士」資格研修。

4、「賃貸住宅経営コンサルタント技能士」資格研修。

 

★上記外の研修。

売建て式コーポラティブ(組合方式)分譲マンション。

売立て1戸建住宅団地。社員研修5時間。

講師2名(当方と4,000戸の実績を持つ一級建築士の先生)

事業収支計算方法含む。

※研修費用税別55万円+交通費等の実費。

※会員割引価格税別45万円+交通費等の実費。

(55,000円のマニュアル含む)

 

★以下のシステム構築費用★

1、士業のすべてと不動産業、管理業、下職の全員参加の

「資産活用倶楽部」または「パートナーシップ倶楽部」の

創設までの一式費用。

貴社用の書式作成20点。講師が計4回訪問。研修費、講演費を含む。

準備からオープンまで約3か月間。創設後のコンサル含む。

※一式費用 税別80万円+4回の交通費等の実費。

※会員割引価格税別60万円+4回の交通費等の実費。

 

★各種講演費用(テーマ自由。時間2時間前後)資料提供含む。

※費用税別20万円。+交通費。

※会員割引価格税別10万円+交通費。

 

★あらゆるご相談承ります。

(西京が貴社に出張します。時間は午後1時から。)

費用税別5万円+交通費等の実費。

 

★当方販売のDVD約40作。価格18,000円から46,000円まで。

詳しくはホームページをご覧ください。

http://www.property-art.co.jp/04_videos/index.html

※会員企業様には隔月で1作無料進呈です。

 

★当方主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」の詳細は、

HPでご確認ください。

http://www.property-art.co.jp/seminar/nyukai1.pdf

 

★当方主宰の「資産活用倶楽部」の詳細はホームページでご確認ください。

http://www.property-art.co.jp/99_new/sisan.pdf

 

★総合プロデューサー、企画、コンサル、講師担当。

西京建一のプロフィールは以下でご確認ください。

http://www.property-art.co.jp/profile/

★当社非売品献呈★
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◎当社主宰の「土地活用・建築、不動産ビジネス研究会」及び
「資産活用倶楽部」に、新規加盟企業様には、以下の非売品を
献呈いたします。
既存会員企業様には会員期間更新時にお贈り申し上げます。

1、「賃貸住宅受注、営業促進マニュアル」100頁。
2、「賃貸建築・投資提案書」文書ソフト。約10頁。

※以上、もしくは下記を献呈します。

3、地主さんに対する「定期借地権企画提案書兼最長90年の
計算書(一時金・地代・固都税・相続税。)」
4、地代と固都税簡易計算ソフト。
※研究会、資産活用倶楽部への入会やサービスメニューにつきましては
ホームページでご確認ください。

★成果が上がる社内、営業促進会議の開き方
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◎住宅にしろ、賃貸住宅にしろ、契約を取るのは営業さんである。
普通の何倍ものトップセールスがいるのは有り難いが、スカウト
されたり、独立したらその業績はなくなる。
僕のクライアントに、年間25棟契約する営業さんが二人いたが、
スカウトされ二人共いなくなった。
二人で年50棟、金額にして15億円ぐらいである。
残った営業さん10人の平均は年5棟である。
つまり、トップセールスよりも、営業さん一人当たりの平均の
受注額を標準化することの方が重要である。
結局二人のトップセールスがいなくなった建築会社は会社を売却
された。年商40億円の企業である。(建売も含めて)
注文建築であれば一人当たり受注数を、年8棟とするのが無理の
ない数字であろう。
賃貸住宅関係なら、平均で年3億円ぐらいが適当であろう。

★当社は様々な営業研修をしているが、一番重要な営業方法は、
営業さんをヤル気にさせる「営業推進会議」をどのように開催
するかにある。
営業さんは上からの一方的な指示、命令に反発する。
上が押し付けた企画は失敗する。
では、営業推進会議をどのようにすれば成果が上がるのか?

以下は、その手法である。
1、営業チーム全員参加とする。
支店別。営業所別。営業課別に。

2、テーマを決める。
具体的に半期で注文住宅を10億円売り上げるとか、賃貸住宅
を一人当たり3億円受注するとかである。

3、そのための具体的な販売促進、セールスキャンペーン、イベン
トの開催とかをテーマにして全員デスカッションする。
喧々諤諤、日頃思っていたことをしゃべらせる。
これは営業さんのストレスのガス抜きでもある。

4、当方もその会議に出席して、当方のアイデアを話す。
反対意見も出る。これが大事で反対意見がないと賛成意見も弱
くなる。その内、賛成者が賛成理由を話だす。
アイデアは修正されてやがてひとつに収斂され企画内容が固まり、
それぞれの担当も業務が決まる。
ここまで行けば何をやっても成功する。何故か?
全員が賛成した企画だから失敗すると全員に共同責任があるから
である。
この手法は主に、当社大手クライアントである住友林業とミサワ
ホームで実施した。
特に住友林業は、正月の全国イベント。年4回の各支店のイベン
トの、企画立案、企画会議の司会進行を担当した。
ある会員企業例では、午前中は注文住宅部門。午後からは賃貸住
宅、土地活用部門の営業促進会議の司会進行を当社が担当している。
(年商150億円)

※営業企画の目的は自由である。
1、住宅部門。
建て替え住宅の受注。建築条件付宅地販売。定期借地注文住宅。
ソーラ売電でローンの支払いがゼロ円になる住宅、展示場への集客
イベント、モデルハウス募集イベント等々である。

2、賃貸住宅部門。戸建貸家の効率的販売企画。
アパマンのセールスキャンペーン、モデルハウス募集、集客ツール
の創り方(チラシ・アプローチブック、DVD等。)
22条、23条、24条の定期借地の土地受託と事業化の手法。

3、すべての見込み客リストの創り方。

4、顧客紹介ルートの創り方。

★当社は、1テーマについて3時間ぐらい同席し司会進行役を務める。
その費用は1回税別10万円(当社会員企業は5万円)+交通費等の実費。

★電話相談。無料。080-1154-6353
★講師担当:西京 建一

※営業同行をお引き受けいたします。1日5時間程度。
当方の費用1回当り税別5万円(会員企業3万円)+交通費等の実費。
+成功報酬は建築費の2%。