★建築ローン未納者の法的処理と実務処理について。

\◎我が国の住宅ローン破産者は、年1万人程度。
アメリカでは、およそ20倍の20万人くらいと思われる。
日本では、スルガ銀行のインチキ融資(約1,000億円)で、賃貸
住宅ローンの破産者が急増している。
さて、住宅ローンを滞納すると金融機関の法的処理は、次のように
なる。

1、不動産の差し押さえ登記。
2、競売の申し立て。
3、落札者に所有権が移転する。
4、金融機関に落札額が振り込まれる。
1番抵当権、次に税金の滞納額が優先される。

さて、銀行処理は次のようになる。
例えば、1億円の債権があって、落札額が5,000万円だとすると、
残存債権は、5,000万円となる。
債務者は、不動産を手放しても、まだ5,000万円の借金が残ること
になる。
しかし、実務上の処理は、次のようなものになる。

1、金融機関は、残存債権を「貸し倒れ引当金」で処理する。
つまり債務者の債務は、実質0円となる。

2、金融機関がサービサー(債権取り立て業者)に債権を売却する。
ほとんど、債権のタダ同然の価格である。

3、サービサーから、債務者に取り立てがくる。
この場合、取り立て業者も全額回収できるとは、考えていないの
で、返済額については、交渉となる。
仮に1,000万円の債務があったとしても、交渉で、50万円で
よいという場合もしばしばある。

※以上で法的と実務の処理は終わる。
但し、ローン不払い者として、金融機関、サラ金、月賦販売業者の
ブラックリストに残り、およそ10年は、リストから消えないから、
この間、新たなローンを組むことは難しくなる。
ブラックリストの期間は、正直よく解らない。7年の説もある。
金融機関毎に取り扱いが異なるものと思われる。
アメリカは、破産しても3年で復活する。
アメリカは年に200万人も破産するから、10年で2,000万人
が経済活動を制限されるから、早く処理する。

さて、僕のクライアントの建築会社に6,000万円の住宅を全額ローン
で建築した。2年間だけローンを支払い、競売になった。
身内に2,000万円で落札させた。計画的破産である。
初めから金融機関を騙すつもりの裏技だから、真似しないようにね。
破産者は信用を失うが刑法的には、なんの犯罪にもならない。
ローンを1回も支払わない場合は、詐欺罪が成立するが、1回以上支払
っていると詐欺罪は成立しない。