★相続における土地売買と物納の準備★
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◎日本人の相続の特徴は、財産の内、不動産が平均７０％になる。
従って、相続対策の中で納税のために「売却」したり、「物納」
の準備を相続前に考えて、その準備を速めにした方が良い。
「延納」という制度（最長２０年の分割払い）があるが、この利
息や延滞利息は高い。
特に延滞税は確か年１３％ほど課せられる。
よほど現金収入が多くある以外、これは地主破産の道である。
「物納天国。延納地獄」という言葉がある。

さて、不動産売却の目安だが、路線価の１２０％以上で売買でき
れば金銭納付する。それ以下なら物納する。
ここでお話しするのは我々の業界が、これにより相続対策をどう
ビジネスにするかを述べてみる。
申告は１０ヶ月後だから、それまでの準備作業である。
１、実測。
２、隣地境界地主の印鑑証明付き同意書。
３、売買代理契約をする。
※その前に相続税シュミュレーションを行う。
当方の役員に税理士と公認会計士がいたので、当社自ら地主さん
を集めてセミナーを実施し、この業務を行った。
費用は２０万円?３０万円ぐらいだろう。

以上、１、２、もフィービジネスである。同意書を取る業務は有料
である。
しかし、「販売代理」を取らないと売却を独占できない。
専任は止めておいた方が良い。
期間切れを大手が待っているからである。
専任よりも一般媒介の方が良い。

さて、物納だが税務署は利用価値の高い物から取って行く。
当然である。
物理的瑕疵、権利の瑕疵、利用価値の低い土地は後順位である。
さすれば利用価値の高い土地は物納で取られないようにすれば良い。
賃貸住宅等を建築し銀行ローンを設定しておけば物納対象とならない。
定期借地の底地は最後の物納財産である。国税は過去に数例底地を
物納にとっている。
川崎に５億円の土地があった。父名義で娘さんと１,０００年の定借
契約をした。名義は財務省になる。
父が亡くなると娘さんと娘さんの相続人は財務省に地代を支払う。
その地代が実は固定資産税と大差がない。
後に底地を買戻したければ路線価の約８０％で買い戻せる。
買い戻せば地方自治体に固定資産税を支払う。
ここで気がつきて欲しいのは土地の価値は利用権(借地権）にあると
いうことにある。
期間１,０００年だから約３０代先までの借地権である。
平安時代の土地を借りて現代で返還する。究極の相続対策である。
「土地は利用しての価値」であり、所有は地代収入だけである。

★相続対策研修は当社まで。時間約６時間。
費用税別１５万円＋交通費等の実費となる。

★相続対策から土地売却。賃貸住宅経営。定期借地権活用。
管理ビジネスが発生する。当方の会員さん２社は定期借地権の
土地管理手数料が年１,０００万円以上ある。
仕事は３年に１回の地代改訂業務だけで、地代管理手数料は
「眠り口銭」のように入ってくる。
これで社員２名?３名の給料が賄えるではないか。

※相続対策ビジネスについての講師貴社出張相談。
費用。４時間。税別５万円＋交通費等の実費。