相続対策セミナーを開催されませんか?

大手を含めすべての建築、不動産会社の「相続対策セミナー」は、
ピント外れで効果がない。

★本当に役立つ、地主・家主さん向けの「相続対策セミナー」を
 開催されませんか?
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1.何故、すべての会社の「相続対策セミナー」は、効果がないのか?
税務の士業の先生は、税務のみ詳しく、法務の先生方は、法律は
分かるが税務がわからない。
また、税務の士業の先生は、地主・家主さんが節税すると申告額が
減り、申告報酬を高く取るメリットがないのです。
また、士業の先生方は、プロジェクター好きで、ある時当方が企画
した、世田谷区の地主さん50名全員が眠ってしまいました。
当方の「相続対策コンサルタント技能士」による研修は、予備校先
生スタイルで、書いて、しゃべる手法です。
講師のスピーチに説得力がないと何の効果もありません。費用の
無駄です。
作家の井上ひさしさんは、こういう名言を残しています。
「難しい話を易しく。易しい話も面白く、面白い話をより深く」と、
これが人を動かすスピーチの極意なのです。
ただ、我々コンサルは、税務や法律の相談料やコンサル料を取る
ことは、違法でありますので、我々のコンサルの役割は、地主・家
主さんに無料のアドバイスを行い、士業の先生にもアドバイスする
のが、我々コンサルの仕事です。

◎以下に、各企業が行っている「相続対策セミナー」で、触れられてい
ないことや、重要な説明が欠落している点を指摘いたします。
実際、高名な先生のチラシや広告を見ても、この先生は何を言いた
いのか、サッパリわからない先生方がほとんどです。

2.「相続対策セミナー」で、重視すべきポイント。
1)相続法による各相続人の持分、代襲相続、遺留分減殺請求権
について詳しく説明さ れていない。

2)評価額が80%減額となる小規模宅地300?の適用者につい
て、詳しく説明していない。(一律に80%減額になるのではない。)
各持分についてのみ80%減額されるので、生計を別にする相
続人には減額されない。

3)遺言書の種類についての説明が不十分である。
特に「家庭裁判所の検認制度」「遺言執行人制度」「遺産信託」
「負担付贈与」について、詳しく説明されていない。

4)多数の贈与税の内、特別控除110万円が「名義預金」と、見な
されない方法についての説明がない。
また、すべての贈与は、現金であるが「相続時精算制度」
2,500万円まで非課税は、現物で贈与出来る。
約時価7,000万円の賃貸住宅が満室時においては、
2,500万円までの非課税となる。その仕組み、申告については
説明がなされていない。

5)各.土地活用における相続税評価額、底地評価減についての説
明も不十分である。
?賃貸住宅の土地と建物の評価額。
?定期借地権底地の評価額。
特に22条のD地区では、当初最大40%の評価減になることを、
ほとんどの士業の先生は知らない。

6)納税方法の順位。
特に「延納」が如何に地主を破産させる恐ろしい制度であること
を、説明しない。
また、土地売買によって納税する場合の要件準備を説明してい
ない。
さらに、定期借地権の底地(22条)が、物納出来ることを知らない。

7)根本的な土地の利用の概念を知らない。
土地の価値は、底地にあるのではなく、上地=利用権=借地権
にあることを理解していない。
底地など物納して、国有地にしても、国に地代を払うだけで、この
国に支払う地代は、固定資産税とほとんど同額である。

8)相続税支払いを0円にする方法はある。
公益法人名義にすれば良い訳だが、その場合の法人と地主の関
係性を説明しなければならない。

9)その他に、相続税をゼロ円にする方法はいくつもある。
しかし、税法をいじってはいけない。民法によって行うのである。

10) 民事信託が注目されているが、所有者が受益者の場合には、受
益者死亡により相続税がかかる。受託者を他人名義にしておけば、
相続税はかからないが、受益者もしくは、受託者死亡の場合は相
続税が発生する。
つまり、民事信託は、生前贈与の一種であって、相続税対策にメ
リットは、ないのである。
しかし、受託者に、賃貸住宅の運営、管理をさせれば「所得分散
効果」はある。

11) 最後にこの「相続対策セミナー」から、貴社が何を期待して行うの
かを明確にする。
講師もそれに力点を入れて講演するわけである。
<目的>1)土地売買、建物売買を受託する(代理・専任)
2)賃貸住宅(戸建貸家・アパート・メゾネット・中高層マンション
・サ高住・グループホーム・シエアハウス等)
3.定期借地権土地の受託を活発にする。
1)22条一般定期借地権で、高級注文住宅、高級分譲マンションを
事業化する。

2)23条事業用借地権で、店舗、グループホーム、老人ホーム、ビ
ジネスホテル、工場、倉庫等の建築を目的とする。

3)24条建物譲渡特約付借地権で、賃貸マンション、アパート、戸
建貸家、メゾネット等もこれで事業化できる。地主さんに支払う
一時金と区分建物を、単純建物交換、前払い家賃「定期借家権」
との交換等、多様なビジネスモデルが考えられる。
さらに、これを小口化して、匿名方式による販売か、証券化して
事業化するかの金融商品化も可能となる。
◎以上の趣旨を盛り込んだ、当法人の「相続対策セミナー」の講演
時間は、質疑応答を入れて3時間前後。費用は資料一式込みで、
15万円(税別)となる。

◎当法人の「相続対策コンサルタント技能士」資格研修を受けられ
たい方は、8時間で費用は資料入れて、30万円(税別)である。
コンサルタント技能士研修には、「賃貸住宅経営」「定期借地権活
用」の内容も追加される。

※例によって、遠方の方には、割引パックを利用しますので、ホテル
付で通常料金の50%?60%程度です。

※この8時間「相続対策コンサルタント技能士」研修を受講された方
に、当法人より認定書「相続対策コンサルタント技能士」資格を全
員に交付します。
以上。


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