以下の手法は、当社がこれまで実施してきて、申込みが何倍にもなった注文住宅の販売促進の手法です。この手法は大手住宅メーカーにもありません。

この当方の手法を採用された企業は、地元において、着工数ナンバーワン企業になっておられる。エリアの採り方によるが、年間最低３０棟（三河）?４００棟（山形）となっている。以下、具体的に説明します。基本的な考え方は費用を抑えて効率的に受注することを目的としています。

１、自己資金をかけないで、モデルハウスもしくは」モニターハウスを建築する方法。通常モデルハウスを自己資金で建築すると数千万円の費用がかかります。これをお客様の費用で建築していただき、３か月間お借りします。ここで重要なことは、借り料を払うことで、住宅費から値引きしてはいけません。

※借り料は３ヶ月間で１００万円とします。特に決まってはいません。当社例です。

※見学会を３回開催します。１回目は完成直前。もしくは構造見学会として。完成後２回見学会を行います。告知方法は折り込みチラシ。もしくはポスティグが効果的です。これは業者に依頼するより、営業さんが行った方が何倍もの効果を発揮します。

先日の例では、折り込み６万枚で集客は１回当り２０組でした。営業ポスティグでは、３，０００枚で１０組集客しました。※依頼があれば当社でチラシの原稿を作成いたします。デザインと印刷は貴社の指定業者さんで行ってください。有料です。

２、「推奨プラン付き宅地販売」※建築条件付と表現していることに注目してください。建築条件付という言葉は強制的であまりイメージが良くありません。１区画に２プラン創ってください。標準的と容積いっぱいの広いめのプランです。外観・平面図・価格本体・外構工事の目安価格。月額ローンの支払い額等をプランしてください。このプランを現場で表現します。３区画であれば６プランです。この推奨プランを選んでいただいてから、設計の打合せに入ります。推奨プランとしていますが、貴社で建築したくないお客様は断ります。ですから実質的には「建築条件付」なんです。物件概要や現場看板は必ず制作してくだい。用意した区画以上のお客様がくれば、土地無し客として建築用地を紹介、仲介いたします。

山形の例では１３区画に８倍の申込みがありました。建築費の平均は１棟３，５００万円程度。三河では年約４０戸をこの方法で販売しております。推奨プラン通りが約８０％。自由設計が約２０％くらいです。

さて、建築をやられていない不動産業さんの場合は、「推奨プラン付き」としますが、契約は「建て物売買契約」とします。昨年の１１月北陸の３万人の土地で５区画を「推奨プラン付き」土地として販売しましたが、造成工事完了前にすべて完売しました。建築は５社の協力していただき、さきほどのプランを制作しました。

不動産業さんは、「分譲方式」で行えば建築粗利益は約３０％取れますが、北陸の場合は、建築提携であったので、建築会社からのバックマージンは６％でした。建築費の平均は２，５００万円くらいです。

※この方法について貴社に出張して具体的にコンサルとアドバイスいたします。

チラシ例も多数お渡しいたします。何処にもないノウハウです。

この費用が、１回出張コンサル。税別５万円＋交通費等の実費となります。

時間は、午後から５時までですが、遠方の方は、前日泊。翌朝９時３０分?午後４時までとします。割引チケットでお伺いしますので沖縄や札幌でもホテル込みで４万円前後です。

※お電話でのご相談は無料です。

通常賃貸のアパートやマンション及び貸しビルの場合、敷金や保証金を差し入れる。

その相場は地域毎に異なるが、本来この金額に上限も下限もない。

ビルの保証金が１億５千万は高いと訴訟になったが最高裁判決は「保証金や敷金の額は当事者の自由設定である」と判決が出た。

さて、自由であるなら、その金額が高額であっても違法ではないが、それに見合うメリットが入居者にあれば、ひとつのビジネスモデルが成り立つ。

つまり、それに見合う家賃の割引サービスをするとかである。

敷金１，０００万円として家賃を仮に３％割り引くとしたら年３０万円の家賃値下げとする。そうすれば入居者にメリットがある。銀行預金をしても金利がほとんどつかないのだから。もちろん解約時には無利子で敷金を返還する。

貸主は敷金を３％以上の利回りあるものに投資する。例えば不動産ファンド等には、３％以上のものがある。預り敷金が多額になれば自身が賃貸住宅に投資すれば良い。

あらゆる経費を差し引いて年３％以上になれば良いのである。

賃貸の入居者の約２５％は年収５００万円?１，５００万円ある。彼らは何時でも住宅を所有できるが、所有すると勤務先からの「住宅手当」が無くなる。だから一生賃貸住宅住まいで良いと考えているのである。

敷金は預り金だから、これを事業資金とする場合は経理上の処理が必要になるから、その辺は税理士の先生にご相談いただきたい。

シェアハウスとは賃貸住宅の一種である。

シエアとは「分け合う」「共有する」という意味だから、ここでは何をシェアするのかが問題である。さらにシェアハウスの形態は大きく分類して「リビング共有型」と「寄宿舎型」がある。共通の問題は「消防法」の許可が必要になる。部屋が窓に面していること。廊下の幅が１，５メートル以上あること。避難設備、避難階段があること等。

さて、「リビング型」は多目的で、語学の勉強、友達創り、趣味を同じくするもの。例えば音楽とか。中には東大入学を目的とするもの等である。これは理想的に見える。しかし問題点は、リーダー的人間がボス的存在になり、ボスと合わない人が退去してしまう。これに比べ「寄宿舎型」は単に住まうだけだから、こういう問題は発生しないから入居状態が安定する。現に「寄宿舎型」のシェアハウスは大きくな市場を形成しつつある。大手では既に約１満室になっている。

さて、共有部分とな何かである。キッチン・バスルーム・大型冷蔵庫等が考えられる。各室の構成は、シングルベット。机、テレビ、小さなクローゼット、靴箱、ネット環境で構成される。単身者であれば６坪くらい。二人部屋なら８坪くらいだろうか。

電気、水道、ガス料金は各自が平等に負担する。メータは部屋に１つしかない。

部屋や共用部分の清掃は、入居者が順に行うか、管理会社で行うかであるが、清掃を均一化するためめには管理会社で行うほうが良い。

家賃は普通の賃貸の坪当り単価から１，３倍ぐらいの料金設定になる。

以上が普通のシゼアハウスである。ここからサービス産業化したシェアはスのサービス業務である。入居者の就職スキルを向上する研修業務。正社員斡旋業務等である。これらは所轄の許可を要するものもある。例えば就職斡旋業務や人材派遣業務等である。許可があれば就職斡旋では一人当たり年棒の３０％が斡旋手数料。雇用助成金が３０万円。計１２０万円の収入が得られる。年棒が３００万円以上になったらシェアハウスから退去してもらい、ワンルームマンションに住み替えてもらう。これも会社が斡旋する。

以上は都会型だが過疎地においてもシェアハウスは成立する。高齢者の孤独死を防ぐために一緒に住む形態である。これまでの家屋は取り壊すか、民泊にすれば良い。

シエアハウスは今後の住形態として様々な可能性を有している。その多様な活用形態とサービスメニューを考案したシェアはス業者は大きな企業になる可能性がある。

要は「アイデア」です。

現在は１棟の投資用のシェアハウスも事業化されています。地主さんの土地活用の一種でもあります。

※当方にはシェアハウスのプランが多数あります。研究会の会員企業には無償で提供いたします。

私が貴社に出張して事業のアドバイスやコンサル、アイデアの提供を税別５万円＋交通費等の実費。が好評である。普通なら最低税別１０万円だが半額にしている。

相談やコンサル、アイデアの提供は以下である。

※貴社がご存知ない画期的なヒントを提供いたします。

１、注文住宅の受注を増やす方法。

２、推奨プラン付き「宅地販売」申込みが何倍にもなる方法です。

３、分譲住宅、分譲マンションの販売方法。

４、賃貸住宅の競合に勝つ手法。

５、従来のリスクの高い「家賃保証方式」から「経営一括代行方式」への転換。

６、営業未経験の女性でも戸建貸家を年６０戸販売できる営業手法。

７、デザイン戸建住宅の商品創りから販売までの手法。

８、中古再生住宅の手法。

９、シェアハウスの成功の条件。

１０、サ高住の建築から借り上げまでの注意点。

１１、定期借地で高額注文住宅を受注する方法。当社例最高１戸９，０００万円。

１２、定借分譲マンション、定借賃貸マンションの事業手法。特に権利金と前払い地代で地主に建物をプレデントする地主が泣いて喜ぶ事業手法。

１３、建売式「コーポラティブ分譲マンション」と「分譲住宅の手法」事業収支計算の方法。

１３、相続対策で「土地活用事業」や「土地売買」を増やす具体的手法。

１４、紹介ルートを拡充する画期的な手法。

※以上、１?１４までのテーマから貴社に必要なテーマを選択してください。

※以上の相談費用税別５万円＋交通費等の実費。

例えば」沖縄から依頼が来ていますが、費用は税込み５４，０００円＋交通費（ホテル込み）３８，０００円＝９２，０００円です。この費用には多数の資料を提供いたします。守秘義務がありますので、契約書等は提供できませんが、広告や多数のチラシ類を提供いたします。また、収支計算書見本や当社販売ソフトの「提案書や計算書」のプリントアウトしたものは資料に付きます。

※この相談は、本格的な研修や講演ではありません。あくまで個別相談と事業に関するヒントの提供です。

時間は通常午後?無制限ですが沖縄の場合、前日泊。翌朝１０時から５時までです。

仕事柄、これまで数百人の社長とお目にかかつたが、社長の幸福と不幸は、売り上げや会社の規模にはないことがしみじみと分かる。

一番幸福な社長は静岡の人で、売上は１５０億円程度だが、５社に分け、それぞれに社長を置いている。自分は会長だから、月１回の「社長会」に出席するだけである。

有料の美術館も経営し、会長室にも自宅にも高価なオーディオ設備を持ち、隣室には陶芸の部屋もある。迎賓館も持っており、野外パーティなども定期的に行っている。

この人が僕の知る限り日本一気楽で幸福な社長である。

一方、５，０００億の一部上場企業にしながら、バブルで債務超過になり社長を追われた人もいる。個人資産だけで２００億円以上あったが、融資の担保に入れたので無一文になった。僕の最大の恩人だから、今も時々会っている。

社員が２，０００人以上いたのに、現在の新会社には１０人程度しかいない。

企業家の幸福と不幸は会社の規模でも年商でもない。