◎当方は、かねてより「賃貸&住宅併用住宅」を推奨してきた。
近年、この事業に特化した企業の成長が著しい。

★郊外住宅地での併用住宅★
横浜市の「フロンティアハウス」は年収400万円から買え
る併用住宅事業が伸びている。
土地を含めた投資額が約5,000万円。
プランに共通するのは、1階がオーナーの自宅。2階がアパ
ート2戸、が基準タイプである。
賃貸部分が全床面積の2分の1以下であれば、土地の固定資
産税が6分の1になる。
住宅ローンがアパートローンよりはるかに安い。
多分1.3%以内である。
因みにフラット35の併用住宅ローンは、自宅+事務所若し
くは店舗に限られるので、このローンは、民間の金融機関に
限られる。
特に、地銀、信用金庫が積極的である。
お客のイメージとしては以下である。

1、自宅の建替えに併用住宅を建築する。
2、庭先空地が30坪以上あれば併用住宅を考える。
3、年収400万円以上のサラリーマンが、土地と建物投資する。
総額の平均は4,000万円前後となろう。

◎土地を定期借地にすれば利回りは3%程度高くなるが、これに
は金融機関のローンが付かない。
故に現金客の富裕層か利益を出している企業に限られる。
これまで定期借地の投資用マンションを販売してきたが、購入
客は医者か中小企業の社長であった。
定期借地ではサラリーマンさんにはローンが付かない。

◎東京の下町には、併用住宅が多い。
1階がオーナーの住居で2階がアパートになっている。
自宅が30坪なら7坪のアパートが3戸。
自宅が20坪なら7坪のアパートが2戸。

★都市部での併用住宅★
◎都市部ではRC、SRCによる併用住宅への建て替えが盛ん
になっている。
3階建て~6階建て。1階店舗。2階から賃貸。最上階が地
主の自宅がパターンである。
東京では、へーベルハウスが、断トツに受注している。

◎この併用住宅のメリッイトは、賃貸部分の家賃で全体のロー
ン返済が可能になる。
さらに屋根にソーラパネルを載せれば売電収益も見込まれる。
プランに必備は、ネット環境を整えること。
バスルームは広くする。ペット対応の材を用いる。
場合によっては、監視カメラを設置する。

★注意点は、オーナーと入居者のプライバシーに配慮する。
アパートでは外階段になり、3階建以上は内階段になる。
当然外階段になる。宅配ボックスも望まれる。
また各階の床防音にも配慮すべきであろう。

★集客はリアルとバーチャルになる。
特に最近は、ネットの集客やBRによる集客方法も出て来
ている。

1、賃貸マンションの空室が増えている。
2、家賃保証は、引き下げられて行く。
3、テレワークの増加により床面積を拡大する傾向がある。
4、賃貸マンション建築の融資条件が厳しくなっている。
5、来年度の着工数は、約18%減と推定される。
◎さて、上記の現状と傾向を含めて、今後どのような対策を
取ればいいのかを提案する。
1、サブリースから「経営代行方式」への転換。

2、区分建物の表示登記をして、空室は「定期借地権分譲マ
ンション」にして販売する。
当方は、小田原市と横浜市で、計15戸を定期にして完
売した。

3、空室分を賃貸にして、投資用不動産で販売する。
グロス利回りが7%以上あると売れる。
医師のような富裕層であれば現金で1億円以上購入される。

4、環境と共有部分を配慮した設計にする。

5、1階にクリニック、コンビニ、商業店舗を誘致する。

6、定期借地権賃貸マンションであれば、利回りがアップする
ので、入居者を入れてから投資用として販売する。