★賃貸住宅の「サブリース方式」の問題点と
新しい「経営代行方式」への移行★
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

１、サブリース方式とは、
オーナーとサブリース会社が「原賃貸契約」を結び、その後
サブリース会社とユーザーが「転賃貸借契約」を結ぶ形態の
ことである。

※この方式のメリットとデメリット。
★メリット。
１、オーナーには家賃総額の７０％～８０％の家賃が翌月の７日頃
に振り込まれる。
２、サブリース会社は入居者からの敷金等を預かるから、これが運
用できる。
３、オーナーへの補償家賃は、新築後６ヶ月後とするが、それ以前
の入居者からの家賃はサブリース会社の利益になる。

★デメリット。
１、入居状況が悪いと保証家賃が減額される。
通常１年以内に満室にならないと家賃は１０％～３０％減額さ
れる。
特に駅から遠い物件は満室になりにくいから減額されるケース
が多くなる。
特にサ高住等が満室になるのは、通常１年かかるので家賃減額
の対象となりやすい。
(満室になるまで１０年かかったケースもある）
当方の関係先も３ヶ月で３割の減額を求めたケースがあった。

２、オーナーが訴訟を起こしても裁判所は、家賃減額は「経済情勢
の変化だから仕方がない」と判断する。

３、空室率が５０％以上になると赤字になり、オーナーはローンを
支払いできなくなり場合によっては地主が破産するケースも出
てくる。

★このようにサブリース契約はオーナーにとって危険がいっぱいあ
るのだが、オーナーはリスクに鈍感で契約してしまう。
契約書にリスク説明が記載していても読まないし、理解できてい
ない。

※このリスクを無くするのが、「経営代行方式」である。
あらゆる業務は代行会社が行う。家賃管理。固都税支払い。
ローンの支払い代行。入居者も募集と退去業務。修繕業務等。
この場合、オーナーの純利益は年３％ぐらいになる。
１億円の投資で年３００万円が純利益である。

※以上、オーナーがどちらの方式を選ぶかは自由だが、サブリース
契約では、破産するケースもあるが、経営代行方式はローン等あ
らゆる経費を差し引いても年３％の家賃が安定的に入る。
この種類のシステムが、競合した場合、「経営代行方式」を提案
した企業が賃貸住宅を受注している。
北関東のある地域では、代行会社が受注を独占している状態にな
っているところもある。
当方もこの「代行方式」を薦めているが、採用されたのは、まだ
２社のみである。
なぜやらないのか？　それは業務の煩雑を嫌うからである。

★サブリース方式と経営代行方式の指導を引き受けます。
先ずは、概要の説明にお伺いいたします。
時間３時間程度。費用税別５万円＋交通費。
※この概要説明で、保証方式を本格的に採用される場合は、モデル
契約書を提供する研修を実施いたします。費用はご相談の上で。