■総額１００万円の研修＆各種マニュアル＆ＤＶＤプレゼント付■
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★売り方指導付「デザイン戸建住宅ソフトパッケージ」のご案内★

１、ソフトの構成。
①工法。耐震性１.５倍の金物フレーム工法（ピン工法）
②お洒落な外観プラン５種類。
③間取。２０坪～３５坪まで１５プラン。
２０坪～２４坪までは主に貸家用。２７坪～３５坪は一般住宅用。
特に福島と青森は註文住宅として。
戸建貸家１現場２棟～２０棟前後。
④図面。平面図・立面図・側面図。
⑤仕様と工事費明細ソフト。（計７００枚以上）
（貴社で単価修正してください）
⑥内装仕上げ見本ソフト。
⑦建築原価。坪２８万円～３０万円。
⑧販売価格。坪４５万円～５０万円。（大手は坪６０万円位から）
⑨採用地域。青森市・福島市・新潟市（２社）・埼玉（２社）・東京
・土浦市・沼津市・高浜市・名古屋市・岐阜市・四日市市・大阪市
・堺市・出雲市・福岡市・那覇市。
※累計２００戸以上販売。埼玉・新潟。

※以上、一式永久リース価格。税別１００万円。
★リースですから転転貸は禁止されます。

※以下は、このソフト採用企業様に対するサービス内容です。
（以下①～④まで無提供分）

■総額１００万円相当額プレゼント。
１、マニュアルと計算ソフトサービス。
①賃貸住宅経営マニュアル。９０頁。
②賃貸住宅投資計画書。４０頁。
③賃貸住宅収支予測計算ソフト。
④地主さん説得用ＤＶＤ「賃貸住宅の驚くべきメリット」全２巻。

２、営業研修。（無償。講師の交通費のみ）　時間約５時間。
①戸建貸家としての販売方法。
②注文住宅としての受注手法。
③建築条件付宅販売の手法。
④分譲住宅としての販売方法。
⑤紹介受注を高める方法。
⑥不動産投資会社の創り方。

※１、資料請求。無償。
２、問合せ無償。西京まで。
３、社員研修のみ希望。費用税別１０万円＋交通費。
※研修資料は約３００頁。原本をコピーしてください。

◎コロナ感染後の土地価格は下落し、建築戸数も減少しています。
こういう情勢にあって、これから地元の建築業、不動産業が生き
残り成長するための研修です。

１、経営戦略。
社員全員が経営に参加する社員持ち株制と上場を目指すための
株式転換付社債発行。
２、商品戦略。低額化商品と高額化商品の開発。
３、建築と不動産の協業体制造り。
４、顧客紹介システムの構築。
５、自社で不動産投資会社を創る。

★具体的戦術★
１、低価格住宅と高価格住宅の２正面作戦。
１０坪からの住宅と戸建貸家。１，０００万円の分譲住宅。
１戸５００万円の戸建て貸家。
※高額化住宅。推奨プラン付き住宅開発。１戸２，５００万円以上。
※低価格戸建貸家（床面積１０坪）とピン工法による耐振性１.５倍
の戸建て貸家（床面積２０坪～３５坪）の商品化。

２、福祉住宅の開発。（母子家庭・生活保護）
行政の家賃補助額に適合するアパート、戸建て貸家の商品化。

３、家賃で自宅のローンもまかなえる「賃貸＆住宅、併用住宅」の
開発。
アパート形式ｏｒ連棟式戸建。住居部分が５０％以上あれば併
用住宅ローンが使えます（フラット３５は適用外）

４、賃貸住宅サブリースから「経営代理方式」への転換。

５、定期借家権による家賃割引賃貸住宅。

６、癒し効果のあるアニマルセラピー賃貸住宅の開発。

７、株式公募（一人１００万円から）による「不動産投資会社」の
作り方。　家賃配当年５％。

８、顧客紹介システムは簡単に出来る。組合方式ｏｒクラブ方式。

９、定期借地権で住宅系以外の建物開発。
福祉系住宅。クリニック。自宅クリニック併用住宅。幼稚園。
保育園等。

★以上が研修項目です。
★講師出張権研修。約５時間。費用（資料含む）7万円＋交通費。
★電話相談無料。西京まで。

トヨタ自動車が住宅事業に進出したのが約４５年前。

鉄骨ユニット住宅を開発した。

全然売れなかった。

トヨタは現在でも販売のノウハウがない。

始め自動車ディラーに住宅を販売させていた。

ディラーは自動車を売るノルマを抱えているので住宅を売るどころではない。

こんな初歩的なことも分からなかった。

万年赤字、創業以来単年度黒字を出したことがない情けない会社。

ところが、ミサワホームが経営破綻して「棚から牡丹餅」のように手に入った。

トヨタにとってミサワホームは、欲しくて、欲しくてたまらなかった会社である。

ミサワを手に入れたのに、東京ミサワホームの営業をスカウトして、トヨタホーム東京の販社が初めて利益が出るようになった。
現在の体制は、トヨタホールディングスという持ち株会社をつくり、そこにトヨタホームとミサワホームをぶら下げる形態である。

ミサワホームの上場を廃止する。

僕は、これを「弱者連合」と言っている。

創業者の三澤社長が辞めさせられてから、新しい商品が出なくなった。

コマーシャルも４０年前の南極大陸のミサワの居住棟を使っている。

売上も伸びない。

そこでトヨタ社長は、自社の持つ土地に「分譲住宅」を開発することを大々的に宣伝している。

このプロジェクトにパナホームも参加している。

４社連合企画だが、いずれも住宅販売のノウハウのない弱者連合である。

トヨタがいくら土地を持っているからといったってたかが知れている。

(僕の推定では工場跡地を入れて約２００万坪）
こんな事業が、トヨタを支える未来事業にはならない。
トヨタの家訓として、一代毎の社長が、新しい事業を創業するということになっているが、そもそも地場産業である住宅事業に進出したのが失敗である。

トヨタには現在６兆円の現金があるのだから、将来性のある事業を創出すればいいのにそれが出来ない。

豊田社長がテレビに出て頑張っているが、なにやら一人相撲を取っているようで、哀れである。

★賃貸住宅の「サブリース方式」の問題点と
新しい「経営代行方式」への移行★
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１、サブリース方式とは、
オーナーとサブリース会社が「原賃貸契約」を結び、その後
サブリース会社とユーザーが「転賃貸借契約」を結ぶ形態の
ことである。

※この方式のメリットとデメリット。
★メリット。
１、オーナーには家賃総額の７０％～８０％の家賃が翌月の７日頃
に振り込まれる。
２、サブリース会社は入居者からの敷金等を預かるから、これが運
用できる。
３、オーナーへの補償家賃は、新築後６ヶ月後とするが、それ以前
の入居者からの家賃はサブリース会社の利益になる。

★デメリット。
１、入居状況が悪いと保証家賃が減額される。
通常１年以内に満室にならないと家賃は１０％～３０％減額さ
れる。
特に駅から遠い物件は満室になりにくいから減額されるケース
が多くなる。
特にサ高住等が満室になるのは、通常１年かかるので家賃減額
の対象となりやすい。
(満室になるまで１０年かかったケースもある）
当方の関係先も３ヶ月で３割の減額を求めたケースがあった。

２、オーナーが訴訟を起こしても裁判所は、家賃減額は「経済情勢
の変化だから仕方がない」と判断する。

３、空室率が５０％以上になると赤字になり、オーナーはローンを
支払いできなくなり場合によっては地主が破産するケースも出
てくる。

★このようにサブリース契約はオーナーにとって危険がいっぱいあ
るのだが、オーナーはリスクに鈍感で契約してしまう。
契約書にリスク説明が記載していても読まないし、理解できてい
ない。

※このリスクを無くするのが、「経営代行方式」である。
あらゆる業務は代行会社が行う。家賃管理。固都税支払い。
ローンの支払い代行。入居者も募集と退去業務。修繕業務等。
この場合、オーナーの純利益は年３％ぐらいになる。
１億円の投資で年３００万円が純利益である。

※以上、オーナーがどちらの方式を選ぶかは自由だが、サブリース
契約では、破産するケースもあるが、経営代行方式はローン等あ
らゆる経費を差し引いても年３％の家賃が安定的に入る。
この種類のシステムが、競合した場合、「経営代行方式」を提案
した企業が賃貸住宅を受注している。
北関東のある地域では、代行会社が受注を独占している状態にな
っているところもある。
当方もこの「代行方式」を薦めているが、採用されたのは、まだ
２社のみである。
なぜやらないのか？　それは業務の煩雑を嫌うからである。

★サブリース方式と経営代行方式の指導を引き受けます。
先ずは、概要の説明にお伺いいたします。
時間３時間程度。費用税別５万円＋交通費。
※この概要説明で、保証方式を本格的に採用される場合は、モデル
契約書を提供する研修を実施いたします。費用はご相談の上で。

◎原状の把握。
１、デフレが進行している。住宅、不動産価格も下落するであろう。
２、失業者が増大している。正規も非正規も。
３、所得が減少している。残業時間短縮。賞与の減額。
４、経済の回復には２年ほどかかるだろう。
５、住宅ローンの返済期間の延長、金利減免交渉が続く。
６、ローン破産者が増える。
７、破綻企業の増大で住宅取得者が減少する。

※以上が、コロナ影響のスケッチである。
こんな厳しい時代に建築・不動産ビジネスは、どういう手法でこれ
を乗り切ればよいのかについての私案を述べる。
１、低価格住宅を売ればいいとかは、どのコンサル会社でもいうこと
であり、新味は何もない。
この階層は特にダメージを受けていて、ローンで物を買うより貯
蓄を増やす。
今回の１０万円給付金のうち、消費は３万円程度であり７万円は
貯蓄するものと思う。

★業界は新しい市場を創造する必要がある。
今回は４種の事業を提案する。

■戸建貸家を法人と個人の投資家に販売するビジネスモデルの確立■
１、企業に、戸建て貸家の経営を薦める。
(これまでは企業に積極的に戸建貸家の事業を薦めてこなかった）
今回のコロナで起業は、本業のみでは生き残れないかも知れない
と思っている。
そこでキッシュフローを生み出す事業としての「戸建貸家経営」
を薦める。
企業は家賃の他に損益通算のメリットがある。
減価償却で木造なら２２年で建築費の全額が経費となる。
投下資本の回収は１０年～１５年となる。
当方の知り合いの魚養殖の企業（年商１００億円）は本格的に戸
建貸家の経営を始めた。高級魚も今は売れない。
１００億の売り上げが推定３０億円程度に減少している。
建築資金は自己資金と金融機関への与信力でまかなう。

２、現金客専門の「戸建貸家」を商品化する。
土地は、２4条定期借地権とする。期間は３０年。
１戸の建築費と借地コストは、８００万円以内に納める。
利回りは年７％以上に出来る。
借地だからローンは利用できない。現金客を専門とする。
３０年経過後地主に入居者つきで建物を無償譲渡する。
地主は、あと２０年間家賃が入る（新築時よりも家賃は約３割前
後下がっているが、地主はタダで貰った戸建貸家だから喜ぶ）
これは貯蓄しているサラリーマン、自営業者、企業が現金で買う。

※経営が面倒なユーザーには、「経営を代行」してあげる。
管理費と代行費は家賃の１０％前後とする。

３、低所得者用の賃貸住宅を作る。
実は生活保護世帯向きの賃貸住宅が、１番経営が安定する。
何故なら家賃は自治体が家主に振り込んでくれるからである。
家賃額は自治体によって上限額が定められる。
東京は月５万円前後。地方では４万円前後。
戸建貸家・アパート・シエアハウス等。他にシングルマザーを対
象にするのも良い。
これに特化した賃貸業者さんもいて、大きなビジネスになっている。
社会貢献事業だから融資も受けやすくなる。

４、有望な投資サイトに掲載する。
当方も実験したが５物件を投資サイトに掲載したところ、１ヶ月
で約５０人から問合せがあった。
うち、８人が現場見学し、実際ローンを申し込んだ人が３人。
うち１人が契約した。
このサイトの魅力はユーザーからの問合せはサイトを通さないで
直接メールがくる。
このユーザーリストが会社の財産になる。
自社物件だけで少ないなら他社の物件も掲載すればいいのである
（売り元の承諾を得て）。
コンスタントに付５０物件を掲載すれば１件は契約出来るものと
思う。有望投資サイトは紹介します。

※戸建貸家の受注と販売の方法。

★契約の種類。
①請負契約。②売買契約。③売り建て契約（確認売買）。

★以上の提案は、当面のコロナ不況を乗り切るための提案である。
当方は、既に上記モデル事業の実務全体のコンサルと客付けまでの
豊富なプロデユースの実績を有している。
さらに当方で開発した、耐震性１.５倍のピン工法の設計見積ソフト
を開発している。
お洒落な外観デザインパターン５種。設計プラン１５種（２０坪～
最大３５坪まで）
平面図・側面図・立面図一式。内装仕上げ見本。
仕様と１５プランの工事明細見積ソフト（全７００枚）
青森から沖縄まで３０社様採用済。
取引企業の実績。埼玉延べ３００戸。新潟市２００戸。他、青森・
福島・茨城・静岡・愛知・三重・大阪市・堺市・兵庫県・香川県・
那覇市。
１現場２戸より２０戸。

５、経営が苦手な方には「経営代行方式」or「家賃補償のサブリース」
を引き受けます。代行方式と家賃補償サブリース方式の違い。

６、入居者には家賃を割り引く「定期借家」を薦めます。

※この事業について貴社に出張して研修を行います。

★研修内容。戸建貸家経営の経営と節税のメリット。
①収支計算の仕方。②営業方法。③見込客の作り方。④設計、デザイ
ン、プランの進め方。⑤企画提案書の作り方。⑥紹介受注の方法。
⑦工事原価と販売額、利益額について。

★出張費用。
今回の特別割引価格５万円（通常価格１０万円）（税別）＋交通費。
テキストや豊富な資料付約１００頁以上。
■研修受講企業に特別プレゼント。
DVD２枚セット。
タイトル「賃貸住宅経営の驚くべきメリット」１社に付１セット
進呈！！
このDVDはコピーして見込み客や協力業者さんに上げてください。
このDVDを見せただけで契約したケースも多数あります。
複雑な税務などはDVDを見せた方が理解できるのです。

※講師。西京　建一。時間４時間前後。
※西京はこれまで全国の建築・不動産・金融機関・士業に対し、
延べ２８００回の研修や講演活動を行っています。
マニュアルやソフトを多数開発。
西京プロフィール。http://www.property-art.co.jp/profile/
★電話相談無料。西京まで。