大手を含めすべての建築、不動産会社の「相続対策セミナー」は、
ピント外れで効果がない。

★本当に役立つ、地主・家主さん向けの「相続対策セミナー」を
　開催されませんか？
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１．何故、すべての会社の「相続対策セミナー」は、効果がないのか？
税務の士業の先生は、税務のみ詳しく、法務の先生方は、法律は
分かるが税務がわからない。
また、税務の士業の先生は、地主・家主さんが節税すると申告額が
減り、申告報酬を高く取るメリットがないのです。
また、士業の先生方は、プロジェクター好きで、ある時当方が企画
した、世田谷区の地主さん５０名全員が眠ってしまいました。
当方の「相続対策コンサルタント技能士」による研修は、予備校先
生スタイルで、書いて、しゃべる手法です。
講師のスピーチに説得力がないと何の効果もありません。費用の
無駄です。
作家の井上ひさしさんは、こういう名言を残しています。
「難しい話を易しく。易しい話も面白く、面白い話をより深く」と、
これが人を動かすスピーチの極意なのです。
ただ、我々コンサルは、税務や法律の相談料やコンサル料を取る
ことは、違法でありますので、我々のコンサルの役割は、地主・家
主さんに無料のアドバイスを行い、士業の先生にもアドバイスする
のが、我々コンサルの仕事です。

◎以下に、各企業が行っている「相続対策セミナー」で、触れられてい
ないことや、重要な説明が欠落している点を指摘いたします。
実際、高名な先生のチラシや広告を見ても、この先生は何を言いた
いのか、サッパリわからない先生方がほとんどです。

２．「相続対策セミナー」で、重視すべきポイント。
1）相続法による各相続人の持分、代襲相続、遺留分減殺請求権
について詳しく説明さ れていない。

2）評価額が８０％減額となる小規模宅地３００?の適用者につい
て、詳しく説明していない。（一律に８０％減額になるのではない。）
各持分についてのみ８０％減額されるので、生計を別にする相
続人には減額されない。

3）遺言書の種類についての説明が不十分である。
特に「家庭裁判所の検認制度」「遺言執行人制度」「遺産信託」
「負担付贈与」について、詳しく説明されていない。

4）多数の贈与税の内、特別控除１１０万円が「名義預金」と、見な
されない方法についての説明がない。
また、すべての贈与は、現金であるが「相続時精算制度」
２，５００万円まで非課税は、現物で贈与出来る。
約時価７，０００万円の賃貸住宅が満室時においては、
２，５００万円までの非課税となる。その仕組み、申告については
説明がなされていない。

5）各.土地活用における相続税評価額、底地評価減についての説
明も不十分である。
?賃貸住宅の土地と建物の評価額。
?定期借地権底地の評価額。
特に２２条のＤ地区では、当初最大４０％の評価減になることを、
ほとんどの士業の先生は知らない。

6）納税方法の順位。
特に「延納」が如何に地主を破産させる恐ろしい制度であること
を、説明しない。
また、土地売買によって納税する場合の要件準備を説明してい
ない。
さらに、定期借地権の底地（２２条）が、物納出来ることを知らない。

7）根本的な土地の利用の概念を知らない。
土地の価値は、底地にあるのではなく、上地＝利用権＝借地権
にあることを理解していない。
底地など物納して、国有地にしても、国に地代を払うだけで、この
国に支払う地代は、固定資産税とほとんど同額である。

8）相続税支払いを０円にする方法はある。
公益法人名義にすれば良い訳だが、その場合の法人と地主の関
係性を説明しなければならない。

9）その他に、相続税をゼロ円にする方法はいくつもある。
しかし、税法をいじってはいけない。民法によって行うのである。

10) 民事信託が注目されているが、所有者が受益者の場合には、受
益者死亡により相続税がかかる。受託者を他人名義にしておけば、
相続税はかからないが、受益者もしくは、受託者死亡の場合は相
続税が発生する。
つまり、民事信託は、生前贈与の一種であって、相続税対策にメ
リットは、ないのである。
しかし、受託者に、賃貸住宅の運営、管理をさせれば「所得分散
効果」はある。

11) 最後にこの「相続対策セミナー」から、貴社が何を期待して行うの
かを明確にする。
講師もそれに力点を入れて講演するわけである。
＜目的＞1)土地売買、建物売買を受託する（代理・専任）
2)賃貸住宅（戸建貸家・アパート・メゾネット・中高層マンション
・サ高住・グループホーム・シエアハウス等）
３．定期借地権土地の受託を活発にする。
1)２２条一般定期借地権で、高級注文住宅、高級分譲マンションを
事業化する。

2)２３条事業用借地権で、店舗、グループホーム、老人ホーム、ビ
ジネスホテル、工場、倉庫等の建築を目的とする。

3)２４条建物譲渡特約付借地権で、賃貸マンション、アパート、戸
建貸家、メゾネット等もこれで事業化できる。地主さんに支払う
一時金と区分建物を、単純建物交換、前払い家賃「定期借家権」
との交換等、多様なビジネスモデルが考えられる。
さらに、これを小口化して、匿名方式による販売か、証券化して
事業化するかの金融商品化も可能となる。
◎以上の趣旨を盛り込んだ、当法人の「相続対策セミナー」の講演
時間は、質疑応答を入れて３時間前後。費用は資料一式込みで、
１５万円（税別）となる。

◎当法人の「相続対策コンサルタント技能士」資格研修を受けられ
たい方は、８時間で費用は資料入れて、３０万円（税別）である。
コンサルタント技能士研修には、「賃貸住宅経営」「定期借地権活
用」の内容も追加される。

※例によって、遠方の方には、割引パックを利用しますので、ホテル
付で通常料金の５０％?６０％程度です。

※この８時間「相続対策コンサルタント技能士」研修を受講された方
に、当法人より認定書「相続対策コンサルタント技能士」資格を全
員に交付します。
以上。