★買主倒産による戸建て貸家処分の始末記★
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※これは特殊なケースである。
借地法第２４条の建物譲渡特約付借地権で３０年経過後に、
入居者付きで建物を無償で地主に譲渡するものである。
因みに期間経過後は有償、無償自由である。
ＲＣは４５年前後の有償譲渡にしている。
以下の戸建て貸家２棟は、茨城県の不動産会社の注文で建築した
が買主の突然の倒産で、当社がこの事件をどう解決したのかの
始末記である。
１、建築地は丸亀市。土地面積約４６坪。
駐車場スペース各２台分有り。
２、建築費原価２棟で：１,４００万円。
３、売価：１,８００万円。
４、施行、売主 当社会員の地元工務店。
５、家賃：１戸月７万円×２戸×１２ヶ月＝１６８万円。
６、グロス利回り：年９.３３％。
７、３０年間の総家賃収入。税込み５,０４０万円。
８、３年後の中古再販価格：１,４００万円。
９、この３年間表示登記の名義人の家賃収入。５０４万円。
10、このグロス利回り。年１２％。
これで引き渡すことになっていたが買主の突然の倒産により、
当社が急遽対処したのは次の通りである。
１、倒産会社の代表から名義を工務店にして、家賃も工務店が
集金する合意書の取り付け。
２、工務店は３年経営したところで、当方に連絡があり、
「あの物件を売ってほしい。」
「なんでやねん、売らないと家賃が５,０００万はいるのに」
「先生、それわかってまんねんけど下職の未払いが６００万
円と材木屋の支払いが４００万円溜まってますねん、
せやからこれを売らんとうちが仕事できまへんねん」
「わかった当社が売ってやる。しかし中古やから１,４００万
円やで、それにあんたところに３年間の家賃５０４万円入っ
とるから損せんやろ」
「それでお願いします」
「任せておけ」
で投資サイトに掲載したら引き合いは１５件あったが融資が受け
られず駄目。
次に香川県の不動産屋に手数料６％出すからとＦＡＸする。
すぐに反応があって「お客は現金で買う人です」
直ぐに当社で引き継ぎの複雑な契約書すべてを作成し、取引日に
丸亀に行く。
契約書は多岐（書類点数約１０点）にわたるのでここでは詳細を
省略する。
買ってくれた人は新聞販売店の店主。
理解ある方で「賃貸経営は３０年で折れて曲がるほど儲かるから
定期借地でええんよ」
１,４００万円の内、仲介業者に８４万円。材木屋に４００万円。
売主の工務店に６００万円。計１,０８４万円をその場で払う。
残り３１６万円。これは当社のコンサル費である。
実は倒産会社には当社の売掛金４００万円が未収になっていたの
で未収分をこれで回収したのである。
丸亀の会員さんはそれほど儲からなかったが、これを見た地元の
水産会社が現金で７戸の注文をくれたから結果的には成功だった
のである。
「リスクを冒す者にはリターンがある」なにもしないで儲けたい
人は厚かまし過ぎるのである。
この２４条の戸建て貸家は岡山県津山市でも７棟をガソリンスタ
ンド跡地に建築した。
この企業は有名なＦＣの母体会社で、この戸建貸家７棟は自ら経
営される。
始末記。 完。
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