★買主倒産による戸建て貸家処分の始末記

買主倒産による戸建て貸家処分の始末記
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※これは特殊なケースである。
借地法第24条の建物譲渡特約付借地権で30年経過後に、
入居者付きで建物を無償で地主に譲渡するものである。
因みに期間経過後は有償、無償自由である。
RCは45年前後の有償譲渡にしている。

以下の戸建て貸家2棟は、茨城県の不動産会社の注文で建築した
が買主の突然の倒産で、当社がこの事件をどう解決したのかの
始末記である。
1、建築地は丸亀市。土地面積約46坪。
駐車場スペース各2台分有り。
2、建築費原価2棟で:1,400万円。
3、売価:1,800万円。
4、施行、売主 当社会員の地元工務店。
5、家賃:1戸月7万円×2戸×12ヶ月=168万円。
6、グロス利回り:年9.33%。
7、30年間の総家賃収入。税込み5,040万円。
8、3年後の中古再販価格:1,400万円。
9、この3年間表示登記の名義人の家賃収入。504万円。
10、このグロス利回り。年12%。

これで引き渡すことになっていたが買主の突然の倒産により、
当社が急遽対処したのは次の通りである。
1、倒産会社の代表から名義を工務店にして、家賃も工務店が
集金する合意書の取り付け。
2、工務店は3年経営したところで、当方に連絡があり、
「あの物件を売ってほしい。」
「なんでやねん、売らないと家賃が5,000万はいるのに」
「先生、それわかってまんねんけど下職の未払いが600万
円と材木屋の支払いが400万円溜まってますねん、
せやからこれを売らんとうちが仕事できまへんねん」
「わかった当社が売ってやる。しかし中古やから1,400万
円やで、それにあんたところに3年間の家賃504万円入っ
とるから損せんやろ」
「それでお願いします」
「任せておけ」
で投資サイトに掲載したら引き合いは15件あったが融資が受け
られず駄目。
次に香川県の不動産屋に手数料6%出すからとFAXする。
すぐに反応があって「お客は現金で買う人です」
直ぐに当社で引き継ぎの複雑な契約書すべてを作成し、取引日に
丸亀に行く。
契約書は多岐(書類点数約10点)にわたるのでここでは詳細を
省略する。
買ってくれた人は新聞販売店の店主。
理解ある方で「賃貸経営は30年で折れて曲がるほど儲かるから
定期借地でええんよ」
1,400万円の内、仲介業者に84万円。材木屋に400万円。
売主の工務店に600万円。計1,084万円をその場で払う。
残り316万円。これは当社のコンサル費である。
実は倒産会社には当社の売掛金400万円が未収になっていたの
で未収分をこれで回収したのである。
丸亀の会員さんはそれほど儲からなかったが、これを見た地元の
水産会社が現金で7戸の注文をくれたから結果的には成功だった
のである。

「リスクを冒す者にはリターンがある」なにもしないで儲けたい
人は厚かまし過ぎるのである。
この24条の戸建て貸家は岡山県津山市でも7棟をガソリンスタ
ンド跡地に建築した。
この企業は有名なFCの母体会社で、この戸建貸家7棟は自ら経
営される。
始末記。  完。

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