★「定期借地権コンサルタント技能士資格」社員研修のご案内★
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◎受講者全員に、当法人認定の資格証を交付いたします。
◎研修時間は、８時間です。
★宅建業でも建築業でも士業でも可能です。
★皆様がご理解されている定期借地権事業の仕組みは既に時代遅れに
なっています。一時金も契約書も変わっています。
プランナー講座を受けた方も、当時のものと現在の内容は違ってい
ます。
◎さて、定期借地権も平成４年８月の施行以来、２４年も経過しました。
最近の傾向は、大手よりも地元、不動産、建築業の実施例が増えて
まいりました。宅地の坪単価は１０万円から事業化しています。
（このご案内している企業の何社様も現在進行形で定借事業を開始さ
れています）
この原因と理由は、大手の初期のビジネススキームや契約内容が
その当時と現在では全く違ってきております。
また、各地の推進機構さんのやりかたも基本的には、当時のものと
同じ点にあります。
現在では、契約形態も一時金の種類も登記方法も違っています。
★当方は、定借土地の仕入れ方法?土地の開発・許認可の段階から、
建築物のデザインとプランのアドバイス、広報から宣伝、販売まで
の実務を一貫してお引き受けする点にあります。
★定期借地権の種類。
１．２２条。一般定期借地権。
期間は５０年以上ですが、実際は６０年から７０年で設定してお
ります。分譲の最長期間は１００年。同族間では１千年も設定さ
れております。
２２条の事業化は、以下の通りです。
１）注文住宅。
山形では、平均３,５００万円。最高９,０００万円の注文住宅
が、約３５０棟建築しています。
また、定借によるクリニック。建築費１億５千万円が３ヶ所
建築されています。
このように高額の注文住宅が建築されますので、周辺の建て替
え住宅が多数受注できます。
愛知県の岡崎市では、１戸の定期借地住宅で、２ヶ月度１２棟
の建て替え住宅を受注しました。
※皆さんは、誤解されているかも知れませんが、定借のユーザーは、
年収５００万円?１,５００万円のミドルクラスなのです。
低所得者は、低価格の分譲住宅を購入いたします。
◎定借住宅の本当のメリットは、レベルの高い定借住宅を見ていただ
いて、高額の建て替え住宅を受注できる点にあります。
先ほどの山形の企業では、定借住宅の相乗効果で、県下ナンバー
ワンビルダーになりました。昨年４月の契約研修は５００戸です。
山形市の土地の時価は、坪１０万円?２０万円です。
◎さて、業法の関係ですが、建築条件を付けられるのは、宅建業と建
築免許が必要になります。
従って、宅建業のみの場合、建築条件付としないで「推奨プラン付き」
として販売するか、確認を取ってから分譲にすれば良いのです。
当方の会員企業さんには、１,０００戸以上建築された企業が２社有り、
地代管理手数料は年１千万を越えています。×５０年＝５億円の売掛
債権を持っているようなものです。
１,０００戸以上販売されている土地の時価は坪１０万円?３０万円
程度です。
２）分譲住宅・分譲マンション。
当方の取り引き先の松江市の宅建業者さんは、８社の建築会社で
８戸の分譲住宅を販売しました。
私が、講師となりユーザー説明会を実施しましたが、色々と面白
い集客企画を実施したので、この現場に１ヶ月で１万人集客しま
した。敷地面積１００坪。建築延べ面積５０坪です。
土地の時価は１０万円前後です。横浜市では地元の宅建業の方が、
建築費４,０００万円の定借住宅を約５００戸販売されました。
２．２３条。事業用定期借地権。
この期間は、1）１０年?３０年。2）３０年?５０年と２種類あります。
公正証書作成が絶対条件ですが、1）と2）では、若干契約内容が異な
ります。
これを一番利用されているのは、商業店舗ですが、コンビニ、ドラッ
クストアは問題なのですが、外食チエーンなどは、数年で解約し、解
体もしないケースが多いから要注意です。
当方は、ビジネスホテルの事業用借地権を手掛けました。
事業用借地では、老人ホームやグループホームは建築できますが、賃
貸住宅やサ高住は建築できません。
シェアハウスは、契約形態によります。賃貸にするとダメです。
３．２４条。建物譲渡特約付借地権。
これは、３０年以上経過後に建物全部を地主さんに譲渡します。
木造では３０年。ＲＣでは４５年前後に譲渡します。当方は、静岡で、
賃貸マンションを４棟建築費合計１３億円で建築し、入居者をつけ、
期間後の地主さんに譲渡する契約をしました。
譲渡対価の決め方は自由ですが、簿価とか固定資産税評価では、ほと
んど残価がありませんので、当方は「収益還元価格」を採用しています。
木造貸家の場合は、解体するか入居者付きで無償譲渡しています。
また、地主さんに支払う土地の権利金と区分建物交換や、一時金と前
払い「定期借家権」と交換しています。
この方法だと地主さんは、土地を貸すだけで、建物が無償で手に入ります。
地主さんが、泣いて喜ぶ手法です。
◎以上、３種類の定期借地権の地代額。
一時金（権利金・敷金・保証金）の相場額。
４．土地が面白いほど入る方法を教えます。３種類の方法があります。
５．農転・開発申請・造成工事・分筆・道路の取り方をアドバイスいたします。
要は公道にするのか、私道で地役権設定するのかです。
６．集客の様々な手法。
マスコミ広報。申込みが何倍にもなる折り込みチラシ作成法。
ポスティング。説明会開催方法等、すべての販売方法を公開
いたします。
◎この研修費は、以下の資料と計算ソフト付きで３０万円（税別）
上記費用に＋交通費＋宿泊費です。
◎研修の時間帯は以下からお選びください。
１）午前９時３０分から午後６時まで。
２）当日午後１時から６時まで。翌日９時３０分から１２時３０分まで。
★東京会場での研修承ります。
費用は上記の３０万円（税別）
上記費用＋会場費＋昼食費＋資料作成費１名分５,０００円加算。
１名様から最大２０名様まで。
★研修に付く資料。
（各原本を１通お送りいたしますので必要部数コピーしてくだい。）
★1）改正、借地借家法全文。2）２２条。包括契約書?個別契約書。
3）代理契約書。4）重要事項説明書。5）マンション契約書。
6）各種特約書。7）各種協議書。8）２３条契約書および公正証書。
9）２４条契約書。10）登記簿謄本例。11）地主集客文案例。地主、業者組織例。
12）多数のカラー事例集（注文住宅・分譲住宅・分譲マンション・
賃貸マンション、戸建て貸家、シェアハウス等。
13）定借住宅のユーザー特性表）。
14）最長９０年の固定資産税、相続税、一時金の額。地代の計算書例。
15）地代と固定資産税簡易計算書。
★提供されるソフト。
１）上記９０年の計算ソフト。Ａ３出力カラー約２５頁。
２）地代と固定資産税計算簡易ソフト。
◎ご相談は西京まで。（携帯：０８０?１１５４?６３５３）
★電話相談無料。
★西京出張によるご相談。１回。税別５万円。交通費等実費別途負担。