◎当方は、かねてより「賃貸＆住宅併用住宅」を推奨してきた。
近年、この事業に特化した企業の成長が著しい。

★郊外住宅地での併用住宅★
横浜市の「フロンティアハウス」は年収４００万円から買え
る併用住宅事業が伸びている。
土地を含めた投資額が約５，０００万円。
プランに共通するのは、１階がオーナーの自宅。２階がアパ
ート２戸、が基準タイプである。
賃貸部分が全床面積の２分の１以下であれば、土地の固定資
産税が６分の１になる。
住宅ローンがアパートローンよりはるかに安い。
多分１.３％以内である。
因みにフラット３５の併用住宅ローンは、自宅＋事務所若し
くは店舗に限られるので、このローンは、民間の金融機関に
限られる。
特に、地銀、信用金庫が積極的である。
お客のイメージとしては以下である。

１、自宅の建替えに併用住宅を建築する。
２、庭先空地が３０坪以上あれば併用住宅を考える。
３、年収４００万円以上のサラリーマンが、土地と建物投資する。
総額の平均は４，０００万円前後となろう。

◎土地を定期借地にすれば利回りは３％程度高くなるが、これに
は金融機関のローンが付かない。
故に現金客の富裕層か利益を出している企業に限られる。
これまで定期借地の投資用マンションを販売してきたが、購入
客は医者か中小企業の社長であった。
定期借地ではサラリーマンさんにはローンが付かない。

◎東京の下町には、併用住宅が多い。
１階がオーナーの住居で２階がアパートになっている。
自宅が３０坪なら７坪のアパートが３戸。
自宅が２０坪なら７坪のアパートが２戸。

★都市部での併用住宅★
◎都市部ではＲＣ、ＳＲＣによる併用住宅への建て替えが盛ん
になっている。
３階建て～６階建て。１階店舗。２階から賃貸。最上階が地
主の自宅がパターンである。
東京では、へーベルハウスが、断トツに受注している。

◎この併用住宅のメリッイトは、賃貸部分の家賃で全体のロー
ン返済が可能になる。
さらに屋根にソーラパネルを載せれば売電収益も見込まれる。
プランに必備は、ネット環境を整えること。
バスルームは広くする。ペット対応の材を用いる。
場合によっては、監視カメラを設置する。

★注意点は、オーナーと入居者のプライバシーに配慮する。
アパートでは外階段になり、３階建以上は内階段になる。
当然外階段になる。宅配ボックスも望まれる。
また各階の床防音にも配慮すべきであろう。

★集客はリアルとバーチャルになる。
特に最近は、ネットの集客やＢＲによる集客方法も出て来
ている。

１、賃貸マンションの空室が増えている。
２、家賃保証は、引き下げられて行く。
３、テレワークの増加により床面積を拡大する傾向がある。
４、賃貸マンション建築の融資条件が厳しくなっている。
５、来年度の着工数は、約１８％減と推定される。
◎さて、上記の現状と傾向を含めて、今後どのような対策を
取ればいいのかを提案する。
１、サブリースから「経営代行方式」への転換。

２、区分建物の表示登記をして、空室は「定期借地権分譲マ
ンション」にして販売する。
当方は、小田原市と横浜市で、計１５戸を定期にして完
売した。

３、空室分を賃貸にして、投資用不動産で販売する。
グロス利回りが７％以上あると売れる。
医師のような富裕層であれば現金で１億円以上購入される。

４、環境と共有部分を配慮した設計にする。

５、１階にクリニック、コンビニ、商業店舗を誘致する。

６、定期借地権賃貸マンションであれば、利回りがアップする
ので、入居者を入れてから投資用として販売する。