●「人の行かない裏山に道あり、花の山」

●究極の土地活用は、定期借地権ビジネス。
●講演と社員研修のご案内。

★世界の土地は、リースの時代に!
イギリス最長900年。ハワイは70年~90年。中国全土は70年。エチオピア
40年。日本50年以上~最長なんと1千年が2カ所。イギリスを抜いた!

★日本でも土地の流動性を高めるために、平成24年8月1日に施行された国の
政策であります。

★土地の価値は「利用権にある」のであって、「所有権にあるのではない」。
地主さんも約70年で土地代相当額の固都税を支払うので、地主さんも、広義
的には地主さんも「借地人」さんです。

●定期借地のシナジー効果(相乗効果)周辺の建て替え住宅が受注できる。
一時金で地主さんが、賃貸住宅を建てる。一部土地の売却が発生する。
管理手数料が50年以上入って来ます。

★定期借地権住宅(注文住宅・分譲住宅・賃貸マンション・戸建貸家を含む。
札幌市・盛岡市・仙台市・首都圏(特に横浜市。東京都では町田市が多い)
静岡県(御殿場・裾野・静岡(特に浜松市・磐田市)愛知県(東三河・西三河で
約20社が手掛ける)岐阜市・大阪は、岸和田のF住宅さんのみが松原市と
門真市で定期借地分譲マンション。
地元企業は、ほとんどやっていません。大手のMホームが堺市で14戸分譲。
京都府乙訓市・加古川市・大河内町・松江市。この他の地域ではほとんどやっ
ていない。

■当方クライアントの多彩な定期借地権活用ビジネスで事業化したケーススタディ。
以下のケースは、当方が下記の事業の入り口から出口までをコンサルして事業
化したケースです。

「定期借地権・注文住宅分野」
1.大手住宅メーカーのMホームの場合、当方が事業マニュアルと社員研修、地主
さんへの普及活動を担当しました。Mホームさんは、主に戸建注文住宅です。
累計戸数は12,000戸ぐらい。最大は神戸北農協とタイアップした120区
画の注文住宅。最高は芦屋の高級住宅地で13区画(1区画300坪)保証金
3,000万円。月地代15万円から。超有名な女性デザイナーが住んでおられ
ます。期間は70年。
2.山形市のU社さん。戸建注文住宅3,500万円~最高9,000万円。クリニッ
ク(敷地内にクリニック、調剤薬局、医者の自宅)3か所。
1敷地の面積300坪。1ケ所の建築費1億5,000万円。周辺建て替え効果で、
大手を抜いて注文住宅県下ナンバーワンとなりました。
ここでの仕組みは、私が提案した「資産活用倶楽部」を創設したことにあります。
士業の先生方25名。不動産業者120社を組織。ここからの紹介が100%で
す。※土地の所有権価格。坪10万円から30万円。
3.浜松市のI建設。
4.知多市のIホーム。
この両社は、戸建注文住宅累計約800戸。
地主さんからの土地管理手数料が年間約1000万円です。×50年ですから
計5億円の管理手数料となります。※土地の所有権価格。20万円~30万円。
5.松江市不動産業のH社。
注文住宅約100戸。分譲住宅8戸ですが、1ヶ月のキャンペーン期間に1万
人集めました。これは地元のマスコミや、様々なイベントを企画したからです。
1社に付き1戸で、8社連合で行いました。敷地面積100坪。床面積50坪
の建売。2,200万円~3200万円が分譲価格です。
※土地の所有権価格。10万円~20万円。

★「定期借地権・分譲関係」
1.兵庫県の人口5,000人の村で、2,800万円~3,200万円の分譲マンシ
ョン。山奥なのに申込みが8倍となりました。
この村では、戸建住宅20区画も分譲しました。
2.宮城県で26戸の建売住宅を、定期借地にして販売。
土地については、車の「残価方式」を採用。この手法は島根県の120区画分
についても分譲。

★「売り建て式分譲住宅」
この例は、当方のコンサルではないが、知り合いのS社が横浜で約500戸分譲
した。建築確認を全戸取り、モデルハウスを2~3棟建築して、分譲する手法で
ある。分譲価格は建築費のみで4,000万円前後である。
分譲マンションも10棟ほど分譲されている。

★「定期借地権・賃貸住宅」
1.静岡県のK社。6階建ての賃貸マンションを計4か所で事業化。
建築費計13億円。これは24条特約で45年後、このマンションを地主さん
に譲渡します。
さらにヒネッテいるのは、地主さんに支払う権利金と「区分建物」との交換。
さらにヒネッテ、権利金と等価の「定期借家権」との交換をします。
つまり、地主さんは、資金不要で建物の所有権と利用権が得られるのです。
2.香川県丸亀市で戸建貸家2戸を販売。24条特約。
30年後入居者付きで地主さんに無償譲渡。販売価格1,800万円。
利回り年12%程度。これだけでは儲からなかったが、この戸建貸家を見た水
産会社が12戸の戸建貸家を注文してくれた。
※土地の所有権価格20万円前後。戸建貸家1戸。約1,000万円。

★「賃貸マンションの空室を定期借地で販売」
小田原市の賃貸マンションの空室8戸を定期借地権分譲マンションにして販売。
(横浜市でも賃貸空室12戸をこれで完売)

★「定期借地の分譲マンションの残戸数5戸を賃貸にして投資用として販売」
岐阜市のS社。5戸を賃貸にして投資用として販売。利回り年7.5%ぐらい。
買われたのは、ほとんどお医者さんです。

★これから都市部では、「シェアハウス」が激増します。

★企業の販売土地、建物の売れ残りを定借で処分。
これは、当方も某大手企業の販売土地の売れ残りを定期借地で処分した。
売らないから損失がでない。50年以上の定期借地だから誰の責任問題も起きな
い。金利がかかっているとしたら、その分を地代にすれば良いのである。

★このように、定期借地権ビジネスは、色々な多様なビジネスにすることができ、
周辺建て替え注文の受注(岡崎市では2か月に12戸の建て替え住宅を受注)や、
賃貸住宅との併合建築とか、多用な、建築、不動産ビジネスモデルが展開できる
のです。
これを事業化するデメリットは、何もありません。
出来ない企業は、度胸がないだけのことです。
「未知に踏み出さないと道は出来ません」

★次、お金の話です。(笑)
1.講演(2H~4H程度)資料含む。20万円。(会員企業は15万円)
※講演資料。改正、相続、贈与税テキスト、定期借地権活用テキスト、事例カラ
ーチラシ集多数。地主集客文案例多数、添付します。
2.研修(8H~)膨大な資料含む。40万円。(会員企業は30万円)
※研修資料。上記の資料に加えて、22条、23条、24条、定期借地分譲マン
ション契約書サンプル。地主さんに対する「企画提案書・兼計算書」(一時金
・地代・固都税・相続税計算書)最長90年計算のソフトを付けます。
(これは18万円で市販しているソフトです。)
3.「資産活用倶楽部」創設から運営までのコンサル費。50万円。
(会員企業は40万円)消費税・交通費、宿泊費別途。
当方の「〇〇資産活用倶楽部」文書見本ソフトだけなら45,000円(税別)
のみでお求めいただけます。
創設と創設後の当方のコンサルを受けたい方は、一式40万円となりますが、
文書見本ソフトだけなら45,000円です。(各税別)

★「マニュアル・DVD関係」
定期借地権ビジネスマニュアル(地主さんに対する提案書、計算書ソフト)。
最長90年まで。(一時金・地代・固都税・相続税計算)各種契約書サンプル
(22条・23条・24条。公正証書サンプル。登記サンプル付き。)18万円。
(会員13万円。)(各税別)

★各種DVD。
1.ケーススタディDVD。50分。
定期の注文住宅(大手M社。地元企業例。・分譲住宅(浦和、横浜)・分譲マ
ンション(苅谷市)・賃貸アパート(福島市)建売式分譲住宅(横浜市で建物
代金約4,000万円。定期借の権利金800万円等。8例。
価格DVD1作に付き14,000円(税別・送料600円)。
※この事例DVDには、実際入居されている方の」インタビューも収録されてい
ます。皆さん、大満足されています。
2.定期借地権地主さん説得用DVD3枚。価格46,000円。
税別、送料600円
3.定期借地権地域一番店になる戦略DVD2枚。価格36,000円。
税別・送料600円
◎マニュアルやDVDは、代金引き換えとなります。商品の性格上返品はできません。

 

 

◆目からウロコが何枚も落ちる。◆

●最新の最新の定期借地権活用事業の進め方研修のご案内。●
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★本研修受講者全員に「一般社団法人 日本土地活用事業普及機構」より、
「定期借地権コンサルタント技能士資格」を交付いたします。

 

★受講対象者:代表者・幹部・係長以上の管理職。

 

★これまでの知識は時代遅れです。これまでの定借の概念は捨ててください。
当方のこの最新の最新の定期借地権活用事業を手掛けられると、
地域ナンバーワン、建築・不動産会社になることができます。

 

★また、この活用事業のコンサルタントとしての知識が分かり、実務がこな
せるようになりますので、高額の報酬を得ることも出来ます。

 

★その理由は、
1.事業会社のメリット。
1)この事業の相乗効果で、高額の建て替え住宅が多数受注できること。
2)借地権の権利金や保証金の活用で賃貸住宅を建築される地主さんが
多くなります。
3)土地造成の資金として一部土地を売却されるケースが多数あること。
4)地主の土地管理手数料が50年以上入ること。
当社の取引先には年間地代管理手数料が1000万円ある企業が
2社あります。

 

2.コンサル会社もメリット。
1)事業会社が地主さんよりコンサル報酬が入ります。
会社よりは、建築費本体価格の4%若しくは路線価の3%若しくは
1区画定額制の報酬が入ります。
管理を希望される場合は、管理手数料が入ります。
土地売買の仲介手数料が入ります。当社の研修を受けたコンサルの方の
最高額は1案件で4500万円です。(御殿場)累計では4億円のコンサル
報 酬を稼がれています。(静岡)
また、地主さんよりもコンサル報酬を得ることができます。
この額は、地主さんに入る一時金の3%~6%程度です。
さらに、定期借地の住宅を販売すると手数料が3%から6%入ります。

 

★この事業成功の秘訣は、入口から出口までの経験豊富な実務を体験した
土地活用コンサルの研修と実務指導を受けることです。
当方は、既に大手と地元企業を含め8,000社の研修をして、100カ所以
上の定期借地による、住宅・分譲マンション、賃貸マンション、ビジネスホ
テル等を定期借地で手掛けている実績を有しています。
失礼ながら協会主催の「定期借地借家プランナー講座」などのレベルは、
本を読めば分かる程度のもので、そのような資格をとっても実務はできません。
事実各地の「定期借地権推進協議会」より、実務が出来る研修をしてほしい
と言う依頼が来ています。

 

★借地借家法の改正で、定期借地権が法制化された。平成4年8月1日施行である。
この目的は土地の流動化を促進するためのものである。
英語では「リースホールド」と言う。イギリスでは最長900年。600年。300年。
120年の期間である。
中国では全土が70年の定期借地権。ハワイでは70年~90年。
ハワイのホテルもコンドミアム(賃貸マンションのこと)も定期借地で建築されている。
エチオピアでは40年である。
日本では最長1,000年が2カ所あり、イギリスの900年を上回った。
さて、我が国の定期借地権は3種類ある。

 

★定期借地権の特徴、
1)期限がきても更新権がない。
2)借地権の延長を認めない。
3)借地人の建物を地主が買い取る義務がない。とする借地権です。

 

★定期借地権活用事業は、多数ありますが、先ずは、この全ての事業を
手掛けるのではなく、その内の一つに絞って事業を始めるのが成功の
秘訣です。

 

1.22条「一般定期借地権」期間は50年以上。上限がない。
この22条で我々は、注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・病、医院・
老人ホーム・ホテル等を建築している。建物や構造物に制限がない。
中日名古屋スタジアムや、36階建ての聖路加病院の跡地のビル2棟
も50年の定期借地権である。
この分野では多分当方が日本一のコンサルの実績を有している。
大手メーカーや大手賃貸マンションメーカーのマニュアルも当方が制作した。
当方の研修を受けた企業は約8000社である。他に税理士・司法書士・
土地家屋調査士・不動産鑑定士・FP・銀行等の研修は、述べ1,000事業所
に研修を行った。
神奈川の鑑定士の先生は、当方の研修を受けて「土地活用コンサル」に
転進され、社名まで変更された。

 

★尚これまで使用されてきた22条、24条の契約書は古過ぎて使い物にはなりません。
過去の契約書を使っていれば、時代遅れで、定期借地権の事業は出来ません。
山形の建築会社は、銀行管理になっていたが、当方の指導で、今や県下ナンバー
ワンビルダーになった。(注文住宅年間300棟着工)
山形では、3,500万円から最大9,000万円の定期借地権住宅を建築している。
クリニック1カ所1億5,000万円も3か所建築している。
山形では、現在でも大手メーカーの実績はゼロである。
定期借地住宅にはシナジー(相乗)効果がある。高額な住宅が建築されるので、
周辺の建替え受注も拡大する。
当社例では、1カ所の敵借地住宅で2か月で12棟の建て替えを受注したことがある。
松江市でも8戸の定借地分譲住宅を売り出したが、1ヶ月のキャンペーンで1万人
集客した。従って、島根県では、この事業が活発になっている。参入企業も5社ある。
隣の鳥取県では、現在でも民間の実績はゼロのままである。

 

2.23条。「事業用借地権」これには期間の異なるものが2種類ある。
1)10年から30年までのもの。
2)30年~50年までのもの。
この事業用の特徴は、住宅系は建築できない(住宅・賃貸住宅・サ高住)
商業店舗・ホテル・グループホーム・老人ホームは建築できる。
この事業で大和ハウスの店舗事業部は5,000億円の売り上げで他社を
圧倒している。大和ハウス以外の2位がない事業である。
公正証書を作成しないと契約できない。
当方では、神奈川県のビジネスホテルをこの事業用借地権でコンサルした。

 

3.24条。「建物譲渡特約付借地権」これは地主さんが泣いて喜ぶ制度である。
賃貸住宅を建築し30年以上経過後の建物全体を地主さんに譲渡する。
木造なら30年くらいで(30年以下はできません)RCなら40年前後に譲渡する。
譲渡対価の決め方は自由で、①無償。②有償。この対価は、自由だが、
当方のお薦めは「利回り還元価格」である。
つまり、地主さんに年30%利回りある価格で譲渡する。
また、当初契約の時、地主さんに支払う「権利金」と建物を「等価交換」する
方法と「権利金」と「前払い家賃の定期借家権」と交換する方法もある。
つまり、地主さんは、土地を提供するだけで、無償で建物が持てるのである。
こちらには「管理業務」が残る。

★定期借地権8時間研修のプログラム。★
1.7種類の借地権の特徴と活用の仕方。
2.定期借地の土地仕入れの方法。
(直説法と間接法は、紹介ルート拡充のために固定費ゼロ円で、士業の
先生方と関連業者さんの組織化手法)
3.借地の一時金(権利金・保証金・敷金)の額と計算方法。
4.地主提案書と計算書の作成の仕方。(固都税・相続税・一時金と地代の計算等)
5.ビジネスのスキームの種類と特徴。
①代理方式
②転売・設定方式。
③転貸方式。
6.定期借地の建築の種類と商品の作り方。
注文住宅・分譲住宅・売り建て住宅・分譲マンション。賃貸マンション。
7.契約書作成の実務。協定書・契約書・包括転売契約書・重要事項説明書。
8.各種住宅の販売方法。分譲と賃貸のミックス。
9.定期借地の販売ミックスの形態。

★これだけの資料と、実務をマスターするには、3年間の月日と300万円~
1,000万円程度の費用がかかります。
公的な機関の「定期借地プランナー講座」などは、本を読めば分かる程度の
内容で、この程度のレベルでは、入口から出口までの実務はできません。