★競売不動産の実践★　ドキュメンタリー。
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※残り物に「お宝」がある。
プロとしての競売は転売益にある。
最近は普通の人も競売に参加して、時価の８０％ぐらいで落札するから、プロとしてのメリットはない。
普通の人が目につけない、競売残り物件に「福と宝」がある。
以下、僕が実際に落札したケースを紹介する。

■管轄裁判所。静岡地裁沼津支部。
先ず、普通の裁判所は競売３回までだが、静岡は４回まで行う。
当時だが現在は知らない。これを俗に「４審法」という。
以外は「３審法」ということになる。
例）第１回の標準落札価格。１,０００万円。
第２回、５００万円。
第３回、２５０万円。
第４回、１２５万円。
大体このように毎回５０％が引き下げられて行く。
４回目で落札者がいない場合は、競売流れとなる。
ここにも「お宝」があるのだが。

※僕の落札例。
１、物件：伊豆熱川温泉。２０室のアパート。
２Ｋ（社員寮）築３０年。鉄骨コンクリート造。
土地借地、面積２５０坪。地代年３０万円。

２、当方は熱川にある観光ホテルより依頼されて、この物件を入札することになる。
４回目の入札価格。１１万円。４社が入札する。

３、２社が１１万円。３社が１１３,０００円。僕が１１３,３００円。で、
３００円の差で僕が落札した。１００円の単位をつけるのが、ひとつのコツである。

４、地主との更新地代交渉。
地主は基本的に更新に応じる義務がある。ただし、地代等の改正は可能である。
結果年３５万円の時代を払うことで合意。新しく、３０年の賃貸借契約を結ぶ。

５、この物件の価値。
アパートで考えれば１室月３万円。年３６万円×２０室＝７２０万円。

６、当方原価。
落札費１１３,３００円。地代更新費６ヶ月分、１７５，０００円。合計２８８，０００円。

７、利回り換算。１３０％。

８、転売可能価格。２０％利回りとする。１,８００万円。

９、転売利益。１,７７１,２００円。
だが修繕費を５００万円程度見る必要があるから、転売益は１,２００万円余となる。

10、つまり、この競売物件は１,０００万円で落札してもメリットがある。
事実、地主との交渉の時、不動産業者が立ち会ったので、僕が「何故、あんたが落札しなかったの？　「僕の方は初めから落札した人から１,５００万円で買い取るつもりだったんだ」業者「入札したかったのですが、お金がなかったんです。１,０００万円ぐらいで札が入ると思ったんです」

11、この物件は初めからホテルのオーナから、従業員寮にと頼まれていたので実際　は転売しなかった。顧問料を月８０万円もらっていたので、この落札はサービス（報酬無料）
※その後、熱海の大ホテルのすさまじい競売（落札価格約３億円）を担当することになるが、１万字でも足りないので、またの機会に。
のちに、僕が「競売マニュアル」を書くが裏の裏のノウハウなので市販していない。
（熱海ホテルの競売は弁護士７名。反社会勢力３団体が絡む大事件に発展する）

★競売の実務知りたい方は実践法を指導します。