◎アベノミクスの好景気の原因は？
◎この所、株価は２万円を超え。 一部上場企業の総売り上げは４８兆円を超
え、不動産バブル以上の 好景気となっている。
この原因は、?日銀による異次元の聖域なき融資。?円安によるものである。
しかしながら、町場の景況感、中小企業には、この好景気はほとんど反映さ
れていなく、賃金上昇も大企業はプラスとなっているが、中小企業は実質マ
イナスとなっている。
アベノミクスは、大企業の景気が良くなれば、中小企業も地方にも、この景気
の波及効果が及ぶとしているが、今のところ、そのような影響や傾向は出て
いない。
１．とりわけ、我々の建設、不動産業界は、大手を除いて、ほとんどの企業が
受注減と利益減となっている。
不動産リートの平均利回りが、３.５％と安定しているのは、この証券を日銀
が買い入れていることにある。
２．地方の建売住宅、分譲マンションの販売は、厳しさを増す一方である。
団塊ジュニアの需要層の年収４００万円台が一巡したので、現在はジュニア
のジュニア年収３００万円台のユーザーしかいなくなりつつある。
狭小土地、狭小床面積ばかりの住宅が増え、我が国の住文化を益々貧弱な
物にしていっている。
３．この傾向は、注文住宅においても同様で、建築単価は、どんどん下落して行
っている。 （２，０００万円台から１，０００万円台に下落）
坪１００万円以上の高級層もいるにはいるが、このユーザー数は、全ユーザ
ーの５％程度である。
数を取るために、低価格路線を取れば、受注は増えても利益が上がらない。
高級分野に的を絞っても、商談から受注までに１年以上かかり、さらに竣工
まで６ヶ月かかる。
つまり、利益は取れても、資金効率が悪いから、これも利益が増えない。
よって低価格路線も高級路線も、苦戦を強いられ。
営業利益が出ない点では、同じであると言える。
４．賃貸住宅においても「サブリース、家賃保証方式」の問題点がクローズアッ
プされ（文字通りＮＨＫのクローズアップ現代で放映された）
家賃保証があるから、建築したが、契約期間中に家賃が引き下げられる場
合があること。さらには、契約期間中にもかかわらず、途中解約される場合
があることが指摘された。
このような問題は、今に始まったことではなく、以前からあった問題だが、そ
れが近年目立つようになってきたということである。
従って、これからは、これまでのような「サブリース、家賃保証方式」での受
注は、減少して行くことが予測される。
※この問題の解決については、当方が提案している「経営代行方式」と「最低
家賃保証方式」を採用されれば解決できる。
５．貸家については、着工数の少ない戸建貸家が一番であるが、既に一部の
地域では、過剰供給の所も出てきている。（徳島とか埼玉）
従って、これを営業種目にするためには、各社がまだ進出していないこと。
また、進出していても、弱小企業であること。
商品が劣悪な企業がやっていること等が必要となる。
６．我々の業界もニッチ市場（隙間）を狙うしか無くなる。
定借住宅も単なる定借住宅ではなく、定借住宅プラスアルファの対価価値
を付けることがポイントとなってくる。
また、８２０万戸の空き家数の増大で、これを更地として、２４条借地権、２
３条事業用借地権（店舗、工場、倉庫、グループホーム、老人ホーム、病
医院等）を上手に活用する事業は伸びる。
特に、２４条、建物譲渡特約付借地権は、借地の一時金と、建物交換や前
払い家賃の定期借家権との交換の事業スキームが、これから最も地主さ
んに喜んでいただける土地活用の手法と言える。
７．更には、新しい相続対策としての「民事信託」の活用も考えられる。
所有者も受益権者にすれば、所得税も贈与税もかからない。
但し、相続税、贈与税対策としての効果はほとんどない。
最大のメリットは、信託された財産は、差し押さえられないという「倒産隔離」
物件となる。
事業をされている方は、常に破産、倒産する可能性がるので、この民事信
託は、差し押さえ対象にならないから、事業をしているオーナーさんには、
おすすめの制度である。
さらに、受託者側に、管理費等を支払えるので、所得分散効果もある。
８．私はいつも不思議に思うのは、この業界は、設計やデザインの専門家をあ
まり活用されていないことである。
住宅建築物には、「意匠権」も「特許権」もない。
従って、どんな良いデザインの建築物を考案しても、その先生に独占権は
ない。
ならば、我々の会社独自のシステムで任意の「意匠権」任意の「特許権」を
その先生に与え、企画基本設計と、実施設計を依頼される仕組みにすると
面白いデザインの住宅や建築物のデザインノウハウが、企業に蓄積される
ようになるのではないかと考える。
また、芸大や建築学科の生徒さんを活用するのも効果的である。
若い人には、若い時にしか出来ない感覚の「デザイン建築物」が、出来るよ
うになる。
９．都市部でのビジネスモデルとしては、シェアハウスやゲストハウスの重要が
高まる。
シェアハウスの法的な規制や消防法の規定などを調べて行えば、それほど
難しい事業ではない。
ゲストハウスについては、オリンピックや外人観光客の増加で旺盛な重要が
ある。
これも先行する有名企業があるので、それを見習えば、それほど難しいもの
ではない。
10．福祉住宅の可能性。
福祉住宅としては、サービス付き高齢者住宅やグループホームがある。
これらに共通するのは、法的規制と補助金や助成金があることである。
サービス付き高齢者住宅では、補助金が建築費用の１０％。
グループホームでは１５％である。
しかし、自治体に於いては、予算を使いきったところでは建築許可が出ない。
また、これらの福祉住宅は、専門業者が借り上げるので、これが長期的に保
証されるのかの借り上げ業者の選定が重要である。
これらの福祉住宅は補助金が出るので、補助金以外は全額銀行融資で行わ
れているのが実情である。
これらの、福祉住宅の借り上げ業者は、当社で紹介出来るので、必要がある
時はご相談されたし。
11．売り建式コーポラティブ分譲マンションや分譲住宅。
この方式は、セミともライトコーポラティブ方式とも言われている。
いずれも建築プランの段階で、ユーザーを募集し、住宅組合を結成し、各住戸
のユーザーが決まってから建築し、引き渡す手法である。
スケルトンインフィルで、内部を決めて行く、売れ残り０のリスクのない分譲方
式である。
マンションは、１万戸以上分譲されているが、一戸建てで事業化したのはミサ
ワホームぐらいしかない。
ミサワホームは、この方式で約２，０００戸分譲している。
環境や緑化、道路や電気などのインフラに独特の工夫がされている。
この売り建式コーポラティブ住宅のマニュアルは当社で販売していますし、ご
要望があれば、引き渡しまでの一式コンサルタントをお引き受けいたします。
しかし、ユーザーを募集する経費は、普通の分譲でも、コーポラティブ方式で
も費用がかかる点に変わりはない。
要は、個性的で環境価値の高い住宅を供給して行くのが、このコーポラティブ
住宅の最終目的なのである。
12．狭小住宅、減築住宅の増大。
過去に建築された住宅は、子供たちが独立した住宅を持つので、これまでの
広い住宅は必要性がなくなり、建て替え時期を迎えた住宅は、床面積の減築
や狭小住宅に建て替わって行く傾向が顕著になっている。
土地面積は２０坪前後、建物の床面積も２０坪?３０坪となっている。
従って、住宅が密集する地域においては、洒落た狭小住宅への建て替えが
活発になって来る。
１戸の建築費は、１，０００万円程度と低いが、周辺の建て替え効果が見込
めるのでグロスとしては、多数受注できる可能性がある。
13．取りあえず、経営や営業促進に行き詰まりを感じられたら、当方にご相談
下さい。
経営者・幹部・及び全営業社員参加の営業企画会議で大いに議論して方
向性を定めて行けば企業を活性化できる。
当方は、そのためのお手伝いをし、それを「形」にして行くのが仕事です。