★名簿販売会社から土地活用ビジネスに転進した成功例★
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◎当社の浜松市のクライアントは、当初土地名簿を販売していた。
ところがこのビジネスが駄目になり宅建業の免許を取り土地活用
ビジネスを始めた。
具体的にはアパート建築と定期借地権の受託である。
この企業の成功の理由である。

１、名簿数は７００名。

２、地主に様々な勉強会の案内状を送る。普通、この程度では３名
程度しか来ない。

３、成功の理由は、毎月情報誌を送る。
税務や様々な勉強会のお知らせ。
例をあげれば「成年後見制」とか「相続税申告」「確定申告の
注意点」等。
この情報誌をもう１０年以上送っている。
「継続は力」なりで、段々集客効果が上がってくる。

４、僕が定期借地の講演に行くと５０名くらいの地主が来てくれる。
何回かお伺いしているが常に５０名前後の地主さんが来てくれる。
講演後地主さんよりアンケートを取るが、４０％ぐらいが定期借
地権で土地を貸したいという結果が出る。
これが賃貸住宅なら同じような結果が出る。
それは当たり前の話で、地主はその時の講師の話に影響を受ける
からである。

５、結果。累計としては定期借地の受託件数が約２００。
アパート建築も約２００件。

６、この企業は、建築業をやっていないので、大手住宅メーカー２社。
地元工務店１社に建築を担当してもらっている。
当初大手企業は、建築費の３％をキックバックしていたが、僕が
大手と交渉して４％とした。
このキックバックは、宅建業報酬ではないので、金額や料率は自
由設定である。費目はコンサル費とすることが多い。
当社も１億円のホテル売買で、仲介手数料の他にコンサル費を
４００万円いただいたことがあった。
それは、このホテルの前の経営者が反社会的勢力であったので、
その関係が完全に切れているかの実態調査が必要であったからで
ある。

７、上記の土地活用ビジネスだけでなく、ここに通常の不動産売買仲
介業務と管理業務が入る。

※上記の浜松の企業例は「農耕型」営業と言える。
時間がかかるから忍耐強くやらないと成果がない。
営業とは、この「農耕型」と「狩猟型」の組み合わせである。
毎月情報誌を１回継続的に出す話だけであるから、多くの企業に薦
めているが実行できる企業は少ない。

※この地主、家主の組織化は当方がマニュアル化して３０社様が採用
されている。
興味のある方には社内研修と各社の事例の紹介を兼ねて出張します。
費用税別８万円＋交通費。

◆土地活用事業の高率なビジネスの進め方と
見込み客紹介の仕組み作り◆
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◎現在は、コロナ感染で十分な営業活動が採れないが、僕の予想では
９月末頃に終息すると見ている。
営業再開について、当方の会員さんが成功している、土地活用事業
の進め方を今から準備しておいたほうが良いと考える。
以下１、の営業手法の開発と営業研修は、当社が実施した

１、戸建貸家の受注。
女性一人で年間６０戸以上の戸建て貸家を受注されている。累計
では４００戸を越える。ほかに３億円の賃貸マンションも受注さ
れている。

※この手法は、アパート及び賃貸マンションの受注にも適用される。

①見込み客名簿を作る。
登記所で5０坪以上の土地を持っている人（青空駐車場も含む）老朽
アパートの持ち主も。
ネットで調べることができます。（登記簿と公図）

②現地に行き写真と道路の幅員を見てくる。

③公図上でプランをつくる。
外観図・平面図。概算工事見積もり書。概算収支計算書（利回り）
４枚程度。

④訪問活動。
毎週金曜日に営業・設計・補助者が地主訪問する。③の書類を地主に
渡す。
その場で説明できないなら後日アポインポをとって再訪する。
戸建貸家の契約までの訪問回数は平均４回である。
このチーム３名は全員女性である。
地主の調査数は初回４００名。現在は６００名に増えている。

※正直に言いますと戸建貸家の営業は女性の方が優れています。
当方の会員企業さんの中では男性が担当されている企業もありますが、
男性営業の企業は、年に１０戸程度しか受注できていません。
女性は男子の６倍売ります。
２、地主、家主紹介システムを構築する。
１、の企業でも新潟の会員企業様（戸建貸家累計２００戸。徳島市
の企業葉累計４００戸）戸建貸家は１現場最低２戸から２２戸）
これらの企業はこの紹介システムを作っています。
あらゆる士業の先生方と不動産業者を組織化する。固定報酬は払わ
ない。出来高成功報酬とする。
この金額は建築本体額の４％～６％が慣例となっている（企業の営
業コストは１０％以上かかります）。
支払いが早い会社に紹介が集中する。第１回の契約金入金時。
当方取り引き先の山形市の企業は、地主と契約した時点で支払って
いる。

※この仕組みは「完全型システム」と「簡易型システム」がある。
本気でかかるなら、「完全型」が良いが、お試しなら「簡易型」でも
良い。
大阪の当方会員様は税理士の先生だけで２００名以上集めている。
南大阪・北大阪・神戸の３ヶ所で仕組みを構築している。
この企業は、戸建て貸家・賃貸マンション・民泊マンション事業に力
をいれておられる。
当方の会員さんになっていただいたのは、約２５年前である。
★この仕組みのお電話での相談無料。西京まで。

★このテーマによる社員研修。５時間。
費用１５万円（税別）＋交通費。
約２００頁の資料を送りますので、人数分コピーしてご使用ください。

★講師：西京のプロフィールや詳細は、ホームページでご確認ください。

◎今年の建築と不動産ビジネスは、前年度より相当落ちるが健闘して
いる事業もある。

１、都市部では中古マンションが値下がりしていて売れている。
新築マンションは苦戦しているが値引きしないで景気の回復を待っ
ている。

２、地方では地主相手の賃貸住宅受注が、それほど落ちていない。
その理由は、金融機関が地主の所有する建築地と別の土地を共同担
保に取るからである。
サラリーマンの投資用賃貸については、ローンが厳しくなっている。
賃貸住宅が満室になる期間。戸建貸家は１ヶ月程度。アパート、賃
貸マンションは６ヶ月。サ高住は１年から２年。
これらの損益分岐点は、満室率が約５０％となる。
ホテルは厳しくなっている。稼働率７０％が損益分岐点だが、現在
は３０％～５０％に落ち込んでいる。